LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 10 mars 2015), que M. et Mme X..., propriétaires d'une parcelle cadastrée C 1207 (anciennement C 661) et grevée d'une servitude de passage pour cause d'enclave au bénéfice de la parcelle voisine cadastrée C 662 appartenant à M. Y..., l'ont assigné en constatation de la cessation de l'état d'enclave à la suite de l'acquisition par celui-ci de la parcelle cadastrée C 664, contigüe aux parcelles C 1207 et C 662, et en indemnisation de leur préjudice ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de constater que la parcelle C 662 demeure enclavée et de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen, que le fonds dominant n'est plus enclavé lorsque son propriétaire acquiert un fonds contigu ayant accès à la voie publique ; que le propriétaire qui a fait réaliser des travaux ayant eu pour effet de supprimer son accès antérieur à la voie publique ne peut exiger un droit de passage sur le fonds voisin ; que pour débouter les époux X... de leur demande tendant à voir constater le désenclavement de la parcelle 662 appartenant à M. Y..., la cour d'appel a retenu que si M. Y... avait acquis la parcelle 664 donnant accès à la voie publique, cet accès était insuffisant pour le passage d'un camion de fioul ou d'incendie ; qu'en statuant ainsi tout en relevant qu'après avoir démoli la grange édifiée sur la parcelle 664, laissant à gauche un passage limité à trois mètres de large, M. Y... avait fait reconstruire un bâtiment au même emplacement, la cour d'appel qui n'a pas vérifié si, de ce fait, l'enclave n'était pas volontaire, a privé sa décision de base légale au regard des articles 685-1 et 682 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la reconstruction de l'immeuble, réalisée à l'identique par rapport à l'ancienne bâtisse partiellement détruite, était bordée sur son coté gauche par un passage limité de trois mètres de large rendant impossible le passage d'un camion de fioul ou d'incendie, la cour d'appel a souverainement retenu que la parcelle cadastrée C 662 était toujours enclavée, comme ne disposant pas d'un passage suffisant sur la parcelle cadastrée C 664, et a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement d'une indemnité de passage, alors, selon le moyen, que le passage sur le fonds voisin n'est dû, aux termes de l'article 682 du code civil qu'à charge d'une indemnité proportionnée au dommage causé au fonds servant ; qu'il s'ensuit que le passage utile au désenclavement du fonds dominant, qui constitue une atteinte au droit de propriété, cause nécessairement un préjudice au fonds servant ; qu'à l'appui de sa demande, M. X... faisait valoir que le passage intempestif de M. Y... sur sa parcelle lui causait préjudice depuis l'assignation ; qu'en refusant d'indemniser ce préjudice, la cour d'appel a violé l'article 682 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le passage sur la parcelle appartenant à M. et Mme X... était exercé par M. Y... depuis 1969, date d'acquisition du terrain cadastré C 662 sur lequel il avait érigé sa maison d'habitation sans demande d'indemnisation, ce dont il se déduit que la prescription était acquise, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que la parcelle sise commune de Fèves section C n° 662 appartenant à M. Jean Y... demeure enclavée et d'AVOIR débouté les époux X... de toutes leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'en application de l'article 685-1 du code civil « en cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant, peut à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice » ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... entendent se prévaloir de ces dispositions en se fondant sur l'acquisition puis sur l'opération immobilière réalisée par M. et Mme Y... sur la parcelle n° 664 ; qu'il est en effet établi qu'après avoir acquis en 1982 cette parcelle comportant une maison et une grange située ..., M. Jean Y... s'est vu refuser un permis de construire déposé le 2 avril 2009 qui avait pour objet le réaménagement d'une grange en quatre logements, au motif que le projet ne permettait pas un accès minimum de 3,50 m depuis le domaine public ; qu'en revanche, il est attesté par le maire de la commune de Fèves le 17 décembre 2010, que le bâtiment concerné bénéficie d'un permis de construire du 10 septembre 2009 et que « la construction de la bâtisse (qui) est réalisée sur l'ancienne emprise à l'identique et (qu')il est démontré qu'aucun débordement n'a été fait sur le terrain (…) » ; que M. Jean Y... affirme dans ses conclusions qu'il a été autorisé à réaliser quatre logements sociaux bien que la desserte de l'immeuble ne comporte que 3m de large ; qu'il n'est pas contesté dans cette affirmation ; qu'enfin, il est établi par l'attestation de l'entreprise de bâtiment du 18 janvier 2011, que l'immeuble a dû être entièrement « refaçonné à l'identique » compte tenu de l'instabilité des anciens murs et pignon (pièce 22) ; qu'il résulte de ces éléments, que la parcelle n° 662 propriété de M. Jean Y..., a bén éficié d'une servitude de passage sur la parcelle n° 661 apparte nant à M. et Mme X... depuis sa construction en 1970 ; que cette servitude résulte de l'application des dispositions légales de l'article 662 [lire 682] susvisé ; que par conséquent M. et Mme X... sont fondés à invoquer dans son principe l'article 685-1 du code civil tenant à la cessation de l'état d'enclave, en l'absence de servitude conventionnelle de passage ; que, cependant, il y a lieu de relever que depuis l'acquisition de la parcelle n° 664 par M. et Mme Jean Y..., M. et Mme X... n n'ont pas contesté la persistance de l'état d'enclave de la parcelle 662 sur laquelle ils ont construit leur maison d'habitation ; qu'il est au demeurant constant que le passage sur leur parcelle était emprunté par les époux Y... depuis la construction de leur maison d'habitation, ce afin de pouvoir rejoindre le domaine public soit la rue Quaraille à Fèves ; qu'il est également justifié par les éléments produits