LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 20 novembre 2014), que M. et Mme X...ont acquis de M. et Mme Y... une maison d'habitation ; que les acquéreurs, invoquant le fait que la surface habitable était de 123 m ², au lieu de celle contractuellement prévue de 145 m ², ont assigné leurs vendeurs en paiement de dommages-intérêts ; que M. et Mme Y... ont appelé en garantie la société Bilans et diagnostics immobiliers du Sud (BDIS), qui a effectué le diagnostic de performance énergétique mentionnant cette surface ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte de vente comportait une clause licite de non-garantie de contenance, même excédant un vingtième, visant la surface du bien vendu ou celle du terrain sur lequel il était édifié, et relevé que M. et Mme X... avaient visité le bien avant de l'acheter, qu'ils avaient pris possession du bien tel qu'ils l'avaient vu et personnellement apprécié, qu'ils n'avaient subi aucun préjudice et que la discussion sur la transformation d'un garage en chambre était vaine dès lors que le refus de certificat de conformité était également mentionné dans l'acte de vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ou de répondre à des moyens que ses constatations rendaient inopérants, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour condamner M. et Mme X... à payer des dommages-intérêts à M. et Mme Y..., l'arrêt, par motifs adoptés, retient que leurs prétentions abusives et non démontrées ont contraint ceux-ci à subir une longue procédure et à supporter des conditions matérielles d'existence sérieusement perturbées ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser un abus du droit d'agir en justice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. et Mme X... à payer la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts à M. et Mme Y..., l'arrêt rendu le 20 novembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Déboute M. et Mme Y... de leur demande en paiement de dommages-intérêts ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de l'ensemble de leurs prétentions et de les AVOIR condamnés à verser à M. et Mme Y... 2 000 € de dommages-intérêts outre 105 € au titre des frais d'appel en cause de la société Defim bois BDIS ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : : « il résulte des commémoratifs du jugement entrepris que des demandes de Monsieur et Madame X..., fussent-elles autrement formulées, tendant aux mêmes fins étaient déjà dirigées contre la SARL BDIS ; qu'il n'y a donc pas lieu à irrecevabilité pour demandes nouvelles ; que l'objet du litige n'est pas un immeuble en copropriété ; que les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 issues de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ne sont pas applicables ; que la surface habitable du bâtiment n'est mentionnée ni dans l'acte sous seings privés de promesse synallagmatique de vente du 29/ 30 septembre 2011 ni dans l'acte notarié de vente du 7 novembre 2011 ; qu'en fait de surface, ces actes ne mentionnent que celle de la parcelle sur laquelle la maison a été édifiée ; que la mention d'une surface de 145 m ² dans la fiche de visite de l'agent immobilier ne suffit pas à lui donner un caractère contractuel ; que Monsieur et Madame X... ont visité le bien avant de l'acheter ; qu'il n'est ni prétendu ni établi qu'il soit intervenu, entre la dernière visite et la vente, une modification de l'habitation ; qu'ils ont pris possession du bien tel qu'ils l'ont vu et personnellement apprécié ; que l'erreur de mesurage n'est la cause d'aucun préjudice, alors que l'acte comporte page 9 une clause licite de non garantie de contenance, excédât-elle un vingtième, visant « la surface du bien vendu ou celle du terrain sur lequel il est édifié » ; que toute discussion sur la transformation d'un garage en chambre est vaine dès lors que le refus de certificat de conformité est également mentionné dans l'acte dans lequel l'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle ; que pas plus qu'en première instance Monsieur et Madame X... ne font la démonstration d'une non-conformité, au jour de la cession, des biens mobiliers transmis à la description sommaire faite dans l'acte ni de leur non fonctionnement ; qu'il en est de même pour la piscine alors que l'acte rappelle le principe de la transmission des garanties légales et assurances dont les vendeurs n'étaient pas en mesure de lister les entreprises ; que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions ; que Monsieur et Madame Y... ne caractérisent pas l'abus que Monsieur et Madame X... auraient commis dans l'exercice de leur droit d'appel ;
