LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que pour financer l'acquisition d'un terrain et la construction d'un immeuble destiné à la location, la SCI X... et compagnie (la SCI X...), constituée devant M. A..., notaire, a souscrit auprès de la société Banque populaire Lorraine-Champagne (la banque) un prêt, garanti par le cautionnement de M. et Mme X..., ses associés ; que l'opération n'ayant pu être menée à terme, M. et Mme X... ont constitué la SCI Les Jardins de Marie en vue d'acheter le terrain que la SCI X... avait acquis suivant un acte reçu devant le notaire et d'y construire l'immeuble ; que pour financer cette opération, la banque a consenti un prêt à la SCI Les Jardins de Marie ; que reprochant au notaire et à la banque divers manquements à leurs obligations, les SCI et les cautions les ont assignés en responsabilité ;
Sur le premier moyen et le second moyen, pris en sa première branche, réunis :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour rejeter l'action en responsabilité dirigée contre la banque pour manquement à son obligation de délivrer l'intégralité des fonds prêtés à la SCI X..., l'arrêt retient qu'à défaut de produire tout document justifiant que la SCI X... a adressé à la banque des demandes successives et réitérées au fur et à mesure de l'avancement des travaux, demandes qui devaient être assorties des factures des entreprises ayant réalisé lesdits travaux, la SCI X... et les cautions ne peuvent soutenir que la banque a manqué à son obligation de débloquer les fonds prêtés ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'alinéa 3 de l'article 1er du titre II des conditions générales du contrat de prêt précisait : « la première mise à disposition doit intervenir à la demande de l'emprunteur, dans les quatre mois suivant la date de conclusion du prêt ; à défaut le prêt est caduc, sauf prorogation consentie par la banque. Dans l'année à courir à compter de la même date, la mise à disposition de la totalité du capital doit avoir été sollicitée, faute de quoi le prêt est caduc pour la partie non versée, sauf prorogation consentie par la banque », la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, lesquels ne subordonnaient pas le déblocage des fonds à la présentation de factures de travaux, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette l'action en responsabilité dirigée contre la société Banque populaire Lorraine-Champagne pour manquement à son obligation de remettre l'intégralité des fonds faisant l'objet du prêt de 600 000 euros consenti à la SCI X... et compagnie, et en ce qu'il statue sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens au profit de la société Banque populaire Lorraine-Champagne, l'arrêt rendu le 20 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar ;
Met hors de cause, sur sa demande, M. A...dont la présence devant la cour de renvoi n'est plus nécessaire à la solution du litige ;
Condamne la société Banque populaire Lorraine-Champagne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à M. et Mme X..., à la SCI X... et compagnie et à la SCI Les Jardins de Marie la somme globale de 3 000 euros et condamne M. et Mme X..., la SCI X... et compagnie et la SCI Les Jardins de Marie à payer à M. A...la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et autres
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... et les SCI X... et Cie et Les Jardins de Marie de leur demande tendant à ce que Maître A...soit condamné à leur verser des dommages et intérêts en raison des différentes fautes professionnelles qu'il a commises ;
Aux motifs que, « Attendu que l'obligation d'information et de conseil renforcée qui pèse sur le notaire, spécialement quand il est rédacteur d'actes, ne le constitue pas pour autant comme mandataire de ses clients et ne lui confère pas le droit de s'immiscer dans la gestion de leur patrimoine et dans le choix qu'ils effectuent dans le cadre de cette gestion ;
