LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Bastia, 21 mai 2014), que Mme X... a donné à bail à la commune de Santa Maria Poggio une parcelle sur laquelle celle-ci a fait édifier un bâtiment ; que, le bail ayant été résilié, la commune l'a assignée en indemnisation ; qu'un jugement du 16 mars 2006, confirmé par un arrêt du 5 septembre 2007, a dit que Mme X... avait opté pour la conservation du bâtiment et, avant dire droit, a ordonné une expertise afin d'en déterminer la valeur ; que, le 25 mai 2009, Mme X... a vendu le bien à M. Y..., auquel la commune a demandé le paiement de l'indemnité ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer 75 000 euros à la commune et de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'acquéreur avait reçu du vendeur la communication du jugement du 16 mars 2016, qu'il avait été informé du caractère définitif de cette décision et de la désignation d'un expert aux fins de fixation de l'indemnité devant revenir à la commune, et que le prix de vente très inférieur à la valeur des constructions équivalentes aux alentours lui avait été consenti en raison des incertitudes planant sur le litige en cours, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que la charge de l'indemnisation lui avait été cédée, et le condamner à payer à la commune l'indemnité fixée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune et celle de M. Y... et condamne celui-ci à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Y... à payer 75 000 € à la commune de SANTA MARIA POGGIO et de l'AVOIR débouté de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « à titre infiniment subsidiaire, il demande à pouvoir bénéficier de l'option prévue par l'article 555 du code civil ; dans cette mesure, il demande que la démolition de l'ouvrage soit ordonnée aux frais de la commune.
A l'opposé cette dernière soutient qu'une telle demande est irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ; elle expose que cette prétention n'a pas été formulée par ‘appelant en première instance et qu'elle n'a nullement pour objet d'opposer compensatoire, de faire écarter les prétentions adverses, faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; elle soutient qu'il s'agit en réalité de faire reconnaître un droit ;
En effet, la demande de l'appelant à bénéficier de l'option de l'article 555 constitue en réalité une prétention ayant pour objet de lui faire reconnaître un droit avec les conséquences qui s'y attachent ; ainsi, elle ne peut être considérée comme une défense à l'action indemnitaire engagée par la commune alors que la discussion sur la conservation de la construction litigieuse ou de sa destination a été définitivement tranchée par arrêt de cette cour en date du 5 septembre 2007.
Dans cette mesure, cette prétention ayant pour objet d'obtenir la démolition de la construction litigieuse ne peut nullement constituer une prétention ayant pour objet de faire écarter les prétentions adverses ; elle sera donc déclarée irrecevable, en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ;
Sur la fixation de l'indemnité due en application de l'article 555 du code civil, il doit être observé que l'expertise a été réalisée au contradictoire de la commune et de Mme Anne X... ; à l'opposé, M. Jean Joseph Y... dans le cadre de son appel en cause, a été en mesure d'en critiquer les conclusions ;
Dans son rapport, l'expert, après une analyse objective des données factuelles, a procédé à une étude complète et détaillée des questions posées dans la mission ; il a répondu aux observations des parties présentées postérieurement au dépôt de son pré-rapport ;
Sur l'évaluation proprement dite il explique que la parcelle vendue est située à proximité du village et, dans la mures où elle a fait l'objet d'une construction occupée est desservie en équipements publics ; elle bénéficie d'une double façade sur la voie publique ;
Compte tenu de sa superficie et du coefficient d'occupation des sols, les possibilité maximales de constructibilité s'élèvent à 112,80 m² de surface hors oeuvre nette ; toutefois la surface hors oeuvre nette actuelle de la construction s'élève à 185 m² environ ; la parcelle est donc, en l'état actuel, surdensitaire ; il ajoute que le propriétaire actuel, du fait de cet existant, bénéficie donc de droits acquis lui permettant , en conservant le bâtiment édifié, de dépasser le coefficient d'occupation de sols réglementaire ;
Ainsi l'existence de la construction est indéniablement un facteur de plus-value pour la parcelle ; toutefois un changement de destination est possible ; en considération de cette observation, non pertinemment critiquée par les défendeurs, il a donc déterminé une plus-value d'un montant de 82.784 € ;
