LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le troisième moyen, qui est préalable, pris en sa seconde branche :
Vu les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que le syndicat principal de copropriétaires d'un ensemble immobilier et le syndicat secondaire de copropriétaires d'un immeuble intégré à cet ensemble, au sein duquel la société d'habitations à loyer modéré Sollar (la société Sollar) avait acquis un lot, ont fait assigner cette dernière qui projetait de transformer en locaux d'habitation un immeuble jusqu'alors destiné à l'accueil de personnes âgées et dont le rez-de-chaussée comprenait à cet effet un restaurant, des salons, cuisines et locaux d'accueil et en étage des logements loués à des personnes âgées ; que par un arrêt du 1er mars 2011, une cour d'appel a condamné la société Sollar à mettre fin au changement de destination non autorisé consistant à transformer le bâtiment correspondant à son lot en locaux d'habitation aux lieu et place de la résidence pour personnes âgées et a rejeté les autres demandes plus amples ou contraires des parties ; qu'au cours de cette procédure, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté les propositions de résolution par lesquelles la société Sollar demandait à être autorisée à changer la destination de son lot et à créer des logements et caves supplémentaires ; que la société Sollar a fait assigner les deux syndicats de copropriétaires devant un tribunal de grande instance en demandant que soit prononcée la nullité de ces résolutions, que soit déclarée non écrite la clause affectant son lot à la résidence de personnes âgées et que soit autorisée en conséquence la modification de la destination de son lot et la création de logements et de caves supplémentaires ;
Attendu que pour déclarer recevables les demandes de la société Sollar, l'arrêt retient qu'il a été statué par l'arrêt du 1er mars 2011 sur une demande de condamnation de cette société tendant à mettre un terme au changement de destination de son lot de copropriété destiné à usage de résidence pour personnes âgées alors que la nouvelle instance a pour objet l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 20 mai 2010 et que soit réputée non écrite une clause du règlement de copropriété indiquant que son lot est destiné à la résidence de personnes âgées ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'arrêt du 1er mars 2011 avait notamment rejeté la demande que la société Sollar avait formée afin que soit constaté que le changement de destination de son lot n'était pas prohibé par la destination générale de l'immeuble, la cour d'appel, qui a méconnu l'autorité de la chose jugée attachée à cette décision, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi ,
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne la société Sollar aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sollar ; la condamne à verser au syndicat principal du tènement immobilier du domaine de la Bastero, chemin de la Bastero et chemin de Fontanières à la Mulatière, et au syndicat des copropriétaires du groupe immobilier le Petit Navarre, inclus dans le domaine de la Bastero chemin de la Bastero et chemin de Fontanières à la Mulatière la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour Le Syndicat Principal du tènement immobilier du Domaine de la Bastero et le syndicat des copropriétaires du Groupe immobilier Le Petit Navarre
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le projet de la société Sollar tendant à la location à des particuliers quels qu'ils soient des appartements de son lot n° 537 Bâtiment 5, à la création de cinq ou six logements d'habitations supplémentaires, de caves supplémentaires et d'un local commercial est conforme à la destination de l'immeuble défini comme destiné à usage d'habitation et à l'exercice de toutes professions libérales ou commerciales ou artisanales ;
AUX MOTIFS D'ABORD QUE l'autorité de la chose jugée suppose une identité de parties, d'objet et de cause ; qu'en l'espèce, l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 1er mars 2011 a statué sur une demande de condamnation de la société Sollar à mettre un terme au changement de destination de son lot de copropriété, destiné à usage de résidence pour personnes âgées ; que la présente instance a pour objet de voir annuler les résolutions 32a, 32b et 32c de l'assemblée générale en date du 20 mai 2010 et de voir une clause du règlement de copropriété être réputée non écrite ; que par conséquent, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'autorité de la chose jugée ne pouvait être opposée à la société Sollar ;
