LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Construction rénovation berruyère (CRB) et la SCP Olivier Z..., prise en sa qualité de liquidateur de cette société ;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 26 mars 2015), que, par acte dressé par Mme X..., notaire, M. Y...a acquis de la société Patrimoine conseil du Centre un appartement au prix de 11 946 euros ; que la promesse de vente prévoyait la réalisation de travaux d'un montant de 32 299 euros devant être réalisés par une entreprise et pris en charge par l'acquéreur ; que M. Y...a réglé diverses sommes aux deux constructeurs qui se sont succédé et qui ont fait l'objet d'une procédure collective ; que la société Patrimoine conseil du Centre a également été mise en liquidation judiciaire ; que M. Y...a assigné en nullité de la vente et en paiement de sommes le vendeur, son liquidateur et Mme X...;
Attendu que Mme X...fait grief à l'arrêt d'annuler l'acte de vente, dire que les parties seront remises dans l'état où elles se trouvaient avant la réalisation de l'acte et condamner Mme X...à garantir le paiement de la somme dont la société Patrimoine conseil du Centre est reconnue débitrice alors, selon le moyen, que le contrat laissant à la charge de l'acquéreur les travaux de transformation de l'immeuble vendu ne peut être qualifié de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'en requalifiant la vente intervenue entre la société Patrimoine conseil du Centre et M. Y...de vente en l'état futur d'achèvement tout en constatant que ce dernier avait conclu avec des entreprises tierces les marchés de travaux d'aménagement des appartements acquis et avait acquitté les factures afférentes, la cour d'appel a violé l'article 1601-1 du code civil, ensemble l'article L. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'avaient été remis à M. Y...un programme complet de réhabilitation de l'immeuble comportant un état actuel et un état projeté et des plans d'aménagement « en état futur », ainsi qu'un descriptif des travaux de gros œuvre et de finitions intérieures pour les parties communes et les parties privatives, et que le vendeur devait financer les travaux primordiaux essentiels de viabilisation de l'immeuble permettant sa division, l'aménagement des parties communes, l'accessibilité et la distribution des fluides, la cour d'appel a pu en déduire que le notaire ne pouvait pas invoquer le fait que d'autres travaux restaient à la charge de l'acquéreur pour exclure la convention du champ d'application de la loi sur la vente en l'état futur d'achèvement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X...et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Y...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par confirmation du jugement, annulé l'acte de vente du 8 avril 2006 aux termes duquel M. Benoît Y...avait acquis de la société Patrimoine Conseil du Centre le lot n° 5 d'un ensemble immobilier situé 14 rue Armand Brunet à Vierzon cadastré section CV n° 222, d'AVOIR dit que par l'effet de l'annulation les parties seraient remises dans l'état où elles se trouvaient avant la réalisation de l'acte, le lot 5 de l'ensemble immobilier situé 14 rue Armand Brunet à Vierzon étant réputé ne jamais avoir quitté la patrimoine de la société Patrimoine Conseil du Centre tandis que cette dernière sera reconnue débitrice de la somme totale de 40. 000 euros au titre du prix payé et de ses accessoires, d'AVOIR condamné Mme X...à garantir le paiement de la somme de 40. 000 euros mise à la charge de la société Patrimoine Conseil du Centre au profit de M. Y..., d'AVOIR condamné Mme X...à garantir le paiement de la créance reconnue au profit de M. Y...à l'encontre de la liquidation judiciaire de la société Patrimoine Conseil du Centre à hauteur de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et d'AVOIR, en ajoutant au jugement, condamné Mme X...à verser à M. Y...la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le premier juge a justement considéré qu'il résultait des éléments au dossier que M. Y...avait fait l'objet de la remise d'un programme complet de réhabilitation de l'immeuble, comportant un état actuel et un état projeté ainsi que des plans d'aménagement en état futur, avec un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec chiffrage du montant des travaux par lots : qu'il est de surcroît acquis que le coût des travaux, au regard du prix du bien acheté, démontrait que ces travaux nécessaires à la destination de l'immeuble était très importants et qu'ils modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur du dit immeuble ; qu'encore, le