LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 29 octobre 2014) que la société Seipa, aux droits de laquelle vient la société Terpe, a donné à bail commercial à la société La Terrasse les lots 15 et 8 dont elle est propriétaire dans un immeuble en copropriété, ainsi qu'une verrière détachée d'un lot 16 dépendant d'un immeuble voisin, appartenant à la société Here et donné à bail à la société Terrasse bis ; que, reprochant à la société La Terrasse d'avoir, sans autorisation, percé la cloison séparant les lots 15 et 16 et installé un tuyau d'évacuation des odeurs de la cuisine du fonds de commerce exploité par la société La Terrasse bis, la société Terpe a, le 4 novembre 2011, délivré à la société La Terrasse un commandement visant la clause résolutoire lui enjoignant, dans le mois, de remettre en état les locaux et lui a, le 11 novembre suivant, opposé un refus à sa demande de renouvellement du bail ; que la société La Terrasse a formé opposition à ces actes ; que, reconventionnellement, la société Terpe a demandé, à titre principal, l'acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, la validité du refus de renouvellement du bail pour motifs grave et légitime ;
Attendu que la SCI Terpe fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en se bornant à affirmer que l'installation dans le local de la SCI Terpe du tuyau d'évacuation des fumées partant du local voisin, avait été effectuée afin de respecter « le règlement de copropriété » et « les normes en vigueur », sans préciser de quelles stipulations du règlement de copropriété et de quelles normes en vigueur il s'agissait et sans les analyser, la cour d'appel a méconnu les exigences de la motivation et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en énonçant que la SCI Terpe ne contestait pas que l'installation dans son local du tuyau d'évacuation des fumées partant du local voisin répondait aux prescriptions du règlement de copropriété, cependant qu'aucune reconnaissance d'un tel fait ne pouvait résulter de son silence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;
3°/ qu'en se bornant à affirmer que les travaux étaient importants, pour retenir l'impossibilité de les réaliser dans le mois du commandement et par suite retenir la mauvaise foi de la SCI Terpe, sans fournir la moindre explication sur la nature et l'importance desdits travaux, lors même que la société La Terrasse invoquait l'importance de travaux à effectuer dans le local loué par la société La Terrasse bis, la cour d'appel s'est prononcée par un motif impropre à établir la mauvaise foi de l'exposante et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;
4°/ qu'il résulte des constatations des juges du fond que la société La Terrasse et la société La Terrasse bis, cette dernière louant le local d'où provenait le tuyau d'évacuation des fumées, étaient dirigées par la même personne physique, à savoir M. X..., lors de la délivrance du commandement ; qu'en retenant que la société La Terrasse devait obtenir l'accord de la société La Terrasse bis pour supprimer le tuyau d'évacuation des fumées et qu'elle ne pouvait le faire dans le mois imparti par le commandement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;
5°/ qu'un empiétement sur une propriété est une voie de fait causant un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés a le devoir de mettre fin, le cas échéant, si le cas requiert célérité, après avoir permis une assignation à l'heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ; qu'en cas de refus de la SCI Here, propriétaire du local loué par la société La Terrasse bis, d'autoriser la suppression du tuyau empiétant dans le local de la SCI Terpe, la société La Terrasse tenait du bail et du commandement lui enjoignant de supprimer le tuyau le droit d'agir en référé, le cas échéant d'heure à heure, afin que soit ordonnée la démolition du tuyau ; qu'en retenant que la société La Terrasse devait obtenir l'accord de la SCI Here et ne le pouvait dans le mois imparti par le commandement, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à établir la mauvaise foi de la SCI Terpe et privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;
