LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 décembre 2014), que l'établissement public Paris habitat-OPH, propriétaire d'un appartement donné à bail à l'association World Forum Group afin de loger Mme X..., leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que, se prévalant d'un engagement du bailleur, l'association World Forum Group et Mme X... l'ont assigné en annulation du commandement et en fixation d'un loyer conventionné ; que le bailleur a sollicité, à titre reconventionnel, l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, la résiliation du bail ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que l'association World Forum Group et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de fixation d'un loyer conventionné ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs adoptés non critiqués, que seule l'association World Forum Group, qui avait signé le contrat en qualité de tiers payeur, était titulaire du bail, de sorte que Mme X... ne pouvait prétendre au conventionnement du logement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu qu'après avoir prononcé la résiliation du bail et constaté que Mme X... était occupante sans droit ni titre, l'arrêt condamne Mme X... seule au paiement d'une indemnité d'occupation ;
Qu'en statuant ainsi, sans motiver sa décision excluant l'association World Forum Group, seule signataire du bail, de la charge de cette condamnation et alors que le bailleur sollicitait la condamnation in solidum de l'association et de Mme X..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme X... seule au paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt rendu le 18 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'établissement public Paris habitat-OPH ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit, au pourvoi principal, par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mme X... et l'association World Forum Group
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'association World forum group et Mme X... de leurs demandes de conventionnement du logement loué, révision du loyer et allocation de dommages et intérêts, prononcé la résiliation du bail du 27 juillet 2009, ordonné l'expulsion de Mme X..., condamné l'association World forum group au paiement de la somme de 39, 510, 66 € et condamné Mme X... à verser jusqu'à libération des lieux une indemnité d'occupation égale au loyer qu'elle aurait eu à payer augmenté des charges,
AUX MOTIFS QUE sur la résiliation du bail qu'à l'issue du délai de deux mois du commandement, la dette existait toujours du fait notamment de l'absence de paiement des loyers courants ; qu'il est précisé qu'au 19 juin 2013, le compte était débiteur de 14. 125, 78 € ; qu'en tout état de cause, l'absence de paiement des loyers et les retards enregistrés justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, aucun versement n'ayant été effectué entre mai 2011 et mai 2012, la somme due alors ayant été réglée juste avant l'audience devant le tribunal d'instance, une nouvelle dette de 39. 510, 66 € s'étant constituée ensuite à la date du 25 juillet 2014 ;
Que le conventionnement qui avait été envisagé dans un courrier électronique du 7 décembre 2010 était notamment conditionné par le paiement de la dette locative à la charge de l'association World forum group ;
Que les appelants ne peuvent sérieusement soutenir qu'il ait été mis fin à l'existence des impayés, dès lors que l'arriéré de loyers n'a été soldé que le 10 mai 2012, soit près d'un an et demi après le mail précité et postérieurement à la signification du commandement de payer du 4 avril 2011 valant retrait implicite de l'offre de conventionnement ; qu'il ne peut être fait droit dans ces conditions à la demande de conventionnement en faveur de Mme X... ;
Que si les causes de ce commandement (deux mois impayés de loyer) ont été couvertes dans le délai de deux mois, ce qui ne permet pas de constater le jeu de la clause de résiliation, l'association World forum group n'a pas payé les deux loyers courants suivant le commandement, de sorte que le montant de l'impayé n'a pas été résorbé ; qu'aucun règlement supplémentaire n'a d'ailleurs eu lieu pendant un an avant le règlement précité du 10 mai 2012 ; qu'un nouvel arriéré substantiel de loyers s'est encore créé ensuite, le compte étant débiteur de plus de 14. 000 € en juin 2013 et de 39. 510, 66 € au 25 juillet 2014 ;
Que l'association World forum group, qui s'est seule engagée financièrement, doit seule être condamnée à supporter le montant de cet arriéré de 39. 510, 66 € au 25 juillet 2014 ;
Qu'au vu de ces retards persistants dans le paiement des loyers, la résiliation du bail doit être prononcée, Mme X... devra quitter les lieux dans un délai de six mois à compter de la signification de cet arrêt, faute de quoi elle pourra en être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la Force publique et d'un serrurier ; qu'elle devra verser une indemnité d'occupation égale au loyer qu'elle aurait dû payer, augmenté des charges ;
