LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu l'ordonnance du 16 mars 2015 ordonnant la jonction au pourvoi n° J 15-13. 224 des pourvois n° K 15-13. 225, M 15-13. 226, N 15-13. 227, P 15-13. 228, Q 15-13. 229, R 15-13. 230 et S 15-13. 231 ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Angers, 4 novembre 2014), que, par acte du 29 mars 1989, la SCI Charles d'Orléans a donné à bail à la société Résidence Charles d'Orléans un ensemble immobilier à usage d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ; que ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2000 ; que, suivant acte reçu le 29 décembre 2005 par M. X..., notaire, avec la participation de M. Z..., notaire associé au sein de la SCP Z..., A..., B...-C..., D...-E...et F...(la SCP), la SCI Charles d'Orléans a vendu à la société Cognac d'Orléans l'ensemble immobilier en cause, lequel a fait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division ; que, selon actes reçus par M. Z... les 30 décembre 2005, 18 et 29 décembre 2006, la société Cognac d'Orléans a vendu divers lots aux sociétés Ruffino patrimoine, De Rincquesen patrimoine, Pyrrha, Poulallion patrimoine, Martin patrimoine, Flourent patrimoine, La Piroulette et Rodriguez patrimoine (les sociétés) ; que celles-ci lui ont ensuite donné à bail leurs lots respectifs, en vue de bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé professionnel ; que la société Cognac d'Orléans a cessé de payer les loyers dus et a été placée en redressement, puis en liquidation judiciaire par jugements des 26 mai et 17 novembre 2008 ; que, reprochant à M. Z... d'avoir manqué à son devoir de conseil en omettant de les informer que les lots qu'elles avaient acquis avaient précédemment été donnés en location à la société Résidence Charles d'Orléans, les sociétés ont assigné en responsabilité la SCP et son assureur, la société MMA IARD ;
Attendu que la SCP et la société MMA IARD font grief aux arrêts de les condamner in solidum à payer aux sociétés diverses sommes, assorties des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, en réparation du préjudice causé par le manquement du notaire à son devoir de conseil, alors, selon le moyen :
1°/ que l'efficacité juridique de l'acte reçu par le notaire s'apprécie au regard de l'objectif poursuivi par les parties ; qu'en imputant à faute à la SCP d'avoir omis d'informer les acquéreurs de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, quand l'existence de ce bail ne faisait pas obstacle à la réalisation de l'objectif voulu par les parties, à savoir la mise en location des lots en vue d'une exploitation de l'établissement, quelle que soit l'identité du preneur, et, partant, ne rendait pas inefficaces les ventes reçues par l'officier ministériel, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'une partie peut s'engager à prendre à bail un bien déjà loué à un tiers en faisant son affaire personnelle du contrat ainsi existant ; qu'en imputant à faute à la SCP d'avoir omis d'informer les acquéreurs des lots, qui entendaient les louer à la société Cognac d'Orléans, de l'obstacle tiré de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, quand cela n'empêchait nullement la société Cognac d'Orléans de s'engager valablement envers les acquéreurs à leur payer des loyers, engagement qu'elle a d'ailleurs respecté, dès lors qu'elle avait choisi de faire son affaire personnelle du bail préalablement consenti à la société Résidence Charles d'Orléans, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ que ne peut être considéré comme juridiquement inefficace l'acte qui a préalablement développé ses effets ; qu'en imputant à faute à la SCP d'avoir omis d'informer les acquéreurs de l'obstacle juridique tiré de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, et qui aurait fait obstacle à ce que la société Cognac d'Orléans loue ces biens, quand il n'était pas contesté que cette dernière avait versé les loyers promis aux acquéreurs tant qu'elle avait été in bonis, sans avoir jamais contesté son engagement, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
4°/ que le notaire n'est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde portant sur l'insolvabilité des parties, à moins que celle-ci ne soit manifeste ; qu'en retenant, pour imputer à faute à la SCP d'avoir omis d'informer les acquéreurs des lots, auxquels la société Cognac d'Orléans devait verser un loyer, du bail conclu précédemment avec la société Résidence Charles d'Orléans, que « la différence existant entre le montant du loyer servi par la SNC Cognac d'Orléans aux investisseurs et celui du loyer versé par la SAS Résidence Charles d'Orléans à la SNC, qui n'avait aucune autre activité, générait un déficit structurel que seuls pouvaient combler des fonds ne provenant pas de l'exploitation des lots », sans rechercher, comme elle y était invitée, si, compte tenu de la faiblesse du différentiel de loyers à supporter, de l'ordre de 1 000-1 500 euros par an et par lot, et le prix de vente des lots qu'elle avait encaissé, laissant subsister une plus-value de 2 600 000 euros, la capacité de la société Cognac d'Orléans, dont les associés étaient solidairement et indéfiniment tenus des dettes, à payer le différentiel promis aux acquéreurs jusqu'à ce qu'elle reprenne l'exploitation du site, ne pouvait être raisonnablement mise en doute de sorte que son insolvabilité n'était pas manifeste, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
