LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 février 2015), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 52 boulevard Barbès (le syndicat) a assigné la société Saga (la société) en paiement d'un arriéré de charges de copropriété et de dommages-intérêts ; que la société a formé une demande en paiement de dommages-intérêts contre le syndicat ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'immeuble était très dégradé et nécessitait une rénovation lourde, et que d'importants travaux avaient été votés en assemblée générale, notamment sur les structures porteuses, la cour d'appel, qui n'a pas méconnu les termes du litige ni violé le principe de la contradiction et qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées en les écartant, a pu retenir que la société ne pouvait pas prétexter le défaut d'entretien de l'immeuble ou la responsabilité des syndics successifs dans la dégradation de l'immeuble pour s'abstenir du règlement des charges alors que l'immeuble ne pouvait être entretenu ni les travaux réglés sans trésorerie, laquelle dépend des paiements réguliers des copropriétaires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Saga aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Saga ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Saga
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR débouté la SCI Saga de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires 52 boulevard Barbès, 75018 Paris à lui payer des dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il apparaît des documents produits au dossier par le syndicat des copropriétaires que l'immeuble du 52 boulevard Barbés, très dégradé et nécessitant une rénovation lourde, fait l'objet d'importants travaux votés en assemblée générale, notamment sur les structures porteuses (planchers) : de ce fait, la SCI Saga ne peut prétexter le défaut d'entretien de l'immeuble ou la responsabilité des syndics successifs dans la dégradation de l'immeuble pour s'abstenir de régler ses charges alors que l'immeuble ne saurait être entretenu ni les travaux réglés aux entreprises sans trésorerie, laquelle dépend justement des paiements réguliers des copropriétaires ; que les subventions accordées par divers organismes pour réhabiliter l'immeuble (totalisant 174. 437 € selon le syndicat) ne seront, par ailleurs, libérées que lorsque le « reste à charge » incombant aux copropriétaires (153. 216, 20 €) sera intégralement réglé et après exécution des travaux, sur présentation des factures acquittées, en sorte qu'il n'y a pas lieu d'enjoindre au syndicat des copropriétaires de produire l'état de ces aides et subventions, déjà justifié devant le premier juge ; que le syndicat établit que la somme de 7. 800 € réglée par la DRFIP de la Ville de Paris le 13 décembre 2011 représente une aide à la gestion du syndic et non une avance sur travaux, que le solde créditeur de la copropriété de 70. 952, 85 € mentionné au même décompte correspond aux factures non réglées mais dues aux entreprises à la date d'établissement dudit document ; que quant à une éventuelle garantie d'assurance, elle est sans rapport avec le litige et rien ne prouve que la police de Cie Groupama, assureur de l'immeuble, garantissait le mauvais état structurel de l'immeuble ; que les critiques exprimées par la SCI Saga contre la gestion de la copropriété sont d'autant moins opérantes qu'en sa qualité de copropriétaire, elle doit assumer, de même que les autres copropriétaires, les conséquences et inconvénients liés au défaut d'entretien et aux vices structurels des parties communes ; que sa demande de dommages-intérêts qui ne repose sur aucun fondement, sera rejetée ; qu'en ce qui concerne le quantum de la créance du syndicat, il convient de rappeler qu'en application de l'article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le payement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus intérêt d'acquitter entre celles qui étaient pareillement échues ; que si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne, d'où il suit que la SCI Saga n'est pas fondée à reprocher au syndicat d'avoir imputé ses règlements sur le solde de M° X..., soit la plus ancienne de ses dettes ; que s'agissant de ce solde, contesté, il ressort de la situation de compte du 14 septembre 2007 établie par M° X..., administrateur de la copropriété désigné par ordonnance du 26 mai 2007, qui a repris et certifié les comptes des anciens syndics (Agence Étoile et Cabinet de Gestion Saint-Eustache) ; que ces comptes ont été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2008 et le décompte correspondant est versé aux débats, de sorte que la réalité et le montant de ce solde sont suffisamment établis sans qu'il soit besoin