LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant tant sur le pourvoi principal n° K 15-10.419 formé par la société Agence Lesage que sur le pourvoi incident relevé par la société Gemme et les joignant au pourvoi n° Z 14-28.874, qui attaque le même arrêt ;
Donne acte à la société Stellium immobilier du désistement de son pourvoi n° Z 14-28.874 en ce qu'il est dirigé contre la société Gemme ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 26 septembre 2014), que se prévalant de la résiliation fautive, par la société Gemme et la société Stellium immobilier (la société Stellium), d'une convention de partenariat relative à un programme de commercialisation d'un ensemble immobilier qui la liait à celles-ci, la société Agence Lesage (la société Lesage) les a assignées en réparation de son préjudice ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° Z 14-28.874 :
Attendu que la société Stellium fait grief à l'arrêt de la condamner, solidairement avec la société Gemme, à payer à la société Lesage la somme de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts alors, selon le moyen :
1°/ que suivant l'article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » ; qu'il s'ensuit que, dans le procès civil, l'administration de la preuve dépend, non de l'intime conviction que le juge peut se former à partir des circonstances de la cause qu'il vise, mais d'éléments qui se trouvent être légalement admissibles comme instruments de preuve et que les parties invoquent comme tels ; qu'en énonçant qu'il résulte des circonstances qu'elle vise « un faisceau d'indices suffisant à convaincre la cour de ce que, pour des raisons dont la légitimité n'a pas été établie par les débats, tant la société Gemme que la société Omnium conseil, désormais Stellium, ont manoeuvré pour écarter Madidina gestion de sa participation au programme de commercialisation de la résidence Calliandra, et la remplacer par la société Terra, qui n'est qu'une émanation de la société Gemme elle-même, créée à cette seule fin et ce, au mépris de l'exécution loyale, transparente et de bonne foi qui devait présider aux relations des parties », la cour d'appel, qui fonde sa décision sur son intime conviction, a violé les articles 6 et 9 du code de procédure civile ;
2°/ que si les conventions doivent être exécutées de bonne foi, le contractant doit être présumé avoir exécuté de bonne foi tant que la preuve du contraire n'est pas administrée ; qu'en reprochant à la société Stellium d'avoir déloyalement provoqué la résiliation des mandats de gestion qu'elle avait adressés à la société Lesage, ce qui entraînait à coup sûr la résiliation de la convention du 3 décembre 2007, quand elle ne fait état d'aucune circonstance, ni d'aucun instrument de preuve, qui serait propre à justifier que la société Stellium aurait contrevenu à l'une quelconque des obligations que cette convention du 3 décembre 2007 mettait à sa charge, ou encore d'aucun agissement qui, concerté avec la société Gemme, se trouverait dans un lien de cause à effet avec la résiliation, à partir du mois de novembre 2008, de tous les mandats de gestion qui avaient été d'abord confiés à la société Lesage, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil, ensemble les articles 6 et 9 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que se fondant sur les pièces produites par les parties, l'arrêt relève que la chronologie des faits constants établit une concomitance entre la cessation de la transmission des mandats à la société Lesage et la création de l'agence immobilière concurrente Terra, la résiliation de la majorité de mandats sur une durée de sept jours, dont certains, qui sont rédigés en termes identiques par des investisseurs n'ayant pas de relation entre eux, ont manifestement été réalisés sur instructions, l'annonce d'une livraison de l'appartement témoin à une date faussement retardée sans que la société Lesage n'en soit informée malgré la prévision antérieure d'une journée portes ouvertes au cours de laquelle l'agence Terra a représenté la société Gemme ; qu'en l'état de ces appréciations, la cour d'appel, qui s'est déterminée au vu des éléments de preuve produits, qu'elle a souverainement appréciés, a fait l'exacte application des articles 6 et 9 du code de procédure civile ;
