LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier, deuxième et troisième moyens réunis, ci-après annexés, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 octobre 2014), que la société Immobilière 3F est propriétaire d'un ensemble immobilier comportant des galeries souterraines s'étendant sous les parcelles voisines, appartenant notamment aux époux X..., qui les ont acquises des époux Y... en cours de procédure, et à Mme Z... ; qu'à la suite de désordres apparus dans les constructions en surface de ces derniers, les époux Y... et Mme Z... ont assigné la société Immobilière 3F en réalisation des travaux de confortation du tréfonds ;
Attendu que la société Immobilière 3F fait grief à l'arrêt de la dire propriétaire des galeries et carrières et tenue à réaliser les travaux de confortation, et de rejeter sa demande tendant à ce que le coût des travaux soit mis à la charge des époux Y... et X... et de Mme Z... ;
Mais attendu qu'ayant relevé, à la suite d'un rapport d'expertise, que la cause des dommages survenus en surface provenait d'un effondrement du ciel des galeries dont elle a jugé, par une appréciation souveraine des preuves de propriété les meilleures et les plus caractérisées, la société Immobilière 3F propriétaire et retenu qu'aucune faute n'était établie à l'égard des propriétaires de surface, permettant de retenir leur responsabilité propre, la cour d'appel a, par ces seuls motifs qui caractérisent la responsabilité de la société Immobilière 3F du fait de ses bâtiments, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immobilière 3F aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immobilière 3F et la condamne à payer aux époux X..., aux époux Y... et à Mme Z... la somme de 1 000 euros chacun ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Immobilière 3F
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a jugé que la société IMMOBILIÈRE 3F était propriétaire des galeries et des carrières situées sous les parcelles du 29 rue Descartes ayant appartenu à M. et Mme Y... et du 31 rue Descartes appartenant à Mme Z..., et a condamné en conséquence cette société à faire réaliser les travaux de confortation prescrits par l'expert ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « le tribunal a exactement jugé, en des motifs que la cour adopte, qu'il résultait des titres de propriété recueillis par l'expert et reproduits intégralement dans le corps de son rapport, que la société Immobilière 3 F était propriétaire des carrières situées sous les propriétés des époux B..., devenue celles des époux X..., et de Chantho Z... ; que la cour ajoutera que la contestation élevée devant elle par la société Immobilière 3 F portant sur les changements de dénomination des parcelles litigieuses n'est pas susceptible de remettre en cause la pertinence des opérations de l'expert et des conséquences qu'en a tirées le tribunal, en sorte qu'un complément d'expertise n'est pas nécessaire ; qu'en effet l'enchaînement des titres successifs de propriété, ainsi que le rappel systématique dans tous les actes recueillis des particularités affectant la propriété du tréfonds excluent toute ambiguïté sur la dissociation maintenue en 1923 et 1924 par les consorts, adjudicataires de l'ensemble des terrains, et les propriétaires qui leur ont succédé entre d'une part la propriété de la superficie de certaines parcelles, formant un lotissement, et d'autre part celle du tréfonds de certaines de ces parcelles, au contraire rattachée à celle ayant été utilisée comme carrière de pierre, puis ayant abrité une brasserie, voire une champignonnière, et dont dépendaient les caves et galeries s'étendant sous le lotissement, sise au 176 grande rue ou route de Paris à Sèvres ; qu'en particulier, l'acte de vente au profit de Maurice C..., précise clairement que le bien vendu comporte des caves et galeries très vastes, qui s'étendent sous les parcelles 692 à 715 (rapport d'expertise p. 94) ; que la demande formulée à titre subsidiaire par la société Immobilière 3 F, tendant à voir juger qu'elle ne serait titulaire que d'un " droit réel accessoire " qui ne serait pas équivalent à un droit de propriété ne présente pas davantage de sérieux, puisque l'appelante rappelle elle-même les termes de l'acte de 1923 au profit de Maurice C..., eux-mêmes repris du cahier des charges de l'adjudication, selon lesquels " le sous-sol des pièces de terres désignées appartiendra à l'adjudicataire qui pourra par suite conserver les galeries existantes... " ; que la seule restriction introduite en 1923, consistant dans l'interdiction d'ouvrir d'autres galeries, ne peut être considérée, contrairement