LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 18 décembre 2014), que M. X..., locataire de locaux à usage commercial appartenant à Mme Z..., lui a fait délivrer, le 22 septembre 2008, une demande de renouvellement du bail aux charges et conditions du bail initial ; que Mme Z... a accepté le principe du renouvellement mais a sollicité le déplafonnement du loyer ; qu'à défaut d'accord, elle a saisi le juge des loyers commerciaux ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt d'écarter la règle du plafonnement et de fixer le loyer annuel à la somme de 11 000 euros HT à compter du 1er janvier 2009 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'espace ouvert au public avait, entre 1992 et 2000, connu une amélioration significative par une ouverture et un agrandissement de 3, 30 mètres carrés de la surface commerciale, dans laquelle le tabac était désormais vendu sans séparation d'avec le bar, ce qui était de nature à favoriser une meilleure dynamique des affaires, et retenu à bon droit que, dans la mesure où il n'était ni démontré ni prétendu que la bailleresse aurait, directement ou indirectement, participé à cette amélioration, ces travaux se valorisaient à l'occasion du second renouvellement suivant leur accomplissement et étaient susceptibles, en l'absence de clause d'accession, d'entraîner un déplafonnement du loyer à l'occasion du second renouvellement prenant effet le 1er janvier 2009, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative à l'importance de l'augmentation de superficie que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire de ces seuls motifs que cet aménagement était susceptible d'entraîner un déplafonnement du loyer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt d'écarter la règle du plafonnement et de fixer le loyer annuel à 11 000 euros HT à compter du 1er janvier 2009 ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait des données démographiques citées dans le rapport d'expertise judiciaire que durant la période à considérer soit entre 1999 et 2008, la population de Jargeau avait augmenté de 11, 98 %, le taux de chômage de cette population s'étant réduit pour passer de 1999 à 2007 de 9, 4 % à 8 % et son taux d'activité de 70, 7 % à 75, 7 %, et retenu, appréciant cet élément de preuve, que l'augmentation de la population avait été sensible et impliquait l'arrivée de familles et d'actifs ainsi qu'en témoignait la hausse de cinq points du taux d'activité, la cour d'appel en a souverainement déduit que les facteurs locaux de commercialité avaient subi une modification notable pendant le cours du bail à renouveler et que le loyer devait être déplafonné ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X...et le condamne à payer une somme de 3 000 euros à Mme Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a écarté la règle du plafonnement et décidé de fixer le loyer annuel à 11. 000 euros HT, à compter du 1er janvier 2009 avec condamnation du locataire en derniers ou quittances ;
AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d'accord, est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, et en application de l'article L. 145-34, à moins d'une modification notable des quatre premiers de ces éléments, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail est renouvelé est plafonné ; que le caractère notable de la modification requise pour le déplafonnement du loyer du bail renouvelé peut résulter de la combinaison de plusieurs éléments qui ne présenteraient pas chacun ce caractère ; qu'en l'espèce, et contrairement à ce que retient l'expert judiciaire, qui intervertit purement et simplement l'origine de ces deux mentions (cf rapport de Mme Y...p. 10) faussant ainsi son raisonnement, il ressort du rapprochement de la description des lieux loués telle qu'elle figure dans le bail commercial du 15 décembre 1992 et dans l'acte de renouvellement du bail du 16 juin 2000 qu'à côté de la grande salle de café donnant sur le Faubourg Berry, qui s'y retrouve pareillement, une " petite pièce à l'usage de vente de tabac éclairée par une fenêtre donnant sur le Boulevard du Saumon. Au fond, petite cuisine et accès à la cave " qui existaient en 1992 avaient disparu lors du renouvellement de 2000, où il n'en est plus fait état et où apparaît " sur Boulevard du en revanche la mention le Saumon : deux châssis fixes, une porte