5°/ que le notaire n'a pas à indemniser son client de la réalisation des risques sur lesquels ne portait pas son devoir de conseil ; qu'en relevant, pour condamner la SCP, in solidum avec la société MMA, à indemniser les acquéreurs des lots au titre d'une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, que l'officier ministériel les avait exposés au risque, qui s'était réalisé, d'une défaillance de la société Cognac d'Orléans, qui s'était retrouvée en redressement puis en liquidation judiciaire, quand le risque ainsi pris en compte était étranger à l'information qu'aurait pu transmettre l'officier ministériel sur l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans de sorte qu'il n'était pas tenu d'en répondre, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
6°/ qu'il doit être tenu compte, dans la détermination du préjudice, des avantages que la victime a pu retirer de la situation prétendument dommageable ; qu'en condamnant la SCP, in solidum avec la société MMA, à verser diverses sommes à titre de dommages-intérêts, au titre de la perte d'une chance de contracter à des conditions plus avantageuses, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce préjudice n'était pas compensé, en tout ou partie, par tous les avantages que les victimes avaient tirés de la situation dommageable, celles-ci ayant en particulier racheté, auprès du liquidateur, les lots d'exploitation de la maison de retraite (cuisine, salle à manger, salon ….), le tout pour un prix modique en sorte que les investisseurs avaient valorisé leur patrimoine à peu de frais, et ayant bénéficié de l'augmentation de loyer négociée lors du renouvellement du bail de la société Résidence Charles d'Orléans en 2009 et de différents avantages fiscaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes des actes de vente litigieux, chacune des sociétés rappelait qu'elle acquérait des logements « en vue d'exercer une activité d'exploitation d'EHPAD consistant dans la location meublée de logements avec fourniture de différents services ou prestations à la clientèle » et « qu'à cette fin, elle devait signer concomitamment à l'acquisition des biens... un bail commercial en meublé au profit de la société Cognac d'Orléans ou toute autre société qu'elle se substituera, pour une durée de douze années à compter de sa prise d'effet », la cour d'appel a retenu à bon droit, par motifs propres, que le notaire était tenu d'informer lesdites sociétés de l'existence du bail, dont il avait connaissance, précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans sur ces mêmes biens, lequel faisait obstacle à la signature, avec la société Cognac d'Orléans, des contrats de location envisagés, et, par motifs adoptés, qu'en gardant le silence sur l'existence du bail consenti antérieurement à une autre société qui versait à la société Cognac d'Orléans un loyer inférieur à celui que celle-ci s'engageait à payer aux sociétés, il avait contribué à la mise en place d'une opération structurellement déficitaire et exposé les sociétés au risque de défaillance de leur cocontractante, qui s'était réalisé ; qu'elle en a exactement déduit qu'en omettant de délivrer cette information, le notaire avait manqué à son obligation de conseil, de sorte que les sociétés avaient été privées de la possibilité d'apprécier les risques que leur faisait courir la conclusion de l'acte dans ces conditions et, par suite, de contracter en connaissance de cause ; que, tenant compte du rapport de M. Y..., produit aux débats par la SCP et son assureur, et procédant ainsi à la recherche visée par la sixième branche du moyen, elle a souverainement évalué le préjudice résultant de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la SCP Z..., A..., B...-C..., D...-E...et F...et la société MMA IARD aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Z..., A..., B...-C..., D...-E...et F...et de la société MMA IARD, et les condamne in solidum à payer aux sociétés Ruffino patrimoine, De Rincques en patrimoine, Pyrrha, La Piroulette, Poulallion patrimoine, Martin patrimoine, Rodriguez patrimoine et Flourent patrimoine, chacune, la somme de 1 200 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen commun produit aux pourvois n° s J 15-13. 224 à S 15-13. 231 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société MMA IARD et la SCP Z..., A..., B...-C..., D...-E...et F....
