LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Chambéry, 16 janvier 2014), que MM. Lucas et Anthony X... (les consorts X...), adjudicataires sur saisie immobilière d'un immeuble appartenant à M. Y..., lui ont délivré un commandement de quitter les lieux ; qu'invoquant l'existence d'un bail consenti par M. Y... à la société Electronik production sur un local à usage commercial situé dans l'immeuble, M. Y... et la société Electronik production ont assigné les consorts X... en annulation du commandement ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1743 du code civil, ensemble l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
Attendu que, pour rejeter la demande en annulation du commandement, l'arrêt retient que le commandement de saisie immobilière a été délivré le 6 octobre 2009 et publié le 1er décembre 2009, que le bail commercial a été consenti par M. Y... le 17 juin 2011 à la société Electronik production en cours de formation dont il est associé et gérant, que l'adjudication a été définitivement prononcée par arrêt du 10 octobre 2012, que le bail est donc inopposable aux consorts X... et que l'absence de mention de la société Electronik production n'altère en rien la validité du commandement de quitter les lieux ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les adjudicataires n'avaient pas eu connaissance de l'existence du bail avant l'adjudication, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne MM. Lucas et Anthony X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. Lucas et Anthony X... et les condamne à payer à M. Y... et à la société Electronik production la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. Y... et la société Electronik production
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. Y... et la société Electronik Production de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre les consorts X...,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la validité des commandements d'avoir à quitter les lieux du 7 mai 2012.
En application des dispositions de l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution, les baux consentis après un commandement aux fins de saisie immobilière sont inopposables aux créanciers poursuivants et à l'acquéreur.
Le jugement d'adjudication opérant transfert de propriété vaut, en outre, titre d'expulsion.
Le commandement valant saisie immobilière de l'immeuble appartenant à M. Philippe Y..., lieu-dit
...
à 73470 Marcieux a été délivré par la Banque Postale le 6 octobre 2009 et a été publié le 1er décembre 2009.
Le bail commercial allégué par M. Philippe Y... a été consenti par acte du 17 juin 2011 à la société Electronik Production alors en cours de formation et dont ce dernier est associé et le gérant.
L'adjudication du bien immobilier à Messieurs Lucas et Anthony X... a été définitivement prononcée par arrêt de la cour d'appel de céans du 10 octobre 2012.
Le bail est donc inopposable à Messieurs Lucas et Anthony X... et l'absence de mention de la société Electronik Production aux commandements d'avoir à quitter les lieux du 7 mai 2012 n'altère en rien la validité desdits actes et ce, d'autant que deux commandements ont été délivrés, l'un concernant la partie habitation, l'autre concernant la partie discothèque.
M. Philippe Y... ne peut pas plus se prévaloir des dispositions de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution prévoyant l'octroi de délais aux occupants de locaux dont l'expulsion a été ordonnée si leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, dans la mesure où, s'il a entrepris de multiples procédures et exercé maints recours, confinant à une attitude dilatoire, il n'expose pas et n'établit encore moins en quoi son relogement et celui de sa société ne pouvaient pas avoir lieu dans des conditions normales.
Il n'établit même pas que la société Electronik Production, constituée au cours de la procédure de saisie immobilière par le débiteur saisi lui-même, ait eu la moindre activité ; il n'est ainsi pas fait état des loyers payés par la société à M. Philippe Y..., qui auraient dû être immobilisés, conformément aux dispositions de l'article R. 321-16 du code des procédures civiles d'exécution »,
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le commandement valant saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi qui ne peut ni aliéner le bien, ni le grever de droits réels.
En l'espèce, le commandement de saisie a été régulièrement délivré à M. Y... le 6 octobre 2009, et publié à la conservation des hypothèques de Chambéry, 2e bureau le 1er décembre 2009, volume 2009 S n° 26.
A cette date et en application des principes rappelés ci-dessus, M. Philippe Y... ne pouvait donner à bail partie des biens saisis à la SARL Electronik Production.
Ainsi, et alors qu'à cette date, la société Electronik Production n'existait même pas puisque son acte constitutif est en date du 17 juin 2011, qu'elle est constituée comme principal associé du débiteur saisi, Philippe Y..., qui en est également le gérant et que le bail que ce dernier lui a accordé dans des locaux dont il était dessaisi et en date du même jour, ledit bail est rigoureusement inopposable au créancier saisissant et aux adjudicataires, et dès lors, le commandement valant saisie ne saurait être entaché de nullité pour défaut de mention de l'identité de l'occupant qui, à la date de sa délivrance, n'avait aucune existence légale (…)
Si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement.
Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ses occupants n'aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
En l'espèce, le commandement d'avoir à libérer du local dont s'agit est en date du 7 mai 2012 (…) si le juge peut accorder des délais, encore faut-il que l'occupant, en l'espèce M. Philippe Y... et la société Electronik Production justifient que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Outre que ni l'un ni l'autre de ces occupants ne justifie de cette difficulté de relogement, il convient de rappeler, comme l'ont fait les défendeurs, que le commandement de saisie a été délivré il y a plus de trois ans, que M. Y..., qui savait qu'il ne pourrait déférer audit commandement, n'a rien fait pour essayer de se reloger sinon en usant de manoeuvres dilatoires, qui confinent à la fraude aux droits des créanciers.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de lui accorder de nouveaux délais qui ne feraient que prolonger ces manoeuvres dilatoires »,
ALORS QUE l'adjudicataire d'un bien immobilier ne peut invoquer l'inopposabilité d'un bail consenti par le propriétaire sur ce bien s'il en a eu connaissance antérieurement à l'adjudication, et ne peut donc procéder à l'expulsion du locataire si bien qu'en déclarant inopposable aux consorts X... le bail commercial consenti à la société Electronik Production et en admettant son expulsion des lieux sans rechercher, ainsi que l'y invitaient les exposants aux termes de leurs écritures d'appel (cf. conclusions d'appel des exposants du 1er octobre 2013, p. 4), si les adjudicataires n'avaient pas eu connaissance, avant la vente par adjudication, du bail consenti à la société Electronik Production dans la mesure où une visite du bien avait été organisée et où les annonces légales parues dans les journaux et affichées à la porte de la juridiction mentionnaient expressément l'exploitation d'une discothèque par la société Electronik Production sur les lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1743 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Philippe Y... à verser aux consorts X... la somme de 20. 800 euros à titre d'indemnité d'occupation,
AUX MOTIFS QUE « Sur l'indemnité d'occupation.
En application des dispositions des articles 70 et 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles en appel sont recevables si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Il est constant qu'une demande d'indemnité d'occupation a un lien suffisant avec une demande de sursis à expulsion visant à un maintien dans des locaux par un occupant n'ayant ni droit ni titre.
Aux termes du bail commercial consenti à la société Electronik Production portant sur la partie discothèque de l'immeuble, M. Philippe Y... a fixé le montant du loyer dû à la somme mensuelle de 3. 000 €.
En l'absence de description de la partie habitation de l'immeuble plus précise que les quelques photographies annexées au procès-verbal de constat dressé le 15 mars 2013 à la requête de la société Electronik Production, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle concernant l'ensemble de l'immeuble à la somme de 3. 000 €.
Messieurs Lucas et Anthony X... étant propriétaires de l'immeuble depuis le jugement d'adjudication du 3 avril 2012 ayant opéré le transfert de propriété et M. Philippe Y... ayant quitté les lieux le 30 octobre 2012, le mon tant de l'indemnité d'occupation due s'élève à la somme de 20. 800 € »,
ALORS, D'UNE PART, QUE la demande reconventionnelle, présentée pour la première fois en cause d'appel, tendant à l'octroi d'une indemnité d'occupation, constitue une prétention nouvelle distincte de la contestation portant sur la vente par adjudication faisant l'objet de la demande originaire et est irrecevable si bien qu'en déclarant recevable la demande des consorts X... tendant à obtenir la condamnation de l'exposant au paiement d'une indemnité d'occupation et en prononçant une condamnation à ce titre au paiement de la somme de 20. 800 euros, au motif erroné que cette demande se rattachait aux prétentions originaires visant au maintien dans les lieux par un lien suffisant, la cour d'appel a violé les articles 70, 564 et 567 du code de procédure civile,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE ne constitue pas la conséquence, le complément ou l'accessoire à la défense se bornant à s'opposer à l'action engagée par le débiteur saisi pour obtenir son maintien dans les lieux et est irrecevable comme nouvelle la demande tendant à obtenir la condamnation du débiteur au paiement d'une indemnité d'occupation, formée pour la première fois en cause d'appel de sorte qu'en déclarant recevable la demande des consorts X... en paiement d'une indemnité d'occupation et, par suite, en condamnant M. Y... au paiement, à ce titre, de la somme de 20. 800 euros, cependant qu'une telle demande ne constituait pas la conséquence, le complément ou l'accessoire à la défense des consorts X... qui, en première instance, s'étaient bornés à s'opposer à la demande des exposants tendant à leur maintien dans les lieux, la cour d'appel a violé les articles 564 et 566 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Philippe Y... à payer aux consorts X... la somme de 1. 500 € à titre de dommages et intérêts,
AUX MOTIFS QUE « La multiplicité des procédures et des recours intentés par M. Philippe Y... pour tenter d'échapper au paiement de ses dettes participe manifestement d'une attitude dilatoire et justifie l'allocation de la somme de 1. 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive »,
ALORS QU'une action en justice ne peut constituer un abus de droit, sauf circonstance particulière qu'il appartient au juge de préciser et qui ne peut résulter du seul constat de la mise en oeuvre d'une pluralité de procédures de sorte qu'en condamnant M. Y... au paiement de 1. 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive après s'être bornée à affirmer péremptoirement que la multiplicité des procédures et des recours engagés par M. Philippe Y... relevait d'un comportement dilatoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil et de l'article 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.