translucide, un châssis fixe, une porte en chêne condamnée " suivie de l'indication : " dans cette pièce est installé un bar en prolongement du tabac ", l'acte de cession du fonds à M. X...dressé en 2007 reprenant cette description de 2000 ; que l'expert judiciaire a personnellement constaté et mesuré lors de sa visite des lieux, qu'une ancienne porte ouvrant sur la rue était condamnée et qu'elle faisait face à une autre porte située en alignement à 3, 30 mètres au niveau de l'actuel rayonnage à tabac qui ouvrait sur le dégagement situé à l'arrière, et s'il indique que la preuve n'est pas rapportée de façon certaine que cet agrandissement du local de vente pour 3, 30 m ² ait été obtenu en supprimant une cloison formant couloir entre ces deux portes, il n'a apporté aucune réponse convaincante-sans doute en raison de sa méprise sur la chronologie des faits-à l'objection pertinemment soulevée par la bailleresse dans son dire selon laquelle cette " pièce " présente 1992 et absente en 2000 impliquait local séparé d'un autre, et que sa disparition dénote l'enlèvement d'une cloison, ce qui est en parfaite cohérence avec le fait que l'acte de renouvellement de 2000 ne fait plus mention la petite cuisine et de l'accès à la cave dans la partie du fond, de sorte qu'un passage latéral a bien été incorporé dans l'espace dévolu à la vente du tabac, lequel est désormais situé non plus dans une pièce dédiée mais en prolongement du bar, comme l'indiquent expressément l'acte de renouvellement de 2000 et l'acte de cession fonds de 2007 ; qu'ainsi, l'espace ouvert au public a connu une amélioration significative par une ouverture et un agrandissement de 3, 30 m ² de la surface commerciale, dans laquelle le tabac est désormais vendu sans séparation d'avec le bar, ce qui est de nature à favoriser une meilleure dynamique des affaires ; que dans la mesure où il n'est ni démontré, ni prétendu, que la bailleresse aurait, directement indirectement, participé à cette amélioration, ces travaux se valorisent à l'occasion du second renouvellement suivant leur accomplissement, et en l'absence de clause d'accession, ils donc susceptibles d'entraîner un déplafonnement du loyer à l'occasion du second renouvellement que constitue celui ici litigieux prenant effet 1er janvier 2009, sans qu'il importe que M. X...n'en soit pas personnellement l'auteur ; qu'en second lieu, qu'il ressort des données démographiques citées dans le rapport d'expertise judiciaire-non contestées et cohérentes avec celles recensées par l'expertise unilatérale de M. A...-que durant la période à considérer, soit entre 1999 et 2008, la population de Jargeau de 11, 98 %, le taux de chômage de cette population s'est réduit passer pour de 1999 à 2007 de 9, 4 % à 8 %, et son taux d'activité est passé de 70, 7 % à 75, 7 % ; que l'expert A... indique aussi, sans être contredit, qu'en 2006, l'espace public autour du commerce a été embelli, avec un enfouissement des réseaux électriques et la disparition d'un poteau encombrant béton armé implanté le long de l'entrée de l'établissement ; qu'au vu de la destination contractuelle du fonds exploité dans les lieux loués, à savoir café bimbeloterie, avec Licence IV, brasserie, librairie, dépôt de journaux, gérance d'une recette buraliste avec exploitation d'un bureau de loto et d'un PMU, l'augmentation sensible de la population de la commune-qui s'explique principalement par le renchérissement des logements dans l'agglomération orléanaise, et implique l'arrivée de familles et d'actifs, qu'en témoigne la hausse de cinq points du taux d'activité-constitue, au sens de l'article R. 145-6, une modification des facteurs locaux de commercialité qui présente un intérêt certain pour le commerce considéré, dont les divers produits-boissons, tabac, plats cuisinés, journaux, jeux de pari, bibelots-sont justement propres à toucher une telle population ; que la conjonction d'une amélioration du local et d'une modification tout aussi significative des facteurs locaux de commercialité de nature à profiter à l'activité exercée, constitue une modification notable des éléments déterminant la valeur locative, et justifie, comme telle, de faire droit à la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, par infirmation du jugement déféré » ;