Il est fait grief aux arrêts d'AVOIR condamné in solidum la SCP Z..., A..., B...-C..., D...-E...et F...et la société MMA Iard à payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 85. 000 € à la société Ruffino Patrimoine, la somme de 90. 000 € à la société de Rincquesen Patrimoine, la somme de 90. 000 € à la société Pyrrha, la somme de 40. 500 € à la société La Piroulette, la somme de 110. 000 € à la société Poulallion Patrimoine, la somme de 85. 000 € à la société Martin Patrimoine, la somme de 40. 000 € à la société Rodriguez Patrimoine, la somme de 90. 000 € à la société Flourent Patrimoine, sommes assorties des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, en réparation du préjudice causé par le manquement du notaire à son devoir de conseil ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire est tenu à un devoir général de conseil, de loyauté, de prudence et de diligence ; qu'en l'espèce, aux termes de l'acte de vente reçu par Me Z..., « l'acquéreur rappelle qu'il acquiert des logements objets des présentes en vue d'exercer une activité d'EHPAD consistant en la location meublée de logements avec fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle qu'à cette fin, il doit signer concomitamment à l'acquisition des biens ci-dessus désignés un bail commercial en meublé au profit de la société Cognac d'Orléans ou tout autre société qu'elle substituera, pour une durée de 12 années à compter de sa prise d'effet, sans faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration d'une période triennale, moyennant un loyer payable par trimestre civil à terme échu » ; que dès lors, Me Z... devait informer l'acquéreur de l'existence du bail, dont il connaissait l'existence, précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans sur ces mêmes biens puisque ce bail faisait obstacle à la signature, avec la société Cognac d'Orléans, du contrat de location envisagé ; qu'en omettant de le faire, la SCP Z..., à qui il n'appartenait pas de se substituer à l'acquéreur pour évaluer les risques que faisait courir la conclusion de l'acte de vente dans ces conditions, n'a pas permis à cette dernière de contracter en connaissance de cause et a manqué à son obligation de conseil, comme l'a exactement retenu le tribunal dont le jugement sera confirmé de ce chef ; que le préjudice résultant du manquement à une obligation d'information précontractuelle est constitué par une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et non par la perte de chance d'obtenir les gains attendus, sauf à replacer la société dans une situation qui n'aurait jamais pu exister même en l'absence de manquement à l'obligation de conseil ; qu'en l'espèce, l'intimée a perdu une chance de contracter à des conditions plus avantageuses, consistant à payer un prix moindre ;
AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est acquis qu'à la date de leur vente les lots cédés aux acquéreurs étaient déjà loués par la SNC Cognac d'Orléans à la Sas Résidence Charles d'Orléans dans le cadre d'un bail commercial renouvelé pour un période de 9 ans à compter du 1er février 2000 ; Maître Z... qui le reconnaît, avait connaissance de ce bail dont l'existence était rappelée dans l'acte de vente de l'ensemble immobilier par la SCI Charles d'Orléans à la SNC Cognac d'Orléans, reçu le 29 décembre 2005 par maître Guérin avec sa participation ; que maître Z... n'a pas mentionné l'existence du bail commercial consenti à la Sas Résidence Charles d'Orléans dans l'acte de cession par la SNC Cognac d'Orléans ; qu'en recevant un acte de vente explicitement conclu par l'acquéreur en vue de donner concomitamment à bail à la Snc Cognac d'Orléans le bien acheté alors qu'il savait qu'un bail conclu antérieurement au profit d'une autre société y faisait obstacle et en cachant cette situation à l'acheteur, maître Z..., notaire instrumentaire, a commis une faute ; que l'affirmation que la dualité de locataire