LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 12 décembre 2014), que M. et Mme X..., propriétaires d'un immeuble grevé d'une servitude, constituée par acte du 10 juillet 1962 et concédant le droit d'utiliser un passage couvert au profit d'un immeuble voisin dans lequel est exploité un commerce de brocante, ont assigné la SCI du 40 rue Gambetta (la SCI), propriétaire du local commercial, le syndicat des copropriétaires du 40 rue Gambetta (le syndicat) et M. Y..., copropriétaire et exploitant du fonds de commerce, en cessation de l'aggravation des conditions d'exercice de la servitude ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de dire que les servitudes de passage et d'entreposage sont indissociables ;
Mais attendu, d'une part, que la faculté d'entreposer des meubles en vue de l'exercice d'un commerce sur l'assiette d'une servitude de passage peut constituer une charge pour un héritage au profit d'un autre et revêtir ainsi le caractère d'une servitude établie par le fait de l'homme ;
Et attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine de l'acte du 10 juillet 1962 que l'ambiguïté de ses termes rendait nécessaire, que la servitude consentie comprenait la possibilité pour les propriétaires du fonds dominant d'utiliser l'assiette du passage comme hall d'exposition de leur commerce de brocante, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions relatives à l'impossibilité de constituer une servitude au profit d'un fonds de commerce que ses constatations rendaient inopérantes dès lors qu'elle avait constaté que la servitude était constituée au profit d'un immeuble, a pu en déduire que la possibilité d'entreposage était comprise dans les modalités d'exercice de la servitude et rejeter la demande d'enlèvement des meubles entreposés sur le passage ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de dire que la servitude est destinée au passage de véhicules à deux et quatre roues ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte du 10 juillet 1962, qui n'avait pas précisé tous les modes d'exercice de la servitude de passage, n'avait prévu aucune restriction et, recherchant la commune intention des parties, retenu que l'activité exercée dans le fonds dominant supposait la livraison d'objets mobiliers qui devaient être véhiculés, que la porte d'accès au passage était une ancienne porte de garage devant laquelle le trottoir comportait un abaissement destiné à permettre aux véhicules d'accéder plus facilement à la rue et que la largeur du passage accordé permettait le passage de la plupart des véhicules à quatre roues, la cour d'appel en a souverainement déduit, sans se contredire dès lors que l'utilisation du passage comme hall d'exposition et comme voie de circulation peut se faire alternativement, que la servitude autorisait le passage de véhicules à deux et quatre roues ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en suppression de l'interphone encastré dans la façade de leur immeuble ;
Mais attendu qu'ayant retenu que le droit de passage comportait le passage des messages d'annonce des visiteurs au moyen d'un interphone, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande en suppression de celui-ci devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche, qui est recevable :
Vu les articles 686 et 691 du code civil ;
Attendu qu'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public ;
Attendu que, pour rejeter la demande en suppression du câble Numéricable installé sur la façade et le mur du passage de l'immeuble de M. et Mme X..., l'arrêt retient que le droit de passage comporte le passage du câblage nécessaire pour relier le fonds dominant au réseau de télévision et d'accès à Internet ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une servitude de passage ne confère le droit de faire passer un câblage sur l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en suppression du câble Numericable installé sur la façade et sur le mur le long du passage de l'immeuble appartenant à M. et Mme X..., l'arrêt rendu le 12 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 40 rue Gambetta à Biarritz, la SCI du 40 rue Gambetta et M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit et jugé que les servitudes de passage et d'entreposage résultant de l'acte authentique du 10 juillet 1962 étaient indissociables et avaient été constituées au profit du fonds ayant appartenu aux consorts Z..., actuellement propriété de la SCI du 40 rue Gambetta à Biarritz, sur le fonds ayant appartenu aux consorts Lannelongue-Dupont-Vidou appartenant actuellement aux époux X... ;
