LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 19 mars 2015), que Raymonde X... a vendu à la SCI Saint Andrieux (la SCI) deux maisons d'habitation ; que le prix de vente de l'une a été converti en une rente annuelle viagère prévoyant un droit d'usage et d'habitation par elle-même et son frère, et la charge, pour l'acquéreur, d'une obligation de logement, chauffage, éclairage, nourriture, entretien, vêture, blanchissage et soins de la crédit-rentière ; que la succession de Raymonde X... a été recueillie par son frère, lui-même décédé, laissant à sa succession ses deux filles Mme Andrée X... épouse Y... et Mme Jeannine X... épouse Z... (les consorts X...), outre Mme A..., légataire universelle et membre de la SCI ; que les consorts X... ont poursuivi l'annulation des deux ventes immobilières pour dol ;
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leur action en nullité ;
Attendu que, sous le couvert de griefs non fondés de violation de la loi, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, le pouvoir souverain de la cour d'appel qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, par motifs propres et adoptés, constaté, d'une part, qu'aucun document médical ne permettait d'établir une situation de faiblesse due à l'âge ou à une déficience physique ou psychique de Raymonde X..., dont plusieurs témoins avaient rapporté qu'à l'époque de la signature des actes notariés, elle était saine de corps et d'esprit, d'autre part, que la défunte avait sciemment désavantagé ses nièces dans sa succession du fait de liens très distendus et, enfin, que les prix fixés correspondaient à l'état des immeubles et tenaient compte des travaux de réhabilitation et de mise aux normes nécessaires et, pour un immeuble, de la réserve du droit d'usage, d'entretien et d'habitation au profit de deux personnes ; que, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, relative à l'exécution de l'obligation de nourriture, entretien, vêture, blanchissage et soins, la cour d'appel en a souverainement déduit que la preuve n'était pas rapportée de l'existence de manoeuvres dolosives, y compris par vileté du prix ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... épouse Y... et Mme X... épouse Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour les consorts X....
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X...- Y... et Mme X...- Z... de leurs actions en nullité des actes de vente, réalisés par leur tante, Raymonde X..., au profit de la SCI Saint Andrieux, de biens immobiliers, et reçus par Me F... le 15 novembre 1997,
AUX MOTIFS QUE Mme Raymonde X... a vendu à la SCI Saint Andrieux constituée par Mme Chantal A..., son mari et ses enfants, le 15 novembre 1997, une maison d'habitation sise..., à Nevers, et une maison sise... à Challuy, cette dernière moyennant un prix converti en une rente annuelle viagère prévoyant un droit d'usage d'habitation par elle-même et pour son frère, Georges, et la charge pour l'acquéreur d'une obligation de logement, chauffage, éclairage, nourriture, entretien, vêture, blanchissage, et soins de la crédit rentière ; qu'elle est décédée le 23 août 1998, laissant pour lui succéder son frère, lui-même décédé le 2 avril 2000, laissant à sa succession ses deux filles, Andrée et Jeannine, outre Mme Chantal A..., légataire universelle, instituée par testament olographe du 4 juillet 1999 ; que par acte du 14 novembre 2001, les consorts X... ont assigné la SCI SAINT ANDRIEUX en nullité des deux ventes pour dol ; qu'à la suite d'une plainte avec constitution de partie civile, un sursis à statuer a été ordonné ; qu'après une première décision de non lieu, le 21 avril 2006, l'information a été rouverte le 18 décembre 2006, à la demande du ministère public, compte tenu d'éléments nouveaux ; que par arrêt du 19 février 2013, la chambre de l'instruction de la cour d'appel de Bourges a confirmé le non lieu, finalement rendu par le juge d'instruction de Nevers le 20 septembre 2012 ; que l'affaire civile a été inscrite, les consorts X... concluant à la nullité des deux ventes ; que les ventes immobilières dont s'agit concernent l'une une petite maison d'habitation expressément décrite dans l'acte comme étant « sans confort », l'autre, une maison d'habitation « vétuste, et sans confort » ; que les devis figurant au dossier de l'instruction concernant les travaux nécessaires à la réhabilitation ainsi qu'à la mise aux normes de ces immeubles confortent leur faible valeur vénale initiale ; que cette faiblesse de valeur se trouve nécessairement aggravée par l'importance