ALORS QUE, premièrement, si l'extension de la surface dédiée à la réception de la clientèle peut être prise en compte lors du renouvellement du bail suivant la date à laquelle l'aménagement a été réalisé, c'est à la condition que le bail comporte une clause d'accession en fin de bail ; que si en l'espèce, les juges du fond ont estimé qu'un aménagement avait entraîné l'incorporation d'une surface de 3, 30 m ² à l'espace dévolu à la vente du tabac entre 1992 et 2000, soit antérieurement au bail ayant couru de 2000 à 2009, les juges du fond ont constaté que le bail ne comportait pas de clause d'accession ; qu'en retenant cet aménagement, pour justifier le déplafonnement, les juges du fond ont violé les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 à R. 145-6 et R. 145-8 du code de commerce ;
ALORS QUE, deuxièmement, la modification des caractéristiques propres au local donné à bail et notamment de la surface affectée à la réception du public, ne peut être prise en compte que si elle est notable ; qu'en s'abstenant au cas d'espèce de décrire les surfaces, antérieurement à la modification, à l'effet de déterminer si l'agrandissement de 3, 30 m ² pouvait être regardé comme notable, les juges du fond, qui se sont d'ailleurs bornés à faire état d'une amélioration significative, ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 à R. 145-6 et R. 145-8 du code de commerce ;
ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, la modification notable ne peut être prise en compte que si elle présente un intérêt pour le commerce exercé et lui seul ; qu'en faisant état que l'agrandissement était « de nature à favoriser une meilleure dynamique des affaires » sans préciser s'il pouvait avoir une incidence directe sur l'activité exercée au cas d'espèce, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 à R. 145-6 et R. 145-8 du code de commerce.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a écarté la règle du plafonnement et décidé de fixer le loyer annuel à 11. 000 euros HT, à compter du 1er janvier 2009 avec condamnation du locataire en derniers ou quittances ;
AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d'accord, est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, et en application de l'article L. 145-34, à moins d'une modification notable des quatre premiers de ces éléments, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail est renouvelé est plafonné ; que le caractère notable de la modification requise pour le déplafonnement du loyer du bail renouvelé peut résulter de la combinaison de plusieurs éléments qui ne présenteraient pas chacun ce caractère ; qu'en l'espèce, et contrairement à ce que retient l'expert judiciaire, qui intervertit purement et simplement l'origine de ces deux mentions (cf rapport de Mme Y...p. 10) faussant ainsi son raisonnement, il ressort du rapprochement de la description des lieux loués telle qu'elle figure dans le bail commercial du 15 décembre 1992 et dans l'acte de renouvellement du bail du 16 juin 2000 qu'à côté de la grande salle de café donnant sur le Faubourg Berry, qui s'y retrouve pareillement, une " petite pièce à l'usage de vente de tabac éclairée par une fenêtre donnant sur le Boulevard du Saumon. Au fond, petite cuisine et accès à la cave " qui existaient en 1992 avaient disparu lors du renouvellement de 2000, où il n'en est plus fait état et où apparaît " sur Boulevard du en revanche la mention le Saumon : deux châssis fixes, une porte translucide, un châssis fixe, une porte en chêne condamnée " suivie de l'indication : " dans cette pièce est installé un bar en prolongement du tabac ", l'acte de cession du fonds à M. X...dressé en 2007 reprenant cette description de 2000 ; que l'expert judiciaire a personnellement constaté et mesuré lors de sa visite des lieux, qu'une ancienne porte ouvrant sur la rue était condamnée et qu'elle faisait face à une autre porte située en alignement à 3, 30 mètres au niveau de l'actuel rayonnage à tabac qui ouvrait sur le dégagement situé à l'arrière, et s'il indique que la preuve n'est pas rapportée de façon certaine que cet agrandissement du local de vente pour 3, 30 m ² ait été obtenu en supprimant une cloison formant couloir entre ces deux portes, il n'a apporté aucune réponse convaincante-sans doute en raison de sa méprise sur la chronologie des faits-à l'objection pertinemment soulevée par la bailleresse dans son dire selon laquelle cette " pièce " présente 1992 et absente en 2000 