n'aurait eu aucune conséquence préjudiciable pour l'acquéreur qu'elle aurait au contraire protégé contre la défaillance de l'un d'entre eux, ne fait pas disparaître pour autant la faute commise par le notaire qui n'a pas informé l'acquéreur de l'obstacle juridique dont il avait connaissance ; que la différence existant entre le montant du loyer servi par la Snc Cognac d'Orléans et celui du loyer versé par la Sas Résidence Charles d'Orléans à la Snc qui n'avait aucune autre activité, générait un déficit structurel que seuls pouvaient combler des fonds ne provenant pas de l'exploitation des lots ; que la SCP Z... le confirme lorsqu'elle soutient que la SNC Cognac d'Orléans a payé pendant plusieurs mois le différentiel de loyers grâce aux fonds provenant de la vente de l'ensemble immobilier acheté 2. 800. 000 € et revendu par lors pour un prix global de 5. 400. 000 € ; qu'un tel montage exposait dès l'origine la SNC Cognac d'Orléans à un risque de défaillance si elle venait à ne plus disposer de fonds lui permettant de compléter le loyer perçu de la Sas Résidence Charles d'Orléans à due concurrence de celui qu'elle devait verser aux acquéreurs et ce risque s'est trouvé réalisé lorsque la SNC n'a effectivement plus disposé de ces fonds ; qu'il importe peu de savoir pour quelle raison et si c'est du fait des difficultés qu'auraient rencontrées les société mères de la Snc Cognac d'Orléans comme l'affirme sans preuve la SCP défenderesse ; qu'en gardant le silence sur l'existence du bail commercial consenti antérieurement à une autre société exploitant déjà les mêmes lots, maître Z..., notaire rédacteur de l'acte de vente, a contribué à la mise en place de l'opération structurellement déficitaire, précédemment décrite et exposé l'acquéreur au risque de défaillance de sa cocontractante qui s'est réalisé dès qu'elle n'a plus disposé des moyens de compléter le loyer perçu de la Sas Résidence Charles d'Orléans ; que si le notaire avait avisé l'acquéreur de l'existence du bail conclu au profit de cette dernière pour un loyer moindre, la requérante en aurait tiré les conséquences à l'égard de la Snc Cognac d'Orléans et cette situation n'aurait pas existé car soit elle renonçait purement et simplement à investir dans ces conditions soit elle contractait en connaissance de cause et en adaptant son investissement en fonction du loyer moindre versé par la Sas Résidence Charles d'Orléans ; qu'il y a donc un lien entre le silence gardé par maître Z... sur cette information essentielle et les conséquences dommageables subies par l'acquéreur du fait de la défaillance de la SNC Cognac d'Orléans ;
1°) ALORS QUE l'efficacité juridique de l'acte reçu par le notaire s'apprécie au regard de l'objectif poursuivi par les parties ; qu'en imputant à faute à la SCP Z... d'avoir omis d'informer les acquéreurs de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, quand l'existence de ce bail ne faisait pas obstacle à la réalisation de l'objectif voulu par les parties, à savoir la mise en location des lots en vue d'une exploitation de l'établissement, quelle que soit l'identité du preneur, et, partant, ne rendait pas inefficaces les ventes reçues par l'officier ministériel, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, une partie peut s'engager à prendre à bail un bien déjà loué à un tiers en faisant son affaire personnelle du contrat ainsi existant ; qu'en imputant à faute à la SCP Z... d'avoir omis d'informer les acquéreurs des lots, qui entendaient les louer à la SNC Cognac d'Orléans, de l'obstacle tiré de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, quand cela n'empêchait nullement la SNC Cognac d'Orléans de s'engager valablement envers les acquéreurs à leur payer des loyers, engagement qu'elle a d'ailleurs respecté, dès lors qu'elle avait choisi de faire son affaire personnelle du bail préalablement consenti à la société Résidence Charles