ainsi que les écritures, que c'est à la suite de la destruction pour cause de vétusté de la grange de l'immeuble inhabité (664), qu'un projet de reconstruction a été formé par M. Jean Y... ; qu'en outre cette reconstruction a été réalisée à l'identique par rapport à la bâtisse ancienne partiellement détruite ; que l'immeuble est bordé sur son côté gauche par un passage limité de 3 m de large permettant l'accès aux locataires ; que par conséquent il y a lieu de constater que la parcelle n° 662 appartenant M. Jean Y... est toujours enc lavée, lequel ne dispose pas d'un passage suffisant sur la parcelle 664 ; qu'en effet tel que relevé à juste titre par le premier juge, le passage d'un camion de fioul ou d'incendie est impossible à cet endroit compte tenu de l'étroitesse des lieux ; qu'il est insuffisant pour desservir à la fois la parcelle 901 et la parcelle 662, ainsi que d'assurer un accès normal et conforme destiné aux occupants de l'immeuble situé sur la parcelle 902 (664 ayant été partagée en deux parcelles n° 901 et 902) ; que par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a considéré que la parcelle située commune de Fèves section C n° 662 appartenant à M. Jean Y... reste enclavée et que par conséquent, il est fondé à réclamer sur le fonds des époux X... un passage suffisant pour assurer la desserte de son fonds, en application de l'article 682 du code civil ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, il résulte des pièces produites, et notamment de l'attestation du maire de la commune de Fèves du 5 mai 1972, que la servitude de passage du fonds de M. Y... sur le fonds des époux X... est établie depuis longtemps et n'a jamais fait l'objet d'aucune contestation de la part de ces derniers ; qu'elle ne résulte donc nullement d'une opération volontaire de M. Y... ; que cette servitude était destinée à permettre à M. Y..., qui n'avait sur la voie publique aucune issue, de disposer d'un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds ; qu'il résulte cependant du plan cadastral que l'achat de la parcelle 901/0664 par M. Y..., adjacente à la parcelle 662, et non enclavée, a donné à sa parcelle enclavée un accès à la voie publique ; que cet accès le long de la grange de la seconde parcelle, ne permet pas toutefois une desserte normale des parcelles depuis le domaine public ; que le refus de permis de construire relatif à la réhabilitation de la grange adressé à M. Y... en date du 20 avril 2009, en raison d'un accès carrossable inférieur à 3,50m ne satisfaisant pas aux règles de desserte, en témoigne ; que le passage d'un camion de fioul ou incendie est donc impossible ; que M. Y... a finalement obtenu un permis de construire pour le réaménagement de la grange en quatre logements sociaux sur la seconde parcelle ; que ce projet de réaménagement constitue une utilisation normale du fonds ; que cet ensemble nécessite en outre une desserte accrue pour les véhicules des locataires, ainsi que l'accès rapide des secours en cas d'incendie ; que dès lors, le passage d'accès à la voie publique par la parcelle 901 s'avère insuffisant pour desservir à la fois la parcelle 901 et la parcelle 662, et assurer un accès suffisant à la voie publique pour le passage des personnes et des véhicules ; qu'il n'est pas possible d'agrandir ce passage par des aménagements minimes, dans la mesure où ce dernier longe la grange, et que de tels travaux seraient disproportionnés et impliqueraient de démolir ladite grange ; qu'il en résulte que la parcelle sise commune de Fèves section C n° 662 appartenant à M. Y... reste enclavée ; que M. Y... est donc toujours fondé à réclamer sur le fonds des époux X..., un passage suffisant pour assurer la desserte de ses fonds en application de l'article 682 du code civil ; que les époux X... seront donc déboutés de leur demande de restitution et de remise en état de la servitude de passage par M. Y... ;
ALORS QUE le fonds dominant n'est plus enclavé lorsque son propriétaire acquiert un fonds contigu ayant accès à la voie publique ; que le propriétaire qui a fait réaliser des travaux ayant eu pour effet de supprimer son accès antérieur à la voie publique ne peut exiger un droit de passage sur le fonds voisin ; que pour débouter les époux X... de leur demande tendant à voir constater le désenclavement de la parcelle 662 appartenant à M. Y..., la cour d'appel a retenu que si M. Y... avait acquis la parcelle 664 donnant accès à la voie publique, cet accès était insuffisant pour le passage d'un camion de fioul ou d'incendie ; qu'en statuant ainsi tout en relevant qu'après avoir démoli la grange édifiée sur la parcelle 664, laissant à gauche un passage limité à trois mètres de large, M. Y... avait fait reconstruire un bâtiment au même emplacement, la cour d'appel qui n'a pas vérifié si, de ce fait, l'enclave n'était pas volontaire, a privé sa décision de base légale au regard des articles 685-1 et 682 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande en paiement d'une indemnité de passage ;
AUX MOTIFS QUE l'existence d'un préjudice justifiant le bien-fondé d'une indemnisation telle que prévue à l'article 682 du code civil n'est pas démontrée ; que cette démonstration est d'autant moins avérée que le passage sur cette même parcelle leur appartenant est réalisé par M. et Mme Y... depuis 1969, date d'acquisition du terrain cadastré 662 sur lequel ils ont érigé leur maison d'habitation sans demande d'indemnisation ;
ALORS QUE le passage sur le fonds voisin n'est dû, aux termes de l'article 682 du code civil qu'à charge d'une indemnité proportionnée au dommage causé au fonds servant ; qu'il s'ensuit que le passage utile au désenclavement du fonds dominant , qui constitue une atteinte au droit de propriété, cause nécessairement un préjudice au fonds servant ; qu'à l'appui de sa demande, M. X... faisait valoir que le passage intempestif de M. Y... sur sa parcelle lui causait préjudice depuis l'assignation ; qu'en refusant d'indemniser ce préjudice, la cour d'appel a violé l'article 682 du code civil.