AUX MOTIFS ENCORE QUE selon les dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de jouissance, mais ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble ; que l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que chaque copropriétaire dispose des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; qu'en l'espèce, l'article 13 du règlement de copropriété du 22 mars 1983 mentionne que le bâtiment 5 est destiné à une résidence pour personnes âgées ; que le tableau décrivant les lots, figurant à l'article 15 confirme la destination particulière du bâtiment 5 à usage de résidence pour personnes âgées ; que cependant, le préambule du règlement de copropriété indique que l'ensemble immobilier comprendra à son achèvement trois bâtiments à usage d'habitation, y compris donc le bâtiment 5 ; que l'article 14 du même règlement stipule, s'agissant de la destination de l'immeuble, que l'immeuble qui sera construit est destiné à usage principal d'habitation et que toutefois, l'utilisation des appartements ou locaux à usage commercial professionnel ou mixte est autorité à certaines conditions ; qu'ainsi, le projet de la société Sollar de louer les appartements du bâtiment 5 constituant son lot n° 537 à des personnes autres que des personnes âgées ne constituait aucune atteinte à la destination de l'immeuble, ni même d'ailleurs à celle du bâtiment 5, définis comme étant à usage d'habitation ; que le syndicat des copropriétaires ne pouvait donc interdire à la société Sollar de louer les appartements de son lot à une nouvelle catégorie de population, cette restriction n'étant pas justifiée par la destination de l'immeuble dont la vocation est d'être à usage d'habitation ;
ET AUX MOTIFS ENFIN QUE les travaux n'affectant pas les parties communes ni l'aspect extérieur de l'immeuble peuvent être réalisés par la société Sollar comme bon lui semble ;
ALORS QUE la contrariété de jugements peut être invoquée lorsque, comme en l'espèce, la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée a vainement été opposée devant les juges du fond ; qu'en ce cas, le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement second en date ; que lorsque la contrariété est constatée, elle se résout au profit du premier ; qu'en l'espèce, il existe une éclatante contrariété de jugements entre le chef de l'arrêt présentement critiqué, qui décide que la transformation par la société Sollar de la maison de retraite exploitée dans son immeuble en logements ordinaires est conforme à la destination de l'immeuble, qui serait d'être affecté à l'usage d'habitation et à l'exercice de toutes professions libérales ou commerciales ou artisanales, et le chef de l'arrêt précédemment rendu par la même cour tranchant la même question, le 1er mars 2011, entre les mêmes parties et à propos du même projet de transformation du même lot privatif de la société Sollar qui, rejetant la demande reconventionnelle de la société Sollar tendant à voir constater que le changement de destination de son lot privatif n'était pas prohibé par la destination générale de l'immeuble, avait au contraire jugé, par confirmation du jugement du tribunal de grande instance de Lyon du 17 décembre 2009, que la transformation par la société Sollar en locaux d'habitation ordinaire de l'actuelle résidence pour personnes âgées était constitutive d'un changement de destination et avait condamné celle-ci à y mettre fin ; qu'au demeurant, l'arrêt présentement attaqué tend à rendre impossible l'exécution même de la condamnation dont est assorti le précédent arrêt, de sorte que la contrariété entre les deux décisions n'est pas seulement d'ordre intellectuel, mais également d'ordre matériel, celles-ci ne pouvant être exécutées simultanément ; qu'il s'en déduit nécessairement que l'arrêt du 17 mars 2015 doit être annulé par application de l'article 617 du code de procédure civile, ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité des résolutions 32a, 32b et 32 c de l'assemblée générale ordinaire du 20 mai 2010 du syndicat des copropriétaires du Domaine de la Bastero ;
AUX MOTIFS QUE selon les dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de jouissance, mais ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble ; que l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que chaque copropriétaire dispose des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ; qu'en l'espèce, l'article 13 du règlement de copropriété du 22 mars 1983 mentionne que le bâtiment 5 est destiné à une résidence pour personnes âgées ; que le tableau décrivant les lots, figurant à l'article 15 confirme la destination particulière du bâtiment 5 à usage de résidence pour personnes âgées ; que cependant, le préambule du règlement de copropriété indique que l'ensemble immobilier comprendra à son achèvement trois bâtiments à usage d'habitation, y compris donc le bâtiment 5 ; que l'article 14 du même règlement stipule, s'agissant de la destination de l'immeuble, que l'immeuble qui sera construit est destiné à usage principal d'habitation et que toutefois, l'utilisation des appartements ou locaux à usage commercial professionnel ou mixte est autorité à certaines conditions ; qu'ainsi, le projet de la société Sollar de louer les appartements du bâtiment 5 constituant son lot n° 537 à des personnes autres que des personnes âgées ne constituait aucune atteinte à la destination de l'immeuble, ni même d'ailleurs à celle du bâtiment 5, définis comme étant à usage d'habitation ; que le syndicat des copropriétaires ne pouvait donc interdire à la société Sollar de louer les appartements de son lot à une nouvelle catégorie de population, cette restriction n'étant pas justifiée par la destination de l'immeuble dont la vocation est d'être à usage d'habitation ; que par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé que les résolutions contestées sont contraires aux dispositions d'ordre public des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elles doivent être annulées ;
