Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 novembre 2014), que M. et Mme X..., propriétaires du lot n° 11 d'un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires et Mme Y..., propriétaire du lot n° 15, situé au-dessus, en annulation de la décision n° 29 de l'assemblée générale du 14 septembre 2011 ratifiant les travaux, entrepris par Mme Y..., de raccordement de l'évacuation des eaux usées du lot n° 15 sur la conduite, partie commune, et de percement du mur et du plafond séparatif, dans leur partie commune, entre le lot n° 15 et le lot n° 11 ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter cette demande ;
Mais attendu qu'ayant constaté, sans être tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, que Mme Y..., sans réaliser de travaux dans l'appartement de M. et Mme X..., s'était raccordée sur une canalisation commune rénovée à l'initiative du syndicat, et retenu, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations, rendaient inopérante, que la résolution critiquée était sans incidence sur les modalités de jouissance privative du lot des époux X... et n'était pas constitutive d'un abus de majorité, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer à Mme Y... et au syndicat la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 29 de l'assemblée générale du 14 septembre 2014, et débouté M. et Mme Jackie et Florence X... de leur demande de remise en état des lieux sous astreinte dirigée contre Mme Marie-France Y... et du surplus de leurs demandes,
Aux motifs que « cette résolution était intitulée : « Suite à la demande de Mme Y... : validation des travaux de raccordement du WC privatif du lot 15 au 6ème étage sur la descente au 5ème étage » ; que, cette résolution, adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 des copropriétaires présents ou représentés, était ainsi libellée : « Après délibération, l'assemblée générale entérine les travaux de raccordement en gravitaire de l'évacuation du WC privatif effectués en 2006 du lot n° 15 sur la descente des eaux vannes, partie commune, et ratifie le percement du mur et du plafond séparatif, dans leur partie commune entre le lot n° 15 de Madame Y..., et le lot n° 11 appartenant à l'époque à Monsieur D... qui avait donné son plein accord et aujourd'hui se trouve être la propriété de Monsieur X.... » ; que cette résolution a été annulée par les premiers juges au motif que la ratification de travaux de raccordement entrepris sans autorisation par Madame Y..., était susceptible de permettre la constitution d'une servitude de passage de canalisation grevant le lot X..., et de porter atteinte aux modalités de jouissance par ces derniers de leur lot ; que cette résolution ne pouvait être votée qu'à l'unanimité ; que le Tribunal a précisé que la circonstance que le précédent propriétaire ait donné son accord à la réalisation des travaux était sans effet dès lors que les travaux n'avaient pas été autorisés par l'assemblée générale et que l'acte de vente stipulait qu'il n'avait laissé acquérir aucune servitude sur le bien vendu ; que Madame Y... demande l'infirmation de cette annulation de la résolution n° 29 en soutenant en substance qu'il ne peut y avoir création de servitudes lors de travaux sur les parties communes et qu'en l'espèce il n'y a pas eu atteinte aux modalités de jouissance de leur lot par les époux X... ; que les travaux litigieux ont été ratifiés dans l'intérêt de tous les copropriétaires ; qu'elle n'a pas fait personnellement effectuer de travaux sur le lot n° 11 et n'a créé aucune servitude de fait ; qu'elle conteste avoir exécuté des travaux visant à modifier les parties communes et être à l'origine des travaux de remise en état des colonnes d'évacuation du 6e étage, les canalisations d'arrivée et d'évacuation d'eau reliant le 5e et le 6e étages passant depuis l'origine dans les toilettes du lot X.... Elle soutient comme le syndicat qu'il pouvait être procédé à un vote unique et qu'aucune atteinte aux conditions de jouissance privatives n'avait été causée aux époux X... ; que les époux X... soutiennent que la résolution n° 29 était en tous points identique à la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 25 janvier 2001 (annulée) ; qu'ils demandent que l'annulation de cette résolution soit maintenue pour les mêmes motifs que ceux invoqués pour l'annulation de la résolution n° 4 : à savoir, le vote bloqué, l'excès de pouvoir, l'abus de majorité et le défaut d'information quant aux travaux réalisés. Ils soutiennent notamment :
- qu'il ne pouvait être statué par un vote unique sur le raccordement du WC privatif du lot n° 15 (Y...), et le percement du mur et du plafond séparatif des lots 15 et 11, ni sur la servitude de fait créée sur le lot X... (lot n° 11) ;- que l'adoption de cette résolution entraînait une modification des modalités de jouissance de leurs parties privatives ;- que les travaux avaient été ratifiés dans le seul intérêt de Mme Y... sans considération de l'intérêt collectif du syndicat, les travaux ayant été réalisés en violation du règlement sanitaire de la ville de Paris ; que Madame Y... n'avait fourni aucun document attestant du détail des travaux et de leur conformité au règlement sanitaire de la ville de Paris ;