Que Monsieur et Madame X... et les 2 SCI en cause, qui supportent la charge de la preuve de la quasi collusion qu'ils allèguent entre le notaire A...et la BPLC, ne versent aux débats aucun élément de nature à faire cette preuve ;
Que par ailleurs les appelants ne sont pas fondés à reprocher au notaire la faute qu'il aurait commise à l'occasion de la conclusion du prêt de 600 000 € passé entre la SCI X... et la BPLC, alors que ne figure parmi les pièces produites aux débats que l'offre de prêt du 31 décembre 2003 et que par contre le contrat notarié, conforme à l'offre de la banque qui devait intervenir dans un délai de 60 jours à compter de la date de l'accord donné par la Banque (soit le 31 décembre 2003), n'est pas inclus dans lesdites pièces, en sorte qu'il ne peut être vérifié que ce contrat a été effectivement rédigé et passé sous l'égide de Me A...;
Qu'au demeurant ce contrat, qui a pour objet « Achat Terrain et Construction Résid. Principale Locataire », n'est pas incompatible avec les statuts de la SCI X... effectivement établis le 13 septembre 2002 par devant Me A..., compte tenu de ce que la cour, comme l'a déjà fait le tribunal, ne peut que considérer que l'opération envisagée par Monsieur et Madame X... et la SCI X..., achat d'un terrain et construction d'un immeuble comportant plusieurs appartements en vue de leur location, rentre bien dans l'objet social tel que défini à l'article 2 des statuts, article qui énonce que « la société a pour objet la propriété, la disposition, la gestion, l'administration, l'exploitation par bail, location ou autrement, des immeubles qui seront apportés à la société ou acquis par elle et généralement toutes opérations civiles se rattachant directement ou indirectement à ce projet », cette rédaction n'autorisant pas la juridiction d'appel à juger que la construction d'immeubles en vue de leur location serait étrangère à cet objet social et serait par conséquent interdite à la SCI X... ;
Qu'aucun manquement ne peut être reproché au notaire dans la rédaction de ces statuts dans l'état du projet de M. et Mme X... et de la SCI X... à la date d'établissement de ces statuts et des actes dressés ensuite en vue de la réalisation de l'objet social ;
Attendu que postérieurement à la constitution de la SCI X... et l'établissement des statuts de cette SCI, celle-ci a signé, hors la présence et l'intervention du notaire et par acte sous seing privé du 20 août 2003, un compromis de vente en exécution duquel elle faisait l'acquisition d'un terrain à Buhl au prix de 10 700 € sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, avec réitération, devant Me A...pour l'acquéreur, au plus tard le 20 octobre 2003 ;
Que pour s'assurer de la bonne exécution de son projet la SCI X..., représentée par son gérant M. X..., a conclu le 24 septembre 2003 avec M. Jean-Yves Y...architecte un contrat de maîtrise d'oeuvre privée (contrat qui porte la signature de M. X..., mais curieusement le cachet de la SCI Les Jardins de Marie, les documents annexés à ce contrat émanant de l'architecte Y...étant néanmoins rédigés au nom de la SCI X... et Compagnie), ce contrat révélant que la SCI, dont le projet était alors toujours la location des appartements édifiés, n'a pas pris la qualité de constructeur ou de maître d'oeuvre, mais bien celle de maître de l'ouvrage ;
Attendu que cette réitération est intervenue le 27 avril 2004, soit au8 delà du délai mentionné au compromis, effectivement encore une fois par l'intermédiaire de Me A..., cet acte notarié comportant la mention expresse selon laquelle « l'acquéreur déclare vouloir destiner les terrains ci-dessus désignés à la construction d'un immeuble à usage d'habitation » ;