Et attendu, d'autre part, qu'en relevant que, bien que la société Stellium ait été tenue de proposer la société Lesage en exclusivité aux investisseurs, tous ceux qui avaient choisi cette agence avaient résilié leurs mandats pratiquement en même temps, parfois selon des termes identiques en dépit de l'absence de liens entre eux, sans que ces décisions soient motivées par une inquiétude de leur part ou une inaptitude de cette société à exécuter sa mission, tandis que de nouveaux mandats de gestion avaient été conclus simultanément au profit de la société Terra, qui n'était qu'une émanation de la société Gemme, et que la société Stellium avait ensuite dénoncé le contrat en se prévalant d'une disposition lui offrant cette faculté en cas de résiliation de tous les mandats de gestion, la cour d'appel a caractérisé le manquement commis par la société Stellium de manière déloyale et concertée avec la société Gemme, lequel a été à l'origine de la résiliation du contrat de partenariat au préjudice de la société Lesage ;
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal n° K 15-10.419, pris en ses quatre dernières branches :
Attendu que la société Lesage fait grief à l'arrêt de condamner solidairement les sociétés Gemme et Stellium à lui payer la seule somme de 150 000 euros, avec intérêts au taux légal, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en vertu du principe de la réparation intégrale du préjudice, la victime doit être replacée dans la situation qui aurait été la sienne si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'ainsi la partie qui subit la résiliation judiciaire d'un contrat prononcée aux torts exclusifs de son cocontractant a le droit d'obtenir la réparation de l'entier préjudice résultant de la rupture contractuelle fautive ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le promoteur s'était engagé à verser à la société Lesage une commission de 2% hors taxe du prix TTC de chacun des lots vendus soumis au mandat de gestion ; qu'il était également acquis aux débats que le montant de cette commission, dont le paiement était réclamé par cette société à titre de dommages et intérêts, n'avait pas été perçu par celle-ci compte tenu de la rupture (fautive) du contrat de partenariat ; qu'il en résultait que son préjudice consistait précisément dans le manque à gagner correspondant au montant de la commission non perçue, au paiement de laquelle le promoteur était contractuellement tenu ; qu'en affirmant toutefois, pour limiter la réparation allouée à la société Lesage à une fraction seulement du manque à gagner invoqué, que le préjudice subi par celle-ci ne consistait pas en la commission de 2% du prix des lots vendus dont elle aurait assuré la gestion, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et violé le principe de la réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article 1147 du code civil ;
2°/ que pour limiter la réparation du préjudice invoqué par la société Lesage à une partie seulement du manque à gagner subi, la cour d'appel a affirmé que ledit préjudice ne pouvait consister en la perte invoquée de l'intégralité de la commission dès lors que celle-ci était destinée à financer la « valorisation du projet » ainsi que l'« apport de garantie locative» ; qu'en statuant ainsi, par référence à une contrepartie dont il n'était nullement établi qu'elle conditionnait la commission que la société Lesage aurait dû percevoir, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier la modération du préjudice et a derechef violé le principe de la réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article 1147 du code civil ;
3°/ que les juges du fond sont tenus de respecter les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les conclusions respectives des parties ; qu'en affirmant que la société Lesage ne « démontrait pas avoir eu à déplorer de pertes financières », cependant que le préjudice dont celle-ci demandait réparation consistait non pas en des « pertes financières » mais en l'absence de paiement des commissions qui lui étaient contractuellement dues, la cour d'appel, a méconnu les termes du litiges en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
