LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 3 octobre 2013), que la SCI La Cotterelle, propriétaire d'une maison donnée à bail à M. X... et à Mme Y..., leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les a assignés en acquisition de cette clause et paiement d'un arriéré de loyers et de réparations locatives ;
Sur les premier et deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu que M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une certaine somme au titre des loyers impayés ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, s'il était établi que des pannes ponctuelles dues au mauvais état de la chaudière, non ignoré de la bailleresse, étaient survenues, notamment au cours de l'hiver 2010, il ne résultait pas des éléments de preuve produits que les locataires avaient été privés de chauffage pendant une année, la cour d'appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, en a déduit, à bon droit, que les locataires ne pouvaient se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'opposer au paiement des loyers et avaient subi un trouble de jouissance dont elle a souverainement fixé le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une certaine somme au titre des réparations locatives ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu, au vu de l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement par un huissier de justice, que certains objets existant lors de la prise de possession, à savoir des lettres en fer forgé, une cloche et des jarres, n'avaient pas été restitués, la cour d'appel en a exactement déduit l'existence d'un préjudice dont elle a souverainement fixé le montant ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la présence d'une plaque de fonte garnissant la cheminée en cours de bail était établie par le procès-verbal de constat et par un cliché photographique annexé et ayant retenu que la lettre produite par M. X... était insuffisante à démontrer que cette plaque avait été apportée par les locataires, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a souverainement fixé l'indemnité réparant le préjudice subi du fait de l'absence de restitution de cet objet ;
Attendu, enfin, qu'ayant relevé que le sol de plusieurs chambres, des boiseries ainsi que le portail avaient été détériorés, la cour d'appel a souverainement fixé le montant de l'indemnité destinée à réparer ces dégradations ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. X... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCI La Cotterelle la somme de 3 000 euros ; rejette les demandes de M. X... et de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits identiques aux pourvois principal et incident par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. X... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamné solidairement avec Mme Y... à régler à la SCI LA COTTERELLE la somme de 12 119,86 € en deniers ou quittances, correspondant aux loyers de mars 2011 au 31 mars 2012 et à la taxe des ordures ménagères ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est réclamé par le bailleur le paiement des loyers des mois de mars 2011 au 31 mars 2012 outre un solde de 79 € pour le mois d'octobre 2010 ; qu'il convient de relever en premier lieu que les appelants sont infondés à soulever l'exception d'inexécution dès lors qu'ils ne rapportent pas la preuve qu'ils aient été dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués notamment à raison de problèmes de chauffage dont ils font état ; qu'ils n'ont, par ailleurs, pas été autorisés à suspendre le paiement des loyers ; qu'ils sont donc redevables de ces derniers et le fait qu'ils aient été qualifiés d'indemnités d'occupations suite au jugement est indifférent ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QUE Michel X... ne saurait invoquer l'exception d'inexécution dès lors que les manquements du bailleur à son obligation d'entretien des lieux loués ne rendent pas ceux-ci inhabitable ou indécent, le bailleur justifiant avoir fait procéder à la demande de son locataire à des travaux d'entretien et de réparation de la chaudière en mars 2010 et avoir sollicité des devis de remplacement de ladite chaudière après avoir été informé tardivement du diagnostic de dangerosité effectué à la demande de son locataire à son insu, avoir fait remplacer une porte-fenêtre ;
ALORS QUE l'exception d'inexécution doit être admise et les locataires autorisés à suspendre le paiement des loyers si les équipements du logement loué ne répondent pas aux normes de sécurité et font courir des risques aux occupants ou s'ils rendent le logement inhabitable ; qu'en l'espèce, les locataires faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que la société GRDF avait imposé la coupure de l'alimentation du gaz à compter du 21 décembre 2010 au motif que l'installation intérieure présentait un danger grave et immédiat, que la gazinière dangereuse n'avait jamais été changée et que la chaudière n'avait été changée qu'en janvier 2012, ce qui avait entraîné une impossibilité d'utiliser la cuisine et de chauffer la maison ; que dès lors en retenant pour considérer qu'ils n'étaient pas fondés à soulever l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement des loyers à compter du mois de mars 2011, qu'ils n'établissait pas avoir été dans l'impossibilité d'occuper les lieux loués notamment en raison des problèmes de chauffage, sans répondre au moyen établissant que le gaz avait été coupé par GRDF à compter du mois de décembre 2010, en raison du danger que présentait l'installation intérieure, et que la chaudière n'avait été changée qu'en janvier 2012, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