promoteur, qui avait réalisé les formalités nécessaires pour l'établissement des plans de division et le programme de réhabilitation devait en outre financer les travaux primordiaux essentiels à la viabilisation de l'immeuble ; qu'au regard de ces éléments, c'est à bon droit que le tribunal a considéré qu'il convenait de qualifier le contrat de vente comme constituant une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il est acquis que l'échec de l'opération est dû au fait du promoteur qui, malgré ses obligations, n'a pas financé la partie qui lui revenait ; que la nullité de la vente, au regard du non-respect des dispositions d'ordre public doit être confirmée, observation faite qu'elle n'a pas été remise en cause par la société Patrimoine Conseil du Centre ou ses mandataires judiciaires » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « n'est pas une vente d'immeuble à construire le marché de construction ou le contrat par lequel un vendeur cède à l'acquéreur un immeuble en cours de construction en l'état où il se trouve au moment de la signature de l'acte sous seing privé avec le seul engagement de faire des finitions avant la signature de l'acte authentique ; qu'il apparaît que l'acte de vente passé entre les parties prévoit que la vente est faite " des biens dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance " (acte authentique du 8 avril 2006) ce qui n'induit pas qu'il existe des travaux à effectuer pour que les logements soient habitables ou susceptibles d'être mis en location alors que la promesse de vente sous seings privés du 6 février 2006 indique : " la présente vente est réalisée dans l'état, les parties en présence en ayant parfaitement connaissance " ; qu'il existe une contrariété de rédaction entre les deux actes, le second acte, authentique, ne reproduisant pas la condition particulière de vente " en l'état " alors que le compromis de vente comporte dans un encadré " sommes à financer " le montant des travaux pour 66 327 € ; que face à une telle contrariété, le Tribunal considère que l'interprétation doit se faire dans le sens de l'acte authentique, celui-ci est en effet postérieur et pouvait tenir compte de l'évolution de l'engagement des parties ; que la vente n'a donc pas été faite " en l'état ", les travaux prévus étant chiffrés par le promoteur dans la promesse de vente ; qu'il sera analysé plus loin des conséquences, pour le Notaire, de l'absence de mention claire (" vente en l'état " ou " vente en l'état futur d'achèvement " avec indication du montant des travaux) ; que, de même n'est pas assimilable à une vente en l'état de futur achèvement le contrat de vente d'immeuble à construire lorsque les travaux de transformation, même assimilables à des travaux de construction, sont à la charge de l'acquéreur, l'engagement de construire pour le vendeur constitue la " prestation caractéristique " de ce contrat sauf hypothèse de fraude dont la preuve doit être rapportée, il appartient en conséquence à l'acquéreur de l'immeuble de démontrer cette obligation ou la fraude ; que cette prestation caractéristique ne figure pas à l'acte de vente ; qu'il résulte néanmoins des documents précontractuels que M. Y...a fait l'objet, en janvier ou février 2006, de la remise d'un programme complet de réhabilitation de l'immeuble (pièce 10) comportant un état actuel et un état projeté et des plans d'aménagement " en état futur ", ainsi qu'un descriptif des travaux tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives. Le montant des travaux par lot a été chiffré ; qu'il apparaît que le coût des travaux (32. 299 €) au regard du prix des lots acquis de 11. 946 € (comportant la part du promoteur dans la réalisation des travaux de viabilisation) démontre que ces travaux nécessaires à la destination de l'immeuble étaient très importants et qu'ils modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble ; qu'ainsi, le promoteur qui a fait les formalités nécessaires pour l'établissement des plans de division, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ayant été effectué par l'étude de Maître X...le 8 avril 2006, et le programme de réhabilitation et qui devait en outre financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides, ne peut invoquer le fait que d'autres travaux restaient à la charge de l'acquéreur pour exclure la convention du champ d'application de la loi sur la vente en l'état futur d'achèvement » ;