ALORS QUE le contrat est formé à la date où tous les éléments constitutifs de la volonté des parties ont été réunis ; que le 7 décembre 2010, Paris habitat avait donné son accord au conventionnement du logement occupé par Mme X... en ne le subordonnant qu'à l'accomplissement de trois conditions, savoir une lettre de désistement de l'association World forum group, un document attestant des revenus de Mme X... et le règlement de l'arriéré de loyers ; qu'il est constant que la lettre de désistement et l'avis d'imposition de Mme X... lui ont été adressés dès le lendemain décembre tandis qu'il ressort des propres constatations de la Cour que le commandement de payer délivré le 4 avril 2011 concernait deux mois d'arriéré de loyer, soit les mois de février et mars 2011 ; qu'en se déterminant par des considérations relatives à la période ultérieure sans rechercher si, au cours des mois de décembre 2010 et janvier 2011, Mme X... n'avait pas, à un moment précis, été à jour de ses loyers, de sorte que la volonté des parties avait pu se rencontrer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil. Moyen produit, au pourvoi incident, par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils pour l'établissement Paris habitat-OPH
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué de s'être limité à condamner la seule Madame X... à verser une indemnité d'occupation à l'Office public Paris Habitat jusqu'à la libération des lieux et d'avoir ainsi rejeté la demande formulée par l'Office que cette indemnité soit à la charge, in solidum, de Madame X... et de l'Association World Forum Group ;
AUX MOTIFS propres QUE le contrat de bail apparaît avoir été conclu entre le bailleur et l'association WORLD FORUM GROUP, afin de loger Mme X..., qui ne l'a même pas signé ; QUE le conventionnement qui avait été envisagé dans un courrier électronique du 7 décembre 2010 était notamment conditionné par le paiement de la dette locative à la charge de l'association WORLD FORUM GROUP ; QUE les appelants ne peuvent sérieusement soutenir qu'il ait été mis fin à l'existence des impayés, dès lors que l'arriéré de loyers n'a été soldé que le 10 mai 2012, soit près d'un an et demi après le mail précité et postérieurement à la signification du commandement de payer du 4 avril 2011 valant retrait implicite de l'offre de conventionnement ; QU'il ne peut être fait droit dans ces conditions à la demande de conventionnement en faveur de Mme X... ; QUE si les causes de ce commandement (deux mois impayés de loyer) ont été couvertes dans le délai de deux mois, ce qui ne permet pas de constater le jeu de la clause de résiliation, l'association WORLD FORUM GROUP n'a pas payé les deux loyers courants suivant le commandement, de sorte que le montant de l'impayé n'a pas été résorbée ; QU'aucun règlement supplémentaire n'a d'ailleurs eu lieu pendant un an avant le règlement précité du 10 mai 2012 ; QU'un nouvel arriéré substantiel de loyers s'est encore créé ensuite, le compte étant débiteur de plus de 14 000 euros en juin 2013 et de 39 510, 66 euros au 25 juillet 2014 ; QUE l'association WORLD FORUM GROUP, qui s'est seule engagée financièrement, doit être seule condamnée à supporter le montant de cet arriéré de 39 510, 66 euros au 25 juillet 2014 ; QU'au vu de ces retards persistants dans le paiement des loyers, la résiliation du bail doit être prononcée, Mme X... devra quitter les lieux dans un délai de six mois à compter de la signification de cet arrêt, faute de quoi elle pourra en être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la Force publique et d'un serrurier ; QU'elle devra verser une indemnité d'occupation égale au loyer qu'elle aurait dû payer, augmenté des charges ;
Et AUX MOTIFS adoptés QU'il résulte de la première clause du bail en date du 27 juillet 2009 que celui-ci est consenti par la Caisse autonome nationale de la Sécurité sociale dans les Mines à la fois à l'Association World Forum Group (BWF) représentée par son Président Monsieur Z... et à Madame Heidi-Karin X... qui ont accepté les locaux faisant partie d'un immeuble sis à PARIS 8ème ... ; QUE cependant seule l'Association World Forum Group a signé le contrat en qualité de tiers payeur ; QU'il y a lieu d'en déduire que seule l'Association World Forum Group est réellement titulaire du bail pour le logement d'un tiers à savoir Madame Heidi-Karin X... ;
ALORS QUE les coauteurs d'un dommage sont tenus d'une obligation in solidum d'indemniser la victime ; QU'en la cause, l'association World Forum Group étant seule signataire-titulaire du bail litigieux en qualité de tiers payeur afin de loger Madame X..., il s'en déduit que le préjudice de PARIS HABITAT — OPH causé par le maintien dans les lieux de Madame X... postérieurement à la résiliation du contrat pour non paiement des loyers dus par l'Association résulte, ensemble, tant de Madame X... en sa qualité d'occupante que de l'Association qui l'avait logée dans les lieux en sa qualité de tiers payeur signataire ; QU'en conséquence, l'Association World Forum Group et Madame X... sont tenus d'une obligation in solidum de régler l'indemnité d'occupation des lieux ; QU'en déclarant néanmoins Madame X... seule débitrice de cette indemnité d'occupation, la cour a violé par refus d'application, tout à la fois, les articles 1134 et 1382 du Code civil.