d'en justifier plus amplement ; que n'est pas davantage opérante la contestation par l'appelante de la régularité du mandat de syndic du cabinet Y..., désigné syndic de la copropriété par la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 1er octobre 2007, avec le vote favorable de la SCI Saga ; que les documents produits aux débats par le syndicat, soit les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires de 2007 à 2014 ayant approuvé les comptes de l'exercice précédent et voté les budgets prévisionnels de l'exercice à venir ainsi que les appels exceptionnels pour travaux, les appels de fonds et travaux, les relevés individuels de la SCI Saga établissent la créance du syndicat, d'où il suit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné cette SCI à payer au syndicat les sommes sus-énoncées ; qu'actualisant le montant des charges devenues exigibles mais restées impayées entre le 21 avril 2011 et le 15 janvier 2013, la Cour condamnera la SCI Saga à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 56. 352, 18 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 21 avril 2011 au 10 décembre 2014, avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 40. 430, 15 € et du présent arrêt pour le surplus ; que le jugement sera confirmé sur le principe et le montant des dommages-intérêts accordés au syndicat, dès lors que les manquements de la SCI Saga à son obligation de régler ses charges de copropriété à échéance sans justifier de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d'une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble menaçant ruine, ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires ; qu'il n'y a pas lieu d'accorder au débiteur des délais de paiement qui auraient pour effet d'aggraver corrélativement la situation des autres copropriétaires, alors surtout que l'ancienneté de sa dette établit sa mauvaise foi et, enfin, que la durée de la procédure a permis à l'intéressée de bénéficier de délais de paiement pendant plusieurs années, sans qu'elle témoigne d'efforts particuliers pour apurer sa dette très importante alors qu'elle est propriétaire de locaux commerciaux en rez-de-chaussée et est redevable de plus du dixième des charges de la copropriété ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE sur la demande principale en recouvrement, le syndicat des copropriétaires réclame dans son assignation le paiement de la somme de 67. 495, 65 euros se décomposant comme suit : 1. 530, 12 euros + 22. 473, 35 euros + 43. 492, 18 euros ; qu'il a formé une demande additionnelle pour la période postérieure au 11 avril 2011, d'un montant de 40. 430, 15 euros arrêtée au 15 janvier 2013 ; qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; qu'ainsi lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de sa notification, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ; que la SCI SAGA conteste le solde débiteur tel que présenté par Me X...ainsi que l'imputation des sommes qu'elle a versées ; qu'elle soutient également que la preuve du mandat du cabinet Y... n'est pas établie, que l'assemblée générale du 29 décembre 2011 a fait l'objet d'une décision d'annulation ; qu'elle demande de limiter le quantum de la dette et de lui accorder des délais de paiement ; qu'à l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires demandeur produit aux débats :- la matrice cadastrale du bien immobilier, propriété de la SCI SAGA ;- les procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires tenue les 11 mars 2008, 9 mars 2009, 27 mai 2009, 24 mai 2010, 24 novembre 2010, 18 mai 2011, 23 juin 2011, 29 novembre 2011, 19 juin 2012, ayant approuvé les comptes de l'exercice écoulé, ainsi que le budget prévisionnel de l'exercice suivant ;- la convention du 11 mai 2011 relative au préfinancement de subventions publiques ;- les attestations de non recours ;- les relevés de charges, les appels de provisions et les appels de travaux ;- la lettre d'URABANIS du 22/ 8/ 2012 certifiant la fin des travaux ;- le carnet d'entretien de l'immeuble ;- le contrat d'assurance GROUPAMA ;- les décomptes des sommes due ; que sur le solde d'arriéré de charges de 28. 265, 19 euros, en application de l'article 1256 du code civil, les versements effectués, à défaut de précision, s'imputent sur les dettes les plus anciennes ; que les dettes les plus anciennes sont celles relatives à la gestion de Me X..., administrateur judiciaire, désigné par ordonnance du 26 mai 2007, à la suite de l'abandon de gestion de cette copropriété ; qu'après examen de ces documents, il en ressort notamment que les comptes remis à Me X...le 14 septembre 2007 révélaient un arriéré de la SCI SAGA d'un montant de 28. 265, 19 euros, dont 23. 