AUX MOTIFS QUE : « Sur la possibilité d'entreposage : Les époux X... contestent qu'il s'agisse d'une servitude, mais estiment au contraire qu'il s'agit d'un droit personnel, concédé aux seuls consorts Z.... Il est constant qu'avant de devenir propriétaires des murs, les consorts Z... exploitaient dans les lieux un commerce d'antiquités brocante, et bénéficiaient déjà de l'autorisation de se servir du passage devenu l'assiette de la servitude de passage, comme d'un hall d'exposition. Le premier juge a estimé que dès lors que la clause « claire et minutieuse » se situe au paragraphe « servitudes », le droit ainsi concédé est un droit réel conféré au bénéfice d'un fonds et non au bénéfice des personnes, le surplus des motifs du premier juge, tenant aux avantages pratiques pour le propriétaire du fonds dominant, de la qualification de servitude, étant en l'espèce inopérant. La clause n'est pas univoque : en effet, si on s'en tient aux termes employés, il s'agit d'une possibilité, et non d'un droit, concédée en faveur de personnes nommément désignées, à l'exclusion de toute autre, non pas en leur qualité d'acquéreurs, mais en leur qualité d'exploitants d'un commerce de brocante. C'est en adoptant cette analyse, que les appelants concluent que l'autorisation consentie ne l'est pas en faveur d'un fonds immobilier, mais en faveur de personnes nommément désignées, et ne peut donc constituer une servitude, au sens des dispositions de l'article 686 du code civil. Cependant, conformément aux dispositions de l'article 1156 du code civil, on doit dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes. Or, la clause litigieuse est toute entière relative à la servitude de passage. L'analyse de sa rédaction démontre que les parties, après avoir posé le principe de la servitude, et défini son assiette, en ont déterminé certaines des modalités d'exercice. Et la possibilité d'entreposage est comprise au titre des modalités d'exercice de la servitude. Elle en fait donc partie intégrante. C'est ainsi que les consorts Z... sont implicitement désignés en leur qualité d'acquéreurs, cette qualité ayant été expressément rappelée dans la première phrase de la clause à interpréter, sans que les parties aient estimé nécessaire de la répéter. C'est le même procédé de rédaction qui a été employé, pour rappeler que les bénéficiaires du droit de passage auront seuls la libre disposition de la porte située rue Gambetta, et donnant accès au passage, puisque là encore, ce sont les consorts Z... qui sont nominativement désignés dans l'acte, alors qu'il ne fait pas de doute qu'ils ne sont cités qu'en leur qualité d'acquéreurs du fonds dominant. Il en résulte que la servitude consentie, comprend la possibilité pour les propriétaires du fonds dominant d'utiliser l'assiette du passage, comme hall d'exposition de leur commerce de brocante. Les époux X... ne sont donc pas fondés à solliciter l'enlèvement des meubles et objets mobiliers qui y sont entreposés » ;
ALORS 1°) QU'une servitude ne peut être constituée au bénéfice d'un fonds de commerce ; qu'ainsi en considérant que la possibilité d'entreposage de meubles dans le passage grevé d'une servitude serait comprise au titre des modalités d'exercice de cette servitude, quand l'acte du 10 juillet 1962 instaurant la servitude de passage litigieuse n'accordait la possibilité d'y entreposer des meubles qu'à seule fin de servir le fonds de commerce de vente d'objets d'occasion exploité par les consorts Z..., la cour d'appel a violé les articles 686 et 687 du code civil ;
ALORS 2°) QU'une servitude ne peut être constituée au bénéfice d'un fonds de commerce ; qu'ainsi en statuant comme elle l'a fait, sans répondre au moyen péremptoire tiré de ce que la possibilité d'entreposer des meubles dans le passage grevé d'une servitude n'avait été accordée qu'à seule fin de servir le fonds de commerce de vente d'objets d'occasion exploité par les consorts Z..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS 3°) QU'une servitude ne peut être instituée au profit de personnes physiques ; qu'ainsi en considérant que la possibilité d'entreposage de meubles dans le passage grevé d'une servitude serait comprise au titre des modalités d'exercice de cette servitude, après avoir constaté que la faculté d'entreposage de meubles dans le passage grevé d'une servitude était une possibilité et non un droit concédée en faveur de personnes physiques nommément désignées à l'exclusion de toute autre, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 637 et 686 du code civil ;