En réponse aux questions, il a également procédé à une évaluation du coût des matériaux et du prix de la main-d'oeuvre pour l'édification d'une telle construction, vétusté déduite, pur un montant de 75.000 € ;
En l'absence de critiques sur le choix entre ces deux modes d'évaluation, le premier juge a pu, à bon droit, retenir le mode d'évaluation le plus favorable, en l'occurrence le remboursement du coût des matériaux et du prix de la main-d'oeuvre ; le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. Jean Joseph Y... à payer à la commune de Santa Maria Poggio la somme de 75.000 € ;
Sur la demande subsidiaire de l'appelant, à être garantie par Mme Anne X..., il invoque les dispositions de l'article 1626 du code civil aux termes duquel le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ;
En premier lieu, il doit être rappelé les motifs précédents par lesquels il a été estimé que M. Jean Joseph Y... avait été informé de la procédure en cours avant la vente, copie du jugement rendue le 16 mars 2006 lui ayant été remise ; dans le compromis, il a donné quittance de la communication de ce jugement ayant statué sur l'accession et ayant ordonné une expertise ;
A ce stade, le rapport d'expertise n'avait pas été encore déposé et la venderesse ne pouvait donc communiquer aucune information sur les évaluations à venir ; l'objet du devoir d'information du vendeur ne pet porter que sur des faits juridiques et non pas sur les conséquences éventuelles du jugement dont il n'est pas contesté que l'acquéreur a eu communication ;
Surtout Mme Anne X... expose, à juste titre, que l'appelant ne pouvait sérieusement ignorer que le prix d'acquisition de 15.000 € était très considérablement inférieur à la valeur des constructions équivalentes aux alentours ; le prix de vente lui a été à l'évidence consenti en raison des incertitudes concernant le litige en cours que M. Jean Joseph Y... connaissait pour avoir eu communication du jugement dans lequel tous les détails et conséquences potentielles étaient exposés ;
Par ailleurs, au regard des conditions d'application de l'article 1626 du code civil, il doit être constaté que ni la propriété de M. Jean Joseph Y... ni la jouissance de l'ensemble immobilier n'ont, à aucun moment, été menacées que ce soit par la commune ou aucun autre tiers ; à cet égard, Mme Anne X... soutient que l'indemnité dont est redevable ce dernier est totalement étrangère à la garantie prévue à l'article précité ;
En effet, l'indemnité pour laquelle M. Jean Joseph Y... a été condamné au paiement n'était ni déterminée, ni fixée au jour de la vente ; dans cette mesure, elle ne pouvait être déclarée en tant que charge ; le vendeur ne peut être tenu à garantie à raison de la vente pour une charge qui est née postérieurement à celle-ci ; à cet égard, il doit être rappelé le caractère indemnitaire de celle-ci, ce qui implique qu'elle n'a d'existence qu'au jour où elle est déterminée, au cas d'espèce par le jugement ;
Enfin, au regard des conclusions du rapport d'expertise quant à la plus-value apportée au terrain et en considération du prix d'acquisition telle que fixée par les parties, il ne peut raisonnablement et juridiquement être estimé que l'indemnité, telle que fixée par application de l'article 555 du code civil, constitue une charge au sens de l'article 1626 du même code ;
Dans ces conditions, M. Jean Joseph Y... doit être débouté en sa demande à être garantie par Mme Anne X... de toutes les condamnations en paiement prononcées à son encontre ;
Pareillement, sa demande ne paiement de dommages-intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil ne saurait valablement prospérer ; de fait, sur ce point, il ne démontre nullement avoir été victime d'une réticence dolosive de la part de Mme Anne X... si l'on se réfère aux motifs précédents ;» ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « Le Tribunal, par un jugement définitif en raison de sa confirmation par la cour d'appel a « dit que Madame X... a adopté pour la conservation de l'ouvrage édifié sur son terrain cadastré A n° 361 SIS à santa Maria Poggio ».
Ce faisant, il a constaté l'exercice par Madame X... de l'option offerte au propriétaire par les dispositions de l'article 555 du code civil, de conserver la propriété des constructions ou d'en exiger la suppression.
A la date de la vente du fonds à Monsieur Y..., qui est intervenue le 25 mai 2009, Madame X... n'avait pas été condamnée au remboursement de l'indemnité prévue par le texte précité.
Il n'y a donc aucune autorité de chose jugée attachée aux décisions prononcées, pour ce qui concerne cette obligation.