6°/ qu'en énonçant que la SCI Terpe ne contestait pas l'impossibilité d'exécuter les travaux dans le mois du commandement, quand son silence était inapte à valoir reconnaissance de cette prétendue impossibilité de déférer au commandement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;
7°/ que la cassation à intervenir sur les six précédentes branches emportera, par voie de conséquence et en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de la condamnation de SCI Terpe à payer 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, fondée sur sa prétendue mauvaise foi ;
Mais attendu, en premier lieu, qu'ayant souverainement relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il n'était pas contesté par la société Terpe que l'installation, dans le local qu'elle a donné à bail à la société La Terrasse, d'un tuyau d'évacuation des fumées partant du local voisin avait été effectuée afin de respecter le règlement de copropriété et les normes en vigueur, la cour d'appel a pu en déduire que ces travaux non autorisés ne constituaient pas un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement ;
Attendu, en deuxième lieu, que, la société Terpe n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel l'existence d'un trouble manifestement illicite qui aurait permis à la société locataire d'engager une procédure de référé, le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit ;
Attendu, en troisième lieu, qu'ayant, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, relevé, par motifs propres et adoptés, que la société La Terrasse ne pouvait déférer au commandement délivré par la société Terpe dans le mois de sa délivrance dès lors que la suppression du tuyau et la remise en état des lieux dans leur état initial supposaient des travaux importants et l'accord du preneur et du bailleur des locaux voisins, la cour d'appel, qui a pu en déduire que le commandement avait été délivré de mauvaise foi, a légalement justifié sa décision rejetant la demande d'acquisition de la clause résolutoire ;
Attendu, en dernier lieu, que le rejet des autres branches du moyen rend sans portée la septième branche qui invoque une cassation par voie de conséquence ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Terpe aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Terpe et la condamne à payer à la société La Terrasse la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Terpe
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI TERPE de ses prétentions fondées sur la sommation de faire datée du 4 novembre 2011 et notamment quant à l'application de la clause résolutoire, dit qu'il n'existe pas d'infraction justifiant le refus de renouvellement du bail, condamné la SCI TERPE à payer une indemnité d'éviction dans l'hypothèse où elle n'exercerait pas son droit de repentir, ordonné une expertise avant de fixer le montant de l'indemnité d'éviction et condamné la SCI TERPE à payer 30 000 € de dommages-intérêts à la société LA TERRASSE ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : « La cour est saisie d'une opposition à commandement visant la clause résolutoire insérée au bail commercial consenti par la SCI Terpe sur les locaux sis à Nancy, 26 rue Héré, exploités sous forme de bar café ainsi que la contestation par le même preneur du congé qui lui a été délivré avec refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction, pour motifs graves et légitimes.
1. Sur le mérite de l'opposition à la sommation de faire du 4 novembre 2011 visant la clause résolutoire du bail litigieux
Cette sommation se rapporte à des travaux non autorisés voire, à des travaux effectués alors que le bailleur avait clairement manifesté son refus ;
La SCI Terpe reproche aux premiers juges de l'avoir déboutée de sa demande de constatation de résiliation de bail alors que d'une part, le preneur a réalisé des travaux sur la cloison séparative des deux lots litigieux (lot n° 15 et 16) sans son autorisation en violation des termes du bail consenti par elle et même, outre son refus exprès à la réalisation de quelle ouverture que ce soit, totale ou partielle, et alors que d'autre part, ce même preneur a permis l'installation dans les locaux qui lui sont loués, d'une seconde ouverture permettant l'aération des locaux commerciaux voisins servant à l'exploitation d'une activité de restauration.