4°/ que le juge a l'interdiction de dénaturer les éléments de la cause ; qu'à l'appui de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice correspondant aux commissions non perçues, la société Lesage avait produit les 38 mandats de gestion signés à son profit par les investisseurs de juillet à septembre 2008 et ultérieurement résiliés, ainsi que la facture d'honoraires émise par la société Terra afférente aux mandats de gestion signés par cette dernière en ses lieu et place ; que ces pièces établissaient que le montant total des commissions susmentionnées – à supposer même qu'il puisse être analysé en une « perte financière » – s'élevait à la somme de 275 445,56 euros ; qu'en affirmant toutefois, pour débouter la société Lesage de sa demande de paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts, qu'elle « ne démontrait pas avoir eu à déplorer de pertes financières », la cour d'appel a dénaturé, par omission, les pièces susvisées en violation du principe faisant interdiction au juge de dénaturer les éléments de la cause ;
Mais attendu que c'est par une appréciation souveraine du préjudice subi par la société Lesage, exempte de dénaturation, que la cour d'appel, qui n'a pas méconnu les termes du litige, a retenu qu'il ne pouvait correspondre au manque à gagner résultant de la perte de la commission de 2%, laquelle devait rémunérer des prestations valorisées par le savoir-faire que celle-ci devait fournir au cours de l'exécution des mandats de gestion, mais qu'il était constitué d'un manque à gagner sur le chiffre d'affaires escompté de la gestion d'un certain nombre d'appartements qui lui aurait été confiée ; que le moyen n'est pas fondé ;
Et sur le moyen unique du pourvoi incident n° K 15-10.419 :
Attendu que la société Gemme fait grief à l'arrêt de la condamner solidairement avec la société Stellium à payer à la société Lesage la somme de 150 000 euros, avec intérêts au taux légal, alors, selon le moyen :
1°/ que la partie qui invoque l'inexécution fautive par son cocontractant de ses obligations contractuelles doit en prouver la réalité ; qu'en l'espèce, tout en admettant que la résiliation de la convention litigieuse et de ses annexes était la suite de la résiliation, par les clients, des mandats de gestion confiés au gestionnaire, l'arrêt attaqué n'en a pas moins imputé à la faute du promoteur la résiliation de ladite convention, sans pour autant constater qu'aurait été rapportée la preuve de ce que la dénonciation préalable des mandats était effectivement imputable à ses agissements spécifiques ; qu'en statuant comme elle a fait, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1147 et 1315 du code civil ;
2°/ que pour condamner le promoteur à indemniser le gestionnaire, solidairement avec l'agent immobilier, l'arrêt attaqué s'est borné à retenir avoir été convaincu par un faisceau d'indices ; qu'en statuant par de tels motifs impropres à démontrer qu'était concrètement établie l'existence des manquements contractuels allégués à l'encontre de la société Gemme, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard des articles 1147 et 1315 du code civil ;
Mais attendu, qu'après avoir relevé, au vu des pièces produites par les parties, la concomitance entre les résiliations des mandats précédemment confiés à la société Lesage, dont certains avaient manifestement été effectués sur instructions, et la création de l'agence concurrente Terra par le dirigeant de la société Gemme, qui la représentait lors d'une journée portes ouvertes de lancement du programme immobilier, en retenant que la société Gemme avait manoeuvré avec la société Stellium pour écarter la société Lesage et la remplacer par la société Terra, qui n'était que son émanation, la cour d'appel, qui a fait ressortir que la société Gemme avait délibérément provoqué, de concert avec la société Stellium, la résiliation des mandats, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen unique, pris en sa première branche, du pourvoi principal n° K 15-10.419 ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois principaux et incident ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi n° Z 14-28.874 par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Stellium immobilier
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Stellium immobilier, solidairement avec la société Gemme, à payer à la société Agence Lesage une indemnité de 150 000 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du prononcé de son prononcé ;