aux termes clairs employés dans cet acte, comme conférant à l'acquéreur un simple droit d'usage, qui aurait en outre disparu faute de pouvoir continuer à être exercé, par suite de l'interdiction d'accès aux caves et galeries pour des raisons évidentes de sécurité à l'initiative des autorités publiques ; que la société Immobilière 3 F ne démontre pas davantage que l'origine du fontis consisterait dans un écoulement des eaux imputable aux propriétés B..., X... et Z..., l'expert, dont la mission ne comportait pas cet aspect, ne formulant sur ce point qu'une simple hypothèse, non démontrée, et n'ayant en particulier pas examiné les circulations d'eau de surface ; qu'aucune faute n'est enfin établie contre eux permettant de caractériser leur responsabilité propre sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; qu'enfin n'est établi aucun enrichissement sans cause des intimés, ces derniers n'ayant pas à subir la dépréciation de leurs biens à la suite de la survenance d'un écroulement souterrain qui affecte une partie du sol dont ils ne sont pas propriétaires, et qui, parce qu'il menace la stabilité de leurs maisons, est au contraire à l'origine d'un préjudice pour eux » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« il convient d'observer en préalable que les parties comparantes ne produisent pas leurs titres de propriété, le tribunal ne disposant que des copies intégrées par l'expert à son rapport et difficilement lisibles ; que de ces titres de propriété et actes reproduits dans le rapport d'expertise il convient de retenir les circonstances suivante : la situation foncière des immeubles appartenant respectivement à la société IMMOBILIERE 3F, à Monsieur et Madame Y... et à Madame Z... a pour origine l'adjudication par lots des biens de la société DARDEL Frères à Monsieur le 19 mars 1884 ; que la parcelle appartenant actuellement à la société IMMOBILIERE 3F au n° 176 Grande Rue à Sèvres a été vendue par acte notarié du 27 octobre 1923 par Monsieur à Monsieur C... puis transmise successivement par succession ou vente pour la dernière fois par acte reçu le 25 mai 1956 par Maître F..., notaire à Paris, et Maître G..., notaire à Sèvres, constatant la vente par la commune de SÈVRES à la société anonyme d'habitation à loyer modéré " LE FOYER DU FONCTIONNAIRE ET DE LA FAMILLE " (la société IMMOBILIERE 3F) ; que cet acte reprenant les mentions des actes précédents indique que la propriété transmise comprend des " caves formées d'une ancienne carrière souterraine exploitées par galeries " avec la précision que " ces caves sont consolidées par des arcs ou piliers en maçonnerie " et qu'" elles s'étendent au-delà du sentier ou chemin des Châtre-Sacs, jusqu'à la vente de la Monesse, sous des pièces de terre comprises au plan cadastral sous les n° 693 à 715 de la section B ; A la rubrique " SERVITUDE " de cet acte il est indiqué que l'acquéreur " aura aussi à se défendre relativement aux caves et galeries contre toutes réclamations des propriétaires de la superficie " ; que la parcelle appartenant à Monsieur et Madame Y... et sur laquelle est édifiée leur maison d'habitation fait partie d'un lotissement créé par les consorts et dont le cahier des charges a fait l'objet d'un acte de dépôt le 12 octobre 1929 en l'étude de Maître H..., notaire à Sèvres ; que dans ce cahier des charges il est indiqué qu'il existe sous diverses parties du terrain dont il s'agit des caves, excavations et galeries souterraines qui ne font pas partie des lots à vendre, mais sont la propriété de Monsieur C... " avec le rappel des dispositions de l'acte de vente au profit de Monsieur C... ; qu'à la rubrique " CONDITIONS GENERALES " de ce cahier des charges il est encore indiqué que " Messieurs déclarent que ces terrains se trouvent sur des carrières... et que les acquéreurs des lots devront contribuer à la dépense nécessitée pour la surveillance et solidité des dites carrières par l'ingénieur des Mines désigné à cet effet par l'administration et ce au prorata de leur contenance " ; que la parcelle du n° 29 rue Descartes à Sèvres a fait l'objet de vente successives dont la dernière suivant acte reçu par Maître I..., notaire associé à Levallois-Perret, le 25 mars 2004 entre Monsieur et Madame D... à Monsieur et Madame Y..., ce dernier acte faisant expressément mention du cahier des charges du lotissement ; qu'il résulte des titres de propriété concordants que la société IMMOBILIERE 3 F est propriétaire des carrières se situant sous le terrain appartenant à Monsieur et Madame Y... ; que la contribution de ceux-ci telle que définie dans le cahier des charges du lotissement dont dépend la parcelle dont ils sont propriétaires ne concerne que la surveillance de la solidité de ces carrières par l'ingénieur des mines désigné par l'administration et ne s'étend pas aux travaux de confortement incombant au propriété ; qu'en l'espèce, le rapport d'expertise montre l'existence d'un fontis (éboulement du " ciel " d'une galerie de la carrière) situé sous la propriété de Monsieur et madame Y... mais également sous celle, voisine, de Madame Z... ; que l'expert indique que le phénomène est évolutif avec la circonstance particulièrement aggravante de venues d'eau actives et souligne l'urgence sur le site de procéder aux travaux de blocage du désordre » ;