Que au regard de l'objet social de la SCI X... et de son projet, tel qu'il a été rappelé ci-dessus, cet acte notarié ne peut souffrir aucune critique, ni permettre d'imputer au notaire la commission d'une quelconque faute dans l'exécution de sa mission ;
Attendu que, s'agissant des actes qui ont suivi, il doit être constaté que le notaire n'est pas intervenu dans la passation du contrat de prêt de trésorerie du 18 juin 2004 conclu entre la SCI X... et la BPLC, toujours dans le cadre de cette opération immobilière à Buhl, dans le but d'apporter à la SCI X... une avance de trésorerie à l'effet de la mettre en mesure de s'acquitter des intérêts sur le prêt in fine de 600 000 € et ce dans l'attente de la construction de l'immeuble de 6 appartements ;
Que le notaire est également étranger au fait que la banque aurait refusé de débloquer la totalité du prêt de 600 000 € consenti par elle en décembre 2003, devant être observé que les appelants n'établissent pas que ce serait le notaire et/ ou la banque qui les aurait avisés de la non-conformité de l'opération par rapport aux dispositions de l'article 2 des statuts de la SCI X... et de la nécessité dès lors de constituer une SCCV selon les dispositions des articles L 211-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;
Qu'il n'est donc pas démontré par les appelants et à la charge de Me A...un quelconque manquement à son devoir d'information et de conseil de ses clients ;
Que la rédaction le 30 décembre 2004 par Me A...des statuts d'une seconde SCI, dénommée SCI Les Jardins de Marie, ne peut davantage souffrir d'aucune critique, l'acte établi dans ces conditions faisant référence aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et définissant l'objet de la société, soit « l'acquisition par la SC1 Les Jardins de Marie auprès de la SCI Marie X... du terrain situé à Buhl, la construction de tous immeubles sur ce terrain, la vente en totalité ou par fractions des immeubles construits, avant ou après leur achèvement et accessoirement la location locale ou partielle de ces immeubles et plus généralement toutes opérations mobilières ou immobilières ou financières susceptibles de faciliter la réalisation des projets ainsi définis à l'exclusion des opérations susceptibles de faire perdre à la société son caractère civil » ;
Qu'il en est de même de l'acte notarié du 12 avril 2005 concrétisant cette cession entre la SCI X... et Compagnie, représentée par son gérant M. Gérard X...et la SCI les jardins de Marie, représentée par son gérant Mme Catherine Z...épouse X..., acte au demeurant établi par un autre notaire ;
Attendu que eu égard à ces données objectives la cour juge devoir confirmer le jugement dont appel en ce que les appelants ont été déboutés de leurs demandes formées à l'encontre de Me A...» ;
Et aux motifs non contraires des premiers juges, éventuellement adoptés :
« Un établissement de crédit qui accorde un prêt est tenu à une obligation de conseil et de mise en garde dont la violation engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du code civil. Une obligation d'information et de conseil pèse également sur le notaire, rédacteur d'un acte de vente ou de prêt.
En l'espèce, les demandeurs font grief à la BPLC d'avoir accordé un prêt à la SCI X... ET CIE et à maître A... d'avoir dressé l'acte de vente et l'acte de prêt, sans s'assurer l'un et l'autre que l'opération projetée entrait dans le champ de son objet social. Ils reprochent également à la BPLC de n'avoir pas vérifié que le montant du prêt était compatible avec les facultés de remboursement de M. et Mme X....
S'agissant du premier point, les statuts de la SCI X... ET CIE disposent que :
La société a pour objet la propriété, la disposition, la gestion, l'administration, l'exploitation par bail, location ou autrement, des immeubles qui seront apportés à la société ou acquis par elle et généralement toutes opérations civiles se rattachant directement ou indirectement à cet objet.