ALORS QUE le contrat laissant à la charge de l'acquéreur les travaux de transformation de l'immeuble vendu ne peut être qualifié de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'en requalifiant la vente intervenue entre la société Patrimoine Conseil du Centre et M. Y...de vente en l'état futur d'achèvement tout en constatant que ce dernier avait conclu avec des entreprises tierces les marchés de travaux d'aménagement des appartements acquis et avait acquitté les factures afférentes, la Cour d'appel a violé l'article 1601-1 du Code civil, ensemble l'article L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par confirmation du jugement, dit que par l'effet de l'annulation les parties seraient remises dans l'état où elles se trouvaient avant la réalisation de l'acte, le lot 5 de l'ensemble immobilier situé 14 rue Armand Brunet à Vierzon étant réputé ne jamais avoir quitté le patrimoine de la société Patrimoine Conseil du Centre tandis que cette dernière sera reconnue débitrice de la somme 13. 058 euros au titre des travaux acquittés ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le premier juge a justement arbitré de la créance M. Y...en tenant compte de la nécessaire restitution du prix d'acquisition et des frais accessoires, du montant des factures de travaux acquittées par ses soins, des appels de charge réglés et d'un préjudice moral constitué de divers désagréments, perte de temps et perte de chance de percevoir des loyers » ;
ET QUE « si la restitution du prix, de ses annexes et de ses accessoires, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, il est de principe que le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée du vendeur, notamment lorsque ce dernier est placé sous procédure collective et se révèle définitivement insolvable ; que tel est bien le cas en l'espèce ; qu'il y a donc lieu à confirmation » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« en conséquence de cette annulation, M. Y...est recevable à invoquer : (…) le montant des factures de travaux acquittées pour 13. 058 euros (pièce 14) » ;
ALORS QUE le vendeur ne peut, en conséquence de l'annulation de la vente, être condamné qu'à la restitution des sommes qu'il a personnellement perçues et à des dommagesintérêts de nature à réparer les préjudices causés par sa faute, et en conséquence de l'annulation de la vente ; qu'en reconnaissant la société Patrimoine Conseil du Centre débitrice, au titre des factures de travaux acquittés aux entrepreneurs, de la restitution de la somme de 13. 058 euros quand le vendeur ne pouvait être tenu à restitution de sommes qu'il n'avait perçues, la Cour d'appel a violé l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par confirmation du jugement, dit que par l'effet de l'annulation les parties seraient remises dans l'état où elles se trouvaient avant la réalisation de l'acte, le lot 5 de l'ensemble immobilier situé 14 rue Armand Brunet à Vierzon étant réputé ne jamais avoir quitté le patrimoine de la société Patrimoine Conseil du Centre tandis que cette dernière sera reconnue débitrice de la somme de 5. 187, 82 euros au titre des appels de charge ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le premier juge a justement arbitré la créance de M. Y...en tenant compte de la nécessaire restitution du prix d'acquisition et des frais accessoires, du montant des factures de travaux acquittées par ses soins, des appels de charge réglés et d'un préjudice moral constitué de divers désagréments, perte de temps et perte de chance de percevoir des loyers » ;
ET QUE « si la restitution du prix, de ses annexes et de ses accessoires, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, il est de principe que le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée du vendeur, notamment lorsque ce dernier est placé sous procédure collective et se révèle définitivement insolvable ; que tel est bien le cas en l'espèce ; qu'il y a donc lieu à confirmation » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« en conséquence de cette annulation, M. Y...est recevable à invoquer : (…) les appels de charge, sous réserve de justifier de leur règlement pour 5. 187, 82 euros » ;
ALORS QUE le vendeur ne peut, en conséquence de l'annulation de la vente, être condamné qu'à la restitution des sommes qu'il a personnellement perçues et à des dommages-intérêts de nature à réparer les préjudices causés par sa faute, et en conséquence de l'annulation de la vente ; qu'en reconnaissant la société Patrimoine Conseil du Centre débitrice, au titre des appels de charge du syndicat des copropriétaires, de la restitution de la somme de 5. 187, 82 euros quand le vendeur ne pouvait être tenu à restitution de sommes qu'il n'avait perçues, la Cour d'appel a violé l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation.
