LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société X... et à M. X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme Y..., M. et Mme Z... et le syndicat des copropriétaires de la résidence Etoile Marine à La Rochelle ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 17 décembre 2014), que la société Astérie, propriétaire de deux lots commerciaux « livrés brut de béton » situés au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, les a donnés, le 18 juillet 2005, à bail commercial à M. et Mme X..., aux droits desquels se trouve la société X... ; que le bail prévoit que ces lots sont destinés à une activité de « boulangerie, pâtisserie, glacier, chocolatier, traiteur et restauration rapide » et autorise la locataire a exécuter un certain nombre de travaux ; que M. X..., acquéreur à titre personnel d'un lot de copropriété à usage de garage, y a installé des équipements du local commercial ; qu'après la réalisation par la locataire de travaux importants, les copropriétaires dont les appartements sont situés au-dessus de la boulangerie-pâtisserie ont dénoncé des nuisances olfactives, sonores et thermiques et demandé qu'il soit mis fin à l'exploitation commerciale des lieux par la société X... ; que cette société a demandé que le bail soit résilié aux torts exclusifs de la bailleresse pour non-conformité du local à sa destination ;
Attendu que la société locataire fait grief à l'arrêt de retenir qu'elle doit supporter pour moitié les conséquences de la résiliation du bail ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société locataire avait installé, en méconnaissance des stipulations du bail, au mépris des règles de l'art et à l'insu de la bailleresse, une tourelle d'extraction sur la toiture et des gaines non isolées à l'intérieur des gaines techniques qui sont des parties communes à l'immeuble et constaté que M. X... avait installé des compresseurs froid et des pompes à chaleur dans un garage lui appartenant personnellement, source de nuisances sonores , la cour d'appel, abstraction faite d'un motif, erroné mais surabondant, tiré de l'aptitude du preneur à vérifier la conformité du local à sa destination, a pu en déduire que la résiliation du bail ne pouvait être intégralement imputée à la SCI Astérie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société X... et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société X... et de M. X..., les condamne à verser la somme de 3 000 euros à la SCI Astérie ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société X...
Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation d'un bail commercial pour moitié aux torts du bailleur (la SCI Astérie) et pour moitié aux torts du preneur (la société X..., exposante) ;
AUX MOTIFS QUE si le tribunal avait retenu à bon droit que l'obligation de délivrance supposait une mise à disposition du bien loué conforme aux prévisions contractuelles, notamment en permettant l'affectation prévue, que le bailleur devait vérifier au préalable si la destination du bail était conforme au règlement de copropriété et qu'il était tenu d'obtenir les autorisations de l'assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de travaux permettant une délivrance conforme à l'objet du bail, le bailleur ne pouvait toutefois être tenu pour responsable des travaux exécutés par le preneur en dehors des locaux loués, tels que l'installation d'une tourelle d'extraction sur la toiture ou la pose de gaines non isolées à l'intérieur des gaines techniques qui étaient des parties communes ; qu'en outre, M. X... avait installé des compresseurs froids et des pompes à chaleur dans un garage lui appartenant personnellement, source de nuisances sonores ; que la SCI Astérie ne pouvait être tenue pour responsable de ces installations non prévues au bail et pour lesquelles il ne lui avait pas été demandé de solliciter l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires en ce qui concernait notamment l'utilisation des parties communes ; que si le bailleur avait l'obligation de vérifier que les lieux donnés à bail étaient adaptés à l'usage qu'en ferait le preneur commerçant, il ne pouvait être tenu pour responsable des travaux réalisés par un locataire en dehors des lieux donnés à bail et au mépris des règles de l'art ; que le preneur, qui était aussi un professionnel de l'activité envisagée, était tout aussi apte à vérifier l'aptitude et la conformité des locaux loués à l'exercice de celle-ci surtout en cas de création ex nihilo d'une nouvelle activité soumise à de très fortes contraintes comme la production du pain ; que si le tribunal avait à bon droit retenu que la bailleresse avait commis une faute engageant sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires en donnant à bail des locaux commerciaux non prévus pour y exercer une activité de fabrication et vente de pain et pâtisserie et y exploiter également une activité de restauration rapide prohibée par le règlement de copropriété, elle était fondée à demander la garantie partielle du locataire pour les nuisances résultant des travaux exécutés en dehors des obligations contractuelles, sans accord ni information du bailleur ; que ces nuisances causées aux copropriétaires étaient imputables pour moitié à la société X... et M. X..., et pour l'autre moitié à la SCI Astérie qui était fondée à demander aux premiers la garantie pour moitié des réparations dues aux copropriétaires et au syndicat des copropriétaires ; que, pour les mêmes raisons, la résiliation du bail commercial serait prononcée pour moitié seulement aux torts du bailleur, l'autre moitié étant supportée par le preneur qui avait exécuté des travaux dans le garage sans autorisation de la copropriété et avait utilisé des parties communes sans solliciter du bailleur qu'il obtînt au préalable l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et sans même en informer le bailleur (arrêt attaqué, p. 10, 1er à 3ème attendus) ;
ALORS QUE la résiliation du bail est imputable au bailleur qui a manqué à son obligation de délivrer un local commercial conforme à son usage contractuel, à défaut d'avoir obtenu les autorisations des copropriétaires nécessaires à cette fin, cela indépendamment du comportement du preneur ultérieur à ce manquement ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a relevé que le bailleur avait donné à bail des locaux commerciaux inaptes à leur usage contractuel sans travaux autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, ledit usage incluant en outre une activité prohibée par le règlement de copropriété, ce dont il résultait que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance ; qu'en imputant cependant pour moitié aux torts du preneur la résiliation du bail fondée sur l'impossibilité d'exploiter le fonds, prétexte pris des circonstances dans lesquelles, postérieurement à ladite obligation, celui-ci avait fait réaliser des travaux, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1719 du code civil ;
ALORS QUE, de surcroît, tenu de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, le bailleur doit vérifier la conformité de celui-ci à l'usage prévu au bail ; qu'en retenant que le preneur aurait dû vérifier l'aptitude et la conformité des locaux loués à leur usage contractuel, la cour d'appel a derechef violé l'article 1719 du code civil.
