LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 18 février 2015), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Château Saint-Aubert (le syndicat) a assigné M. X..., copropriétaire, en paiement de charges correspondant aux travaux de réhabilitation votés par l'assemblée générale du 2 juin 2010 ; que ce dernier s'est prévalu de l'irrégularité de cette décision ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande du syndicat ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que l'assemblée générale du 9 juillet 2007, non contestée, avait modifié la répartition des charges prévue au règlement de copropriété en décidant que les appels de fonds restant à effectuer pour financer les travaux de réhabilitation seraient répartis entre tous les copropriétaires suivant les mêmes modalités que les charges communes générales et retenu que l'assemblée générale du 2 juin 2010 n'avait fait que se conformer à cette modification de la répartition des charges, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendait inopérante, a légalement justifiée sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Château Saint-Aubert la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Château Saint-Aubert la somme principale de 30. 172 euros ;
AUX MOTIFS QUE la cour rappelle que, dès sa création, le syndicat des copropriétaires a entrepris la réhabilitation de l'ensemble immobilier, en ce compris les parties privatives, ainsi qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 31 décembre 2002 confiant notamment à l'architecte Y... une mission de maîtrise d'oeuvre complète portant sur les parties communes et privatives et confiant à l'entreprise Archi Sud-Ouest Bâtiment la réalisation des travaux en parties communes t privatives pour un budget global de 1. 835. 328 euros ; que M. X... a acquis ces lots en parfaite connaissance de cette opération menée par le syndicat puisque son acte de vente rappelait les décisions adoptées par l'assemblée générale du 31 décembre 2002 que l'intéressé s'engageait expressément à exécuter ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires s'est trouvé confronté à la défaillance du lotisseur, de l'architecte, à un retard du chantier (le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 juillet 2007 indique que le chantier a réellement débuté en octobre 2006 et, pour mémoire, le logement de M. X... a été achevé fin 2009) ainsi qu'à une inflation du coût global des travaux qui expliquent un appel de fonds exceptionnel de 300. 000 euros voté lors de l'assemblée générale du 27 juillet 2009 pour permettre la poursuite du chantier, notamment la réhabilitation du bâtiment B et de ses appartements, puis l'appel de fonds complémentaire du 2 juin 2010 aujourd'hui contesté ; que le syndicat des copropriétaires auquel les assemblées générales successives des copropriétaires ont donné les moyens de poursuivre la réhabilitation de l'ensemble immobilier ne peut, dès lors, se voir reprocher un excès de pouvoir ; que s'agissant de l'existence et/ ou de l'inopposabilité de la résolution 11 de l'ensemble générale du 2 juin 2010, la cour rappelle que les dispositions du règlement de copropriété (dont il n'est pas soutenu qu'elles seraient contraires aux prescriptions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965) distinguaient d'une part, les parties communes générales de « l'immeuble » (ce terme générique désignant l'ensemble formé par le château et les dépendances), à savoir le sol, les clôtures, canalisations etc …, des parties communes spéciales affectées à un ou plusieurs locaux privatifs, à savoir fondations, charpente, clos et couvert etc …, et des parties privatives, et, d'autre part, les charges communes générales afférents aux parties communes générales, réparties au prorata de la quote-part des copropriétaires dont les parties communes générales selon le tableau des millièmes repris à l'état descriptif de division, susceptibles d'être modifiées à l'unanimité des copropriétaires mais sans modification possible des millièmes de copropriété, des charges spéciales (réparties entre les seuls copropriétaires des locaux intéressés, dans la proportion détenue par chacun des lots dans ces parties communes spéciales, suivant tableau de répartition annexé, colonne A pour le château, B pour les dépendances, Couloir, Escalier, Parking) ; que dès lors qu'il n'est pas contesté dans le cadre du présent litige que les travaux de réhabilitation du château Saint-Aubert relèvent de la catégorie des travaux de conservation de l'immeuble visés à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, cette distinction opérée par le règlement de copropriété entre charges communes générales et charges communes spéciales aux bâtiments imposait au syndicat des copropriétaires de différencier les travaux (et par voie de conséquence les appels de fonds) en fonction de l'objet des travaux entrepris ; que toutefois, le caractère conventionnel du règlement de copropriété autorise d'éventuelles modifications par la copropriété de la répartition des charges communes ; qu'au terme d'une sous-résolution 4. 