ALORS QUE, premièrement, les juges sont tenus de répondre aux moyens dont ils sont saisis ; qu'en l'espèce, la société IMMOBILIÈRE 3F faisait valoir que, à supposer que la propriété des galeries situées dans le tréfonds des parcelles des 29 et 31 rue Descartes puissent lui être attribuée, en toute hypothèse, son droit de propriété ne pouvait concerner que le volume constitué par le vide formé par ces galeries, à l'exception du reste du sous-sol, et notamment du tréfonds situé entre la surface des parcelles et le sommet des galeries (conclusions du 18 juin 2014, p. 46 et 47) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, qui visait à faire délimiter l'objet du droit du propriété de la société IMMOBILIÈRE 3F, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en s'abstenant de s'expliquer, comme il leur était demandé, sur les limites du volume auquel s'appliquait le droit de propriété de la société IMMOBILIÈRE 3F à l'effet de déterminer si cette propriété concernait l'ensemble du tréfonds ou seulement le volume représenté par les galeries, à l'exclusion de celui situé entre leur sommet et la surface du sol, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ;
ET ALORS QUE, troisièmement, en l'absence de titre contraire, le propriétaire du sol est présumé propriétaire du tréfonds ; qu'en s'abstenant en outre de rechercher si Mme Z... et les époux Y..., aux droits desquels se trouvent les époux X..., propriétaires du sol et présumés à ce titre l'être également du tréfonds, rapportaient la preuve qui leur incombait de ce que la société IMMOBILIÈRE 3F était propriétaire, non seulement du volume représenté par les galeries, mais également du celui situé entre le sommet des galeries et le sol, les juges du fond ont également privé leur décision de base légale au regard de l'article 552 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande subsidiaire de la société IMMOBILIÈRE 3F visant à ce que le coût des travaux fût mis à la charge des époux Y..., des époux X..., et de Mme Z... ;
AUX MOTIFS QUE « le jugement étant confirmé sur la propriété de la société Immobilière 3 F en ce qui concerne les caves et galeries situées sous les propriétés X... et Z..., il en résulte que cette société était tenue, sur le fondement des articles 544 et 1384 du code civil, d'éviter tout dommage aux propriétés voisines, et a donc été à juste titre condamnée à effectuer les travaux propres à prévenir le risque d'effondrement mis en évidence par l'expert ; qu'il est exact que les titres de propriété des époux B... et X... et de leurs auteurs contiennent tous une référence au cahier des charges du lotissement de 1929, qui prévoit en substance que les acquéreurs des lots devront contribuer à la dépense nécessitée pour la surveillance et solidité desdites carrières par l'ingénieur des Mines désigné à cet effet et ce au prorata de leur contenance ; que cette disposition, contenue dans des actes auxquels ni ses auteurs ni elle-même ne sont partie, ne peut suffire à fonder la demande de la société Immobilière 3 F tendant à mettre à la charge des propriétaires de superficie tout ou partie des travaux confortatifs intéressant le tréfonds dont ces derniers ne sont pas propriétaires ; qu'il n'est au demeurant pas établi que ces derniers en soient les seuls bénéficiaires, puisque la société Immobilière 3 F est elle aussi intéressée à la stabilité des ouvrages qu'elle a elle-même édifiés sur ses propres terrains, et dont rien ne démontre qu'ils ne seraient pas atteints par d'éventuels désordres liés à des effondrements des galeries ou caves litigieuses, alors surtout qu'il résulte de ses propres pièces (notamment courrier de Marcel E... du 29 février 2012 pièce 42) que les travaux qu'elle a réalisés, d'un coût de près du double du montant évalué par l'expert, ont eu pour objet de conforter une zone d'une étendue très supérieure à celle qui avait été envisagée par l'expert judiciaire ; que le jugement sera en