285, 63 euros étaient certifiés par les comptes des précédents syndics, l'agence l'ETOILE et le cabinet GESTION SAINT EUSTACHE ; qu'il est ainsi établi que tous les décomptes ont été produits depuis l'origine de la dette de la SCI SAGA, qu'il ont été certifiés par l'administrateur provisoire et qu'il reste dû, après déduction des versements réalisés par la SCI SAGA, la somme de 1. 530, 12 euros ; que s'agissant du préfinancement des travaux, il convient de préciser que les copropriétaires doivent verser préalablement au démarrage des travaux la moitié de la somme dont ils sont redevables, et qu'ils doivent justifier des factures acquittées pour pouvoir obtenir le versement des subventions ; qu'en l'espèce, il est justifié de la convention conclue entre le syndic et l'opérateur URBANIS, de la souscription d'assurance et du carnet d'entretien ; qu'en revanche, il est clair que le comportement adopté par la SCI SAGA constitue un frein important à la rénovation de l'immeuble et ne justifie pas ses demandes de déduction ; que la demande de la SCI est donc sans objet ; que sur les demandes accessoires en dommages et intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, les manquements réitérés de la SCI SAGA à ses obligations élémentaires ont, nécessairement mis en péril l'équilibre financier de la copropriété et lui causent un préjudice financier certain dans la gestion de sa trésorerie qu'il convient de réparer par l'allocation d'une somme de 2 000 € uros à titre de dommages et intérêts ;
1°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est de plein droit responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; qu'en l'espèce, la SCI Saga mettait en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires au regard notamment des défauts d'entretien répétés et anciens de l'immeuble ; que si le syndicat des copropriétaires a, dans le dispositif de ses conclusions d'appel, demandé le rejet de l'ensemble des demandes de la SCI Saga, il n'a pour autant nullement contesté le principe de sa responsabilité, se bornant à solliciter le paiement de dommages et intérêts à l'encontre de la SCI Saga en réparation des préjudices engendrés par ses retards de paiement ; que dès lors en déclarant que la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI Saga à l'encontre du syndicat des copropriétaires était sans fondement et en la déboutant de sa demande de ce chef, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS en outre QU'en déclarant d'office, sans susciter les observations préalables des parties sur ce point, que la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI Saga à l'encontre du syndicat des copropriétaires était sans fondement et en la déboutant de sa demande de ce chef, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS en toute hypothèse QUE le syndicat des copropriétaires est de plein droit responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; qu'en l'espèce, pour déclarer que la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI Saga à l'encontre du syndicat des copropriétaires au titre des défauts d'entretien de l'immeuble, graves et répétés depuis plusieurs années, était sans fondement et pour l'en débouter, la cour d'appel a déclaré, d'une part, que la SCI Saga ne pouvait prétexter, pour s'abstenir de payer l'arriéré de charges qui lui était réclamé par la copropriété, d'un défaut d'entretien de l'immeuble ou de la responsabilité des syndics, cependant que les travaux requéraient un paiement de charges régulier, et, d'autre part, que les critiques de la SCI Saga sur ce point étaient inopérantes, dès lors qu'elle devait « en sa qualité de copropriétaire, … assumer, de même que les autres copropriétaires, les conséquences et inconvénients liés au défaut d'entretien et aux vices structurels des parties communes » ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a ni écarté le défaut d'entretien invoqué par la SCI Saga, ni relevé l'existence d'une cause exonératoire de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ni encore contesté la réalité du préjudice financier et/ ou moral invoqué par la SCI Saga, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°) ALORS également QUE, dans ses conclusions d'appel, la SCI Saga mettait en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires en ce qu'il avait négligé de mettre en oeuvre toutes les mesures propres à assurer l'entretien et la sauvegarde de l'immeuble, en omettant d'agir à l'encontre des copropriétaires dont les biens étaient affectés de désordres récurrents contribuant et/ ou ayant contribué à la fragilisation de l'état de l'immeuble ; qu'en s'abstenant de répondre à cette argumentation pertinente, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
