LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 9 décembre 2014), que M. et Mme X... ont cédé à M. et Mme Y... une partie de leur activité de camping et leur ont donné à bail un ensemble immobilier pour y exploiter ce commerce ; que, le 6 juin 2007, ils leur ont notifié un refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction ; que, le 19 février 2009, alors qu'une expertise ordonnée en référé était en cours, ils ont exercé leur droit de repentir et, le 16 décembre 2009, ont assigné au fond les locataires en fixation tant de l'indemnité d'occupation due entre le 31 décembre 2007 et le 19 février 2009 que du loyer du bail renouvelé à compter du 20 février 2009 ; que M. et Mme Y... ont soulevé l'irrecevabilité de l'action en fixation du loyer ; qu'en cours d'instance, ils ont cédé le fonds de commerce de camping à la société Côte Ouest Camp, qui a été assignée en intervention forcée ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. et Mme Y... et la société Côte Ouest Camp font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action en fixation du prix du bail renouvelé, alors, selon le moyen :
1°/ que l'exercice par le bailleur de son droit de repentir entraîne le renouvellement du bail dont il demandait la résiliation, de sorte que l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction devient sans objet ; que dès lors, après exercice par le bailleur de son droit de repentir, la demande de fixation du prix du bail renouvelé, dépourvue de tout caractère accessoire à la contestation relative à l'indemnité d'éviction, doit être formée devant le juge des loyers commerciaux selon la procédure spéciale sur mémoire prévue par les dispositions d'ordre public de l'article R. 145-23 du code de commerce ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que les époux X..., bailleurs, ont exercé leur droit de repentir le 19 février 2009, rendant ainsi sans objet la procédure en fixation de l'indemnité d'éviction qu'ils avaient engagée contre les époux Y..., preneurs ; que dès lors, les bailleurs étaient irrecevables à saisir postérieurement le tribunal de grande instance des Sables d'Olonne d'une demande en fixation du prix du bail renouvelé relevant de la compétence exclusive du juge des baux commerciaux et devant être présentée devant lui suivant la procédure sur mémoire en vigueur ; qu'en déclarant néanmoins M. et Mme X... recevables en leur action en fixation du prix du bail renouvelé, la cour d'appel a violé les articles L. 145-58, L. 145-59 et R. 145-23 du code de commerce ;
2°/ que, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme Y... soutenaient que la demande de fixation du prix du bail renouvelé ne pouvait avoir de caractère accessoire, puisqu'elle était présentée par les bailleurs devant le tribunal de grande instance après l'exercice de leur droit de repentir, à un moment où ils étaient tenus de se conformer aux dispositions spéciales régissant la procédure en fixation du prix du bail, notamment parce que seule la notification du mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux est susceptible d'interrompre la prescription de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé ; que dès lors, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la demande des bailleurs en fixation du prix du bail, présentée après exercice de leur droit de repentir, ne constituait pas la demande principale de la procédure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-23 du code de commerce ;
3°/ que les actions en fixation du prix du bail se prescrivent par deux ans à compter de la date de notification du droit de repentir ; que le bailleur doit, dans ce délai, notifier son mémoire en fixation du prix du bail renouvelé, puis saisir le juge des loyers ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que les époux X... n'ont pas agi en fixation du prix du loyer du bail renouvelé devant le président du tribunal de grande instance des Sables d'Olonne, juge des loyers commerciaux, dans le délai de deux ans à compter du 19 février 2009, date à laquelle ils avaient exercé leur droit de repentir ; que dès lors, la prescription biennale était acquise le 19 février 2011 ; qu'en déclarant néanmoins recevable leur demande de fixation du prix du bail renouvelé, la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du code de commerce ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que M. et Mme Y... avaient saisi le tribunal de grande instance d'une demande en fixation de l'indemnité d'occupation due entre la date d'effet du congé et celle de l'exercice du droit de repentir, de sorte que cette juridiction était compétente pour connaître de la demande accessoire en fixation du prix du bail renouvelé en application de l'article R. 145-23 du code de commerce, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'assignation au fond de M. et Mme Y... avait été délivrée dans le délai de deux ans suivant la date de renouvellement du bail par l'effet de l'exercice du droit du repentir, la cour d'appel en a exactement déduit que la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce n'était pas acquise ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que M. et Mme Y... et la société Côte Ouest Camp font grief à l'arrêt de rejeter la demande des premiers en nullité du rapport d'expertise et de les condamner solidairement à payer à M. et Mme X... une certaine somme au titre de l'indemnité d'occupation, de fixer à la somme de 48 000 euros par an le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 20 février 2009 et de les condamner, ainsi que la société Côte Ouest Camp à compter du 5 janvier 2012, au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de son échéance, alors, selon le moyen, que viole l'article 1315 du code civil, le juge qui fait d'une expertise sans valeur légale la base unique de sa décision ; que l'exercice par le bailleur de son droit de repentir a pour effet d'éteindre l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction devenue sans objet ; qu'en l'espèce, il est constant que M. Z... a été désigné en qualité d'expert dans le cadre de la procédure engagée par les époux X... le 19 septembre 2007, aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction due par les preneurs, et que les bailleurs ont exercé leur droit de repentir le 19 février 2009, alors que les opérations d'expertise étaient toujours en cours ; que dès lors, l'extinction de l'instance, devenue sans objet suite à l'exercice du droit de repentir par les bailleurs, emportait nécessairement extinction de la mesure d'expertise, de sorte que le rapport postérieurement déposé par l'expert le 20 septembre 2010 était nul ; qu'en le considérant, au contraire, comme valable et en fondant sa décision sur ses conclusions, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil, ensemble les articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'expert avait eu pour mission d'évaluer l'indemnité d'éviction et la valeur locative de l'immeuble, que les bailleurs avaient exercé leur droit de repentir alors que les opérations d'expertise étaient en cours et que, si l'exercice de ce droit rendait inutile l'estimation de l'indemnité d'éviction, la mesure d'instruction s'était poursuivie sur l'évaluation de l'indemnité d'occupation, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que M. et Mme Y... et la société Côte Ouest Camp font le même grief à l'arrêt alors, selon le moyen, que le caractère de monovalence implique que les locaux ont été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne pourraient être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux ; qu'en l'espèce, les époux Y... soutenaient dans leurs conclusions d'appel que les locaux pouvaient être affectés à d'autres activités commerciales telles un mini golf, un parc d'attractions, des jardins familiaux, un gardiennage de camping-car ou encore un parking de véhicules et que les bailleurs ne rapportaient pas la preuve de l'importance et du montant des travaux nécessaires à l'affectation des locaux à ces activités ; qu'en se bornant à affirmer que l'affectation des locaux à une autre destination ne pourrait se faire sans des travaux importants, sans préciser sur quels éléments de preuve produits aux débats elle fondait cette affirmation ni constater que les bailleurs rapportaient la preuve du coût desdits travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé, par motifs propres et adoptés, que le bail portait sur des terrains correspondant à cent quarante emplacements de camping aménagés, de telle sorte qu'ils constituaient une exploitation unique concernant la même clientèle, que leur aménagement supposait une amenée d'eau et d'électricité sur chaque parcelle, un raccordement aux eaux usées, ainsi que la délimitation des emplacements par des haies vives et que l'affectation de ces locaux à une autre destination ne pouvait se faire sans des travaux importants et coûteux eu égard à la nature de la destination initiale, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... et la société Côte Ouest Camp aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et la société Côte Ouest Camp et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... et la société Côte Ouest camp.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré M. et Mme X... recevables en leur action en fixation du prix du bail renouvelé ;
AUX MOTIFS QUE sur la recevabilité de la demande en fixation du bail renouvelé : qu'aux termes de l'article R. 145-23 du code de commerce : « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent ». Que les époux Y... (en réalité X...) ont saisi le tribunal de grande instance par acte du 16 décembre 2009 d'une demande en fixation de l'indemnité d'occupation due entre le 31 décembre 2007, date d'effet du congé et le 19 février 2009, date de notification du droit de repentir, que seul le tribunal de grande instance est compétent pour connaître d'une telle demande par application de l'alinéa 2 de l'article R. 145-23 du code de commerce, qu'en vertu de cette même disposition, le tribunal de grande instance pouvait accessoirement se prononcer sur la demande en fixation du bail renouvelé dans le cadre de la procédure applicable devant le tribunal de grande instance qui ne prévoit pas de mémoire, que les époux Y... (en réalité X...) ont saisi le tribunal de grande instance le 16 décembre 2009 soit moins de deux ans à compter de la date de prise d'effet du congé délivré pour le 31 décembre 2007 et moins de deux ans à compter de la date de renouvellement du bail par l'effet du droit de repentir en date du 19 février 2009, que la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce n'est donc pas encourue, que la demande est donc bien recevable, le jugement devant être confirmé de ce chef ;