conséquence confirmé sur la condamnation à effectuer les travaux prescrits par l'expert judiciaire, sans qu'il y ait lieu de donner acte aux époux Y... et X... et à Chantho Z... de leurs réserves sur la conformité des travaux réalisés, et la société Immobilière 3 F sera déboutée de sa demande tendant à obtenir leur remboursement même pour partie » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« il convient d'observer en préalable que les parties comparantes ne produisent pas leurs titres de propriété, le tribunal ne disposant que des copies intégrées par l'expert à son rapport et difficilement lisibles ; que de ces titres de propriété et actes reproduits dans le rapport d'expertise il convient de retenir les circonstances suivante : la situation foncière des immeubles appartenant respectivement à la société IMMOBILIERE 3F, à Monsieur et Madame Y... et à Madame Z... a pour origine l'adjudication par lots des biens de la société DARDEL Frères à Monsieur le 19 mars 1884 ; que la parcelle appartenant actuellement à la société IMMOBILIERE 3F au n° 176 Grande Rue à Sèvres a été vendue par acte notarié du 27 octobre 1923 par Monsieur à Monsieur C... puis transmise successivement par succession ou vente pour la dernière fois par acte reçu le 25 mai 1956 par Maître F..., notaire à Paris, et Maître G..., notaire à Sèvres, constatant la vente par la commune de SÈVRES à la société anonyme d'habitation à loyer modéré " LE FOYER DU FONCTIONNAIRE ET DE LA FAMILLE " (la société IMMOBILIERE 3F) ; que cet acte reprenant les mentions des actes précédents indique que la propriété transmise comprend des " caves formées d'une ancienne carrière souterraine exploitées par galeries " avec la précision que " ces caves sont consolidées par des arcs ou piliers en maçonnerie " et qu'" elles s'étendent au-delà du sentier ou chemin des Châtre-Sacs, jusqu'à la vente de la Monesse, sous des pièces de terre comprises au plan cadastral sous les n° 693 à 715 de la section B ; A la rubrique " SERVITUDE " de cet acte il est indiqué que l'acquéreur " aura aussi à se défendre relativement aux caves et galeries contre toutes réclamations des propriétaires de la superficie " ; que la parcelle appartenant à Monsieur et Madame Y... et sur laquelle est édifiée leur maison d'habitation fait partie d'un lotissement créé par les consorts et dont le cahier des charges a fait l'objet d'un acte de dépôt le 12 octobre 1929 en l'étude de Maître H..., notaire à Sèvres ; que dans ce cahier des charges il est indiqué qu'il existe sous diverses parties du terrain dont il s'agit des caves, excavations et galeries souterraines qui ne font pas partie des lots à vendre, mais sont la propriété de Monsieur C... " avec le rappel des dispositions de l'acte de vente au profit de Monsieur C... ; qu'à la rubrique " CONDITIONS GENERALES " de ce cahier des charges il est encore indiqué que " Messieurs déclarent que ces terrains se trouvent sur des carrières... et que les acquéreurs des lots devront contribuer à la dépense nécessitée pour la surveillance et solidité des dites carrières par l'ingénieur des Mines désigné à cet effet par l'administration et ce au prorata de leur contenance " ; que la parcelle du n° 29 rue Descartes à Sèvres a fait l'objet de vente successives dont la dernière suivant acte reçu par Maître I..., notaire associé à Levallois-Perret, le 25 mars 2004 entre Monsieur et Madame D... à Monsieur et Madame Y..., ce dernier acte faisant expressément mention du cahier des charges du lotissement ; qu'il résulte des titres de propriété concordants que la société IMMOBILIERE 3 F est propriétaire des carrières se situant sous le terrain appartenant à Monsieur et Madame Y... ; que la contribution de ceux-ci telle que définie dans le cahier des charges du lotissement dont dépend la parcelle dont ils sont propriétaires ne concerne que la surveillance de la solidité de ces carrières par l'ingénieur des mines désigné par l'administration et ne s'étend pas aux travaux de confortement incombant au propriété ; qu'en l'espèce, le rapport d'expertise montre l'existence d'un fontis (éboulement du " ciel " d'une galerie de la carrière) situé sous la propriété de Monsieur et madame Y... mais également sous celle, voisine, de Madame Z... ; que l'expert indique que le phénomène est évolutif avec la circonstance particulièrement aggravante de venues d'eau actives et souligne l'urgence sur le site de procéder aux travaux de blocage du désordre » ;