3 (dont il n'est pas prétendu qu'elle ait fait l'objet d'une contestation judiciaire et dont M. X... ne revendique pas l'irrégularité dans le cadre de la présente instance), l'assemblée générale extraordinaire du 9 juillet 2007 a décidé que les appels de fonds restant à effectuer pour financer les travaux de réhabilitation seraient répartis entre tous les copropriétaires sur la base des tantièmes généraux figurant à la colonne G du tableau annexé au règlement de copropriété, autrement dit que les charges communes spéciales générées par les travaux de réhabilitation seraient réparties entre les copropriétaires suivant les mêmes modalités que les charges communes générales, à proportion de leurs tantièmes dans les parties communes générales ce qui, contrairement à ce que prétend M. X..., ne constitue pas une violation des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il n'est pas contesté par M. X... qu'en exécution de cette décision, l'appel de fonds exceptionnel de 300. 000 € voté par l'assemblée générale du 27 juillet 2009 a ainsi permis de poursuivre la réhabilitation du bâtiment B en ce compris les parties privatives de son lot livré fin 2009 ; qu'en décidant que le nouvel appel de fonds de 630. 000 euros voté le 2 juin 2010 au terme de la résolution n° 11 pour permettre l'achèvement des travaux de réhabilitation serait réparti entre les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes dans les parties communes générales, l'assemblée générale n'a fait que se conformer à la modification de la répartition spécifique de réhabilitation adoptée le 9 juillet 2007 ; que le jugement sera, en conséquence, réformé en ce qu'il déclare cette résolution inopposable à M. X... et celui-ci condamné au versement de sa part dans l'appel de fonds litigieux, soit la somme de 30. 172 euros augmentée, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, des intérêts de retard à compter de la première mise en demeure, soit le 28 avril 2011 ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la répartition des charges, telle qu'elle résulte du règlement de copropriété, ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; que toute clause contraire est réputée non écrite ; qu'en retenant que l'assemblée générale des copropriétaires avait pu valablement, à la faveur des résolutions successivement adoptées les 9 juillet 2007, 27 juillet 2009 et 2 juin 2010, décider que les charges communes devant être regardées comme spéciales au regard du règlement de copropriété seraient néanmoins réparties entre tous les copropriétaires selon les mêmes modalités que les charges communes générales, sans s'être assurée que ces résolutions avaient été adoptées à l'unanimité des copropriétaires, lors même que Monsieur X... avait souligné dans ses écritures qu'il n'avait jamais donné son consentement au principe de « solidarité » s'évinçant de ces diverses délibérations, que le syndicat cherchait à lui opposer (cf. ses dernières écritures, p. 8, al. 8), la cour prive son arrêt de base légale au regard des articles 10, alinéas 2 et 3, 11, premier alinéa, et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble au regard de l'article 12 du code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, nonobstant toute clause contraire, les copropriétaires ne sont jamais tenus de participer qu'aux charges relatives, soit à l'utilisation des services collectifs et éléments d'équipement communs, soit à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; qu'en revanche, la dépense résultant de travaux accomplis sur les parties privatives, quand bien même ces travaux seraient d'intérêt collectif, ne peut être imputée qu'aux seuls copropriétaires concernés ; que dès lors, en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée (cf. les dernières écritures de Monsieur X..., spéc. p. 4 in fine, début de la page 5, page 6 § 5, v. encore p. 8, § 11 et s.) si les travaux au financement desquels il lui était demandé de participer ne correspondaient pas pour partie à la réhabilitation des lots privatifs du bâtiment A, la cour prive derechef sa décision de base légale au regard des articles 10 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble de l'article 12 du Code de procédure civile.