Compte tenu du caractère général de cette définition, qui vise notamment toutes les opérations civiles se rattachant à la propriété et à la disposition des immeubles, catégorie dont fait partie un terrain à bâtir, il y a lieu de considérer que l'opération consistant à acheter un terrain pour y construire un immeuble destiné à la location relevait de l'objet de la SCI X... ET CIE. Ni la BPLC ni maître A... n'ont donc commis de faute à cet égard. Cette conclusion n'est pas contredite par le fait que la BPLC a pu conseiller à M. et Mme X... de constituer une nouvelle SCI aux fins de revendre l'immeuble par lots, dès lors que la réalisation d'une telle opération, qui pourrait être assimilée à une opération commerciale, suppose la constitution d'une société civile de construction vente régie par les articles L. 211-1 et R. 211-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation » (jugement, pp. 4-6) ;
Alors que, d'une part, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; qu'en jugeant que les époux X... et les deux SCI X... et Cie et Les Jardins de Marie ne rapportaient pas la preuve que le contrat de prêt d'un montant de 600. 000 euros conclu le 27 avril 2004 avait été rédigé et passé sous l'égide de Maître A..., sans avoir recherché si la lettre adressée par Maître A...le 16 août 2005, qui indiquait « suite à la signature en mon étude de l'acte de prêt du 27 avril 2004 (…) », n'était pas de nature à établir une telle preuve, la Cour d'appel a manifestement privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 du code de procédure civile ;
Alors que, d'autre part, le juge ne peut, sous peine de dénaturation, méconnaître le sens clair et précis des stipulations contractuelles ; qu'en jugeant que l'activité de « construction d'immeubles en vue de leur location » ne serait pas étrangère à l'objet social de la SCI X... et Cie qui est pourtant libellé comme énonçant que « la société a pour objet la propriété, la disposition, la gestion, l'administration, l'exploitation par bail, location ou autrement, des immeubles qui seront apportés à la société ou acquis par elle et généralement toutes opérations civiles se rattachant directement ou indirectement à ce projet », d'où il résultait clairement que l'activité de construction d'immeubles n'entrait pas dans l'objet social, la Cour d'appel, qui a méconnu le sens clair et précis de l'objet social de la SCI X... et Cie figurant dans les statuts, a violé les articles 1134, 1832 et 1833 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... et les SCI X... et Cie et Les Jardins de Marie de leur demande tendant à ce que la Banque Populaire Lorraine Champagne soit condamnée à leur verser des dommages et intérêts en raison des différentes fautes professionnelles qu'elle a commises ;
Aux motifs que, « Attendu que M. et Mme X... et la SCI X... ne fournissent pas non plus la démonstration du bien fondé de leurs affirmations. selon lesquelles c'est sur l'incitation et les conseils du gestionnaire de patrimoine de la BPLC qu'ils auraient dans un premier temps envisagé l'acquisition d'un terrain en vue d'y édifier un immeuble divisé en appartements, eux-mêmes destinés à la location ;
Qu'ils ne peuvent en particulier tirer un quelconque aveu judiciaire des écritures de la banque, en ce que celle-ci aurait admis le rôle de son gestionnaire en patrimoine, alors qu'en réalité la BPLC a expliqué dans ses conclusions que, alors que le gestionnaire de patrimoine que Monsieur et Madame X... avaient consulté leur avait suggéré fortement de s'orienter vers l'acquisition d'un immeuble neuf, M. et Mme X... et la SCI X... avaient au contraire choisi d'acquérir un terrain et de construire eux-mêmes l'immeuble ;
Qu'il convient de rappeler qu'une banque, si elle est bien débitrice envers ses clients d'une obligation d'information et de conseil, n'a pas cependant à interférer dans la gestion de leurs biens et dans tes choix qu'ils jugent opportuns d'opérer, la banque ayant ici versé aux débats d'autres contrats de prêts contractés auprès d'elle par la SCI X... pour la réalisation d'opérations similaires, ce dont il se déduit que Monsieur et Madame X... et cette SCI étaient accoutumés à ce type d'opérations et aux obligations et formalités qu'elles engendrent et que tant la SCI X... en qualité d'emprunteur principal que Monsieur et Madame X... en qualité de cautions solidaires des engagements de la SCI X... ne peuvent revendiquer la qualité de d'emprunteur ou de caution non avertis, alors qu'il faut en outre réitérer l'indication selon laquelle M. et Mme X... étaient associés à parts égales dans les SCI X... puis la SCI Les Jardins de Marie, que M. X...était le gérant de la 1re et Mme X...le gérant de la seconde ;