Elle ajoute : - que la sommation délivrée au preneur rappelle les obligations auxquelles celui-ci s'était engagé et lui délivre une injonction précise de rétablissement des lieux loués dans leur état antérieur ; - que ce preneur n'a cependant pas déféré à cette injonction et n'a en tout cas, pas justifié la réalisation des travaux y afférents avant de saisir le Tribunal ; - qu'elle est en droit d'obtenir la communication de la facture du maçon ayant procédé à ces travaux de reprise afin de pouvoir vérifier la nature et la manière dont les travaux de réparation allégués ont été réalisés ; - qu'il est ainsi évoqué un simple matériau coupe-feu pouvant être de type Siporex facilement démontable et repositionnable et ne répondant donc pas aux critères de rebouchage définitif ; - que l'analyse des pièces produites aux débats par la société La Terrasse contredit l'analyse des premiers juges ayant considéré que la fermeture avait été réalisée, bien antérieurement à la sommation du 4 novembre 2011 alors qu'à cette date, l'infraction d'ouverture d'un guichet passe-glaçons perdurait ; - que quoi qui'l en soit, l'examen de la photo communiquée aux débats laisse apparaître que les travaux effectués ultérieurement sont des travaux sommaires, le châssis en aluminium avec la porte coulissante ayant manifestement été laissé en place dans la perspective d'une réouverture future en toute discrétion ; - que le tuyau d'évacuation litigieux restant aujourd'hui en place, la question de la deuxième ouverture réalisée dans la cloison séparative est quoi qu'il en soit toujours d'actualités ; qu'il ne peut lui être davantage opposé, le fait que l'installation du tuyau d'évacuation visée par sa réclamation est imputable à la société Terrasse Bis dont elle n'est pas la bailleresse, dans la mesure où à l'évidence la société La Terrasse a, sans son autorisation, permis au commerçant voisin de pénétrer dans les lieux qu'elle occupe pour y installer une trappe et qu'elle a donc en agissant ainsi, nécessairement contrevenu aux dispositions claires et précises de son bail alors même qu'une interdiction d'effectuer ces percement lui avait été notifiée ; qu'en tout état de cause, la société La Terrasse qui a pour gérant, le gérant de la société Terrasse Bis, ne peut se prévaloir de sa propre turpitude en soutenant que les tuyaux d'évacuation ont été installés par cette dernière ;
La société La Terrasse répond : - qu'à l'origine, la société Seipa était propriétaire de l'ensemble des lieux où les deux exploitations litigieuses sont aujourd'hui situées ; - qu'avant cette division en deux lots (lots n° 15 et 16), cet ensemble correspondait au lot n° 1 de la copropriété bénéficiant d'une large ouverture qui, lors de la passation du bail en 1994 et à la demande de la SCI Terpe, a été fermée aux frais de la société La Terrasse ; - qu'elle avait lors de la négociation du bail litigieux, consenti à la société Terrasse Bis, dans le but de faciliter les deux exploitations commerciales bénéficiant des services du même gérant, sollicité l'autorisation de remettre en service cette ouverture qui reliait les lots précités et qu'elle avait dû obturer à ses frais, sous l'égide du bail d'origine ; - que cela ne posait aucun problème technique ; - qu'elle a finalement, renoncé à ce projet d'ouverture au regard du caractère exorbitant de la demande du bailleur puisque celui-ci exigeait en contrepartie le versement de 25.000 € ; - qu'elle reconnaît avoir réalisé un guichet de 50 cm sur 50 cm, muni de part et d'autre de la cloison séparative en cause, d'une trappe en inox coulissante permettant de passer une fois par jour un bac à glaçons de « L'Opéra Café » vers les « Coulisse de l'Opéra » mais précise qu'elle n'a pas imaginé un seul instant, qu'en réalisant cette petite ouverture, dans le cadre de ce qui n'était pas un mur porteur , elle manquait à une obligation quelconque du bail ; - qu'elle a au demeurant déféré à la lettre de mise en demeure que son bailleur lui a fait adresser le 10 juin 2011 et en justifie par la production d'un ensemble de documents et notamment, par un constat d'huissier et deux attestations de témoins ;
Qu'elle ajoute : - que la seconde infraction qui lui est reprochée, n'est que l'application du règlement de copropriété et des obligations souscrites par les différents propriétaires des lieux dont s'agit pour permettre le passage du tuyau de l'exploitation voisine vers la cheminée existante ; - que pour ces raisons, le passage de ce tuyau qui seul, permet l'utilisation normale des locaux commerciaux avant de l'immeuble concerné, ne peut caractériser l'existence d'une infraction au bail de la société La Terrasse ;
- que quoi qu'il en soit, elle n'a pas personnellement réalisé le percement reproché et le propriétaire des biens voisins dispose d'une servitude ; - que les travaux réalisés correspondent ainsi à l'utilisation légitime d'un droit et le tuyau litigieux a été installé, tant en vertu du règlement de copropriété de l'immeuble que de l'acte de propriété du voisin ; - que pour ces différentes raisons, le jugement entrepris doit être confirmé ;
Le commandement litigieux délivré le 4 novembre 2011 a sommé le preneur « d'avoir à effectuer les travaux indûment effectués, c'est-à-dire en condamnant les percements de mur qui ont créé à tort deux communications entre les lots n° 15 et 16 sans l'autorisation du requérant dont le refus a été exprimé initialement, avant l'acquisition du restaurant exploité dans le lot n° 16 et dans la lettre du 10 juin 2011.
