LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 janvier 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 25 juin 2013, pourvoi n° 11-27. 904), que, par acte du 30 juillet 2003, M. et Mme X...ont promis de vendre une parcelle de terre à la société Gestion du golfe, avec faculté de substitution au profit de celle-ci ; que, par avenant du 6 octobre 2004, le terme de réalisation de la promesse a été prorogé au 31 décembre 2007 ; que, le 12 décembre 2007, la société Provence lotissements a notifié la levée d'option et réglé le prix de la parcelle ; que M. et Mme X...ont assigné la société Gestion du golfe en caducité de la promesse de vente et de son avenant ;
Attendu que les sociétés Gestion du golfe et Provence lotissements font grief à l'arrêt de dire caducs la promesse de vente et son avenant et de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la faculté de substitution contenue dans la promesse de vente permettait à la société Gestion du golfe, seule bénéficiaire de la promesse, de manifester sa volonté d'acquérir en indiquant, lors de la levée de l'option, qu'elle exerçait la faculté de substitution au profit de telle société ou qu'elle reportait l'exercice de cette faculté au jour du contrat de réalisation de la vente et, par motifs propres et adoptés, que l'option avait été levée par la société Provence lotissements, qui était un tiers à la promesse, sans faire référence au bénéficiaire ni joindre un acte de substitution, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que, faute de levée régulière de l'option dans le délai contractuel, la promesse de vente et son avenant étaient caducs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Gestion du golfe et Provence lotissements aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Gestion du golfe et Provence lotissements et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour les sociétés Gestion du Golfe et Provence lotissements.
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR déclaré l'appel infondé et d'AVOIR confirmé le jugement de premier ressort du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence du 3 juin 2010 en ce qu'il avait dit que la promesse de vente du 30 juillet 2003 consentie par les époux X...au profit de la société Gestion du Golfe et son avenant du 6 octobre 2004 étaient caducs et débouté les exposantes de l'ensemble de leurs demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le contrat fait la loi des parties ; que la promesse de vente d 30 juillet 2003 indique que le promettant confère « de façon ferme et définitive au bénéficiaire la faculté d'acquérir, si bon lui semble, aux conditions et dans les délais ci-après fixés, les biens dont la désignation suit. Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, se réservant la faculté d'en demander ou non la réalisation selon qu'il avisera » ; que le bénéficiaire expressément désigné est la société gestion du golfe ; que dans deux chapitres séparés, sont ensuite stipulés la durée et le mode de réalisation de la promesse d'une part, et une faculté de cession et de substitution d'autre part ; que le contrat indiquait que : « Le bénéficiaire pourra lever l'option, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à l'Office notarial... Cette option devant être accompagnée de la consignation par le bénéficiaire dans la comptabilité de l'Office notarial chargé de dresser l'acte authentique de la vente projetée... De la fraction du prix de vente stipulée payable comptant... Et de la provision suffisante pour couvrir les frais... » ; qu'au chapitre distinct intitulé « cession et substitution », il est stipulé que : « Le bénéficiaire pourra user de la présente promesse, soit pour lui en son nom, soit au nom de toute personne morale ou physique qu'il se substituera le jour du contrat de réalisation de la vente, avec lequel il sera solidairement responsable du paiement du prix et de l'exécution des conditions de la vente » ; que cette faculté de substitution ne dispensait pas le bénéficiaire de la promesse de respecter le formalisme de la levée d'option, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce, puisque le courrier du 12 décembre 2017 levant l'option est à l'en-tête de Provence lotissement, qui a consigné les fonds chez le notaire ; que la teneur de ce courrier n'est pas contestée s'agissant de l'auteur de la levée de l'option, les appelants ne contestant pas que Monsieur Y..., signataire du courrier de levée d'option, a agi pour Provence lotissement, ce qui est corroboré factuellement par la consignation opérée, et ce qui dans l'absolu aurait pu être contesté puisque Monsieur Y... est le signataire mais indique qu'il lève l'option « au profit de Provence lotissement que je représente » et non pas au nom de cette société, ce qui aurait dans l'hypothèse de cette contestation focalisé le problème sur l'en-tête du courrier, puisque Monsieur Y... qui a signé sans autre précision était à la fois le