de la réserve du droit d'usage, d'entretien et d'habitation, au profit de deux personnes ; que le prix a été estimé par le notaire, qui s'est déplacé pour visiter les immeubles, que l'administration fiscale laquelle peut contester devant les juridictions civiles une évaluation immobilière n'a jamais discuté des valeurs ; que l'évaluation faite le 5 juin 2001 soit près de quatre ans après de manière non contradictoire par un dénommé G... à la solde des appelantes est insuffisante à contredire l'ensemble de ces éléments objectifs ; que l'argument de vileté de prix ne saurait être retenu ; que M. Robert D..., et son épouse, cousins issus de germain de Raymonde X... entendus, ont rapporté qu'ils rendaient fréquemment visite à cette dernière et qu'à l'époque de la signature des actes notariés, celle-ci était saine de corps et d'esprit ; que ces constatations sont corroborées par celles de M. Guy E..., qui a estimé que lors de ses visites à Challuy, Raymonde et Georges X... étaient tous les deux en possession de tous leurs moyens intellectuels ; qu'aucun document médical ne permet d'établir une situation de faiblesse physique ou psychique de Raymonde X... ; que le notaire Me F... a été vainement incriminé puisque s'est révélé que, contrairement aux accusations, l'acte de constitution de la SCI Saint Andrieux n'a pas été faite par ses soins mais par un notaire du Puy de Dôme ; qu'au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a noté que la preuve n'était pas rapportée de manoeuvres dolosives, y compris par vileté du prix, d'autant que les prix fixés correspondaient à l'état des immeubles et tenait compte des travaux nécessaires et que, bien au contraire, Georges et Raymonde X... avaient sciemment désavantagé leurs filles et nièces quant à la succession, du fait de liens très distendus, y compris en les privant d'une maison de famille ; que sur la notion d'aléa, il a été pertinemment relevé que Raymonde X... avait certes une espérance de vie réduite au moment de la signature des actes puisqu'elle n'était décédée que neuf mois plus tard et encore d'une double pneumonie, et non d'une maladie chronique ; qu'au total, il apparaît à la cour que par la décision déférée, et par des motifs pertinents qu'elle adopte en tant que de besoin, le premier juge a procédé à une juste appréciation des éléments de fait de la cause et en a exactement déduit les conséquences juridiques qui s'imposaient, qu'il y a lieu à confirmation ;
1) ALORS QUE la cour d'appel ayant constaté que Raymonde X... avait vendu à une société civile immobilière le bien immobilier dans lequel elle résidait, moyennant le paiement d'une rente viagère annuelle, un droit d'usage et d'habitation pour elle-même et son frère, demeurant aussi dans ce bien, et moyennant en outre, pour elle seule, une obligation de nourriture, entretien, vêture, blanchissage et soins, elle devait en déduire que la société civile immobilière n'avait pas pu, à défaut de lien entre l'obligation souscrite et l'objet social d'une société de cette nature, s'engager à exécuter une telle obligation de soins, par nature personnelle et non substituable et ne pouvait pas l'avoir exécutée ; qu'elle devait en déduire que cet engagement ne pouvait pas être pris en considération pour apprécier la vileté du prix de vente ; qu'en refusant cependant de retenir le dol et la vileté du prix, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ensemble l'article 1968 du code civil ;
2) ALORS QUE conformément à l'article 1116 du code civil, les manoeuvres dolosives de nature à entraîner la nullité d'une convention s'apprécient de manière globale, afin de déterminer si, à défaut de ces manoeuvres, le contractant aurait donné son consentement ; qu'en l'espèce, les manoeuvres ont consisté à isoler de leur famille deux personnes âgées, à promettre de prendre soins d'elles leur vie durant, pour ensuite constituer une société civile immobilière fictive, destinée à rendre plus opaque l'opération d'acquisition de deux immeubles, délibérément décrits comme vétustes, pour des prix inférieurs à la valeur vénale, moyennant pour l'un d'eux, le paiement d'une rente viagère, sans aucun paiement au comptant d'une partie du prix et l'engagement d'exécuter une obligation de soins que la société acquéreur ne pouvait pas exécuter, compte tenu de son objet social ; qu'en refusant d'annuler ces actes de vente, en dépit d'un faisceau de circonstances caractérisant des manoeuvres de nature à tromper des personnes fragilisées par l'âge et la maladie, la cour d'appel a violé la disposition susvisée.