qu'ils doivent être déboutés des demandes en dommages et intérêts formées de ce chef ; que Monsieur et Madame X... qui succombent doivent supporter les dépens ; que pour défendre sur leur appel, les intimés ont dû exposer des frais non compris dans les dépens, au titre desquels il doit être alloué à Monsieur et Madame Y... la somme de 2000, 00 € et à la SARL BDIS la somme de 1500, 00 € » (arrêt p. 6) ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « que les époux X... ont acquis des époux Y... une maison au GRAU DU ROI, terrain cadastré section CB n° 97 de superficie 3a 50ca, surface habitable 145 mètres carrés, au prix de 480. 000, 00 euros ; qu'ils exposent s'être rapidement aperçu ensuite que la surface habitable n'était que de 123 mètres carrés au lieu des 145 contractuellement prévus ; qu'en outre divers équipements relevant du mobilier, portier, réfrigérateur, four, évacuations des eaux usées, électricité, ventilation, soit ne fonctionnent pas soit ne sont pas aux normes ; que quant à la piscine, celle-ci n'aurait pas obtenu d'autorisation de construire, son local technique ne serait pas garanti et des désordres commenceraient à se manifester ; que les époux Y... exposent avoir confié à la SARL DEFIM BDIS l'élaboration du bilan énergétique de la maison, et c'est cette entreprise qui a mesuré une surface habitable de 145 mètres carrés, évaluation à laquelle ils se sont fiés ;
que SUR LE DEFAUT DE CONTENANCE, aux termes des dispositions de l'article 1619 du code civil, la réfaction de prix n'est de droit que dans le cas d'une différence de un vingtième et uniquement en l'absence de stipulation contraire ; qu'en l'espèce l'acte authentique comporte en page 9 une clause de non-garantie de contenance « la différence réelle, excédât-elle un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur » ; que cette clause classique a pour but de protéger la sécurité des transactions en ne permettant pas leur remise en cause, l'acheteur ayant acquis un immeuble qu'il a vu, connu, visité et non une contenance aussi abstraite qu'absolue ; que ce chef de demande sera rejeté ;
que SUR LES AUTRES DEMANDES, en ce qui concerne la défectuosité de certains mobiliers : portier, réfrigérateur, four, évacuations des eaux usées, électricité, ventilation, les époux X... ne rapportent aucune preuve de la réalité de ces désordres au jour de la vente, soit le 7novembre 2011 ; qu'en outre il doit être remarqué que les époux X... ont eu tout loisir de visiter l'immeuble avant leur décision d'achat et de vérifier l'état de ces éléments d'équipement ; qu'ils ne produisent que des témoignages postérieurs de plus d'un mois à leur entrée dans les lieux et aucun procès-verbal de constat établissant l'impartialité de leur auteur ; que ce chef de demande doit être rejeté ; que les époux X... critiquent également la piscine, soutenant qu'elle a été édifiée sans autorisation administrative ; que les époux Y... exposent pour leur part qu'elle est partie intégrante du permis de construire initial, lequel est en possession des acheteurs, donc ne nécessitait pas d'autre demande d'autorisation ; que sur ce point encore n'est produit aucun élément probant permettant d'avoir une certitude quant à la réalité du caractère illégal allégué quant à cette construction ; que la même constatation doit être faite en ce qui concerne l'existence de fuites ou de décollements des carreaux : ni constat, ni expertise ne figurent au dossier ; qu'il y a lieu de dire et juger que les demandeurs ne rapportent pas de preuve à l'appui de leurs prétentions ; que le local technique fait partie du même marché que la piscine et bénéficie dès lors des mêmes conditions de garantie ; que dans la mesure où il n'est pas fait droit à la demande principale, l'appel en garantie des époux Y... à l'encontre de DEFIM BDIS doit être rejeté ; que les frais de cet appel en cause, soit la somme de 105, 00 euros, doivent leur être remboursés ; que les prétentions abusives et non démontrées de la partie demanderesse ont obligé les époux Y... à subir les inconvénients d'une longue procédure et à supporter des conditions matérielles d'existence sérieusement perturbées ; que ces inconvénients sont constitutifs d'un préjudice causé aux époux Y..., qui doit être réparé ; qu'en fonction des éléments en possession du Tribunal, il paraît juste d'estimer forfaitairement le montant de la réparation à la somme de 2. 000, 00 euros, qui sera allouée à titre de dommages et intérêts » (jugement pp. 3 et 4) ;