M. X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI LA COTTERELLE à lui payer la somme unique de 1 500 € en réparation de leur trouble de jouissance ;
AUX MOTIFS QUE les appelants réclament une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'absence de chauffage dans l'immeuble pendant plus d'une année ; qu'il résulte de la fiche d'intervention établie par la société CHAM le 6 avril 2009 que la chaudière à gaz était en mauvais état et non entretenue lors de l'entrée des locataires dans les lieux ; qu'il est justifié qu'elle a été une première fois remise en état le 4 septembre 2009 ; que la réalité des pannes survenues en février 2010 est confirmée par le fait qu'une pièce a dû être changée courant mars 2010 ; qu'il résulte d'un courrier du mandataire de la SCI LA COTTERELLE en date du 12 mai 2011 que la chaudière a été mise en sécurité par GDF au cours dudit mois ; qu'il est par ailleurs établi que la SCI LA COTTERELLE a, courant juin 2011, fait établir un devis de remplacement de cette chaudière et qu'un nouveau matériel a été installé en janvier 2012 ; que s'il ne résulte pas des éléments susvisés que les locataires aient été privés de chauffage pendant une année ainsi qu'ils le soutiennent sans d'ailleurs préciser l'époque, il est toutefois certain que des pannes ponctuelles dues au mauvais état de la chaudière, non ignoré de la bailleresse, sont intervenues notamment au cours de l'hiver 2010, leur occasionnant un trouble de jouissance qui sera réparé par une somme de 1 500 € observation étant faite en ce qui concerne l'éventuelle isolation défectueuse de l'immeuble, que la SCI LA COTTERELLE n'était pas tenue de procéder à des travaux ;
ALORS QUE les locataires faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel, que le 23 novembre 2010 la société GRDF avait imposé, lors d'une visite, la coupure de l'alimentation de gaz compte tenu du caractère dangereux de l'installation intérieure et versaient aux débats l'avis de passage de la société GRDF en date du 21 décembre 2010 dont il résultait que l'alimentation du gaz naturel avait été effectivement suspendue à cette date ; que dès lors en retenant pour fixer le préjudice des locataires à la seule somme de 1 500 €, qu'il résultait d'un courrier de la mandataire de la propriétaire en date du 12 mai 2011 que la chaudière avait été mise en sécurité par la société GDRF qu'au court dudit mois et qu'ils n'établissaient pas avoir été privés de chauffage pendant une année, sans répondre au moyen établissant que le gaz avait été coupé à compter du mois de décembre 2010, ce qui impliquait une impossibilité d'utiliser la chaudière entre le mois de décembre 2010 et le mois de mai 2011, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
M. X... font grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamné, solidairement avec Mme Y..., à payer à la société LA COTTERELLE la somme de 9 626,11 € au titre des réparations locatives ;
AUX MOTIFS QUE sur les réparations locatives : la SCI LA COTTERELLE réclame le paiement de la somme de 15 712,68 € au titre des réparations locatives et frais d'état des lieux de sortie déduction faite du dépôt de garantie ; que les intimés s'opposent à la demande en invoquant notamment la carence de l'état des lieux établi le 1er avril 2009 ; qu'il est constant qu'un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi lors de la prise de possession des lieux et qu'il est suffisamment exhaustif, sauf en ce qui concerne le jardin, pour déterminer l'état des lieux à cette date ; qu'il ne peut être tenu compte des ajouts effectués unilatéralement par monsieur X... postérieurement ; que l'état des lieux de sortie a fait l'objet d'un procès-verbal de constat d'huissier établi en présence de la représentation légale de la SCI LA COTTERELLE et d'un des locataires ; qu'il résulte de cette pièce que les lieux ont été laissés dans un état de saleté important de sorte que la somme de 932,88 € réclamée au titre du nettoyage est justifiée ; que l'état des lieux d'entrée fait état de ce que les sols et plafonds de l'ensemble des pièces étaient en bon état d'entretien à l'exception du plafond de la salle de bains au rez-de-chaussée ; qu'il est indiqué, en ce qui concerne les murs que ceux des chambres, de l'escalier et su séjour présentent des traces, trous et fissures pour certains d'entre eux ; que le devis