AUX MOTIFS QUE « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites [; qu']elles doivent être exécutées de bonne foi» (cf. arrêt attaqué, p. 4, motifs, 1er alinéa) ; que « la convention du 3 décembre 2007, ainsi que son annexe tripartite, a été signée pour six ans [; qu']elle crée à la charge des parties des obligations complexes impliquant une collaboration loyale des trois partenaires [; que] la convention principale est son annexe ne peuvent se lire l'une sans l'autre [; que] le gestionnaire avait pour mission de prendre livraison de chaque lot vendu pour lequel l'investisseur sollicitait ses services, de le mettre en location et d'en assurer la gestion locative comme mandataire des investisseurs » (cf. arrêt attaqué, p. 4, motifs, 2nd alinéa) ; qu'« en contrepartie Omnium conseil devait proposer en exclusivité l'agence Lesage aux investisseurs, lui transmettre sans délai les mandats de gestion signés en sa faveur, ainsi que l'ensemble des informations nécessaires à la pré-location, et notamment les actes authentiques permettant au gestionnaire de facturer sa commission [; que] le promoteur devait quant à lui livrer en priorité l'appartement témoin, au minimum trois mois avant la livraison des lots, et lui verser directement par lot soumis au mandat de gestion, une commission de 2 % hors taxes du prix ttc des lots vendus à raison de 0,5 % à la signature de l'acte authentique et de 1,5 % à la livraison de l'appartement témoin [; que] le gestionnaire devait enfin garantir l'investisseur de l'absence de loyer jus-qu'à la mise en place d'un premier locataire dans une limite de six mois [; que] l'économie générale du contrat vise donc à une rentabilité optimale de l'opération supposant l'engagement des deux autres partenaires à fournir au gestionnaire les moyens de sa mission, de façon à ce que la location soit immédiate dès la livraison des appartements, et éviter que le gestionnaire ne soit dans l'obligation de verser lui-même aux locataires les loyers garantis [; que] l'article 6 stipule d'ail leurs que "les parties , conscientes des enjeux commerciaux de ces accords, s'engagent à respecter l'esprit de franchise, de loyauté et de confiance indispensable à l'entretien de relations exclusives et constructives" … "les parties s'engagent notamment à proposer, suggérer, échanger toute in-formation utile à la cause du partenariat " » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 1er alinéa) ; que « la chronologie des faits met en évidence une concomitance entre : / – l'arrêt de la transmission de nouveaux mandats et la création de l'agence immobilière concurrente Terra, d'une part, / – la résiliation de la majorité des mandats sur sept jours de temps en novembre 2008, dont certains procédant manifestement sur instructions en ayant signé un courrier identique, alors qu'aucun des investisseurs n'est censé avoir de relation avec les autres, de seconde part, / – l'annonce d'une livraison de l'appartement témoin à une date faussement retardée, alors qu'une journée portes ouvertes est déjà prévue début décembre 2008, pour avoir été annoncée dans la presse dès le 2 décembre, sans que Madidina gestion n'en soit informée, de troisième part, / – enfin, le constat de ce que c'est effectivement cette agence Terra qui officie lors de cette journée d'accueil de candidats locataires et l'intervention des employés sur place, déclarant représenter M. X... avec une confusion manifeste entre l'agence Terra et la société Gemme » (cf. arrêt attaqué, p. 7, 2e alinéa) ; qu'« il en résulte un faisceau d'indices suffisant à convaincre la cour de ce que, pour des raisons dont la légitimité n'a pas été établie par les débats, tant la société Gemme que la société Omnium conseil, désormais Stellium immobilier, ont manoeuvré pour écarter Madidina gestion de sa participation au programme de commercialisation de la résidence Calliandra, et la remplacer par la société Terra, qui n'est qu'une émanation de la société Gemme elle-même, créée à cette seule fin et ce, au mépris de l'exécution loyale, transparente et de bonne foi qui devait présider aux relations des parties » (cf. arrêt attaqué, p. 7, 3e alinéa) ; que, « certes, la résiliation des mandats de gestion par les investisseurs conduisait à la résiliation inéluctable du pacte de partenariat ainsi que de ses annexes, comprenant la délégation de paiement, mais [que] cette résiliation doit être prononcée aux torts de la société Gemme et de la société Omnium conseil, désormais Stellium immobilier, et ces derniers condamnés solidairement à réparer les conséquences dommageables pour la société Agence Lesage Madidina gestion de leur inexécution fautive de la convention » (cf. arrêt attaqué, p. 7, 