LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 11 mai 2015), que M. et Mme X... (les vendeurs) ont consenti à M. et Mme Y... (les acquéreurs), par l'intermédiaire de la société Watremez immobilier (l'agent immobilier) une promesse de vente d'un immeuble ; que ceux-ci ayant refusé de réitérer la vente par acte authentique, les vendeurs les ont assignés en paiement de dommages-intérêts ; qu'invoquant la réticence dolosive des vendeurs, qui n'auraient pas produit le plan de prévention des risques naturels datant de moins de six mois, les acquéreurs ont demandé la nullité de la promesse de vente ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande et de les condamner à payer aux vendeurs une certaine somme au titre de la clause pénale ;
Attendu, d'abord, que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, après avoir constaté que l'immeuble se trouvait en dehors de la zone à risque, a estimé, par motifs adoptés, qu'il n'était pas établi que les acquéreurs n'auraient pas contracté si l'arrêté du préfet leur avait été communiqué ;
Attendu, ensuite, que la clause pénale, sanction du manquement d'une des parties à ses obligations, s'appliquant du seul fait de cette inexécution, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes relatives à l'existence d'un préjudice ;
D'où il suit qu'il ne peut être accueilli ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que les acquéreurs font encore grief à l'arrêt de rejeter leur demande de condamnation de l'agent immobilier à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;
Attendu que, sous le couvert de griefs non fondés de contradiction de motifs et de violation du principe de la réparation intégrale du préjudice, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l'appréciation souveraine de la cour d'appel qui, tant par motifs propres qu'adoptés, a estimé que le manquement des acquéreurs à leurs obligations était la seule cause des condamnations mises à leur charge ; qu'il ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes des époux Y... tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente du 27 octobre 2009, condamné solidairement les époux Y... à payer aux époux X... les sommes de 28 800 euros au titre de la clause pénale prévue par la promesse et 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que sur le risque naturel, les appelants font valoir que l'immeuble en cause se trouve sur le territoire de la commune de Saint Souplet et que celle-ci a été intégrée dans le périmètre de prévention des risques naturels par arrêté préfectoral du 13 octobre 2008 ; qu'ils soulignent que cet arrêté n'a pas été porté à leur connaissance par les vendeurs ; que l'expert expose que, si, aux termes de l'arrêté du 13 octobre 2008, la commune est effectivement classée comme présentant un risque d'inondation, l'immeuble vendu se situe sur les hauteurs surplombant le lit du cours d'eau dont les crues sont susceptibles de se produire, de sorte que la zone de la rue du Saule à hotte où se trouve l'immeuble en cause, n'est pas inondable ; qu'en ce qui concerne le risque de mouvements de terrain également retenu par l'arrêté préfectoral, une carte des zones exposées aux risques d'effondrement des cavités souterraines est diffusée par la commune ; que l'expert relève que la rue du saule à hotte se situe en dehors du territoire concerné par ce risque ; que les appelants opposent à ces observations que le seul fait pour la commune de figurer parmi celles visées par un arrêté de prévention est suffisant pour obliger les vendeurs à communiquer les documents prévus par l'article L. 125-5 du code de l'environnement ; que celui-ci dispose que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret ; que par ailleurs, ils soutiennent que le risque de mouvements de terrain visé par l'arrêté préfectoral n'a rien à voir avec celui d'effondrement des cavités naturelles ; que toutefois l'effondrement d'une cavité naturelle provoque à l'évidence un mouvement de terrain et, en l'absence de tout autre facteur de nature à susciter un tel mouvement, la carte visée par l'expert est bien relative au risque identifié par l'arrêté du 13 octobre 2008, qui ne concerne donc pas le bien en cause ; que pour ce qui est du risque d'inondation, nul ne dément le fait que l'immeuble se trouvant sur une hauteur n'est pas menacé par les crues éventuelles de la Selle ; que la zone couverte par un risque est une réalité certes juridique puisqu'elle doit être mentionnée dans un arrêté pour imposer des obligations aux parties, mais avant tout factuelle ; que dès lors que, dans une commune où un risque existe, même si la zone à risque n'est pas délimitée administrativement, elle ne concerne l'immeuble vendu que pour autant qu'il ne soit pas évident qu'il y échappe ; qu'il en découle que les acquéreurs ont manqué à leurs obligations en refusant de réitérer la promesse, alors même que ce fait a causé un préjudice aux vendeurs qui, même s'ils ont fini par conclure la vente avec des tiers, en ont été empêchés illégitimement pendant plusieurs mois ; que sur la demande concernant l'expertise, il s'évince de ce qui précède que les griefs concernant l'expertise ne sont pas fondés ;