C'est donc à bon droit que la commune de Santa Maria Poghju dirige sa demande en paiement à l'encontre de Monsieur Jean-Joseph Y..., actuel propriétaire et détenteur de l'immeuble, bénéficiaire de l'accession qualifiée par la loi, et non plus à l'encontre de Madame X....
Il sera observé que le compromis de vente conclu entre Madame X... et Monsieur Y... fait référence au jugement prononcé le 16 mars 2006, et mentionne qu'une copie lui a été remise.
Il est indifférent que Madame X... ne l'ait pas informé avoir relevé appel du jugement, car ce dernier a été confirmé en toutes ses dispositions, ni attiré son attention sur le caractère « mixte » de la décision, dont il pouvait se convaincre lui-même en le lisant.
Monsieur Y... avait donc à cette date une parfaite connaissance de la consistance des droits qu'il venait d'acquérir, même si l'acte authentique dressé le 25 mai 2009 par Maître Z..., notaire, n'y fait plus référence.
Sur l'acte, Monsieur Y... a cependant déclaré « s'être entouré de tous les éléments d'information nécessaires à tous égards ».
S'agissant de l'évaluation de l'indemnité pouvant être réclamée par la commune, le rapport de Monsieur Frédéric A... dont l'expertise a été réalisée au contradictoire de la commune et de Madame X..., procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.
Il en résulte :
- la plus-value apportée au fonds du fait de l'édification du bâtiment peut être évaluée à 82.784 €,
- le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre suivant les coûts et marchés actuels peut être évalué à 75.000 €.
C'est à tort que les défendeurs contestent le principe même d'une plus-value, en invoquant le mauvais état de la construction.
En effet, et ainsi que l'a relevé l'expert judiciaire, la valeur d'un terrain est conditionnée par son potentiel de constructibilité intrinsèque.
En l'espèce, le SHON de la construction existante est de 182 m² alors que les possibilités maximales de construction du fonds sont de 112,80 m².
L'expert a pris en compte la vétusté de l'ouvrage, et il précise qu'un changement de destination de la construction est possible.
Selon l'article 555 du code civil, le propriétaire d'un fonds peut, à son choix, rembourser au tiers soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté sa valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement.
Monsieur Y..., qui conteste le principe même de l'indemnisation, n'a pas formulé expressément de choix entre ces deux modes d'évaluation.
Il y a donc lieu de retenir le mode d'évaluation qui lui est le plus favorable, en l'espèce le remboursement du coût des matériaux et de la main-d'oeuvre.
Monsieur Y... sera donc condamné à payer à la commune de Santa Maria Poghju la somme de 75.000 €. »
ALORS 1°) QU'il n'y pas d'autorité de chose jugée sans identité de parties dans deux instances successives ; qu'en jugeant irrecevable en cause d'appel la demande de démolition de la construction litigieuse formulée par Monsieur Y... au prétexte que cette question avait été définitivement tranchée par l'arrêt confirmatif du 5 septembre 2007, quand l'exposant n'était pas partie à cette instance, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ;
ALORS 2°) QUE la demande de démolition de la construction litigieuse formulée par l'exposant tendait à faire écarter la demande indemnitaire que la commune de SANTA MARIA POGGIO émettait contre lui sur le fondement de l'article 555 du code civil ; que cette demande de démolition était dès lors recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé ce dernier texte ;
ALORS 3°) QU'à supposer même que la demande de démolition de la construction litigieuse formulée par Monsieur Y... fût une demande reconventionnelle, s'agissant de l'exercice de l'option ouverte par l'article 555 du code civil elle était liée par ce texte à la demande principale de la commune de SANTA MARIA POGGIO en paiement d'une indemnité fondée sur le même article 555 du code civil ; qu'en jugeant cette demande irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, la cour d'appel a violé l'article 567 du code de procédure civile ;
ALORS 4°) QU' en première instance, l'exposant avait défendu à la demande de la commune de SANTA MARIA POGGIO tendant au paiement de l'indemnité prévue par l'article 555 du code civil ; qu'en complément aux prétentions virtuellement comprises dans cette défense, il était recevable à solliciter, en cause d'appel, la démolition de la construction en litigieuse ; qu'en jugeant cette prétention irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile, la cour d'appel a en toute hypothèse violé l'article 566 du même code.