1) ALORS, D'UNE PART, QUE l'exercice par le bailleur de son droit de repentir entraine le renouvellement du bail dont il demandait la résiliation, de sorte que l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction devient sans objet ; que dès lors, après exercice par le bailleur de son droit de repentir, la demande de fixation du prix du bail renouvelé, dépourvue de tout caractère accessoire à la contestation relative à l'indemnité d'éviction, doit être formée devant le juge des loyers commerciaux selon la procédure spéciale sur mémoire prévue par les dispositions d'ordre public de l'article R. 145-23 du code de commerce ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que les époux X..., bailleurs, ont exercé leur droit de repentir le 19 février 2009, rendant ainsi sans objet la procédure en fixation de l'indemnité d'éviction qu'ils avaient engagée contre les époux Y..., preneurs ; que dès lors, les bailleurs étaient irrecevables à saisir postérieurement le tribunal de grande instance des Sables d'Olonne d'une demande en fixation du prix du bail renouvelé relevant de la compétence exclusive du juge des baux commerciaux et devant être présentée devant lui suivant la procédure sur mémoire en vigueur ; qu'en déclarant néanmoins M. et Mme X... recevables en leur action en fixation du prix du bail renouvelé, la cour d'appel a violé les articles L. 145-58, L. 145-59 et R. 145-23 du code de commerce ;
2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme Y... soutenaient que la demande de fixation du prix du bail renouvelé ne pouvait avoir de caractère accessoire, puisqu'elle était présentée par les bailleurs devant le tribunal de grande instance après l'exercice de leur droit de repentir, à un moment où ils étaient tenus de se conformer aux dispositions spéciales régissant la procédure en fixation du prix du bail, notamment parce que seule la notification du mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux est susceptible d'interrompre la prescription de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé ; que dès lors, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la demande des bailleurs en fixation du prix du bail, présentée après exercice de leur droit de repentir, ne constituait pas la demande principale de la procédure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-23 du code de commerce ;
3) ALORS, EN OUTRE, QUE les actions en fixation du prix du bail se prescrivent par deux ans à compter de la date de notification du droit de repentir ; que le bailleur doit, dans ce délai, notifier son mémoire en fixation du prix du bail renouvelé, puis saisir le juge des loyers ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que les époux X... n'ont pas agi en fixation du prix du loyer du bail renouvelé devant le président du tribunal de grande instance des Sables d'Olonne, juge des loyers commerciaux, dans le délai de deux ans à compter du 19 février 2009, date à laquelle ils avaient exercé leur droit de repentir ; que dès lors, la prescription biennale était acquise le 19 février 2011 ; qu'en déclarant néanmoins recevable leur demande de fixation du prix du bail renouvelé, la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. et Mme Y... de leur demande en nullité du rapport d'expertise de M. Z... et, en conséquence, de les avoir condamnés solidairement à payer à M. et Mme X..., au titre de l'indemnité d'occupation, en deniers ou quittances, la somme de 54.575,34 € portant intérêts au taux légal à compter du 20 février 2009 avec capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, d'avoir fixé le montant du loyer renouvelé à compter du 20 février 2009 à la somme de 48.000 € par an et de les avoir condamnés, ainsi qu'à compter du 5 janvier 2012, la société Cote Ouest Camp, au paiement de cette somme portant intérêts au taux légal à compter de son échéance ;
AUX MOTIFS QU'il est constant que l'ordonnance de référé a désigné M. Z... avec pour mission notamment de : - indiquer le montant de l'indemnité d'éviction, indiquer la valeur locative de l'immeuble ; que l'expert a procédé à l'évaluation de cette valeur locative et qu'il importe peu qu'il ait surabondamment précisé, ce qu'aucune partie ne conteste, que l'indemnité d'occupation correspond à la valeur locative, que l'évaluation faite par l'expert de la valeur locative entrait bien dans le cadre de sa mission de sorte que son rapport n'est pas entaché de nullité sur ce point, qu'en outre il est établi par le rapport d'expertise que l'expert a répondu précisément au dire en date du 27 mai 2010 qui lui a été adressé par le conseil des époux Y..., qu'aucune nullité du rapport n'est donc encourue, le jugement devant être confirmé sur ce point ;