d'Orléans, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, ne peut être considéré comme juridiquement inefficace l'acte qui a préalablement développé ses effets ; qu'en imputant à faute à la SCP Z... d'avoir omis d'informer les acquéreurs de l'obstacle juridique tiré de l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans qui exploitait la résidence, et qui aurait fait obstacle à ce que la SNC Cognac d'Orléans loue ces biens, quand il n'était pas contesté que cette dernière avait versé les loyers promis aux acquéreurs tant qu'elle avait été in bonis, sans avoir jamais contesté son engagement, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde portant sur l'insolvabilité des parties, à moins que celle-ci ne soit manifeste ; qu'en retenant, pour imputer à faute à la SCP Z... d'avoir omis d'informer les acquéreurs des lots, auxquels la Snc Cognac d'Orléans devait verser un loyer, du bail conclu précédemment avec la société Résidence Charles d'Orléans, que « la différence existant entre le montant du loyer servi par la SNC Cognac d'Orléans aux investisseurs et celui du loyer versé par la SAS Résidence Charles d'Orléans à la SNC, qui n'avait aucune autre activité, générait un déficit structurel que seuls pouvaient combler des fonds ne provenant pas de l'exploitation des lots » (jugement page 4, al. 7), sans rechercher, comme elle y était invitée, si, compte tenu de la faiblesse du différentiel de loyers à supporter, de l'ordre de 1000-1500 € par an et par lot, et le prix de vente des lots qu'elle avait encaissé, laissant subsister une plus-value de 2. 600. 000 €, la capacité de la SNC Cognac d'Orléans, dont les associés étaient solidairement et indéfiniment tenus des dettes, à payer le différentiel promis aux acquéreurs jusqu'à ce qu'elle reprenne l'exploitation du site, ne pouvait être raisonnablement mise en doute de sorte que son insolvabilité n'était pas manifeste, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire n'a pas à indemniser son client de la réalisation des risques sur lesquels ne portait pas son devoir de conseil ; qu'en relevant, pour condamner la SCP Z..., in solidum avec la société MMA Iard, à indemniser les acquéreurs des lots au titre d'une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, que l'officier ministériel les avait exposés au risque, qui s'était réalisé, d'une défaillance de la Snc Cognac d'Orléans, qui s'était retrouvée en redressement puis en liquidation judiciaire, quand le risque ainsi pris en compte était étranger à l'information qu'aurait pu transmettre l'officier ministériel sur l'existence d'un bail précédemment consenti à la société Résidence Charles d'Orléans de sorte qu'il n'était pas tenu d'en répondre, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
6°) ALORS QU'en toute hypothèse, il doit être tenu compte, dans la détermination du préjudice, des avantages que la victime a pu retirer de la situation prétendument dommageable ; qu'en condamnant la SCP Z..., in solidum avec la société MMA Iard, à verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts, au titre de la perte d'une chance de contracter à des conditions plus avantageuses, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce préjudice n'était pas compensé, en tout ou partie, par tous les avantages que les victimes avaient tirés de la situation dommageable, celles-ci ayant en particulier racheté, auprès du liquidateur, les lots d'exploitation de la maison de retraite (cuisine, salle à manger, salon ….), le tout pour un prix modique en sorte que les investisseurs avaient valorisé leur patrimoine à peu de frais (conclusions page 12, al. 4 et s. ; page 15, al. 10 et 11), et ayant bénéficié de l'augmentation de loyer négociée lors du renouvellement du bail de la société résidence Charles d'Orléans en 2009 et de différents avantages fiscaux (conclusions page 12, al. 9 à 11 ; conclusions page 26, al. 3 et 4), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