Que les appelants n'ont pas prouvé que la banque aurait eu sur la faisabilité de l'opération et sa viabilité économique et sur le patrimoine et les facultés financières de la SCI X..., puis de la SCI Les Jardins de Marie, des informations que eux-mêmes ignoraient ;
Attendu que l'opération immobilière projetée par M. et Mme X... et la SCI X... a été matérialisée successivement par la signature d'un compromis de vente le 20 août 2003 et d'un contrat de maîtrise d'oeuvre du 24 septembre 2003, comprenant en annexe les documents destinés à l'obtention du permis construire, permis de construire dont il n'est pas contesté qu'il a été obtenu, tous actes et démarches accomplis en dehors de l'intervention de la banque, qui en l'état de ce projet au sujet duquel la cour a déjà énoncé, comme consistant en l'acquisition d'un terrain et l'édification d'un immeuble d'habitation comprenant 6 logements, qu'il était compatible avec les statuts de la SCI X... et compagnie, spécialement avec l'article 2 des statuts, en sorte qu'il ne peut être reproché à la BPLC d'avoir le 31 décembre 2003 présenté à la SCI X... une offre de prêt immobilier d'un montant de 600 000 € en vue de « Achat Terrain et Construction Résid. Principale Locataire », prêt qui devait être en quelque sorte autofinancé par la perception des loyers des appartements construits puis loués ;
Que ce prêt, qui était effectivement assorti d'une période de franchise en capital de 179 mois, pendant laquelle les échéances comprenant les intérêts et éventuellement les primes de l'assurance groupe facultatives et des commissions seraient prélevées, ne comportait néanmoins pas l'indication que la somme prêtée devait être versée en totalité immédiatement à l'emprunteur, cette prétention des appelants étant en réalité contredite par le fait que dans un premier temps et sans objection de leur part ni alors, ni dans leurs écritures, a débloqué une somme de 108 995, 15 € nécessaire notamment à l'achat du terrain situé à Buhl (10 700 €) et au commencement des opérations de construction, qui ont débuté le 1er octobre 2004, après que la vente du terrain ait été réitéré en la forme authentique devant Me A...le 27 avril 2004, et se trouvaient selon attestation de l'architecte en date du 5 janvier 2005 au stade de l'achèvement des fondations ;
Que, à défaut de produire tout document justifiant de ce que la SCI X..., gérée par M. X..., a effectivement adressé à la banque des demandes successives et réitérées (mais non satisfaites) au fur et à mesure de l'avancement des travaux, demandes qui devaient être assorties des factures des entreprises ayant réalisé lesdits travaux, les appelants ne peuvent ainsi valablement soutenir que la BPLC aurait manqué à ses obligations contractuelles telles que découlant de ce contrat de prêt, savoir essentiellement son obligation de débloquer les fonds prêtés ;
Attendu que la cour a déjà eu l'occasion de dire au paragraphe traitant des griefs émis contre le notaire qu'il n'est pas prouvé par les appelants que l'interruption du déblocage des fonds soit la conséquence du refus opposé par la banque de libérer pour la majeure partie les sommes prêtées en raison de l'incompatibilité de l'opération avec les statuts de la SCI X... et de ce que cette incompatibilité aurait été découverte par le notaire et/ ou la banque, qui leur en aurait fait part et les aurait alors engagés à constituer une société civile immobilière en vue de la vente d'immeubles ;