ALORS QUE, premièrement, les parties à un acte sont liées, non seulement par les obligations stipulées dans cet acte, mais également par celles résultant des autres actes auxquels les parties se sont expressément référées ; qu'en l'espèce, la société IMMOBILIÈRE 3F faisait valoir que tous les actes d'acquisition postérieurs à l'établissement du cahier des charges de lotissement des 10 et 12 octobre 1929 renvoyaient aux obligations prévues par ce cahier des charges ; qu'en estimant que les stipulations de ce cahier des charges étaient inopposables aux propriétaires du lotissement, et en déniant à la société IMMOBILIÈRE 3F la faculté de se prévaloir des stipulations auxquelles renvoyaient les titres des époux Y... et des époux X..., les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil et le principe suivant lequel un tiers à un contrat est fondé à se prévaloir de la méconnaissance d'une obligation contractuelle ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en toute hypothèse, faute d'avoir indiqué pour quelle raison la société IMMOBILIERE 3F ne pouvait se prévaloir à l'égard des époux Y... et de leurs ayants cause, les époux X..., du cahier des charges du 10 et 12 octobre 1929, auquel leur acte d'acquisition renvoyait formellement, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil et du principe suivant lequel un tiers à un contrat est fondé à se prévaloir de la méconnaissance d'une obligation contractuelle.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande subsidiaire de la société IMMOBILIÈRE 3F visant à ce que le coût des travaux fût mis à la charge des époux Y..., des époux X..., et de Mme Z... ;
AUX MOTIFS QUE « le jugement étant confirmé sur la propriété de la société Immobilière 3 F en ce qui concerne les caves et galeries situées sous les propriétés X... et Z..., il en résulte que cette société était tenue, sur le fondement des articles 544 et 1384 du code civil, d'éviter tout dommage aux propriétés voisines, et a donc été à juste titre condamnée à effectuer les travaux propres à prévenir le risque d'effondrement mis en évidence par l'expert ; qu'il est exact que les titres de propriété des époux B... et X... et de leurs auteurs contiennent tous une référence au cahier des charges du lotissement de 1929, qui prévoit en substance que les acquéreurs des lots devront contribuer à la dépense nécessitée pour la surveillance et solidité desdites carrières par l'ingénieur des Mines désigné à cet effet et ce au prorata de leur contenance ; que cette disposition, contenue dans des actes auxquels ni ses auteurs ni elle-même ne sont partie, ne peut suffire à fonder la demande de la société Immobilière 3 F tendant à mettre à la charge des propriétaires de superficie tout ou partie des travaux confortatifs intéressant le tréfonds dont ces derniers ne sont pas propriétaires ; qu'il n'est au demeurant pas établi que ces derniers en soient les seuls bénéficiaires, puisque la société Immobilière 3 F est elle aussi intéressée à la stabilité des ouvrages qu'elle a elle-même édifiés sur ses propres terrains, et dont rien ne démontre qu'ils ne seraient pas atteints par d'éventuels désordres liés à des effondrements des galeries ou caves litigieuses, alors surtout qu'il résulte de ses propres pièces (notamment courrier de Marcel E... du 29 février 2012 pièce 42) que les travaux qu'elle a réalisés, d'un coût de près du double du montant évalué par l'expert, ont eu pour objet de conforter une zone d'une étendue très supérieure à celle qui avait été envisagée par l'expert judiciaire ; que le jugement sera en conséquence confirmé sur la condamnation à effectuer les travaux prescrits par l'expert judiciaire, sans qu'il y ait lieu de donner acte aux époux Y... et X... et à Chantho Z... de leurs réserves sur la conformité des travaux réalisés, et la société Immobilière 3 F sera déboutée de sa demande tendant à obtenir leur remboursement même pour partie » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« il convient d'observer en préalable que les parties comparantes ne produisent pas leurs titres de propriété, le tribunal ne disposant que des copies intégrées par l'expert à son rapport et difficilement lisibles ; que de ces titres de propriété et actes reproduits dans le rapport d'expertise il convient de retenir les circonstances suivante : la situation foncière des immeubles appartenant respectivement à la société IMMOBILIERE 3F, à Monsieur et Madame Y... et à Madame Z... a pour origine l'adjudication par lots des biens de la société DARDEL Frères à Monsieur le 19 mars 1884 ; que la parcelle appartenant actuellement à la société IMMOBILIERE 3F au n° 176 Grande Rue à Sèvres a été vendue par acte notarié du 27 octobre 1923 par Monsieur à Monsieur C... puis transmise successivement par succession ou vente