| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 07 avril 2016, 15-13316

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 13 octobre 2014), que, le 27 avril 2011, M. et Mme X... ont conclu avec la société ETBC un contrat de construction de maison individuelle sous la condition suspensive d'obtention de prêts ; qu'ils ont signé, le 9 septembre 2011, la déclaration d'ouverture de chantier et la société ETBC a engagé les travaux ; que, n'ayant pas eu versement du premier appel de fonds, la société ETBC les a assignés en résiliation du contrat et en paiement de sommes ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de résilier le contrat à leurs torts exclusifs et de les condamner à payer les travaux réalisés et à réparer le préjudice de la société ETBC ;
Mais attendu qu'ayant constaté, sans dénaturation, que l'offre de prêt faite par la banque le 30 juin 2011 correspondait aux caractéristiques du financement décrites par le contrat de construction et avait été présentée trois mois après sa signature, relevé que la condition suspensive était réalisée conformément à la commune volonté des parties qui a perduré puisqu'elles ont signé, le 9 septembre 2011, la déclaration d'ouverture de chantier, à compter de laquelle la société ETBC a engagé les travaux, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que l'offre ne comportait pas l'intégralité des mentions obligatoires exigées par l'article L. 312-8 du code de la consommation, ni que la société ETBC avait manqué à son obligation de conseil, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu déduire de ces seuls motifs, que les demandes de la société ETBC pouvaient être accueillies ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé en toutes ses dispositions le jugement ayant dit que le contrat du 27 avril 2011 avait été résilié aux torts exclusifs des époux X... et les ayant condamnés solidairement à verser à la société ETBC les sommes de 32 900 euros correspondant au montant des travaux réalisés et de 3 000 euros en réparation de son préjudice ;
AUX MOTIFS QUE : « le contrat de construction de construction d'une maison individuelle a été conclu le 27 avril 2011 entre les époux X... et la SAS ETBC « MAISONS DONA » sous la condition suspensive de l'obtention de leur financement définie par l'article 5-1 de ses conditions générales comme « satisfaite lorsque le maître de l'ouvrage a reçu l'offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières » ; que le 30 juin 201 la Caisse d'Epargne a adressé aux époux X... un courrier intitulé « Notification d'accord de prêt » les informant de la suite favorable réservée à leur demande d'emprunt, ce dont ils ont fait part à la SAS ; que ce courrier a été suivi d'une déclaration d'ouverture de chantier qu'ils ont signée, ainsi que le constructeur, le 9 septembre 2011, puis, une fois cette déclaration transmise en mairie, de l'engagement des travaux ; que le 19 septembre 2011, la SAS ETBC a adressé aux époux X... un premier rappel se prévalant du refus de déblocage des fonds opposé par leur banque au motif que, les travaux ayant commencé le 8 septembre 2011, avant l'émission de son offre de prêt présentée le 28 septembre 2011, le contrat était caduc ; que toutefois les époux X... ne communiquent pas l'offre du 28 septembre 2011 à laquelle ils font référence, de sorte qu'il est impossible de déterminer sa cohérence avec l'accord de prêt conféré le 30 juin 2011, dont il convient en tout état de cause, eu égard à son antériorité, de rechercher s'il remplissait à lui seul les conditions posées par les articles référencés dans les conditions générales et les conditions particulières du contrat du 27 avril 2011 ; que les conditions de financement décrites aux conditions particulières imposaient, alors qu'aucun apport personnel n'était exigé des époux, la souscription d'un prêt habitat de 118.055 € remboursable sur une durée de 300 mois en un prêt à taux 0 % de 22.500 € remboursable en 144 mensualités ; que le courrier qui leur a été adressé par la Caisse d'Epargne le 30 juin 2011, pour ce projet spécifique de construction, portait acceptation de leur demande à des conditions plus favorables puisque la somme empruntée sans intérêts restait la même, celle concernant le prêt habitat, consenti moyennant un taux de 4,350 % était moindre que prévue, tandis qu'ils se voyaient consentir, pour la somme de 8.493 €, un