LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après avoir fait viabiliser un terrain pour y créer un lotissement, la commune de Saint Urbain Maconcourt (la commune) a, par trois délibérations de son conseil municipal du 5 février 2010, autorisé la cession de lots au prix de 12 euros le mètre carré, au profit de trois acquéreurs identifiés ; que les actes de vente ont été reçus, les 10 mai et 9 juillet 2010, par M. X... (le notaire) ; que, lui reprochant de l'avoir avisée postérieurement à la signature des actes que le prix de vente s'entendait désormais toutes taxes comprises et d'avoir failli à son devoir d'information et de conseil en ne l'ayant pas informée qu'elle disposait de la faculté d'opter pour le régime de droit commun des droits de mutation à titre onéreux, en application d'une instruction fiscale n° 3-A-3-10 du 15 mars 2010, la commune, après avoir vainement tenté d'obtenir de l'administration la restitution de la taxe prélevée, a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation ;
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :
Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de la commune, l'arrêt retient que l'accomplissement par le notaire de démarches auprès de l'administration fiscale pour vérifier l'application du régime dérogatoire aux ventes litigieuses n'était pas de nature à lever toute incertitude sur l'interprétation à donner au texte réglementaire, avant la publication d'une réponse ministérielle, de sorte qu'il ne peut lui être reproché d'avoir manqué à son devoir de conseil en faisant application de la nouvelle législation entrée en vigueur sans faire bénéficier le vendeur du régime dérogatoire, dont il n'était pas certain, à la date où il a instrumenté, qu'il était applicable à la situation contractuelle en cause ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si M. X... avait informé la commune de l'existence des dispositions transitoires susceptibles d'avoir un impact financier sur les actes passés et des incertitudes pesant sur leur application aux ventes en causes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la quatrième branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 novembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à la commune de Saint-Urbain-Maconcourt la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la commune de Saint-Urbain-Maconcourt
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la commune de Saint-Urbain-Maconcourt de l'ensemble de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE Me X... fait grief au premier juge d'avoir retenu qu'il avait manqué à son devoir de conseil en affirmant au vendeur des terrains à bâtir que l'assujettissement des cessions à la TVA était applicable de plein droit dès l'entrée en vigueur de la loi du 9 mars 2010, alors, qu'aux dates de régularisation des ventes en son étude, les informations dont il disposait de l'administration fiscale ne permettaient pas d'affirmer que la TVA n'était pas obligatoirement due ; qu'il précise à cet égard que l'instruction du 15 mars 2010, qui instaurait un régime dérogatoire permettant aux cessions de terrain conclues par avant-contrats signés antérieurement au 11 mars 2010, donnant lieu à une cession par acte authentique postérieurement à cette date, de demeurer soumises au régime fiscal applicable à la date de signature de l'avant-contrat, n'assimilait pas les délibérations d'un conseil municipal à un avant-contrat et ne pouvait donc trouver à s'appliquer en l'espèce puisque les délibérations du conseil municipal de la commune de Saint-Urbain-Maconcourt n'étaient précédées d'aucun avant-contrat ; qu'il considère en conséquence avoir établi les actes de vente selon les règles qui étaient applicables à la date de leur signature ; qu'il critique enfin le premier juge de lui avoir fait grief de ne pas s'être rapproché de l'administration fiscale avant la préparation et la signature des actes, pour vérifier si les ventes ne pouvaient pas bénéficier du régime dérogatoire instauré par l'instruction du 15 mars 2010, alors, qu'en l'absence de réponse ministérielle, l'administration fiscale ne pouvait procéder à aucune interprétation ; que l'intimée fait tout d'abord grief à Me X... d'avoir outrepassé son mandat en vendant les terrains à ces conditions différentes de celles qui lui étaient imposées par les délibérations du conseil municipal qui avaient fixé à 12 € net vendeur le prix de vente au mètre carré, sans l'en aviser préalablement à la signature des actes, ce qui lui aurait permis de solliciter une nouvelle délibération du conseil municipal ou de renoncer à la vente ; qu'elle considère par ailleurs qu'il relevait de l'obligation de conseil du notaire d'apprécier si la délibération du conseil municipal concrétisant l'accord sur la chose et le prix avait le caractère d'un avant-contrat ; que la responsabilité du notaire relève du régime des responsabilités délictuelles, s'agissant d'une responsabilité du fait personnel qui découle des obligations qui incombent professionnellement à l'officier ministériel ; que, sur le premier grief, formulé pour la première fois à hauteur de cour par l'intimée, il ne ressort pas des délibérations du conseil municipal de la commune de Saint-Urbain-Maconcourt, votées le 5 février 2010, que le prix de vente fixé était un prix net vendeur ; qu'il ne résulte donc pas des éléments du débat que le notaire a modifié les conditions de la vente telles que décidées par le conseil municipal, dont les délibérations ne faisaient par ailleurs aucune référence au régime fiscal applicable ; qu'au surplus, la commune de Saint-Urbain-Maconcourt peut difficilement reprocher au notaire instrumentaire d'avoir excédé son mandat, alors qu'elle était présente, représentée par son maire en exercice, lors de la signature des actes de vente des 10 mai et 9 juillet 2010 ; qu'aucune faute de nature à engager la responsabilité du notaire ne peut donc être retenue à ce titre ; que lorsqu'il est requis d'instrumenter, le notaire a le devoir de dresser un acte régulier, c'est-à-dire conforme aux lois et règlements, et pourvu de l'efficacité requise ; qu'il est ainsi tenu d'un devoir de conseil qui comprend une