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par confirmation du jugement, dit que par l'effet de l'annulation les parties seraient remises dans l'état où elles se trouvaient avant la réalisation de l'acte, le lot 5 de l'ensemble immobilier situé 14 rue Armand Brunet à Vierzon étant réputé ne jamais avoir quitté la patrimoine de la société Patrimoine Conseil du Centre tandis que cette dernière sera reconnue débitrice de la somme de 864, 30 euros au titre des frais d'acte générés par la vente ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le premier juge a justement arbitré la créance de M. Y...en tenant compte de la nécessaire restitution du prix d'acquisition et des frais accessoires, du montant des factures de travaux acquittées par ses soins, des appels de charge réglés et d'un préjudice moral constitué de divers désagréments, perte de temps et perte de chance de percevoir des loyers » ;
ET QUE « si la restitution du prix, de ses annexes et de ses accessoires, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, il est de principe que le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée du vendeur, notamment lorsque ce dernier est placé sous procédure collective et se révèle définitivement insolvable ; que tel est bien le cas en l'espèce ; qu'il y a donc lieu à confirmation » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« en conséquence de cette annulation, M. Y...est recevable à invoquer : (…) les frais d'acte générés par la vente soit 864, 30 euros (pièce 8/ 1) » ;
ALORS QUE dans tous les cas où il y a lieu à annulation de la vente, les droits d'enregistrement ou la taxe de publication foncière, perçus sur l'acte annulé, sont restituables par l'administration fiscale si l'annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée ; qu'en condamnant le notaire à garantir la restitution des frais d'acte par le vendeur ensuite de l'annulation de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1961, alinéa 2, du Code général des impôts, dans sa rédaction applicable à la cause.
CINQUIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par confirmation du jugement, dit que par l'effet de l'annulation les parties seraient remises dans l'état où elles se trouvaient avant la réalisation de l'acte, le lot 5 de l'ensemble immobilier situé 14 rue Armand Brunet à Vierzon étant réputé ne jamais avoir quitté la patrimoine de la société Patrimoine Conseil du Centre tandis que cette dernière sera reconnue débitrice de la somme totale de 40. 000 euros, en ce compris une somme réparant le préjudice tiré de la perte de chance de percevoir des loyers ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le premier juge a justement arbitré la créance de M. Y...en tenant compte de la nécessaire restitution du prix d'acquisition et des frais accessoires, du montant des factures de travaux acquittées par ses soins, des appels de charge réglés et d'un préjudice moral constitué de divers désagréments, perte de temps et perte de chance de percevoir des loyers » ;
ET QUE « si la restitution du prix, de ses annexes et de ses accessoires, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, il est de principe que le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée du vendeur, notamment lorsque ce dernier est placé sous procédure collective et se révèle définitivement insolvable ; que tel est bien le cas en l'espèce ; qu'il y a donc lieu à confirmation » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« en conséquence de cette annulation, M. Y...est recevable à invoquer : une créance de 11. 946 euros au titre du prix d'acquisition, outre les frais d'acte générés par la vente soit 864, 30 euros, les appels de charge, sous réserve de justifier de leur règlement pour 5. 187, 82 euros, le montant des factures de travaux acquittées pour 13. 058 euros (pièce 14) soit un total de 31. 056, 12 euros ; que M. Y...justifie en outre d'un préjudice moral imputable à la société Patrimoine Conseil du Centre, ainsi que du fait qu'il a supporté divers désagréments, perte de temps, avances, perte de chance de percevoir des loyers ; qu'au total, le Tribunal chiffre à euros sa créance à l'égard de la liquidation de cette société » ;
ALORS QUE la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en condamnant le notaire à garantir le paiement de la créance de M. Y...sur la société Patrimoine Conseil du Centre au titre, notamment, d'une perte de chance de percevoir des loyers, tout en imputant à faute du notaire un manquement à son devoir de conseil qui aurait dû le conduire à déconseiller l'opération, de sorte que le préjudice allégué, un manque à gagner, était dépourvu de lien de causalité avec la faute du notaire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