taux de 3,050 % au titre d'un prêt « Livret Epargne Logement », et ce, sans qu'aucune réserve soit portée sur le déblocage de fonds ou les dates d'engagement des travaux, et notamment par la référence à une offre « PTZ+ » non communiquée, et manifestement invoquée trois mois plus tard, par un courrier du 6 octobre 2011 rédigé dans le souci manifeste de permettre le désengagement des maîtres de l'ouvrage ; qu'en conséquence dès lors que l'offre de prêt faite par la Banque le 30 juin 2011 correspondait aux caractéristiques du financement décrites dans le contrat de construction et qu'elle avait été présentée trois mois après sa signature, c'est-à-dire dans le respect du délai maximum de 5 mois prévu par les parties, la condition suspensive était réalisée conformément à la commune volonté des parties qui a d'ailleurs perduré puisqu'elles ont signé le 9 septembre 2011 une déclaration d'ouverture de chantier, à compter de laquelle la SAS a engagé les premiers travaux, sans précipitation particulière, étant rappelé qu'elle ne disposait selon le contrat de construction de maison individuelle que d'un délai de 12 mois pour assurer l'exécution du chantier ; qu'il s'ensuit que les époux X... portent seuls la responsabilité de la résolution du contrat ; que le jugement qui les a condamnés solidairement à payer à la SAS ETBC « MAISONS DONA » la somme de 39.900 € correspondant au montant de travaux réalisés, dont le coût n'est d'ailleurs pas contesté, sera confirmé en cette disposition ainsi qu'en celles les ayant déboutés de leur demande de dommages et intérêts et de l'application à leur profit de l'article 700 du code de procédure civile ; que les appelants, qui succombent, supporteront la charge des dépens et devront régler à l'intimée une somme de 2.000 € en indemnisation des frais irrépétibles qu'elle a engagés en appel, s'ajoutant à l'indemnisation fixée à ce titre par le premier juge » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « la demanderesse soutient que la rupture du contrat est intervenue de la seule initiative des époux X... alors qu'elle avait commencé les travaux après que ces derniers lui aient justifié avoir obtenir leur financement et régularisé la déclaration d'ouverture du chantier ; que les défendeurs soutiennent que le constructeur a commencé les travaux avant la réalisation de la condition suspensive et qu'il est donc responsable de la résiliation du contrat ; que le contrat a été conclu sous la condition suspensive de l'obtention des prêts selon l'article 5-1 des conditions générales ; que le même article précise que « la condition d'obtention des prêts est satisfaite lorsque le maître de l'ouvrage a reçu l'offre correspondant aux caractéristiques de financement décrites aux conditions particulières » ; que les conditions particulières précisent les caractéristiques du prêt principal en son montant et sa durée, de même que les caractéristiques du prêt complémentaire aussi en son montant et sa durée ; que la société ETBC a engagé les travaux après justification d'un accord de prêt par la banque, en date du 30 juin 2011, pour des prêts correspondant aux caractéristiques du contrat et signature par les époux X... de la déclaration d'ouverture de chantier ; que la banque a refusé le financement par un courrier du 6 octobre 2011, en faisant curieusement état d'une offre qui aurait été émise le 28 septembre 2011, soit trois mois après avoir donné son accord sur les prêts, offre qui n'est pas produite aux débats et dont la réalité n'est pas prouvée ; que dès lors le tribunal ne peut retenir cet élément non prouvé et considérer l'existence de cette offre tardive et certainement sans utilité, la banque ayant déjà donné son accord par courrier du 30 juin 2011, sauf à considérer que cette offre n'aurait été faite que pour régulariser un oubli, ce qui en tout état de cause ne serait pas opposable à la demanderesse ; que la notification d'accord de prêt du 30 juin 2011, normalement établie par la banque après respect des conditions légales de proposition des prêts bancaires, satisfait nécessairement à la condition suspensive qui par cette notification est réalisée, puisqu'elle justifie de l'obtention des prêts, comme exigé par l'article 5-1 du contrat, en l'espèce en reprenant leurs caractéristiques telles que mentionnées dans les conditions particulières du contrat de construction ; qu'il ne peut être retenu