que le syndicat soutient comme en première instance qu'il pouvait être procédé à un vote unique, la résolution portant sur un ensemble de travaux déjà exécutés qui étaient indivisibles ; que s'agissant d'une canalisation commune desservant plusieurs lots, la constitution d'une servitude de canalisation au préjudice des époux X... était incompatible avec le statut de la copropriété ; qu'il n'existait aucune dégradation des conditions de jouissance de leur lot par les époux X... la canalisation actuelle remplaçant une ancienne canalisation dont la section était insuffisante au regard des normes actuelles ; que l'ancien propriétaire, qui était le bailleur des époux X... avait donné son consentement à ces travaux, nécessaire à la mise en conformité des lieux au regard des prescriptions en matière d'hygiène ; que l'assemblée générale n'avait pas excédé ses pouvoirs ; que les documents attestant de la bonne réalisation des travaux avaient été joints à la convocation ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que les travaux réalisés dans le lot n° 11 appartenant aux époux X... sont uniquement des travaux entrepris à l'initiative du syndic sur la canalisation commune traversant le lot des époux X... ; que ces travaux sont précisément décrits dans la facture de l'entreprise ERIBAT du 20 octobre 2006 versée aux débats et s'inscrivaient des travaux de réaménagement du WC commun du 6ème étage (remplacement d'un WC turc par une cuvette WC à l'anglaise) ; qu'ils comprenaient notamment le remplacement d'une ancienne conduite en plomb d'évacuation des eaux par une colonne en fonte, canalisation commune traversant le lot X..., ainsi que la fourniture et la pose d'une fonte diamètre 100 avec T de raccordement, emboiture et longueur nécessaire pour raccorder le futur WC depuis l'appartement du 5ème étage face, dépose de la descente en plomb jusque dans la WC de Madame X... ; que, si l'on compare cette facture avec la facture de l'entreprise ERIBAT du 17 avril 2007 (jointe à la convocation) concernant les travaux réalisés chez Madame Y..., il apparaît que celle-ci a fait effectuer des travaux de plomberie dans son lot lors de la rénovation de son studio, avec dépose du sol existant, du bac à douche, du meuble évier pour faire l'implantation d'un nouveau coin cuisine, salle de bains et WC ; que ces travaux comprenaient notamment la refonte complète de l'alimentation et des évacuations internes avec prévision d'un ensemble raccordé au réseau fonte ; qu'il est donc certain que Madame Y... n'est en rien la réalisatrice des travaux de raccordement de ses installations à la canalisation commune traversant le lot X... ; que par ailleurs l'allégation des époux X... selon laquelle la canalisation traversant leur lot aurait été prolongée dans le seul intérêt de Madame Y... pour le raccordement du lot 15 est contredite :
- par un courrier de Monsieur Z... (de l'entreprise ERIBAT) précisant que les travaux effectués par lui chez M. X... étaient des travaux de rénovation, et non de « création à neuf » ; que par ailleurs « la fonte dans les WC de Monsieur X... recevait d'autres évacuations du 6ème étage »,- et par l'attestation du cabinet BERNADAC précisant à propos du raccordement des lots 14 et 15 du 6ème étage qu'il n'y a « aucune trace du passage d'une ancienne évacuation autre que celle passant actuellement dans l'entrée de l'appartement du 5ème droite » (X...) ; que « l'ancienne canalisation devait donc nécessairement passer par ce même cheminement » ;
qu'il en résulte que les canalisations de raccordement du lot de Madame Y... à la canalisation commune passant dans le lot X... existaient avant les travaux entrepris par le syndic en 2006 et que d'autres lots du 6ème étage étaient raccordés à cette même canalisation commune ; que ces éléments sont suffisants pour établir que les travaux effectués dans les locaux X... concernaient clairement des canalisations parties communes ; que ceux-ci ne pouvaient donc être à l'origine d'une servitude de canalisation au préjudice de leur lot comme le soutiennent les époux X..., les parties communes et privatives formant un tout indissociable rendant inconcevable la constitution d'une servitude entre parties privatives et communes ; que ces travaux n'ont pu davantage créer une servitude entre les parties privatives de Madame Y... et des époux X..., puisqu'il est établi que Madame Y... n'a fait réaliser aucuns travaux dans l'appartement X... celle-ci n'ayant fait que se raccorder sur une canalisation commune rénovée à l'initiative du syndicat des copropriétaires ; que ces travaux n'ont pas porté atteinte aux modalités de