LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° S 14-11. 502 et Q 14-13. 409 ;
Donne acte à M. X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société SAGEC ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1116 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 décembre 2013), que, le 29 novembre 2010, Mme Y... a vendu à M. X... un appartement, l'acte stipulant que le vendeur avait subi un sinistre à la suite d'infiltrations et que les travaux pour y remédier seront supportés à concurrence de cinq cents euros au maximum par le vendeur ; qu'apprenant que d'importants travaux d'étanchéité incombant à la copropriété étaient prévus, M. X... a, le 25 mai 2011, assigné Mme Y... en indemnisation de ses préjudices ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de M. X..., l'arrêt retient que Mme Y..., qui a eu communication le 31 mai 2010 du rapport de la société JC Consulting faisant état d'infiltrations dans l'appartement de M.
Z...
et préconisant des travaux d'étanchéité, a rempli correctement son obligation d'information à l'égard de M. X... en lui indiquant, sans autre précision, avoir subi un sinistre à la suite d'infiltrations émanant d'une terrasse du troisième étage ;
Qu'en statuant, alors que les infiltrations constatées par le rapport de la société JC Consulting affectaient d'autres parties de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevables les demandes formées contre la société SAGEC, l'arrêt rendu le 3 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen identique produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur aux pourvois n° S 14-11. 502 et Q 14-13. 409
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de ses demandes de paiement des sommes de 11. 283 euros au titre de la réfection des parties communes et 16. 200 euros au titre des pertes de loyers du 29 novembre 2010 au 4 avril 2013, outre les intérêts légaux à compter de l'assignation, ainsi que de la somme de 10. 000 euros au titre du préjudice moral subi ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il apparaît … à la lecture des procès-verbaux d'assemblées générales des 23 mai 2006 et 31 mai 2007 … que les copropriétaires avaient seulement accepté que des devis soient demandés par le syndic pour la réfection de la demi-toiture côté cour ; … ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que le 17 février 2010, le syndic de copropriété a informé Madame Y... de ce qu'il interviendrait le 1er mars 2010 sur la copropriété avec un ingénieur structure afin d'établir " une étude approfondie sur l'origine des infiltrations dans les logements des deux derniers étages et l'état de la structure du plancher " ; que le 12 mars 2010, le syndic a communiqué aux copropriétaires une proposition d'honoraires de J. C. Consulting pour la conduite des travaux, le devis d'étude s'élevant à 3. 500 euros ; qu'un rapport établi le 12 mai 2010 par J. C. Consulting faisait état d'infiltrations dans l'appartement de Monsieur Z...au deuxième étage et la terrasse de Monsieur A...au 3ème étage, et préconisait une réfection complète de l'étanchéité de cette terrasse ; que ce rapport a été communiqué aux copropriétaires le 31 mai 2010 ; qu'il apparaît ainsi, qu'au moment de la vente, Madame Y... était informée de ce qu'il existait des problèmes d'étanchéité ; que le 23 septembre 2010, veille de la régularisation du compromis de vente, elle a adressé un courriel au syndic pour lui demander s'il avait pris en compte les dégâts occasionnés dans son appartement, qui n'étaient pas évoqués dans le rapport de J. C. Consulting ; que ce message paraît être resté sans réponse, qu'aucuns travaux n'ayant été ni voté, ni même chiffrés, il convient dans ces conditions de considérer que c'est en toute bonne foi que Madame Y... a estimé qu'en informant Monsieur X..., sans autre précision, qu'elle avait subi un sinistre à la suite d'infiltrations émanant d'une terrasse du troisième étage, elle avait correctement rempli son obligation d'information à l'égard de son cocontractant, qui échoue ainsi à démontrer l'existence d'un dol dont il prétend avoir été victime ; que Madame Y..., vendeur de bonne foi est fondée à se prévaloir de la clause de non garantie stipulée dans l'acte du 29 novembre 2010, et que la demande de Monsieur X... ne peut pas non plus aboutir sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil ; qu'il doit en conséquence être débouté de l'ensemble de ses demandes contre Madame Y... » ;