obligation d'information, une obligation de vérification et une obligation d'efficacité ; qu'il est en l'espèce fait reproche à Me X... de s'être insuffisamment informé sur l'interprétation à donner à l'instruction du 15 mars 2010, en ce qui concerne les mesures transitoires dont pouvaient se prévaloir les parties à des affaires en cours ; que l'article 3 §1 de cette instruction, relatif au traitement des avant-contrats antérieurs au 11 mars 2010 donnant lieu à cession par acte authentique postérieurement à cette date, stipulait qu'« afin de ne pas remettre en cause l'équilibre économique résultant de ces avant-contrats, il est admis que lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l'opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l'avant-contrat si celle-ci est antérieure à l'entrée en vigueur du texte quand bien même d'éventuelles conditions suspensives sont levées après cette entrée en vigueur » ; que, par ailleurs, l'article 1 du même paragraphe précisait que les cessions de biens immobiliers sont le plus souvent précédées d'un avant-contrat tel qu'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, une vente sous seing privé ; que cette énumération ne faisait aucunement référence aux délibérations d'un conseil municipal, alors même que le nouveau régime d'imposition concernait principalement les collectivités territoriales, de sorte qu'il ne peut être reproché au notaire d'avoir eu une interprétation restrictive de ce texte ; que si, à compter du 31 août 2010, soit postérieurement à la date d'authentification des ventes, l'administration fiscale, dans le cadre de réponses ministérielles publiées au journal officiel, a considéré qu'une délibération d'une collectivité locale peut être assimilée à un avant-contrat au sens de l'instruction du 15 mars 2010, si elle précise les terrains à céder, les conditions de prix et l'identité de l'acquéreur, cette interprétation ne pouvait être connue de Me X... à la date de signature des actes ; que l'accomplissement par le notaire de démarches auprès de l'administration fiscale pour vérifier l'application du régime dérogatoire aux ventes litigieuses n'était pas de nature à lever toute incertitude sur l'interprétation à donner au texte réglementaire, avant la publication d'une réponse ministérielle ; qu'il s'ensuit qu'il ne peut être reproché au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil en faisant application de la nouvelle législation entrée en vigueur sans faire bénéficier le vendeur du régime dérogatoire, dont il n'était pas certain, à la date où il a instrumenté, qu'il était applicable à la situation contractuelle en cause ; qu'ainsi le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions et la commune de Saint-Urbain-Maconcourt sera déboutée de l'ensemble de ses demandes ;
1) ALORS QU'il incombe au notaire, tenu d'assurer, par les diligences qui relèvent de son ministère, l'efficacité des conventions pour lesquelles son intervention est requise, de dresser des actes conformes au résultat attendu par les parties ; qu'en affirmant qu'en assujettissant d'office à la taxe sur la valeur ajoutée, les ventes qu'il a instrumentées les 10 mai et 9 juillet 2010, Me X... n'a pas modifié les conditions de vente décidées par le conseil municipal lors des délibérations du 5 février 2010 sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée (concl. p. 4 et s.), si le notaire n'aurait pas dû savoir que le prix fixé s'entendait nécessairement net vendeur dès lors qu'au jour où le conseil municipal a délibéré, les ventes concernées n'étaient pas assujetties à cette taxe, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2) ALORS QUE le notaire instrumentaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en se retranchant derrière la seule présence du client lors de la signature de l'acte ; qu'en affirmant que la commune de Saint-Urbain-Maconcourt n'était, en tout état de cause, pas fondée à reprocher au notaire d'avoir excédé son mandat en modifiant unilatéralement les conditions de vente décidées par le conseil municipal le 5 février 2010 dès lors que son maire en exercice était présent lors la signature des actes authentiques, quand ce fait n'était pas de nature à décharger le notaire de ses obligations à l'égard de la commune, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil ;
3) ALORS QUE le devoir d'information et de conseil impose au notaire de connaître le droit applicable à l'acte qu'il est chargé d'instrumenter afin de proposer à ses clients toute solution utile permettant d'atteindre le résultat escompté ou, à défaut, de leur délivrer une information complète sur les incertitudes juridiques pesant sur l'opération envisagée ; que pour écarter toute faute de Me X... qui, sans jamais s'interroger sur l'application des dispositions transitoires prévues par l'instruction n° 3-A-3-10 du 15 mars 2010, a assujetti d'autorité les ventes litigieuses à la taxe sur la valeur ajoutée en application de la loi nouvelle du 9 mars 2010, la cour d'appel a considéré qu'il n'était pas certain, au jour où il a instrumenté, que la commune pouvait bénéficier d'une option ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si Me X... avait informé la venderesse de l'existence des dispositions transitoires susceptibles d'avoir un impact financier sur les actes passés et, le cas échéant, des incertitudes pesant sur leur application aux ventes en cause, la cour d'appel privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
4) ALORS QUE les manquements d'un notaire à ses obligations professionnelles s'apprécient au regard du droit positif existant à l'époque de son intervention ; qu'en jugeant que Me X... ne pouvait savoir, au jour où il instrumentait, en l'absence de toute réponse ministérielle, que la commune pouvait opter pour l'application de la loi fiscale ancienne sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée (concl. p. 3 §1 et s.), si par une réponse du 1er juillet 2010, antérieure à la signature de l'acte authentique du 9 juillet suivant, le ministre de l'économie n'avait pas confirmé que les communes concernées pouvaient bénéficier d'une telle option, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