ALORS 1°) QUE pour établir que la vente portait sur une maison de 145 m ², M. et Mme X... soulignaient que tant les annexes de la promesse de vente que les annexes de l'acte authentique de vente faisaient expressément référence à cette superficie et qu'en particulier le métrage du diagnostic de performance énergétique mentionnait une surface habitable de 145 m ² (conclusions, p. 3 in fine, p. 4 in limine et p. 11) ; qu'en écartant l'application de l'article 1619 du code civil sans répondre à ce moyen et en se bornant à affirmer que la surface habitable n'était mentionnée ni dans la promesse de vente ni dans l'acte authentique de vente et que l'indication de cette superficie dans la fiche de visite de l'agent immobilier ne lui conférait pas un caractère contractuel, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS 2°) QUE : M. et Mme X... faisaient valoir qu'ils avaient été victimes de l'attitude dolosive des vendeurs, lesquels avaient fait paraître des annonces immobilières pour une surface habitable de 145 m ² et avaient fourni un diagnostic énergétique mentionnant la même surface de 145 m ² cependant qu'ils savaient la fausseté de cette surface puisqu'ils avaient obtenu un permis de construire pour 106 m ², qu'ils avaient, sans autorisation, transformé le garage en une chambre de 17 m ² et qu'ils avaient faussement déclaré dans l'acte de vente n'avoir effectué aucune modification irrégulière de destination (conclusions, p. 6, 5 derniers §, p. 7, § 2 et 3, p. 8, 3 derniers §, p. 9, § 2, 3, 10 et 11, p. 10, § 1, p. 11, § 1, 8 et 9, p. 12, § 7), ce qui leur avait permis de vendre leur bien à un prix surélevé (conclusions, p. 13, § 7, 8, 9 et 10) ; que M. et Mme X... ajoutaient que si l'acte de vente mentionnait que le certificat de conformité avait été refusé et que les acquéreurs feraient leur affaire des éventuels travaux en découlant, il était précisé que le refus était motivé par la non-conformité de la clôture et que les éventuels travaux ne pouvaient concerner que la clôture (conclusions, p. 10, § 6 à 12) ; que M. et Mme X... en déduisaient que la mauvaise foi des vendeurs les privaient de la possibilité de se prévaloir de la clause de non-garantie de la surface habitable (conclusions, p. 8, § 7, p. 9, § 7) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant et en se bornant affirmer qu'une clause de non-garantie avait été stipulée, que M. et Mme X... avaient visité le bien, que l'erreur de mesurage ne leur avait pas causé de préjudice et que la discussion sur la transformation du garage en chambre était vaine parce que l'acte de vente mentionnait le refus du certificat de conformité dont les acquéreurs déclaraient faire leur affaire, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. et Mme X... à verser à M. et Mme Y... 2 000 € de dommages-intérêts outre 105 € au titre des frais d'appel en cause de la société Defim bois ;
AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE : « que les prétentions abusives et non démontrées de la partie demanderesse ont obligé les époux Y... à subir les inconvénients d'une longue procédure et à supporter des conditions matérielles d'existence sérieusement perturbées ; que ces inconvénients sont constitutifs d'un préjudice causé aux époux Y..., qui doit être réparé ; qu'en fonction des éléments en possession du Tribunal, il paraît juste d'estimer forfaitairement le montant de la réparation à la somme de 2. 000, 00 euros, qui sera allouée à titre de dommages et intérêts » (jugement p. 4) ;
ALORS QU'en se bornant à affirmer que les prétentions de M. et Mme X... étaient abusives et non démontrées pour les condamner à réparer le préjudice qu'ils auraient causé aux époux Y... en agissant contre eux, les juges du fond, qui n'ont caractérisé aucun abus du droit d'agir en justice, ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
