Sur le premier moyen :
Vu l'article 1715 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 2 octobre 2014), que M. et Mme X... ont occupé en 1999 un logement appartenant à la SCI Les Roses (la SCI) ; que Mme X... est demeurée dans les lieux après le décès de son conjoint, le 26 août 2012 ; que, se prévalant de l'existence d'un bail verbal, la SCI lui a délivré, le 20 septembre 2012, un commandement de payer portant sur un arriéré de loyers et l'a assignée en résiliation du bail et expulsion ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la SCI produit des déclarations fiscales mentionnant la perception de loyers ainsi que les déclarations des revenus fonciers de ses associés, que les sommes déclarées comme loyers figurent également au crédit du compte bancaire de la SCI et qu'il existe une corrélation entre les opérations inscrites au livre journal et le commandement de payer visant des sommes qui ne se retrouvent pas sur ce document comptable ni sur les déclarations fiscales, que l'ensemble de ces éléments apporte la démonstration suffisante d'une occupation continue des lieux qui ne relève pas d'une simple tolérance du propriétaire mais se trouve assortie dès son origine d'une contrepartie onéreuse qui peut être qualifiée de loyer et que la preuve est ainsi établie de l'existence d'un bail ;
Qu'en statuant ainsi, sans réfuter les motifs du jugement, dont Mme X... demandait la confirmation, selon lesquels la cause et l'origine des versements invoqués par la SCI n'étaient pas déterminées, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la SCI Les Roses aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Les Roses à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la SCI Les Roses avait consenti à Michel X... et à son épouse Sylviane X... un bail d'habitation sur un immeuble situé... à Nîmes à compter du mois d'août 1999 moyennant le versement d'un loyer de 2 286, 74 euros par mois, d'avoir condamné Mme X... à payer à la SCI Les Roses la somme de 142. 189, 08 euros portant intérêts au taux légal au titre des loyers dus ainsi qu'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer de 2 286, 74 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux, d'avoir prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et d'avoir ordonné l'expulsion de Mme X... ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Les Roses, qui se prévaut de l'existence d'un bail verbal, doit la prouver ; qu'il résulte de l'article 1715 du code civil, que l'existence de ce bail peut résulter d'un accord verbal dès lors qu'un commencement d'exécution peut être établi ; que l'occupation des lieux, que le premier juge a située à compter de l'année 1999, sans qu'il n'existe sur ce point de contestation sérieuse de la part de madame X..., est en ellemême insuffisante pour rapporter cette preuve, et doit être complétée par des faits positifs manifestant la volonté commune des parties de s'inscrire dans un rapport locatif ; qu'il ne peut, en l'espèce, être tiré argument de l'absence de quittance, dès lors que les parties n'abordent pas la nature de leurs rapports et les circonstances caractérisant leurs rapports ; qu'en revanche, la SCI Les Roses produit des déclarations fiscales mentionnant la perception de recettes représentées par l'encaissement de loyers pour l'immeuble situé ... à Nîmes ainsi que les déclarations des revenus fonciers de ses associés, pièces qui ne peuvent être écartées comme élément de preuve au motif qu'elles émanent de la partie demanderesse dès lors qu'il peut être vérifié que les sommes déclarées comme loyers figurent également au crédit du compte bancaire de la SCI pour un montant mensuel de 15 000 francs, puis de 2 286, 74 euros (année 1999 à 2001), et qu'il existe en outre une corrélation entre les opérations inscrites au livre journal de la SCI et le commandement de payer qui vise des sommes qui ne se retrouvent pas sur ce document comptable ni sur les déclarations fiscales qui ne reprennent que des sommes effectivement perçues ; que l'ensemble de ces éléments apporte la démonstration suffisante d'une occupation continue des lieux qui ne relève pas d'une simple tolérance du propriétaire, mais se trouve assortie, dès son origine, d'une contrepartie onéreuse qui peut être qualifiée de loyer ; que la preuve est ainsi établie de l'existence d'un bail ; que la reconnaissance d'un bail verbal au profit des époux X... soumet les parties aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui en fixe la durée à trois ans et prévoit sa reconduction tacite à défaut de congé ; que la résiliation du contrat peut donc intervenir à tout moment en cas de non-respect des obligations du locataire ; que le non-paiement des loyers caractérise la défaillance de Monsieur et madame X..., et depuis le décès de son époux survenu le 26 août 2012, de Mme X... qui n'a pas régularisé sa situation débitrice après le commandement de payer du 20 septembre 2012, qui lui demande d'acquitter la somme de 91 880, 80 euros au titre de la période de novembre 2008 au mois de septembre 2012 ;
1°) ALORS QUE la preuve de l'existence d'un bail verbal ne peut être librement rapportée que s'il a reçu exécution ; que la simple occupation des lieux ne suffit pas à établir le commencement d'exécution d'un bail verbal, lequel suppose non seulement l'exercice des droits mais aussi l'accomplissement des obligations découlant du prétendu bail ; qu'en jugeant qu'il résultait des pièces produites par la SCI Les Roses que l'occupation continue des lieux se trouvait, en l'espèce, assortie dès son origine d'une contrepartie onéreuse qui pouvait être qualifiée de loyer, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions du 7 février 2014, p. 3), si les sommes encaissées par la SCI Les Roses ou ses associés avaient été payées par l'un ou l'autre des époux X... ou en leur nom, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1709, 1714 et 1715 du code civil ;