Que ce commandement précisait en outre que la bailleresse entendait se prévaloir de la clause résolutoire suivante, insérée au bail litigieux : « Il est expressément convenu qu'en cas de non exécution par le Preneur de l'un quelconque de ses engagements, ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu ou des charges et impôts récupérables par le Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au Preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le Bailleur d'user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d'un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation. En ce cas, la somme remise à titre de dépôt de garantie, le cas échéant, restera acquise au Bailleur à titre d'indemnité, sans préjudice de tous dommages et intérêts. »
Que ledit commandement faisait une référence précise à la clause intitulée « Travaux-Améliorations » du bail litigieux stipulant que le preneur s'oblige à « ne pouvoir faire dans les locaux loués aucun changement de distribution, d'installation, aucune démolition aux constructions, aucun percement de murs, de cloisons ou de planchers, aucune construction sans autorisation expresse et par écrit du Bailleur. Les travaux qui seraient autorisés par le Bailleur devront être faits sous la surveillance de son architecte, dont les honoraires seront à la charge du Preneur. »
Le Bailleur qui sollicite la mise en oeuvre d'une clause résolutoire insérée dans un bail doit rapporter la preuve de la réalité de l'infraction reprochée et prouver que cette infraction a persisté au-delà du délai imparti par le commandement ; que si une exacte coïncidence entre le manquement visé au commandement et celui relevé postérieurement est nécessaire et si l'appréciation de cette persistance relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, encore faut-il que la mauvaise foi dont le bailleur aurait fait preuve dans la délivrance de l'acte ne vienne pas en paralyser les effets ;
C'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la première infraction reprochée n'était pas établie dès lors que par la facture de la société B.C.R. du 6 juillet 2011 produite aux débats, la société La Terrasse justifie à suffisance du « rebouchage » de la trappe cuisine que son bailleur lui reproche d'avoir réalisé à son insu et outre son autorisation, avant même la délivrance de la sommation de faire visant la clause résolutoire litigieuse, cette remise en état étant en effet confirmée par les énonciations du procès-verbal de constat d'huissier du 4 novembre 2011 ainsi que par les constatations faites le 22 février 2013 par le tribunal lui-même, à l'occasion d'un transport sur les lieux qui lui avait été préalablement ordonnée ;
Encore et par ailleurs, à supposer même que les travaux d'installation d'un tuyau d'évacuation puissent caractériser une infraction contractuelle, force est d'observer de prime abord que la sommation délivrée de ce chef ne peut être considérée comme ayant, dans les circonstances précises de la présente espèce, été délivrée de bonne foi, puisqu'il est acquis aux débats et non contesté par le bailleur lui-même, que la société La terrasse n'avait nullement la possibilité d'y déférer dans le mois, la suppression de ce tuyau et la remise des lieux dans leur état initial supposant non seulement des travaux importants mais encore l'accord du preneur et du propriétaire des locaux voisins ;
Sur ces seules constatations et pour ces raisons, le jugement entrepris sera donc confirmé ;
2. Sur le mérite de l'opposition au refus de renouvellement pour motif grave et légitime notifiée le 10 novembre 2011
2.1 En ce qui concerne le grief de nullité du congé litigieux
La société La Terrasse critique la décision des premiers juges ayant refusé de faire droit à sa demande d'annulation pour vice de forme du congé délivré avec refus de renouvellement dans la mesure où l'acte lui-même ne contient aucune mise en demeure de faire cesser l'infraction se bornant à faire référence à celle du 4 novembre 2011 qui cependant, ne comporte pas le rappel des dispositions de l'article L 145-7 alinéa 1 du code de commerce.