impliquait local séparé d'un autre, et que sa disparition dénote l'enlèvement d'une cloison, ce qui est en parfaite cohérence avec le fait que l'acte de renouvellement de 2000 ne fait plus mention la petite cuisine et de l'accès à la cave dans la partie du fond, de sorte qu'un passage latéral a bien été incorporé dans l'espace dévolu à la vente du tabac, lequel est désormais situé non plus dans une pièce dédiée mais en prolongement du bar, comme l'indiquent expressément l'acte de renouvellement de 2000 et l'acte de cession fonds de 2007 ; qu'ainsi, l'espace ouvert au public a connu une amélioration significative par une ouverture et un agrandissement de 3, 30 m ² de la surface commerciale, dans laquelle le tabac est désormais vendu sans séparation d'avec le bar, ce qui est de nature à favoriser une meilleure dynamique des affaires ; que dans la mesure où il n'est ni démontré, ni prétendu, que la bailleresse aurait, directement indirectement, participé à cette amélioration, ces travaux se valorisent à l'occasion du second renouvellement suivant leur accomplissement, et en l'absence de clause d'accession, ils donc susceptibles d'entraîner un déplafonnement du loyer à l'occasion du second renouvellement que constitue celui ici litigieux prenant effet 1er janvier 2009, sans qu'il importe que M. X...n'en soit pas personnellement l'auteur ; qu'en second lieu, qu'il ressort des données démographiques citées dans le rapport d'expertise judiciaire-non contestées et cohérentes avec celles recensées par l'expertise unilatérale de M. A...-que durant la période à considérer, soit entre 1999 et 2008, la population de Jargeau de 11, 98 %, le taux de chômage de cette population s'est réduit passer pour de 1999 à 2007 de 9, 4 % à 8 %, et son taux d'activité est passé de 70, 7 % à 75, 7 % ; que l'expert A... indique aussi, sans être contredit, qu'en 2006, l'espace public autour du commerce a été embelli, avec un enfouissement des réseaux électriques et la disparition d'un poteau encombrant béton armé implanté le long de l'entrée de l'établissement ; qu'au vu de la destination contractuelle du fonds exploité dans les lieux loués, à savoir café bimbeloterie, avec Licence IV, brasserie, librairie, dépôt de journaux, gérance d'une recette buraliste avec exploitation d'un bureau de loto et d'un PMU, l'augmentation sensible de la population de la commune-qui s'explique principalement par le renchérissement des logements dans l'agglomération orléanaise, et implique l'arrivée de familles et d'actifs, qu'en témoigne la hausse de cinq points du taux d'activité-constitue, au sens de l'article R. 145-6, une modification des facteurs locaux de commercialité qui présente un intérêt certain pour le commerce considéré, dont les divers produits-boissons, tabac, plats cuisinés, journaux, jeux de pari, bibelots-sont justement propres à toucher une telle population ; que la conjonction d'une amélioration du local et d'une modification tout aussi significative des facteurs locaux de commercialité de nature à profiter à l'activité exercée, constitue une modification notable des éléments déterminant la valeur locative, et justifie, comme telle, de faire droit à la demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, par infirmation du jugement déféré » ;
ALORS QUE, premièrement, s'agissant des facteurs locaux de commercialité, la modification notable doit être constatée au cours du bail précédent le bail à renouveler ; que le bail à renouveler a eu pour dies a quo le 1er janvier 2000 et pour dies ad quem le 31 décembre 2008 ; qu'en prenant en compte l'année 1999 antérieure au bail à renouveler, tant au titre de l'accroissement de la population qu'au titre de la baisse du chômage, les juges du fond ont commis une erreur de droit et violé les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 à R. 145-6 et R. 145-8 du code de commerce ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, à supposer par impossible qu'on puisse considérer que la violation de la loi n'est pas caractérisée, de toute façon, l'arrêt est à tout le moins incertain quant au point de savoir s'il prend ou non en compte l'année 1999, ce qui empêche la Cour de cassation d'exercer son contrôle ; que de ce chef, une censure s'impose en toute hypothèse pour défaut de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 à R. 145-6 et R. 145-8 du code de commerce.