représentant de la société bénéficiaire gestion du golfe dans la promesse de vente, et indiquait dans la levée d'option être le représentant de Provence lotissement, la contestation de ses pouvoirs sur ce point ne concernant que ses associés ; mais qu'en l'absence de contestation d'une levée d'option effectuée non par le bénéficiaire de la promesse de vente, gestion du golfe, mais par une société tierce Provence lotissement, cette option n'a pas été exercée régulièrement et ne saurait être validée par la faculté de substitution distincte ; qu'en effet, et s'il est soutenu que la levée de l'option rend la vente parfaite et oblige les parties à la réitérer par acte authentique, il n'en demeure pas moins que cette levée d'option doit être contractuellement régulière ; qu'elle permettait en réalité à gestion du golfe, seule bénéficiaire de la promesse de vente, de manifester sa volonté d'acquérir et de consigner les fonds, qu'elle indique lors de cette levée qu'elle entendait user de la faculté de substitution au profit de telle société ou qu'elle reporte l'exercice de cette faculté « au jour du contrat de réalisation de la vente », date distincte de celle où la vente est devenue parfaite par le jeu d'une levée d'option régulière obligeant irrévocablement le promettant et le bénéficiaire ; qu'en l'absence de levée d'option régulière, le délai contractuel prorogé au 31 décembre 2007 n'a pas été respecté et la promesse de vente est caduque ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la promesse de vente du 30 juillet 2003 comporte une clause de substitution aux termes de laquelle « Le bénéficiaire pourra user de la présente Promesse, soit pour lui en son nom, soit au nom de toute personne morale ou physique qu'il se substituera le jour du contrat de réalisation de la vente, avec lequel il sera solidairement responsable du paiement du prix et de l'exécution des conditions de la vente » ; que par avenant du 6 octobre 2004, le délai de réalisation de la promesse de vente a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2007 ; que par courrier recommandé avec avis de réception du 12 décembre 2007, la société Provence lotissements a levé l'option ; qu'aucun acte de substitution n'est joint à ce courrier, ni versé aux débats ; qu'il apparaît ainsi que les modalités de levée de l'option prévues par le contrat n'ont pas été respectées, la levée ayant été faite par un tiers à la promesse sans référence au bénéficiaire ; qu'à défaut de justification d'une levée d'option faite selon les modalités prévues par le contrat dans le délai contractuel, la promesse de vente du 30 juillet 2003 et l'avenant du 6 octobre 2004 sont caducs en application des dispositions de la promesse (« C — Déchéance » page 5) ; que les défenderesses seront donc déboutées de leur demande visant à voir dire que la vente est parfaite ;
1°) ALORS QUE la substitution dans le bénéfice d'une promesse de vente ne peut avoir lieu après la levée de l'option qui a pour effet d'éteindre le contrat ; qu'en retenant, pour déclarer la levée d'option effectuée pour la société Provence lotissements irrégulière et la promesse de vente caduque, que la substitution dans le bénéfice de la promesse ne pouvait avoir lieu qu'après la levée de l'option effectuée par le bénéficiaire initial, manifestant sa volonté d'acquérir et de consigner les fonds et l'obligeant irrévocablement à l'égard du promettant, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS en toute hypothèse QUE en distinguant le jour du contrat de réalisation de la vente, moment où la substitution était admise, et le jour de la levée de l'option, quand elle avait elle-même constaté que la levée de l'option rendait la vente parfaite, ce dont il résultait que le jour de la levée de l'option était le jour du contrat de réalisation de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QU'en retenant, pour déclarer la levée d'option effectuée pour la société Provence lotissements irrégulière et la promesse de vente caduque, qu'aucun acte de substitution n'avait été joint au courrier par lequel la société Provence lotissements avait levé l'option ni n'avait été produit sans constater que la promesse de vente faisait obligation au bénéficiaire de la promesse ou au bénéficiaire de la faculté de substitution d'établir un acte de substitution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les exposantes faisaient en tout état de cause valoir que la volonté réelle des parties au moment où elles ont contracté l'emporte toujours sur la volonté déclarée et que les parties avaient, à l'occasion d'un précédent contrat, admis selon les mêmes modalités la substitution de la société Provence lotissements à la société Gestion du Golfe ; qu'en se fondant exclusivement sur la lettre du contrat sans rechercher la commune intention des parties, telle qu'elle ressortait notamment de l'exécution d'un précédent contrat similaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