Qu'elle expose : - que le refus de renouvellement ne peut être notifié que si précédemment, une sommation de faire cesser l'infraction a été notifiée reprenant les termes de l'article L 145-17 alinéa 1 du code de commerce ; - que s'il est exact que le refus de renouvellement du bail et la mise en demeure peuvent en droit figurer dans le même acte, ce dernier doit alors contenir une mise en demeure conforme aux dispositions de l'article précité rappelant, le motif invoqué ainsi que le délai d'un mois et indiquer par ailleurs que si dans ce mois, l'infraction perdure, le refus de renouvellement serait sollicité ; - qu'en l'espèce, le deux actes successifs délivrés par la SCI Terpe ne remplissent pas les conditions légales de sorte que les exigences de forme posées par la loi n'ont pas été respectées ;
La SCI Terpe s'oppose à ce motif de nullité et répond : - que la société La Terrasse a à plusieurs reprises, été mise en demeure d'avoir à faire cesser les infractions commises et à les réparer notamment, par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juin 2011 puis, par la sommation de faire du 4 8 novembre 2011 et enfin, par rappel de la mise en demeure signifiée le 10 novembre suivant ; - que les mises en demeure délivrées indiquent de manière précise les manquement auxquels il devait être remédié ;- que la dernière portant rappel de la mise en demeure d'effectuer les travaux, signifiée le 10 novembre 2011, reprend au demeurant expressément les dispositions de l'article L 145-17 alinéa 1 du code de commerce ; - que dans ces conditions, le refus de renouvellement est parfaitement valable car délivré dans des conditions régulières ;
En application de l'article 145-9 du code de commerce, le congé du bailleur doit obligatoirement être donné par acte extrajudiciaire c'est-à-dire par acte d'huissier ; qu'il doit par ailleurs, préciser les motifs pour lesquels il est donné ; que s'il est délivré avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, les manquements reprochés doivent être décrits avec un rappel tant à la mise en demeure de l'article L 145-17-1 du code du commerce qu'à la non- régularisation dans le délai d'un mois sauf pour les infractions irréparables ;
Précisément, s'agissant dans les circonstances de l'espèce de manquements prenant la forme de travaux non autorisés, aucune mise en demeure n'était nécessaire, de tels travaux étant considérés comme irréversibles au sens de l'article précité ; que quoi qu'il en soit, une mise en demeure a bien été délivrée régulièrement par l'acte extrajudiciaire du 10 novembre 2011, avec rappel du jeu de l'article L 145-17 alinéa 1er du code du commerce ;
Sur cette constatation et pour cette raison, le grief est inopérant et le jugement entrepris sera confirmé.
2.2 en ce qui concerne l'efficience du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime délivré le 10 novembre 2011
La SCI Terpe critique la décision des premiers juges ayant estimé qu'aucun motif grave et légitime n'était caractérisé à suffisance pour fonder ce congé alors que s'agissant de travaux réalisés sans son autorisation préalable, l'absence de reprise des travaux réalisés sans autorisation caractérise nécessairement un tel motif ;
Cependant qu'il a été dit que les travaux de reprise du mur dans lequel une ouverture avait été pratique pour y installer une trappe ont été réalisés avant même la délivrance du commandement visant la clause résolutoire de sorte que l'ouverture créée dans les deux fonds litigieux a aujourd'hui disparu ; qu'il n'est pas sérieusement établi, au regard des constatations de l'huissier et du tribunal lui-même à l'occasion d'un transport sur les lieux, que ce rebouchage n'a pas été réalisé de manière durable ;
Qu'il n'est par ailleurs nullement contesté par le bailleur, propriétaire des lieux dans lesquels la société La Terrasse exerce son activité, que les travaux se rapportant à l'installation d'un tuyau d'évacuation destiné à l'aération dans le lot n° 15 et provenant du fonds voisin répondent aux prescriptions du règlement de copropriété applicable à l'immeuble dans lequel les locaux commerciaux litigieux se trouvent situés ; que ces travaux ne sauraient dans ces conditions, davantage constituer un motif grave et légitime au sens de l'article L 145-17 du code de commerce ;
Sur ce point également, le jugement entrepris sera confirmé ;
Il résulte de l'ensemble de ce qui précède, que la SCI Terpe sera déboutée de sa demande en validation de congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes ;
Qu'il s'ensuit qu'aujourd'hui, si le bail est venu à échéance du fait du congé délivré pour le 1er février 2012, le preneur est en droit d'obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction sauf au bailleur, par l'usage de son droit de repentir dans les conditions de l'article 145-58 du code de commerce et partant, dans le délai de 15 jours à compter de la décision passée en force de chose jugée qui fixera le montant de l'indemnité d'éviction, à permettre le renouvellement de ce bail dans le cadre de nouvelles négociations ;
Le jugement entrepris sera donc confirmé dans toutes ses dispositions en ce compris le fait qu'il ait inscrit une mesure d'expertise pour permettre de fixer, en toute connaissance de cause, le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur.