ET AUX MOTIFS, EVENTUELLEMENT ADOPTES, QUE « Clément X... réclame l'indemnisation du préjudice subi du fait des conséquences du vice caché ; que s'agissant d'une telle demande, il lui appartient d'établir, en application de l'article 1645 du Code civil, la connaissance que Séverine Y... avait du vice en cause ; qu'or, si l'on peut raisonnablement considérer que Séverine Y... avait conscience des problèmes d'étanchéité de la terrasse, qui doivent être considérés comme des vices apparents en l'état de la présence des traces d'infiltrations, aucun élément ne permet d'envisager qu'elle avait connaissance des conséquences de ces problèmes d'étanchéité sur la structure de l'immeuble, lesquels constituent le vice en cause ; que les demandes de Clément X... devant s'analyser comme des demandes de dommages et intérêts ne peuvent dès lors qu'être rejetées » ;
1°/ ALORS QUE la Cour d'appel a constaté qu'au cours de deux assemblées générales des 23 mai 2006 et 31 mai 2007 les copropriétaires avaient accepté que des devis soient demandés par le syndic pour la réfection de la demi-toiture côté cour, que le syndic avait informé la venderesse de ce qu'il interviendrait le 1er mars 2010 sur la copropriété avec un ingénieur structure pour identifier l'origine des infiltrations dont était atteint l'immeuble et que dans un rapport établi le 12 mai 2010, communiqué aux copropriétaire le 31 mai 2010, le cabinet J. C. Consulting faisant état d'infiltrations dans l'appartement du 2ème étage et la terrasse du 3ème étage et préconisait la réfection complète de l'étanchéité de cette terrasse ; qu'il en résultait que la venderesse avait ainsi eu connaissance de l'ampleur des problèmes d'étanchéité qui s'étendaient, au-delà de l'appartement vendu, à d'autres lots de l'immeuble ainsi qu'à ses parties communes dont la toiture ; qu'en retenant néanmoins qu'en s'étant bornée à informer Monsieur X..., « sans autre précision », de ce qu'elle avait subi un sinistre à la suite d'infiltrations dans son propre appartement, elle avait pu « en toute bonne foi » estimer avoir correctement rempli son obligation d'information à l'égard de son cocontractant, la Cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1116 du Code civil ;
2°/ ALORS QU'en toute hypothèse, en s'abstenant de rechercher si, comme le soutenait l'exposant, la non communication de la teneur des notes d'informations de la copropriété et du rapport établi par le cabinet J. C. Consulting sur les désordres affectant la copropriété et, en particulier, sur le défaut d'étanchéité affectant la toiture, ne révélait pas une volonté délibérée de la venderesse de dissimuler à son cocontractant l'existence de désordres affectant les parties communes de l'immeuble traduisant une intention dolosive, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
3°/ ALORS QU'une clause de non garantie stipulée dans l'acte de vente n'est opposable à l'acquéreur qu'à la condition que le vendeur soit de bonne foi, c'est-à-dire qu'il n'ait pas connu le vice qui entache la chose vendue ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que la venderesse avait été informée, au moment de la vente, de ce qu'il existait des problèmes d'étanchéité et qu'elle avait eu également connaissance des différentes démarches entreprises par la copropriété pour en déterminer l'origine ainsi que du rapport établi par le cabinet J. C. Consulting, lequel préconisait la réfection complète de l'étanchéité de la terrasse du troisième étage ainsi que de la toiture de l'immeuble ; qu'il en résultait qu'au moment de la vente, la venderesse avait une parfaite connaissance tant de l'existence du vice d'étanchéité, affectant l'immeuble dans ses parties privatives et communes, que de son étendue ; qu'en décidant néanmoins de qualifier Madame Y... de « vendeur de bonne foi » et de faire jouer, au profit de cette dernière, la clause de non-garantie stipulée de l'acte de vente, la Cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1643 du Code civil ;
4°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'est de mauvaise foi le vendeur qui connaît l'existence du vice affectant la chose vendue et qui ne tente pas d'en déterminer l'ampleur exacte ; que pour décider d'appliquer la clause de non-garantie au bénéfice du vendeur, la Cour d'appel a affirmé, par des motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que si l'on pouvait raisonnablement considérer que Madame Y... avait eu « conscience des problèmes d'étanchéité » affectant l'immeuble, aucun élément ne permettait d'envisager qu'elle avait eu également connaissance des « conséquences de ces problèmes d'étanchéité sur la structure de l'immeuble » ; qu'en statuant ainsi, cependant que l'ignorance de l'ampleur des désordres, à la supposer avérée, ne pouvait décharger la venderesse de son obligation de garantie dans la mesure où il n'était pas établi qu'elle avait entrepris les démarches nécessaires pour déterminer l'ampleur du défaut d'étanchéité dont elle connaissait l'existence au moment de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1643 du Code civil.