4e alinéa) ; que « ce préjudice consiste dans le manque-à-gagner sur le chiffre d'affaires escompté par le gestionnaire sur la gestion dans le temps d'un nombre conséquent d'appartements inclus dans son portefeuille, et non pas directement sa commission de 2 % sur les lots vendus dont elle aurait pu assurer la gestion, cette commission étant notamment destinée à financer sa valorisation du projet par son savoir-faire auprès des investisseurs et son apport de garantie locative, alors qu'elle ne démontre pas avoir eu à déplorer de pertes financières [; que] son préjudice, plus commercial que financier, sera plus justement évalué à la somme de 150 000 € » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 1er alinéa) ;
1. ALORS QUE, suivant l'article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » ; qu'il s'ensuit que, dans le procès civil, l'administration de la preuve dépend, non de l'intime conviction que le juge peut se former à partir des circonstances de la cause qu'il vise, mais d'éléments qui se trouvent être légalement admissibles comme instruments de preuve et que les parties invoquent comme tels ; qu'en énonçant qu'il résulte des circonstances qu'elle vise « un faisceau d'indices suffisant à convaincre la cour de ce que, pour des raisons dont la légitimité n'a pas été établie par les débats, tant la société Gemme que la société Omnium conseil, désormais Stellium immobilier, ont manoeuvré pour écarter Madidina gestion de sa participation au programme de commercialisation de la résidence Calliandra, et la remplacer par la société Terra, qui n'est qu'une émanation de la société Gemme elle-même, créée à cette seule fin et ce, au mépris de l'exécution loyale, transparente et de bonne foi qui devait présider aux relations des parties », la cour d'appel, qui fonde sa décision sur son intime conviction, a violé les articles 6 et 9 du code de procédure civile ;
2. ALORS QUE, si les conventions doivent être exécutées de bonne foi, le contractant doit être présumé avoir exécuté de bonne foi tant que la preuve du contraire n'est pas administrée ; qu'en reprochant à la société Stellium immobilier d'avoir déloyalement provoqué la résiliation des mandats de gestion qu'elle avait adressés à la société Agence Lesage, ce qui entraînait à coup sûr la résiliation de la convention du 3 décembre 2007, quand elle ne fait état d'aucune circonstance, ni d'aucun instrument de preuve, qui serait propre à justifier que la société Stellium aurait contrevenu à l'une quelconque des obligations que cette convention du 3 décembre 2007 mettait à sa charge, ou encore d'aucun agissement qui, concerté avec la société Gemme, se trouverait dans un lien de cause à effet avec la résiliation, à partir du mois de novembre 2008, de tous les mandats de gestion qui avaient été d'abord confiés à la société Agence Lesage, la cour d'appel a violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil, ensemble les articles 6 et 9 du code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi principal n° K 15-10.419 par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société Agence Lesage
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement la société Gemme et la société Stellium Immobilier à payer à la société Agence Lesage la seule somme de 150 000 € avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE « [le] préjudice consiste dans le manque à gagner sur le chiffre d'affaires escompté par le gestionnaire sur la gestion dans le temps d'un nombre conséquent d'appartements inclus dans son portefeuille, et non pas directement sa commission de 2% sur les lots vendus dont elle aurait pu assurer la gestion, cette commission étant notamment destinée à financer sa valorisation du projet par son savoir-faire auprès des investisseurs et son apport de garantie locative, alors qu'elle ne démontre pas avoir eu à déplorer de pertes financières ; que son préjudice, plus commercial que financier, sera plus justement évalué à la somme de 150 000 € » ;