ALORS QUE viole l'article 1315 du code civil, le juge qui fait d'une expertise sans valeur légale la base unique de sa décision ; que l'exercice par le bailleur de son droit de repentir a pour effet d'éteindre l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction devenue sans objet ; qu'en l'espèce, il est constant que M. Z... a été désigné en qualité d'expert dans le cadre de la procédure engagée par les époux X... le 19 septembre 2007, aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction due par les preneurs, et que les bailleurs ont exercé leur droit de repentir le 19 février 2009, alors que les opérations d'expertise étaient toujours en cours ; que dès lors, l'extinction de l'instance, devenue sans objet suite à l'exercice du droit de repentir par les bailleurs, emportait nécessairement extinction de la mesure d'expertise, de sorte que le rapport postérieurement déposé par l'expert le 20 septembre 2010 était nul ; qu'en le considérant, au contraire, comme valable et en fondant sa décision sur ses conclusions, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil, ensemble les articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement M. et Mme Y... à payer à M. et Mme X..., au titre de l'indemnité d'occupation, en deniers ou quittances, la somme de 54.575,34 € portant intérêts au taux légal à compter du 20 février 2009 avec capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, d'avoir fixé le montant du loyer renouvelé à compter du 20 février 2009 à la somme de 48.000 € par an et de les avoir condamnés, ainsi qu'à compter du 5 janvier 2012, la société Cote Ouest Camp, au paiement de cette somme portant intérêts au taux légal à compter de son échéance ;
AUX MOTIFS QUE sur la monovalence et le calcul de la valeur locative : que la valeur locative est déterminée en fonction des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du code de commerce, que, cependant, en cas de monovalence du bail, et en application de l'article R. 145-10 du code de commerce : « le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du code de commerce, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée », qu'en l'espèce, l'objet du bail porte sur des terrains correspondant à 140 emplacements de camping aménagés et paysagés, avec un magasin et des sanitaires, que les locaux sont donc aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant la même clientèle, que l'aménagement suppose notamment une amenée d'eau et d'électricité sur chaque parcelle, un raccordement aux eaux usées ainsi que la délimitation des emplacements par des haies vives, que l'affectation de ces locaux à une autre destination ne pourrait se faire sans des travaux importants, que la monovalence de ces locaux est donc caractérisée ; que la valeur locative a été évaluée par l'expert, compte tenu de la situation du terrain et du marché immobilier dans le secteur pour ce type de bien, au pourcentage de 6,25 % de la valeur du « foncier aménagé » (terrain + constructions + aménagement), soit la somme de 48.000 € annuels, que la méthode de calcul de l'expert s'agissant de locaux monovalents n'est pas critiquable, que la discussion qui porte sur la détermination de l'assiette du bail qui concerne en fait le périmètre exact du bail et dont la situation ne peut avoir qu'une incidence marginale sur la superficie, n'empêche pas que soit évaluée en l'état la valeur locative, que l'estimation faite par l'expert doit donc être retenue ; sur l'indemnité d'occupation et le loyer du bail renouvelé : qu'il est constant que l'indemnité d'occupation correspond à la valeur locative, qu'en conséquence l'indemnité d'occupation sera arrêtée à la somme de 54.575,34 € pour la période écoulée entre le 1er janvier 2008 et le 19 février 2009, en confirmation du jugement ; que le loyer du bail renouvelé doit donc également être arrêté au montant de 48.000 € annuels, le jugement étant confirmé sur ce point ;
ALORS QUE le caractère de monovalence implique que les locaux ont été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne pourraient être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux ; qu'en l'espèce, les époux Y... soutenaient dans leurs conclusions d'appel que les locaux pouvaient être affectés à d'autres activités commerciales telles un minigolf, un parc d'attractions, des jardins familiaux, un gardiennage de camping-car ou encore un parking de véhicules et que les bailleurs ne rapportaient pas la preuve de l'importance et du montant des travaux nécessaires à l'affectation des locaux à ces activités ; qu'en se bornant à affirmer que l'affectation des locaux à une autre destination ne pourrait se faire sans des travaux importants, sans préciser sur quels éléments de preuve produits aux débats elle fondait cette affirmation ni constater que les bailleurs rapportaient la preuve du coût desdits travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du code de commerce.