ALORS 4°) QU'une servitude ne peut être instituée au profit de personnes physiques ; qu'ainsi en considérant que la possibilité d'entreposage de meubles dans le passage grevé d'une servitude serait comprise au titre des modalités d'exercice de cette servitude quand l'acte du 10 juillet 1962 prévoyait seulement une possibilité concédée en faveur de personnes physiques nommément désignées à l'exclusion de toute autre, la cour d'appel a dénaturé les termes de cette clause, en violation de l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR jugé que la servitude consentie par acte notarié du 10 juillet 1962 était destinée au passage piétonnier mais également au passage de véhicules à deux et quatre roues ;
AUX MOTIFS QUE : « Sur la servitude de passage : La servitude de passage a été convenue lors de la division d'un fonds unique, pour permettre aux acquéreurs d'accéder à l'immeuble vendu. Si elle est contenue dans un acte, elle résulte d'un état d'enclave créé par la division d'un fonds unique. Or l'acte, s'il a précisé l'assiette de la servitude, et les bénéficiaires, n'en a pas précisé tous les modes d'exercice. Les parties sont en désaccord sur le point de savoir si, au-delà du passage des piétons, la servitude permet le passage des véhicules, et dans ce cas, elles sont en désaccord sur le point de savoir si seuls les véhicules deux-roues sont autorisés, ou si au contraire, la servitude permet le passage des véhicules à quatre roues. Il convient, en application des dispositions des articles 1156 et suivants, de rechercher quelle a été la commune intention des parties, et de rappeler que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. L'immeuble vendu est un immeuble de ville où était exploité un commerce de brocante. Cette activité suppose la livraison d'objets mobiliers pouvant accuser un certain poids, ce qui nécessite de les véhiculer. Les éléments du dossier démontrent que la porte d'accès au passage, est une ancienne porte de garage, devant laquelle le trottoir comporte un abaissement, communément appelé « bateau », destiné à permettre aux véhicules d'accéder plus facilement de la rue, à l'entrée du garage. Par ailleurs, la largeur du passage accordé, de 2,77 m, ou 2,68 m, permet le passage de la plupart des véhicules à quatre roues. Enfin, aucune restriction n'a été prévue dans l'acte. L'ensemble de ces éléments permet de retenir que la servitude consentie, était destinée au passage piétonnier, mais également au passage de véhicules à deux et quatre roues. Cette analyse est conforme aux règles d'interprétation des contrats, telles que rappelées ci-dessus. Le passage concédé par la servitude, ouvre sur la rue Gambetta et accède à une cour intérieure propriété de la SCI du 40 Gambetta. Il est constant qu'en 2005, le propriétaire du fonds dominant a édifié un muret sur l'assiette de la servitude, côté cour, réduisant à cet endroit la largeur du passage à 1,77 m au lieu de 2,68 m. Pour autant, l'usage de la servitude reste possible, sans restriction pour les piétons, et les véhicules deux-roues, et pour les véhicules quatre roues, sur toute la longueur de l'assiette de la servitude, et jusqu'à l'implantation du muret et même au-delà mais alors sous la réserve que la largeur des véhicules permette leur passage sur la largeur résiduelle du passage de 1, 77 m. En conséquence, les dispositions de l'article 703 du code civil, selon lesquelles « les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user », ne trouvent pas à s'appliquer. Enfin, c'est de façon pertinente et adaptée, que le premier juge a considéré que la division du fonds dominant en un appartement et un commerce, n'était pas de nature à aggraver la servitude, faute de démontrer que l'usage du passage par les occupants d'un appartement, comparé à l'usage du passage par les clients d'un commerce, causerait une aggravation pour le fonds servant, alors même que la servitude de passage a été concédée pour être exercée «en tout temps et à toute heure». Au vu de ces motifs, le premier juge sera infirmé, en ce qu'il a constaté, que de fait, la servitude de passage se trouvait limitée aux piétons et aux deux roues » ;