pour la dernière fois par acte reçu le 25 mai 1956 par Maître F..., notaire à Paris, et Maître G..., notaire à Sèvres, constatant la vente par la commune de SÈVRES à la société anonyme d'habitation à loyer modéré " LE FOYER DU FONCTIONNAIRE ET DE LA FAMILLE " (la société IMMOBILIERE 3F) ; que cet acte reprenant les mentions des actes précédents indique que la propriété transmise comprend des " caves formées d'une ancienne carrière souterraine exploitées par galeries " avec la précision que " ces caves sont consolidées par des arcs ou piliers en maçonnerie " et qu'" elles s'étendent au-delà du sentier ou chemin des Châtre-Sacs, jusqu'à la vente de la Monesse, sous des pièces de terre comprises au plan cadastral sous les n° 693 à 715 de la section B ; A la rubrique " SERVITUDE " de cet acte il est indiqué que l'acquéreur " aura aussi à se défendre relativement aux caves et galeries contre toutes réclamations des propriétaires de la superficie " ; que la parcelle appartenant à Monsieur et Madame Y... et sur laquelle est édifiée leur maison d'habitation fait partie d'un lotissement créé par les consorts et dont le cahier des charges a fait l'objet d'un acte de dépôt le 12 octobre 1929 en l'étude de Maître H..., notaire à Sèvres ; que dans ce cahier des charges il est indiqué qu'il existe sous diverses parties du terrain dont il s'agit des caves, excavations et galeries souterraines qui ne font pas partie des lots à vendre, mais sont la propriété de Monsieur C... " avec le rappel des dispositions de l'acte de vente au profit de Monsieur C... ; qu'à la rubrique " CONDITIONS GENERALES " de ce cahier des charges il est encore indiqué que " Messieurs déclarent que ces terrains se trouvent sur des carrières... et que les acquéreurs des lots devront contribuer à la dépense nécessitée pour la surveillance et solidité des dites carrières par l'ingénieur des Mines désigné à cet effet par l'administration et ce au prorata de leur contenance " ; que la parcelle du n° 29 rue Descartes à Sèvres a fait l'objet de vente successives dont la dernière suivant acte reçu par Maître I..., notaire associé à Levallois-Perret, le 25 mars 2004 entre Monsieur et Madame D... à Monsieur et Madame Y..., ce dernier acte faisant expressément mention du cahier des charges du lotissement ; qu'il résulte des titres de propriété concordants que la société IMMOBILIERE 3 F est propriétaire des carrières se situant sous le terrain appartenant à Monsieur et Madame Y... ; que la contribution de ceux-ci telle que définie dans le cahier des charges du lotissement dont dépend la parcelle dont ils sont propriétaires ne concerne que la surveillance de la solidité de ces carrières par l'ingénieur des mines désigné par l'administration et ne s'étend pas aux travaux de confortement incombant au propriété ; qu'en l'espèce, le rapport d'expertise montre l'existence d'un fontis (éboulement du " ciel " d'une galerie de la carrière) situé sous la propriété de Monsieur et madame Y... mais également sous celle, voisine, de Madame Z... ; que l'expert indique que le phénomène est évolutif avec la circonstance particulièrement aggravante de venues d'eau actives et souligne l'urgence sur le site de procéder aux travaux de blocage du désordre » ;
ALORS QUE, premièrement, les parties à un acte sont liées, non seulement par les obligations stipulées dans cet acte, mais également par celles résultant des autres actes auxquels les parties se sont expressément référées ; qu'en l'espèce, la société IMMOBILIÈRE 3F faisait valoir que tous les actes d'acquisition postérieurs à l'établissement du cahier des charges de lotissement des 10 et 12 octobre 1929 renvoyaient aux obligations prévues par ce cahier des charges ; qu'en estimant que les stipulations de ce cahier des charges étaient inopposables aux propriétaires du lotissement, et en déniant à la société IMMOBILIÈRE 3F la faculté de se prévaloir des stipulations auxquelles renvoyaient le titre de Mme Z... et de ses auteurs, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil et le principe suivant lequel un tiers à un contrat est fondé à se prévaloir de la méconnaissance d'une obligation contractuelle ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en toute hypothèse, faute d'avoir indiqué pour quelle raison la société IMMOBILIÈRE 3F ne pouvait se prévaloir à l'égard de Mme Z... du cahier des charges du 10 et 12 octobre 1929, auquel son acte d'acquisition renvoyait formellement, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil et du principe suivant lequel un tiers à un contrat est fondé à se prévaloir de la méconnaissance d'une obligation contractuelle.