jouissance privative des époux X..., le règlement de copropriété prévoyant expressément dans l'usage des parties privatives, que « les copropriétaires devront souffrir sans indemnité de l'exécution de travaux qui deviendraient nécessaires aux choses et parties communes, ou aux parties privées appartenant aux autres copropriétaires » ; que les travaux entrepris par Madame Y... ne nécessitaient donc nullement d'être votés à la majorité de l'article 26 ainsi comme l'ont retenu à tort les premiers juges ; que l'abus de majorité allégué par les époux X..., n'est pas établi lors du vote de ratification des travaux de raccordement à la canalisation commune ; que, par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X... et comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges, la résolution 29 portant sur la ratification d'un ensemble de travaux indivisibles déjà exécutés, il pouvait être procédé par un vote unique ; qu'au vu de cet ensemble d'éléments, il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé la résolution 29 de l'assemblée générale du 14 septembre 2011 et en ce qu'il a condamné Madame Y... à déposer sous astreinte le raccordement du réseau d'évacuation des toilettes privatives installées dans le lot n° 15 sur la descente des eaux vannes de l'immeuble passant par le lot n° 11, propriété de M. et Mme X..., et à remettre la partie incluse dans le lot n° 11 en son état d'origine » ;
Alors 1°) que, dans leurs écritures d'appel, les époux X... ont soutenu (concl., p. 5 s.) que Mme Y... avait fait réaliser des travaux de raccordement qui avaient empiété sur les parties privatives de leur lot de copropriété ; qu'ils ont invoqué des clichés (pièces n° 16, 17 et 18) ; qu'ils ont encore invoqué les propres « explications » de Mme Y... (concl., p. 6-7) ; qu'ils rapportaient que cette dernière avait, dans un courrier envoyé au cabinet Prestigère, le syndic de copropriété, le 29 septembre 2010, reconnu qu'elle avait fait réaliser des travaux, dans sa « chambre de bonne », lesquels « affectent notamment des parties communes de l'immeuble » (pièce n° 14), que, lors de l'assemblée générale du 25 janvier 2011, elle avait affirmé avoir « dans le courant de l'année 2006, … fait procéder à des travaux dans sa chambre de bonne, lot n° 15, située au 6ème étage, consistant en l'installation d'un WC privatif avec le passage en gravitaire de l'évacuation de ladite installation à la colonnes d'eaux vannes située au 5ème étage. Etant précisé qu'une partie du tuyau d'évacuation dudit WC privatif passe en deux endroits (mur et plafond) par le lot n° 11 … » (pièce n° 2), qu'elle avait demandé à l'assemblée générale qu'elle « entérine ses travaux de raccordement en gravitaire de l'évacuation du WC privatif, effectués en 2006, du lot n° 15 sur la descente des eaux vannes, partie commune et ratifie le percement du mur et du plafond séparatif dans leur partie communes, entre le lot n° 15 et le lot n° 11 … » (pièces n° 2 à 5) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans procéder à l'analyse, même sommaire, de ces éléments de preuve établissant que Mme Y..., avait fait procéder, à l'intérieur de l'appartement des époux X..., au raccordement de ses installations sanitaires à la colonne d'évacuation de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 2°) que, dans leurs écritures d'appel, les époux X... invoquaient encore (concl., p. 7) une attestation, produite par Mme Y... devant les assemblées générales, dans laquelle M. D..., ancien propriétaire du lot n° 11, avait fait état de son accord quant au « passage d'une partie de la canalisation au plafond de l'entrée du logement jusqu'au collecteur des WC » (pièces n° 2 et 4) ainsi que le rapport établi par Monsieur A..., architecte mandaté par le syndic, dans lequel il était indiqué : « un WC a été mis en place... l'ensemble ayant créé une servitude de passage dans l'appartement de Monsieur X... tant dans son WC que dans le hall d'entrée où une écharpe a été créée en apparent dans un coffrage en BA 13, permettant l'évacuation de la salle d'eau de la chambre de service dans la descente EV de l'immeuble » (pièce n° 26) ; qu'ils invoquaient, de même, un courrier de Mme Y... à M. X... du 15 décembre 2010 (pièce n° 11), dans lequel elle lui écrivait : « Je me permets de revenir maintenant sur ma canalisation qui se branche sur votre écoulement.... ceci étant, il serait préférable pour vous d'en définir les conditions d'utilisation, afin d'en mettre l'entretien, les réparations éventuelles à la charge de celui qui en profite, en l'occurrence le futur propriétaire … » ; qu'enfin, ils ont invoqué un courrier du 13 janvier 2011 de Me E..., notaire de Mme Y..., dans lequel il écrivait à M. X... (pièce n° 19) : « Mme Y... a porté à ma connaissance la teneur des correspondances intervenues entre vous, relatives au raccordement de la canalisation d'évacuation des WC installés dans le lot n° 15. En effet, il