2°) ALORS QUE la preuve des actes juridiques est subordonnée à l'application du principe selon lequel nul ne peut se constituer une preuve à soi-même ; que pour juger que les déclarations fiscales de la SCI Les Roses et de ses associés ne pouvaient être écartées comme élément de preuve au motif qu'elles émanaient de la SCI demanderesse, la cour d'appel a retenu que ces déclarations étaient corroborées par le livre-journal de la SCI demanderesse, les relevés de son compte bancaire faisant état du fait que ses associés avaient régulièrement encaissé des chèques ou espèces pour un montant de 15 000 francs puis de 2 286, 74 euros, ainsi que par le commandement de payer que la SCI demanderesse avait adressé à Mme X... ; qu'en se fondant exclusivement, pour juger que les sommes encaissées correspondaient à des loyers et en déduire l'existence d'un contrat de bail, sur des pièces produites par la SCI demanderesse, la cour d'appel a donc violé l'article 1315 du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme X... à payer à la SCI Les Roses la somme de 142. 189, 08 euros portant intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2012 sur la somme de 91 469, 60 euros et à compter de son arrêt sur le solde dû, ainsi qu'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer de 2 286, 74 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Les Roses, qui se prévaut de l'existence d'un bail verbal, doit la prouver ; qu'il résulte de l'article 1715 du code civil, que l'existence de ce bail peut résulter d'un accord verbal dès lors qu'un commencement d'exécution peut être établi ; que l'occupation des lieux, que le premier juge a située à compter de l'année 1999, sans qu'il n'existe sur ce point de contestation sérieuse de la part de Mme X..., est en elle-même insuffisante pour rapporter cette preuve et doit être complétée par des faits positifs manifestant la volonté commune des parties de s'inscrire dans un rapport locatif ; qu'il ne peut, en l'espèce, être tiré argument de l'absence de quittance, dès lors que les parties n'abordent pas la nature de leurs rapports et les circonstances caractérisant leurs rapports ; qu'en revanche, la SCI Les Roses produit des déclarations fiscales mentionnant la perception de recettes représentées par l'encaissement de loyers pour l'immeuble situé ... à Nîmes ainsi que les déclarations des revenus fonciers de ses associés, pièces qui ne peuvent être écartées comme élément de preuve au motif qu'elles émanent de la partie demanderesse dès lors qu'il peut être vérifié que les sommes déclarées comme loyers figurent également au crédit du compte bancaire de la SCI pour un montant mensuel de 15 000 francs, puis de 2 286, 74 euros (année 1999 à 2001), et qu'il existe en outre une corrélation entre les opérations inscrites au livre journal de la SCI et le commandement de payer qui vise des sommes qui ne se retrouvent pas sur ce document comptable ni sur les déclarations fiscales qui ne reprennent que des sommes effectivement perçues ; que l'ensemble de ces éléments apporte la démonstration suffisante d'une occupation continue des lieux qui ne relève pas d'une simple tolérance du propriétaire mais se trouve assortie, dès son origine, d'une contrepartie onéreuse qui peut être qualifiée de loyer ; que la preuve est ainsi établie de l'existence d'un bail ; que la reconnaissance d'un bail verbal au profit des époux X... soumet les parties aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui en fixe la durée à trois ans et prévoit sa reconduction tacite à défaut de congé ; que la résiliation du contrat peut donc intervenir à tout moment en cas de non-respect des obligations du locataire ; que le non-payement des loyers caractérise la défaillance de monsieur et madame X..., et depuis le décès de son époux survenu le 26 août 2012 de Mme X... qui n'a pas régularisé sa situation débitrice après le commandement de payer du 20 septembre 2012, qui lui demande d'acquitter la somme de 91 880, 80 euros au titre de la période de novembre 2008 au mois de septembre 2012 ;
ALORS QUE lorsqu'un bail verbal a reçu exécution sans qu'aucune quittance n'ait été délivrée par le bailleur, le montant du loyer ne peut être établi que par le serment du bailleur ou, si le locataire le préfère, l'estimation par experts ; qu'en s'en remettant en l'espèce, pour fixer le montant du loyer, à une appréciation des circonstances telles qu'elles lui semblaient pouvoir se laisser déduire des pièces versées aux débats par la SCI demanderesse, cependant qu'elle avait considéré que le bail allégué avait reçu exécution, la cour d'appel a ainsi violé l'article 1716 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail dont elle constatait l'existence et ordonné l'expulsion immédiate de Mme X... ainsi que celle de tout occupant de son chef ;
AUX MOTIFS PROPRES que la reconnaissance d'un bail verbal au profit des époux X... soumet les parties aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui en fixe la durée à trois ans et prévoit sa reconduction tacite à défaut de congé ; que la résiliation du contrat peut donc intervenir à tout moment en cas de non-respect des obligations du locataire ; que le nonpaiement des loyers caractérise la défaillance de Monsieur et madame X..., et depuis le décès de son époux survenu le 26 août 2012, de Mme X... qui n'a pas régularisé sa situation débitrice après le commandement de payer du 20 septembre 2012 ; qu'il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail qui s'est poursuivi au bénéfice de Mme X... sur l'immeuble situé ... à Nîmes et d'ordonner son expulsion de ce local, ainsi que celle de tout occupant de son chef, à compter de la signification du présent arrêt selon les dispositions habituelles auxquelles aucune circonstance particulière ne justifie de déroger ;
ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le fait pour la SCI Les Roses d'omettre de réclamer le montant de sa prétendue créance durant une longue période ne caractérisait pas la mauvaise foi de cette dernière, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil.