3. Sur les autres demandes
La SCI Terpe critique les premiers juges pour l'avoir condamnée à des dommages et intérêts pour mauvaise foi envers le preneur, alors que les infractions aux dispositions du bail sont établies et qu'elles perdurent pour partie, de sorte qu'il n'y avait aucun abus de droit ni mauvaise foi à agir pour faire respecter ce bail ;
La société La Terrasse répond : - que le refus de renouvellement puis l'exercice d'une voie de recours, malgré la décision très claire du tribunal, n'ont pour but que de l'intimider afin d'obtenir son départ ou de l'amener à tempérer son désir de retour à la valeur locative ; - qu'il est constant que le loyer payé par elle est très supérieur à cette valeur locative ; - qu'en fondant une procédure sur une prétendue infraction qui n'existe plus et sur un tuyau dont l'existence est la conséquence d'une disposition du règlement de copropriété manifestement stipulée en faveur d'elle-même pour lui permettre de scinder un lot, la SCI Terpe a agi avec une mauvaise foi manifeste et lui occasionne ainsi un préjudice certain qui ne saurait être indemnisé que par l'attribution de dommages et intérêts conséquents, de l'ordre de 50.000 € ;
La Cour a donné ci-avant les raisons pour lesquels elle estimait que le bailleur avait agi, au moins pour partie, avec mauvaise foi ; qu'il est constant que le preneur s'acquitte régulièrement de son loyer depuis 18 ans et que celui-ci est largement supérieur à la valeur locative des lieux ; que partant, des sommations délivrées pour des infractions non constituées dans le cadre du contexte économique actuel, lui ont à l'évidence occasionné de manière certaine, tracas et perturbations ;
Eu égard à ces diverses circonstances et compte-tenu de l'ensemble des éléments soumis à son appréciation et discutés ci-avant, la cour estime pouvoir raisonnablement évaluer le préjudice moral à 30.000 € ;» ;
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE : « Sur la clause résolutoire
Aux termes de l'article 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après le commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, l'acte passé devant notaire le 8 avril 2004 vaut protocole de transaction et renouvellement du bail commercial. Le bail a été renouvelé avec des clauses et conditions inchangées par rapport au bail initial.
Dans le bail initial du 18 janvier 1994, le preneur « s'oblige à exécuter et à accomplir ponctuellement à peine de tous dépens et dommages intérêts et même de résiliation du présent bail si on semble au bailleur savoir (…) de ne pouvoir faire dans les locaux loués aucun changement de distribution, d'installation, aucune démolition aux constructions, aucun percement de murs, de cloisons ou de planchers, aucune construction sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur. »
Le 4 novembre 2011, une sommation de faire visant la clause résolutoire a été délivrée par huissier à la SAS La Terrasse lui enjoignant de condamner les percements de mur qui ont créé à tort deux communications entre les lots n° 15 et 16 sans l'autorisation du requérant dont le refus a exprimé initialement et avant l'acquisition du restaurant exploité dans le lot n° 16 et dans la lettre du 15 juin 2011.
Sur le guichet passe-glaçons La SAS La Terrasse n'a pas contesté avoir réalisé un guichet passe-glaçons muni de part et d'autre d'une trappe coulissante et destiné à mettre une communication entre L'OPERA CAFE et LES COULISSES DE L'OPERA. Le 10 juin 2011, le cabinet DEVAUX lui a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de fermer cette communication dans un délai de 30 jours.