1°/ ALORS QUE le juge doit faire respecter et respecter lui-même le principe du contradictoire ; qu'il ne peut relever d'office un moyen sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer contradictoirement ; qu'en l'espèce, ni la société Gemme, ni la société Stellium Immobilier, n'avaient élevé de contestation sur le préjudice invoqué par l'exposante correspondant au non-paiement de la commission de 2% sur les lots vendus soumis au mandat de gestion ; qu'en limitant la réparation de ce préjudice à une partie seulement du manque à gagner invoqué, en relevant d'office le moyen tiré de ce que la commission était destinée à financer la « valorisation du projet» ainsi que l'« apport de garantie locative » et sans soumettre préalablement ce moyen à un débat contradictoire, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ ALORS QU'en toute hypothèse, en vertu du principe de la réparation intégrale du préjudice, la victime doit être replacée dans la situation qui aurait été la sienne si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'ainsi la partie qui subit la résiliation judiciaire d'un contrat prononcée aux torts exclusifs de son cocontractant a le droit d'obtenir la réparation de l'entier préjudice résultant de la rupture contractuelle fautive ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le promoteur s'était engagé à verser à la société Agence Lesage une commission de 2% hors taxe du prix TTC de chacun des lots vendus soumis au mandat de gestion ; qu'il était également acquis aux débats que le montant de cette commission, dont le paiement était réclamé par l'exposante à titre de dommages et intérêts, n'avait pas été perçu par cette dernière compte tenu de la rupture (fautive) du contrat de partenariat ; qu'il en résultait que le préjudice subi par cette dernière consistait précisément dans le manque à gagner correspondant au montant de la commission non-perçue, au paiement de laquelle le promoteur était contractuellement tenu ; qu'en affirmant toutefois, pour limiter la réparation allouée à l'exposante à une fraction seulement du manque à gagner invoqué, que le préjudice subi par cette dernière ne consistait pas en la commission de 2% du prix des lots vendus dont elle aurait assuré la gestion, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et violé le principe de la réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article 1147 du code civil ;
3°/ ALORS QUE pour limiter la réparation du préjudice invoqué par l'exposante à une partie seulement du manque à gagner subi, la cour d'appel a affirmé que ledit préjudice ne pouvait consister en la perte invoquée de l'intégralité de la commission dès lors que celle-ci était destinée à financer la « valorisation du projet » ainsi que l'« apport de garantie locative » ; qu'en statuant ainsi, par référence à une contrepartie dont il n'était nullement établi qu'elle conditionnait la commission que l'exposante aurait dû percevoir, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier la modération du préjudice et a derechef violé le principe de la réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article 1147 du code civil ;
4°/ ALORS QUE les juges du fond sont tenus de respecter les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les conclusions respectives des parties ; qu'en affirmant que l'exposante ne « démontr[ait] pas avoir eu à déplorer de pertes financières », cependant que le préjudice dont cette dernière demandait réparation consistait non pas en des « pertes financières » mais en l'absence de paiement des commissions qui lui étaient contractuellement dues, la cour d'appel, a méconnu les termes du litiges en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
5°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le juge a l'interdiction de dénaturer les éléments de la cause ; qu'à l'appui de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice correspondant aux commissions non perçues, l'exposante avait produit les 38 mandats de gestion signés à son profit par les investisseurs de juillet à septembre 2008 et ultérieurement résiliés (cf. prod. n°7), ainsi que la facture d'honoraires émise par la société Terra afférente aux mandats de gestion signés par cette dernière en ses lieu et place (cf. prod. n°8) ; que ces pièces établissaient que le montant total des commissions susmentionnées – à supposer même qu'il puisse être analysé en une « perte financière » – s'élevait à la somme de 275 445,56 € ; qu'en affirmant toutefois, pour débouter la société Agence Lesage de sa demande de paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts, qu'elle « ne démontr[ait] pas avoir eu à déplorer de pertes financières », la cour d'appel a dénaturé, par omission, les pièces susvisées en violation du principe faisant interdiction au juge de dénaturer les éléments de la cause.