Que la SCI X... et M. et Mme X... ne peuvent non plus de bonne foi reprocher à la banque, alors que les opérations de construction étaient interrompues pour un motif qu'ils ne sont pas en droit, à défaut de tout élément probant en ce sens, d'attribuer à la banque ou au notaire et que la SCI X... n'était plus quant à elle en mesure de s'acquitter des intérêts du prêt de 600 000 €, faute de percevoir les loyers d'appartements qui n'étaient pas achevés du fait précisément de cette interruption des travaux, d'avoir consenti à cette SCI, représentée par M. Gérard X...en qualité de gérant, une avance de trésorerie de 25 000 € destinée à lui permettre de s'acquitter des intérêts sur le prêt fine de 600 000 €, et ce, ainsi que le stipule ce contrat du 18 juin 2004, dans l'attente de la construction de l'immeuble de 6 appartements, la SCI X... ne pouvant opposer que la BPLC aurait ainsi octroyé de façon illégale un nouveau prêt à un emprunteur, qui se révélait dans l'impossibilité d'honorer les engagements précédents, puisqu'en effet la SCI X..., à la suite de la cession par elle du terrain et de l'immeuble en construction à la SCI Les Jardins de Marie, selon acte notarié du 12 avril 2005, non passé devant Me A..., a réalisé cette vente moyennant le prix principal de 130 000 € TTC dont l'acte mentionne qu'il « a été payé comptant par l'acquéreur dès avant ce jour en dehors de la comptabilité du notaire soussigné directement au vendeur qui le reconnaît et lui en donne quittance et alors qu'aucun renseignement n'a été donné sur ce devenir et l'emploi de ce prix de vente ;
Attendu que le montant non versé du prêt de 600 000 €, passé entre la banque et la SCI X..., ne pouvait par conséquent bénéficier à une autre entité non contractante, la SCI Les Jardins de Marie, de sorte qu'il était bien effectivement nécessaire que la banque, qui continuait à accepter de soutenir ce projet de construction et les époux X..., ce que révèle l'avance de trésorerie du 18 juin 2004, dont ils lui font pourtant reproche actuellement, poursuive ce soutien au moyen d'un contrat d'ouverture de crédit en date du 4 mai 2005 à concurrence de la somme de 250 000 € et ce afin de permettre à la fois l'acquisition du terrain et de l'immeuble en cours de construction auprès de la SCI X... et la construction et l'achèvement de l'immeuble de 6 appartements destinés à la vente dans le cadre de la législation sur les vente en état futur d'achèvement ;
Que la SCI X..., toujours représentée par son gérant, qui a signé ce contrat ne peut encore une fois faire grief à son cocontractant de ne lui avoir accordé que le prêt d'une somme de 250 000 € selon les termes d'un contrat qu'elle a accepté de souscrire et qui mentionne qu'une partie de la somme prêtée, soit 93 828, 07 € a déjà fait l'objet d'utilisation, l'acte stipulant que cette indication est expressément reconnue par l'emprunteur, alors que ce prêt est survenu postérieurement à l'acte d'acquisition du 12 avril 2005 ;
Qu'il ne peut être aucunement allégué que ce prêt ne serait pas conforme au projet modifié des époux X... de vendre par lots les appartements en cours d'édification et aux statuts de la SCI Les Jardins de Marie établis le 30 décembre 2004 par devant Me A...;
Attendu que M. et Mme X... et les deux SCI qu'ils ont successivement constituées entre eux ne démontrent pas, pour ne produire aucun document de nature à étayer leurs affirmations à cet égard, que cette opération de construction et vente d'appartements en l'état futur d'achèvement a échoué du fait et de la faute de la BPLC et en raison de l'insuffisance des fonds prêtés le 4 mai 2005, la cour relevant que, s'ils ont contesté en page 17 de leurs conclusions qu'il est absolument faux de prétendre, comme le fait la BPLC, que certains appartements auraient été revendus dans l'intervalle, les mêmes ont pourtant indiqué en page 9 de leurs dernières conclusions que le déblocage des fonds du prêt de 600 000 € n'étant toujours pas effectué par la BPLC il a fallu trouver des fonds en vendant en cours de chantier des lots plutôt de que de les louer comme il était prévu ;
Attendu que la cour juge devoir pareillement confirmer le jugement querellé en ce que les demandes dirigées par les demandeurs et appelants contre la BPLC ont été rejetées comme non fondées » ;
Et aux motifs des premiers juges, éventuellement adoptés :
« Un établissement de crédit qui accorde un prêt est tenu à une obligation de conseil et de mise en garde dont la violation engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du code civil. Une obligation d'information et de conseil pèse également sur le notaire, rédacteur d'un acte de vente ou de prêt.
En l'espèce, les demandeurs font grief à la BPLC d'avoir accordé un prêt à la SCI X... ET CIE et à maître A... d'avoir dressé l'acte de vente et l'acte de prêt, sans s'assurer l'un et l'autre que l'opération projetée entrait dans le champ de son objet social. Ils reprochent également à la BPLC de n'avoir pas vérifié que le montant du prêt était compatible avec les facultés de remboursement de M. et Mme X....