l'absence de réception par le maître de l'ouvrage d'une offre dans les conditions légales avant que la banque ne confirme son accord, sauf encore à penser que les conditions légales n'auraient pas été respectées dans les rapports entre la banque et les époux X... ce qui n'est en tout état de cause pas opposable au constructeur qui a rempli ses propres obligations ; qu'il convient de remarquer que les défendeurs, qui ne produisent que le contrat de construction, les lettres du 30 juin 2011 et du 6 octobre 2011 de la banque, leur lettre d'annulation de l'opération et une facture de démolition de ce qui a été construit, n'apportent aucune explication sur le déroulement des faits, leur absence de réponse aux lettres de la demanderesse, et ne précisent en rien leur relation avec leur banque ayant abouti à cette contradiction entre la notification d'acceptation des prêts et une offre postérieure de trois mois ; qu'il convient aussi de remarquer que les époux X... ont signé une déclaration d'ouverture de chantier, ce qui démontre qu'ils étaient convaincus de l'obtention des prêts et de la réalisation de la condition suspensive, qui ajoutée à la notification d'obtention des prêts justifiait parfaitement de la réalisation de ladite condition ; que dans ces conditions, la rupture du contrat ne peut être imputée à la demanderesse et reste de la seule responsabilité des époux X... ; qu'il sera donc fait droit à la demande de paiement des travaux réalisés à la date de résiliation du contrat et que les époux X... seront condamnés à payer à la société ETBC MAISONS DONA la somme de 32 900,00 euros, non contestée, correspondant au montant des travaux réalisés ; que la société ETBC MAISONS DONA a subi un préjudice du fait de la rupture du contrat qui sera indemnisée par l'attribution d'une somme de 3 0000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; que la demanderesse ayant dû engager des frais irrépétibles pour la présente instance, il lui sera accordé la somme de 1.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à la charge solidaire des défendeurs qui seront condamnés aux dépens ; qu'il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire compte tenu de l'ancienneté de la facture des travaux exécutés ; que succombant les défendeurs seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles » ;
ALORS 1/ QUE : le crédit immobilier conclu pour financer la construction d'une maison individuelle est soumis aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, de sorte qu'il n'est valablement formé que s'il a été précédé d'une offre contenant les mentions obligatoires prévues par l'article L. 312-8 du même code ; qu'en retenant que le courrier du 30 juin 2011 valait accomplissement de la condition suspensive d'obtention du prêt quand il se bornait à informer les époux X... de la suite favorable que la banque avait réservée à leur demande et ne comportait pas l'intégralité des mentions obligatoires exigées par la disposition précitée, les juges du fond ont violé cette dernière, ensemble l'article L. 312-7 du code de la consommation ;
ALORS 2/ QUE : les conditions générales de l'acte du 27 avril 2011 stipulaient, en leur article 4-1, que la convention était régie par les articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation et, en leur article 5-1, que « la condition d'obtention des prêts serait satisfaite lorsque le maître de l'ouvrage aurait reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières » ; qu'il en résultait que la condition suspensive ne pouvait s'accomplir que par la réception de l'offre prévue par l'article L. 312-7 du code de la consommation ; qu'en retenant néanmoins que le courrier du 30 juin 2011 valait accomplissement de la condition suspensive d'obtention du prêt quand il se bornait à informer les époux X... de la suite favorable que la banque avait réservée à leur demande et ne comportait pas l'intégralité des mentions obligatoires exigées par l'article L. 312-8 du code de la consommation, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS 3/ QUE : les conditions générales de l'acte du 27 avril 2011 stipulaient, en leur article 4-1, que la convention était régie par les articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation et, en leur article 5-1, que « la condition d'obtention des prêts serait satisfaite lorsque le maître de l'ouvrage aurait reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières » ; qu'il en résultait que la condition suspensive ne pouvait s'accomplir que par la réception de l'offre prévue par l'article L. 312-7 du code de la consommation ; qu'en énonçant néanmoins que l'absence de réception par le maître d'ouvrage d'une offre dans les conditions légales ne pouvait être retenue dans la mesure où la méconnaissance des dispositions légales entre la banque et les époux X... ne pouvait être opposée à la société ETBC quand c'était la convention du 27 avril 2011 elle-même qui subordonnait sa propre formation à la réception d'une offre conforme aux dispositions applicables du code de la consommation, de sorte que le rapport contractuel entre les époux X... et la société ETBC dépendait nécessairement de la légalité de la procédure de conclusion des contrats de prêts entre les époux X... et la banque, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS 4/ QUE : le versement du prix en exécution d'un contrat de construction d'une maison individuelle est lié à l'avancement des travaux, de sorte que le constructeur ne peut commencer la réalisation des travaux avant tout versement ; que, pour dire que les époux X... portaient seuls la responsabilité de la résiliation du contrat, les juges du fond ont retenu que la condition suspensive s'était réalisée conformément à la commune intention des parties qui avait d'ailleurs perduré par la signature d'une déclaration d'ouverture de chantier le 9 septembre 2011 ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme ils y étaient invités, si la société ETBC n'avait pas pris l'initiative d'ouvrir le chantier et de commencer les travaux sans avoir reçu le moindre versement pécuniaire, ce dont il résultait une violation des règles impératives applicables au paiement du prix dans les contrats de construction de maison individuelle, les juges du fond se sont déterminés par des motifs impropres et ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 231-2 et R. 231-7 du code de la construction et de l'habitation ;
ALORS 5/ QUE : le versement du prix en exécution d'un contrat de construction d'une maison individuelle est lié à l'avancement des travaux, de sorte que le constructeur ne peut commencer la réalisation des travaux avant tout versement ; que, pour dire que les époux X... portaient seuls la responsabilité de la résiliation du contrat, les juges du fond ont retenu que la condition suspensive s'était réalisée conformément à la commune intention des parties qui avait d'ailleurs perduré par la signature d'une déclaration d'ouverture de chantier le 9 septembre 2011 ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme ils y étaient invités, si la société ETBC n'avait pas méconnu son obligation de conseil en faisant signer aux époux X... une déclaration d'ouverture de chantier en violation des règles impératives applicables au contrat, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil, L. 231-2 et R. 231-7 du code de la construction et de l'habitation ;
ALORS 6/ QUE : pour dire la condition suspensive accomplie, les juges du fond ont retenu que le courrier du 30 juin 2011 faisait état de l'obtention de prêts correspondant aux caractéristiques telles que mentionnées par les conditions particulières du contrat de construction ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait clairement du courrier du 30 juin 2011 que la somme totale faisant l'objet du prêt s'élevait à un montant de 130 000 euros (8 493 + 98 899 + 22 608) et non à un montant de 140 555 euros (118 055 + 22 500) tel qu'exigé par les conditions particulières, les juges du fond ont dénaturé la correspondance du 30 juin 2011 et violé par là-même l'article 1134 du code civil ;
ALORS 7/ QUE : pour dire la condition suspensive accomplie, les juges du fond ont retenu que le courrier du 30 juin 2011 portait acceptation des demandes des époux X... sous des modalités plus favorables que celles exigées par les conditions particulière au titre de la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait clairement du courrier du 30 juin 2011 que la somme totale faisant l'objet du prêt s'élevait à un montant de 130 000 euros (8 493 + 98 899 + 22 608) et non à un montant de 140 555 euros (118 055 + 22 500) tel qu'exigé par les conditions particulières, les juges du fond ont dénaturé la correspondance du 30 juin 2011 et violé par là même l'article 1134 du code civil.