Moyen produit au pourvoi incident n° K 15-10.419 par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour la société Gemme
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné un promoteur (la société Gemme, l'exposante), solidairement avec un agent immobilier (la société Stellium Immobilier, anciennement Omnium Conseil), à payer à un gestionnaire (la société Agence Lesage) la somme de 150 000 €, avec intérêts au taux légal à compter de son prononcé, en réparation des conséquences dommageables de la résiliation d'une convention de partenariat afférente au programme de commercialisation d'un ensemble immobilier ;
AUX MOTIFS QUE la convention du 3 décembre 2007, ainsi que son annexe tripartite, créait à la charge des parties des obligations complexes impliquant une collaboration totale des trois partenaires ; que le gestionnaire avait pour mission de prendre livraison de chaque lot vendu pour lequel l'investisseur sollicitait ses services, de le mettre en location et d'en assurer la gestion locative comme mandataire des investisseurs ; qu'en contrepartie la société Omnium Conseil devait proposer en exclusivité l'Agence Lesage aux investisseurs, lui transmettre sans délai tous les mandats de gestion signés en sa faveur, ainsi que l'ensemble des informations nécessaires à la prélocation, notamment les actes authentiques permettant au gestionnaire de facturer sa commission ; que l'économie générale du contrat visait à une rentabilité optimale de l'opération, supposant l'engagement des deux autres partenaires à fournir au gestionnaire les moyens de sa mission, de façon à ce que la location fût immédiate dès la livraison des appartements, et à lui éviter de verser lui-même les loyers garantis ; que trente-huit mandats de gestion avaient été transmis à l'Agence Lesage par Omnium Conseil entre le 20 décembre 2007 et le 16 septembre 2008 ; que, le 10 novembre 2008, l'Agence Lesage s'était plainte à la société Gemme de l'inexécution par ses cocontractants de leurs obligations depuis plus d'un mois ; que tous les mandats de gestion avaient été dénoncés par les investisseurs entre le 10 et le 17 novembre 2008 ; que le 28 janvier 2009, Omnium Conseil dénonçait la convention de partenariat pour la raison que les mandats de gestion avaient tous été résiliés ; que, dans le cadre de l'exécution de la convention litigieuse, aucune des parties ne produisait d'autres courriers témoignant d'une inquiétude des cocontractants à l'égard du gestionnaire ou dénonçant son inaptitude à exécuter la convention, susceptible d'expliquer une distension des relations apparues à partir de fin septembre 2008 ; que la société Stellium Immobilier produisait seulement deux courriers postérieurs ; que la chronologie des faits mettait en évidence une concomitance entre : - l'arrêt de la transmission de nouveaux mandats et la création de l'agence immobilière concurrente Terra par M. X..., gérant de la société Gemme, - la résiliation de la majorité des mandats sur sept jours de temps en novembre 2008, dont certains procédant manifestement sur instructions en ayant signé un courrier identique, quand aucun des investisseurs n'était censé avoir de relation avec les autres, - l'annonce d'une livraison de l'appartement témoin à une date faussement retardée ainsi que cela ressortait d'une journée portes ouvertes dont le gestionnaire n'avait pas été informé, - enfin le constat de ce que c'était effectivement l'agence Terra qui officiait lors de cette journée ; qu'il en résultait un faisceau d'indices suffisant à convaincre la cour de ce que, pour des raisons dont la légitimité n'avait pas été établie par les débats, la société Gemme et la société Omnium Conseil avaient manoeuvré pour écarter la gestionnaire de sa participation au programme de commercialisation de la résidence Calliandra, et la remplacer par la société Terra, qui n'était qu'une émanation de la société Gemme, au mépris de l'exécution loyale, transparente et de bonne foi qui devait présider aux relations des parties ; que certes la résiliation des mandats de gestion par les investisseurs conduisait à la résiliation inéluctable du pacte de partenariat ainsi que de ses annexes, comprenant la délégation de paiement, mais cette résiliation devait être prononcée aux torts de la société Gemme et de la société Omnium Conseil (arrêt attaqué, p. 4, 5, 6 et 7) ;
ALORS QUE la partie qui invoque l'inexécution fautive par son cocontractant de ses obligations contractuelles doit en prouver la réalité ; qu'en l'espèce, tout en admettant que la résiliation de la convention litigieuse et de ses annexes était la suite de la résiliation, par les clients, des mandats de gestion confiés au gestionnaire, l'arrêt attaqué n'en pas moins imputé à la faute du promoteur la résiliation de ladite convention, sans pour autant constater qu'aurait été rapportée la preuve de ce que la dénonciation préalable des mandats était effectivement imputable à ses agissements spécifiques ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1147 et 1315 du code civil ;
ALORS QUE, au surplus, pour condamner le promoteur à indemniser le gestionnaire, solidairement avec l'agent immobilier, l'arrêt attaqué s'est borné à retenir avoir été convaincu par un faisceau d'indices ; qu'en statuant par de tels motifs impropres à démontrer qu'était concrètement établie l'existence des manquements contractuels allégués à l'encontre de l'exposante, la cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard des articles 1147 et 1315 du code civil.