ALORS QUE les motifs ci-dessus reproduits font ressortir le lien de dépendance nécessaire existant entre le chef, visé par le précédent moyen, qui décide que la transformation de l'immeuble de la société Sollar en logements d'habitation ordinaire est conforme à la destination de l'immeuble et le chef présentement attaqué qui prononce la nullité des délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires ayant refusé cette transformation, lequel doit donc être annulé par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevables les demandes de la société Sollar ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'autorité de la chose jugée suppose une identité de parties, d'objet et de cause ; qu'en l'espèce, l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 1er mars 2011 a statué sur une demande de condamnation de la société Sollar à mettre un terme au changement de destination de son lot de copropriété, destiné à usage de résidence pour personnes âgées ; que la présente instance a pour objet de voir annuler les résolutions 32a, 32b et 32c de l'assemblée générale en date du 20 mai 2010 et de voir une clause du règlement de copropriété être réputée non écrite ; que par conséquent, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'autorité de la chose jugée ne pouvait être opposée à la société Sollar ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon les dispositions combinées de l'article 122 du Code de procédure civil et l'article 131 du Code civil, l'autorité de la chose jugée est une fin de non-recevoir ayant pour effet l'irrecevabilité de l'action en justice ; qu'elle suppose une identité de parties, d'objet et de cause ; qu'en l'espèce, l'arrêt de la cour d'appel de Lyon en date du 1er mars 2011 statue sur une demande de condamnation de la société Sollar à mettre un terme à l'action constituée par le changement de destination opéré pour la mise en place de locataires n'étant plus des personnes âgées, en abandonnant la destination particulière du bâtiment 5 de foyer de logements pour personnes âgées ; qu'elle n'était donc saisie ni d'une demande de nullité des résolutions 32a, 32b et 32 c de l'assemblée générale en date du 20 mai 2010, ni d'une demande de déclaration de clause réputée non écrite ; que le tribunal est désormais saisi d'une demande de nullité des résolutions 32a, 32b et 32c de l'assemblée générale en date du 20 mai 2010 et d'une demande de déclaration de la clause réputée non écrite du règlement de copropriété stipulant que le lot n° 537 est destiné à une résidence pour personnes âgées ; que par conséquent, les demandes jugées par l'arrêt précité ne sont pas identiques à celles dont le tribunal est saisi ; que la fin de non-recevoir de l'autorité de la chose jugée n'est donc pas établie et l'exception d'irrecevabilité de ce chef doit être rejetée ;
ALORS QUE, D'UNE PART, l'objet du litige étant déterminé par les prétentions respectives de toutes les parties, l'identité d'objet requise lorsqu'est soulevée la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée doit s'apprécier, non seulement au regard de la demande principale soumise au juge initialement saisi, mais également au regard des demandes reconventionnelles qui ont pu être formées ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était expressément invitée (cf. les dernières écritures des syndicats appelants, p.9 § 3 et s.) si la demande reconventionnelle formée par la société Sollar à l'occasion de la première procédure, demande au demeurant rejetée par l'arrêt du 1er mars 2011, qui tendait à voir constater que le changement de destination de son lot n'était pas prohibé par la destination générale de l'immeuble, n'avait pas le même objet que celle tendant, via l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 20 mai 2010 et de la clause de règlement de copropriété fixant la destination du bâtiment litigieux, à voire consacrer cette même solution, la cour prive son arrêt de base légale au regard des articles 4 et 1351 du Code civil
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'identité d'objet requise pour que la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée puisse prospérer est caractérisée dès lors qu'ont été poursuivis, à l'occasion des instances successives, la reconnaissance d'un même droit portant sur une même chose, abstraction faite de la qualification juridique et plus généralement de tous éléments juridiques inclus dans la formulation des demandes ; qu'en l'espèce, l'examen comparé des demandes successivement soumises par la société Sollar à la cour de Lyon révèle que celles-ci tendaient les unes et les autres à obtenir la reconnaissance du même droit portant sur la même chose : celui de transformer librement en logements d'habitation ordinaires le bâtiment n° 5 qui constituait son lot privatif portant le numéro 537, ce nonobstant son affectation par le règlement de copropriété à l'usage de maison de retraite ; qu'en considérant néanmoins qu'à partir du moment où les demandes successivement présentées par la société Sollar n'étaient pas strictement identiques du point de vue juridique, l'autorité de la chose jugée s'attachant à l'arrêt du 1er mars 2011 ne pouvait être utilement invoquée, la cour viole derechef l'article 1351 du Code civil.