S'agissant du premier point, les statuts de la SCI X... ET CIE disposent que :
La société a pour objet la propriété, la disposition, la gestion, l'administration, l'exploitation par bail, location ou autrement, des immeubles qui seront apportés à la société ou acquis par elle et généralement toutes opérations civiles se rattachant directement ou indirectement à cet objet.
Compte tenu du caractère général de cette définition, qui vise notamment toutes les opérations civiles se rattachant à la propriété et à la disposition des immeubles, catégorie dont fait partie un terrain à bâtir, il y a lieu de considérer que l'opération consistant à acheter un terrain pour y construire un immeuble destiné à la location relevait de l'objet de la SCI X... ET CIE. Ni la BPLC ni maître A... n'ont donc commis de faute à cet égard. Cette conclusion n'est pas contredite par le fait que la BPLC a pu conseiller à M. et Mme X... de constituer une nouvelle SCI aux fins de revendre l'immeuble par lots, dès lors que la réalisation d'une telle opération, qui pourrait être assimilée à une opération commerciale, suppose la constitution d'une société civile de construction vente régie par les articles L. 211-1 et R. 211-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
Sur le non-versement de l'intégralité du prêt Il est constant que la banque a débloqué les fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux attesté par la présentation de factures et que c'est seulement parce que lesdits travaux ont été interrompus que la totalité du montant du prêt n'a pas été versée. Dans ces conditions, à supposer même que la BPLC ait commis une faute en ne versant pas immédiatement la somme prêtée, cette faute ne serait pas à l'origine du préjudice subi par M. et Mme X... du fait de l'inachèvement de l'opération immobilière dans laquelle ils s'étaient engagés » (jugement, pp. 4-6) ;
Alors que, d'une part, le banquier est tenu à l'égard de ses clients, emprunteurs ou cautions profanes, d'un devoir de mise en garde, consistant notamment à vérifier les capacités financières de ses clients à l'occasion des actes juridiques qu'il entend conclure avec eux ; que les juges du fond ont l'obligation de rechercher in concreto si le client, professionnel ou non-professionnel, peut être considéré ou non comme averti ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir qu'en leur qualité de client non averti, ils auraient dû être mis en garde par la BPLC en raison de l'inadéquation de leurs capacités financières au moment de leur engagement comme cautions solidaires ; qu'en se bornant à juger qu'ils étaient des clients avertis parce qu'ils étaient associés et dirigeants des SCI X... et Cie et Les Jardins de Marie, la Cour d'appel, qui s'est fondé sur des considérations in abstracto et qui n'a pas vérifié in concreto s'ils étaient des clients avertis ou non, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
Alors que les juges ne peuvent méconnaître le sens clair et précis des stipulations des parties, sous peine de dénaturation ; qu'en l'espèce, le contrat de prêt d'un montant de 600. 000 euros conclu entre la SCI X... et Cie et la BPLC prévoyait expressément, en son article 1er du Titre II des conditions générales du prêt, que « la première mise à disposition doit intervenir à la demande de l'emprunteur, dans les quatre mois suivant la date de conclusion du prêt ; à défaut le prêt est caduc (…) dans l'année à courir à compter de la même date date de conclusion du prêt la mise à disposition de la totalité du capital doit avoir été sollicitée, faute de quoi le prêt est caduc pour la partie non versée (…) » ; qu'il ressort de ces stipulations, dont personne ne conteste l'applicabilité, que la mise à disposition des fonds n'était nullement subordonnée à la production des factures des entreprises ayant réalisé les travaux ; qu'en retenant cependant, pour juger qu'en ne versant pas le solde du prêt la BPLC n'avait commis aucune faute, que la SCI n'avait pas assorti ses demandes des factures émises par les entreprises ayant réalisé les travaux, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de prêt, en violation de l'article 1134 du code civil.