présenté par la SCI LA COTTERELLE prévoit une remise à neuf des murs et plafonds de l'immeuble ; or, si certains embellissements ont été dégradés en cours de bail suite à des chocs, des tâches et de nouveaux percements, il n'en est pas de même des plafonds ; qu'il est en revanche établi que le sol de plusieurs chambres et que des boiseries ont été détériorées de même que le portail ; les réparations locatives concernant ces embellissements sont fixées compte tenu de l'état antérieur, des constatations faites et du devis qui contient seul l'évaluation des travaux nécessaires, à la somme de 6 477 € correspondant à 45 % du devis ; … que les appelants sont en revanche condamnés à prendre en charge les travaux d'électricité destinés à remédier aux dysfonctionnements constatés soit 568,27 € ; s'agissant du jardin, il convient de constater que si l'état des lieux d'entrée est des plus sommaires dès lors qu'il contient la seule mention que le jardin est arboré, la taille des haies incombe au locataire au titre de son obligation d'entretien ; que les locataires sont donc condamnés au paiement de la somme de 644,51 € ; que certains objets existant lors de la prise de possession à savoir des lettres en fer forgé, une cloche et des jarres n'ont pas été restituées ; qu'il est alloué de ce chef à la SCI LA COTTERELLE une somme globale de 850 €, observation étant faite que l'état des jarres et leurs caractéristiques sont inconnus ; que la présence d'une plaque de fonte garnissant la cheminée en cours de bail est suffisamment établie par le procès-verbal de constat et le cliché photographique annexé ; que le courrier établi par M. Z... est insuffisant pour établir qu'elle avait été amenée par les locataires ; que ces derniers sont donc redevables d'une indemnité de 540 € indemnisant le préjudice résultant de l'absence de restitution … ; qu'il sera enfin alloué une somme de 125 € indemnisant les dégradations commises et constatées dans l'état des lieux de sortie et celle de 71 € au titre du ramonage ;
1°/ ALORS QU'il incombe au propriétaire qui prétend que des objets se trouvaient dans les locaux lors de l'entrée dans les lieux des locataires et n'ont pas été restitués, d'en apporter la preuve ; qu'en l'espèce, il ne résulte pas de l'état des lieux d'entrée la présence de lettres en fer forgé, d'une cloche ou de jarres ; que dès lors en retenant, pour condamner M. X... et Mme Y... à verser la somme de 850 € à la SCI LA COTTERELLE, que « certains objets existants lors de la prise de possession à savoir des lettres en fer forgé une cloche et des jarres n'ont pas été restitués », sans préciser les éléments dont cela résultait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2°/ ALORS QU'il incombe au propriétaire qui prétend que des objets se trouvaient dans les locaux lors de l'entrée dans les lieux des locataires et n'ont pas été restitués, d'en apporter la preuve et que l'état des lieux de sortie n'est pas de nature à établir la présence d'objets lors de l'entrée dans les lieux ; qu'en l'espèce, il ne résulte pas de l'état des lieux d'entrée qu'une plaque de fonte garnissait la cheminée ; que dès lors en déduisant la présence d'une telle plaque garnissant la cheminée en cours de bail du seul procès-verbal de constat tenant lieu d'état des lieux de sortie, la cour d'appel qui s'est fondée sur un élément de preuve inopérant, a violé l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
3°/ ALORS QU'il incombe au propriétaire qui prétend que des objets se trouvaient dans les locaux lors de l'entrée dans les lieux des locataires et n'ont pas été restitués, d'en apporter la preuve ; que dès lors en retenant que le courrier établi par M. Z... et versé aux débats par M. X... et Mme Y... était insuffisant pour établir que la plaque de fonte garnissant la cheminée n'était pas présente lors de l'entrée dans les lieux et aurait été amenée par les locataires, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, que pesait sur le propriétaire, a violé, ensembles, les articles 1315 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
4°/ ALORS, en tout état de cause, QUE les juges du fond ne peuvent décider de fixer le préjudice en équité à une somme forfaitaire ; que dès lors en fixant à la somme globale de 850 €, les dommages-intérêts dus au titre de lettres en fer forgé, d'une cloche et de jarres qui n'auraient pas été restituées, tout en constatant que l'état des jarres de leurs caractéristiques étaient inconnus, la cour d'appel qui a fixé l'indemnisation de manière forfaitaire, a violé l'article 1147 du code civil ;
5°/ ALORS, enfin, QUE toute décision de justice doit être motivée ; qu'en se bornant à énoncer qu'il devait être alloué une somme de vente 125 € indemnisant les dégradations commises et constatées dans l'état des lieux de sortie, sans préciser de quelle dégradation il s'agissait ni sur quels éléments de preuve elle se fondait, la cour d'appel a privé sa décision de motivation, en méconnaissance de l'article 455 du code de procédure civile.