semble que cette canalisation traverse le lot dont vous êtes propriétaire, pour être raccordée ensuite aux parties communes de l'immeuble » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans procéder à l'analyse, même sommaire, de ces éléments de preuve établissant que Mme Y..., avait fait procéder, à l'intérieur de l'appartement des époux X..., au raccordement de ses installations sanitaires à la colonne d'évacuation de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 3°) que les époux X... ont, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 8) soutenu que « les travaux effectués par Mme Y... et consistant au raccordement en question depuis le lot dont elle est propriétaire sont totalement distincts des travaux effectués sur les WC communs situés au 6ème étage de l'immeuble » ; qu'ils invoquaient de ce chef deux attestations ; que, dans la première, Mme Monique B..., qui habitait au 5ème étage de l'immeuble pendant l'année 2006, attestait que « les travaux concernant l'évacuation des eaux de la chambre de Madame Y... ont été exécutés la dernière semaine du mois de juillet 2006 » (Pièce n° 22) ; que, dans la seconde, M. Philippe C..., locataire, attestait que « le WC commun du 6ème droite a été indisponible pendant une période allant d'octobre/ novembre 2006 à février/ mars 2007, du fait des travaux qui y étaient effectués » (pièce n° 24) ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ces attestations établissant que les travaux de remplacement du WC, partie commune étaient distincts de ceux d'installation d'un raccordement, au sein du lot n° 11, appartenant aux époux X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 4°) qu'est nulle la décision d'une assemblée générale contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ; que les époux X... ont invoqué (concl., p. 16-17), à l'appui de leur demande en nullité de la résolution n° 21, les dispositions du règlement sanitaire de la ville de Paris, lequel en son article 42-1, al. 4, relatif à la conception des ouvrages d'évacuation dispose : « Les chutes d'aisances, les descentes d'eaux ménagères et les descentes d'eaux pluviales sont établies de façon à être accessibles sur tout leur parcours. Celles situées dans des coffrages intérieurs doivent être aisément visitables » ; qu'ils faisaient valoir que, dans le compte-rendu de visite d'immeuble établi par le cabinet Marne le 28 octobre 2010, à la requête du syndicat des copropriétaires, il est mentionné : « l'architecte ne peut pas se prononcer sur la conformité des ouvrages de plomberie sanitaires, vis-à-vis des normes en vigueur dans la mesure où toutes les canalisations et évacuations sont encastrées » ; qu'ils exposaient que cliché photographique du raccordement permet de constater que la canalisation considérée a non pas été simplement « coffrée » mais contenue dans un bloc en BA13 non démontable, et ce, sur l'ensemble de son parcours ; qu'ils en concluaient qu'une telle installation est contraire au règlement sanitaire de la Ville de Paris, de sorte que l'autorisation donnée a postériori à Mme Y... l'a été au mépris de l'intérêt collectif ; qu'en se bornant à énoncer que l'abus de majorité allégué par les époux X... n'est pas établi lors du vote de ratification des travaux de raccordement à la canalisation commune, sans répondre à ces chefs de conclusions de nature à établir que la résolution n° 29 était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Alors 5°) qu'aux termes de l'article 10, al. 2 du décret du 17 mars 1967, lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 25 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux ; que les époux X... ont fait valoir (concl., p. 18) qu'à l'appui de sa demande de ratification des travaux engagés, Mme Y... n'avait produit aucun document attestant de leur détail et de leur conformité aux règles de l'art, étant seulement communiqués en annexe à l'ordre du jour, un exemplaire du rapport de M. A..., architecte, une note d'informations, des plans des 5ème et 6ème étage, un devis de renforcement de l'étanchéité de la douche accompagné d'un croquis technique et l'attestation de M. D..., propriétaire du lot n° 11 en 2006 ; qu'ils soutenaient qu'aucun de ces documents n'explicitent de façon précise les travaux de raccordement des évacuations sanitaires et notamment du WC privatif sur la descente des eaux vannes, partie commune et que le compte-rendu de visite établi par le cabinet A..., le 28 octobre 2010, à la requête du syndicat des copropriétaires, indique : « L'architecte ne peut pas se prononcer sur la conformité des ouvrages de plomberie sanitaires, vis-à-vis des normes en vigueur dans la mesure où toutes les canalisations et évacuations sont encastrées » ; qu'en s'abstenant de se prononcer ce point, propre à établir l'absence de validité de la résolution n° 29, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 10, al. 2 et 11 du décret du 17 mars 1967.