ALORS 1°) QUE s'agissant d'une servitude établie par le fait de l'homme, le juge ne peut, sans méconnaître le principe de l'autonomie de la volonté, porter atteinte au lien contractuel en autorisant des modifications à la servitude auxquelles les propriétaires intéressés n'ont pas consenti ; qu'ainsi en considérant que la servitude consentie aurait été destinée au passage piétonnier mais également au passage de véhicules à deux et quatre roues, quand l'acte du 10 juillet 1962 n'a institué une servitude de passage qu'en faveur de personnes physiques, la cour d'appel a violé les articles 686 et 1134 du code civil ;
ALORS 2)° QU'en considérant d'une part que la servitude consentie comprendrait la possibilité pour les propriétaires du fonds dominant d'utiliser l'assiette du passage comme hall d'exposition de leur commerce de brocante, d'autre part que la servitude consentie serait destinée au passage piétonnier mais également au passage de véhicules à deux et quatre roues, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes tendant à ce que M. Y..., la SCI du 40 rue Gambetta et le syndicat de copropriété du 40 rue Gambetta à Biarritz soient condamnés sous astreinte de 300 euros par jour de retard à supprimer l'interphone leur appartenant encastré dans la pierre de la façade de la maison et à supprimer le câble Numéricâble installé sur la façade et sur le mur le long du passage de l'immeuble appartenant aux époux X... ;
AUX MOTIFS QUE : « Sur la suppression de l'interphone : Les époux X... ne contestent pas le principe de la pose d'un interphone sur le muret vertical de leur propriété, entourant la porte d'entrée du passage. Ils soutiennent que la pose aurait causé des dégradations et sollicitent une mesure d'expertise pour en chiffrer le coût. Ils sollicitent en outre dans le dispositif de leurs conclusions, sa suppression. S'agissant de la demande de suppression, l'article 696 du code civil, prévoit que « quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user ». Le droit de passage, comporte le passage des messages d'annonce des visiteurs, au moyen d'un interphone, si bien que la demande de suppression n'est pas fondée et sera rejetée. S'agissant de la réfection du désordre, les appelants n'apportent nullement la preuve de ce désordre. Les pièces adverses produites, par comparaison des photographies contenues au procès-verbal du 27 février 2009, et de la photographie n° 48, dont il n'est pas contesté qu'elle représente le dernier état des lieux, permettent de retenir que la pose de cet élément d'équipement, par le matériau de scellement employé, causait un désordre esthétique, qui a été réparé. La demande n'est pas fondée et sera rejetée. Le premier juge sera confirmé. Sur la suppression du câblage Numéricâble: Au visa de l'article 696 du code civil déjà cité, le droit de passage comporte le passage du câblage nécessaire pour relier le fonds dominant au réseau de télévision et d'accès à Internet. Les époux X... ne sont donc pas fondés à solliciter la suppression d'un tel câblage. Ils n'apportent aucun élément qui serait de nature à démontrer que ce câblage leur cause un préjudice. La demande n'est pas fondée et sera rejetée» ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « s'agissant de la boîte aux lettres, l'interphone ou autres affiches ou panneaux d'information apposés sur la porte accès au passage, la clause de servitude stipule que « de laquelle porte Madame Z..., née B..., et Monsieur et Madame Z... auront seuls la libre disposition », de sorte que les demandes de suppression de ces éléments présentées par les époux X... doivent être rejetées, dans la mesure où il n'est pas démontré un abus de droit commis par M. Y... ou la SCI. S'agissant du contour de l'interphone taxé de vétuste par les époux X..., la plus récente photographie versée aux débats (pièces 48 du dossier Fontan) montre qu'il a été remédié à cet état de fait ».
ALORS 1°) QUE la constitution d'une servitude de passage n'emporte pas le droit d'installer un interphone ; qu'ainsi en considérant que le droit de passage comporterait le passage des messages d'annonce des visiteurs au moyen d'un interphone, la cour d'appel a violé les articles 686 et 696 du code civil ;
ALORS 2°) QUE la constitution d'une servitude de passage n'emporte pas le droit d'installer des câbles de raccordement à un réseau Internet ; qu'ainsi en considérant que le droit de passage comporterait le passage du câblage nécessaire pour relier le fonds dominant au réseau de télévision et d'accès à Internet, la cour d'appel a violé les articles 686 et 696 du code civil.