La SAS La Terrasse produit des justificatifs de la fermeture du guichet passe-glaçons soit une attestation et une facture de l'entreprise étant intervenue le 13 juin 2011 et un constat d'huissier établi le 14 novembre 2011 selon lequel derrière l'ouvrage en aluminium dissimulant l'ancien guichet est édifié un mur plein. La même constatation a été faite par le tribunal en présence des parties lors de son transport sur les lieux.
Il en résulte que la fermeture du guichet litigieux a été réalisée le 13 juin 2011 soit bien antérieurement à la sommation du 4 novembre 2011 et que l'ouverture de ce passe-glaçon ne peut être considérée comme une infraction au bail susceptible de fonder l'exercice de la clause résolutoire.
Sur la mise en place de tuyaux d'évacuation Il est constant que des percements ont été effectués pour permettre le passage de tuyaux d'évacuation entre les deux lots n° 15 et 16. Ces tuyaux ont été posés par la SARL La Terrasse Bis à ses frais et afin de respecter le règlement de copropriété et les normes en vigueur. Ainsi que cela résulte de ses écritures, la SCI Terpe n'est pas la bailleresse de la SARL La Terrasse Bis qui loue les locaux correspondant au lot n° 16 et qui rencontre des difficultés dans l'évacuation des odeurs de sa cuisine.
La pose des tuyaux d'évacuation litigieux ne peut donc être reprochée à la SAS Les Terrasses en tant qu'infraction au bail et la locataire ne pouvait déférer à la mise en demeure du propriétaire, le dispositif incriminé ne lui appartenant pas.
Le percement de la cloison par la SARL La Terrasse Bis ne peut en conséquence justifier une mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail commercial à l'encontre de la SARL La Terrasse et la SCI Terpe n'est pas fondée à invoquer les dispositions de la clause résolutoire visée dans la sommation du 4 novembre 2011.
Sur le refus de renouvellement du bail
Sur la nullité du refus de renouvellement du bail
Aux termes de l'article L 145-17 du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »
Par acte d'huissier signifié le 10 novembre 2011, la SCI Terpe a notifié à la SAR La Terrasse « qu'il ne serait question de renouveler ledit bail » en raison de l'ouverture entre les lots n° 15 et 16 et du défaut de réaction à la lettre recommandée du 10 juin 2011 et à la sommation du 4 novembre 2011. Ces « réponses à la demande de renouvellement du bail commercial et rappel de la mise en demeure d'effectuer les travaux » mentionnent que «cependant, dans l'hypothèse où le bail ne serait pas résilié au vu de la mise en jeu de l'action résolutoire, à défaut de réalisation des travaux dans le délai d'un mois (…) le requérant ne sera plus tenu de renouveler le bail et de vous payer une indemnité d'éviction conformément à l'article L 145- 17 1 du code de commerce ». Le bailleur a ainsi notifié un refus de renouvellement du bail sans indemnité.
Le bailleur a ainsi procédé à deux termes : il a d'abord par acte d'huissier du 4 novembre 2011 notifié une sommation de faire visant la clause résolutoire et dans un second acte, il a refusé le renouvellement du bail pour les mêmes infractions imputées au preneur. La réponse – négative – à la demande de renouvellement du bail est donc formulée dans les conditions prévues par l'article L 145-17 du code de commerce dont elle reprend les dispositions in extenso et renvoie expressément, pour ce qui concerne la mise en demeure d'effectuer les travaux, à la mise en demeure délivrée six jours plus tôt.
Le refus de renouvellement du bail n'est en conséquence pas entaché de vice de forme.
Sur l'infraction au bail fondant le refus de renouvellement En revanche, la mise en place d'un guichet passe-glaçons, dont il est établi qu'il a été rebouché préalablement à la sommation du 4 novembre 2011 combinée à la notification du 10 novembre 2011 n'est pas constitutive d'une infraction susceptible de justifier un refus de renouvellement du bail sans versement d'une indemnité d'éviction.