Alors 1°) que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; en présence d'une clause de la promesse de vente qui indique que « tout acquéreur devra impérativement être informé par le vendeur des risques susceptibles d'affecter le bien concerné. Cette information prendra la forme d'un état des risques, établi sur la base des éléments transmis par le Préfet, annexé par les soins du vendeur à la promesse de vente », qui fait de la fourniture de l'état des risques par le vendeur un élément essentiel du contrat, le défaut d'annexion d'un plan de prévention des risques naturels concernant la commune où se situe le bien vendu, pour des mouvements de terrain, inondations et effondrement de galeries souterraines, non annexé à la promesse de vente par le vendeur qui de surcroît s'abstient à tort de renseigner la mention « le vendeur déclare que les biens objets des présentes sont situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques indiquant :…..PPR naturels prescrits :….PPR naturels approuvés…. », caractérise une réticence dolosive sur un élément déterminant du consentement des acquéreurs, nonobstant la circonstance que les risques répertoriés ne soient en définitive pas avérés s'agissant de l'immeuble vendu ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations selon lesquelles la promesse de vente avait effectivement omis d'annexer ce plan et de renseigner les acquéreurs de son existence, violant ainsi les articles 1116 et 1134 du code civil ;
Alors que 2°) le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que la cour d'appel a retenu qu'il était évident que l'immeuble litigieux n'était pas concerné par les risques naturels exposés par le plan de prévention en se fondant sur les conclusions de l'expert sur l'effectivité des risques d'inondation compte tenu de l'altimétrie de l'immeuble et de glissements de terrain compte tenu de la cartographie des cavités souterraines ; qu'en ne précisant pas en quoi cette absence de risque, qu'elle déduisait des conclusions d'une expertise qu'elle avait cru nécessaire d'ordonner pour procéder à cette rechercher, avait pu être évidente pour les acquéreurs, dont il n'était pas d'ailleurs pas contesté qu'ils étaient de simples profanes, lorsqu'ils se sont rétractés de la promesse de vente après s'être rendus compte de l'existence du plan de prévention des risques qui n'avait pas été annexé à la promesse de vente, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure le dol invoqué et a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1116 et 1134 du code civil ;
Alors 3°) et en tout état de cause, qu'en retenant que le refus de réitérer la promesse avait causé un préjudice aux vendeurs, empêchés de conclure la vente « pendant plusieurs mois », sans répondre aux conclusions des époux Y... qui, étant acquis aux débats que le délai pour réitérer la vente conclue au prix de 288 000 euros expirait le 15 avril 2010, rappelaient que le bien avait été revendu dès le 18 mai 2010 à 290 000 euros, soit seulement un mois plus tard et à un meilleur prix, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(Subsidiaire)Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y... de leur demande de condamnation de la Sarl Watremez Immobilier à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre, et de les avoir condamnés à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs que les appelants soutiennent que l'agence a en toute hypothèse manqué à ses obligations envers eux et leur a causé un préjudice et lui reprochent de ne pas avoir communiqué le plan de prévention des risques naturels datant de moins de 6 mois ni les arrêtés préfectoraux de sorte que leur consentement a été vicié ; qu'il a été vu ci-dessus que ces faits n'avaient pas vicié le consentement des acquéreurs, de sorte que leur préjudice n'est pas caractérisé ;
Alors 1°) qu'en ayant, d'une part, condamné les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 28 800 euros au titre de la clause pénale prévue par la promesse du 27 octobre 2009 et des frais irrépétibles, et d'autre part, constaté que « leur préjudice n'est pas caractérisé », la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 2°) et en tout état de cause, qu'après avoir condamné les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 28 800 euros au titre de la clause pénale prévue par la promesse du 27 octobre 2009 et des frais irrépétibles, la cour d'appel qui, au mépris de ses propres constatations, a retenu que « leur préjudice n'est pas caractérisé », a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice.