Quant au percement du mur pour le passage des tuyaux d'évacuation, il a été réalisé par la SARL La Terrasse Bis pour se conformer à la législation en vigueur et au règlement de copropriété. Il ne peut être imputé à la SARL La Terrasse, locataire du lot n° 15 qui ne pouvait déférer aux sommations de son propriétaire et ne peut pas non plus fonder, en tant qu'infraction, le refus de renouvellement du bail commercial.
En conséquence, la SCI Terpe ne justifie pas d'un motif légitime susceptible de fonder le refus de renouvellement du bail, conclu depuis 1994, sans versement d'une indemnité d'éviction.
La SARL La Terrasse est dès lors fondée à se voir verser une indemnité d'éviction, sauf pour le bailleur à exercer son droit de repentir. Pour déterminer le montant de cette indemnité, de même que pour fixer celui de la valeur locative en vue de l'évaluation de l'indemnité d'occupation, un expert sera désigné par le tribunal.
ALORS 1°) QUE : en se bornant à affirmer que l'installation dans le local de la SCI TERPE du tuyau d'évacuation des fumées partant du local voisin, avait été effectuée afin de respecter « le règlement de copropriété » et « les normes en vigueur », sans préciser de quelles stipulations du règlement de copropriété et de quelles normes en vigueur il s'agissait et sans les analyser, la cour d'appel a méconnu les exigences de la motivation et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS 2°) QUE : en énonçant que la SCI TERPE ne contestait pas que l'installation dans son local du tuyau d'évacuation des fumées partant du local voisin répondait aux prescriptions du règlement de copropriété, cependant qu'aucune reconnaissance d'un tel fait ne pouvait résulter du silence de l'exposante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;
ALORS 3°) QUE : en se bornant à affirmer que les travaux étaient importants, pour retenir l'impossibilité de les réaliser dans le mois du commandement et par suite retenir la mauvaise foi de la SCI TERPE, sans fournir la moindre explication sur la nature et l'importance desdits travaux, lors-même que la société LA TERRASSE invoquait l'importance de travaux à effectuer dans le local loué par la société LA TERRASSE BIS, la cour d'appel s'est prononcée par un motif impropre à établir la mauvaise foi de l'exposante et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;
ALORS 4°) QUE : il résulte des constatations des juges du fond que la société LA TERRASE et la société LA TERRASSE BIS, cette dernière louant le local d'où provenait le tuyau d'évacuation des fumées, étaient dirigées par la même personne physique, à savoir Monsieur Pierrick X..., lors de la délivrance du commandement ; qu'en retenant que la société LA TERRASSE devait obtenir l'accord de la société LA TERRASSE BIS pour supprimer le tuyaux d'évacuation des fumées et qu'elle ne pouvait le faire dans le mois imparti par le commandement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légale de ses propres constatations au regard des articles 1134 du code civil et L 145-41 du code de commerce ;
ALORS 5°) QUE : un empiètement sur une propriété est une voie de fait causant un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés a le devoir de mettre fin, le cas échant, si le cas requiert célérité, après avoir permis une assignation à l'heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ; qu'en cas de refus de la SCI HERE, propriétaire du local loué par la société LA TERRASSE BIS, d'autoriser la suppression du tuyau empiétant dans le local de la SCI TERPE, la société LA TERRASE tenait du bail et du commandement lui enjoignant de supprimer le tuyau le droit d'agir en référé, le cas échéant d'heure à heure, afin que soit ordonnée la démolition du tuyau ; qu'en retenant que la société LA TERRASE devait obtenir l'accord de la SCI HERE et ne le pouvait dans le mois imparti par le commandement, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à établir la mauvaise foi de la SCI TERPE et privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;
ALORS 6°) QUE : en énonçant que la SCI TERPE ne contestait pas l'impossibilité d'exécuter les travaux dans le mois du commandement, quand le silence de l'exposante était inapte à valoir reconnaissance de cette prétendue impossibilité de déférer au commandement, a cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;
ALORS 7°) QUE : la cassation à intervenir sur les six précédentes branches emportera, par voie de conséquence et en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de la condamnation de SCI TERPE à payer 30 000 € de dommages-intérêts, fondée sur sa prétendue mauvaise foi.
