LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 septembre 2014), que, le 28 juin 1988, les consorts X... ont donné à bail à la société Ly et fils un immeuble à destination d'hôtel, bar, restaurant ; que, par arrêté municipal du 22 avril 2005, l'hôtel a été fermé et, par arrêté préfectoral du 10 février 2006, l'immeuble a été déclaré insalubre avec possibilité d'y remédier dans le délai d'un an accordé aux propriétaires pour procéder à des travaux de mise en conformité ; qu'en janvier 2008, la société M et M associés a acquis le droit au bail ; que, le 16 octobre 2008, les bailleurs lui ont donné congé pour le 30 juin 2009, avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'à la suite de l'exécution des travaux par la société M et M associés, l'arrêté d'insalubrité a été levé le 13 août 2008, mais l'exploitation de l'hôtel n'a repris qu'en octobre 2013 ; que l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France, devenu propriétaire des locaux le 15 décembre 2008, a assigné la société locataire en paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé et en fixation de l'indemnité d'éviction ; qu'à titre reconventionnel, la société M et M associés a demandé le remboursement des travaux prescrits par l'administration ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que la société M et M associés fait grief à l'arrêt de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à une certaine somme, alors, selon le moyen :
1°/ que, dans le cas où le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit payer au locataire évincé une indemnité d'éviction réparant le préjudice causé par le refus de renouvellement ; qu'en affirmant, pour limiter l'indemnisation du preneur à la perte du droit au bail, que celui-ci n'exploitait aucune clientèle à la date de prise d'effet du congé, tout en constatant que c'était en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance que le preneur n'avait pas pu exploiter les lieux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;
2°/ que l'indemnité d'éviction, qui correspond au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce ; qu'en limitant l'indemnisation du preneur à la perte du droit au bail compte tenu de ce qu'à la date de prise d'effet du congé, le fonds était dépourvu de clientèle, sans prendre en compte la circonstance que le preneur avait, par les nombreux travaux qu'il avait réalisés, revalorisé l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;
3°/ que la valeur des éléments du fonds de commerce doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée ; qu'en se fondant sur la circonstance que les travaux litigieux avaient été réalisés après la date de prise d'effet du congé pour limiter l'indemnisation du preneur au titre de son éviction à la perte du droit au bail, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société M et M associés avait acquis en janvier 2008 le droit au bail de l'immeuble frappé d'un arrêté d'insalubrité, de sorte qu'elle ne pouvait prétendre à la perte d'un fonds de commerce doté d'une clientèle, que les travaux avaient été réalisés après la date de délivrance du congé, que l'avis de la commission de sécurité nécessaire à la reprise de l'exploitation n'avait été donné qu'en 2013 et que, la consistance du fonds s'appréciant à la date de délivrance du congé, le preneur ne pouvait être indemnisé que de la perte du droit au bail, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1719 du code civil ;
Attendu que, pour limiter la demande de remboursement des travaux, la cour d'appel, appliquant un coefficient d'amortissement, a alloué à la société locataire quatre-vingt-cinq pour cent du montant de la facture ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé qu'en l'absence de clause expresse du bail, les travaux de mise en conformité prescrits par l'autorité administrative étaient à la charge du bailleur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour fixer à une certaine somme le montant de l'indemnité d'occupation due par la société M et M associés, l'arrêt retient que le preneur n'avait ni exploité les locaux, frappés d'un arrêté d'insalubrité de 2006 à 2008 en raison de la non-réalisation de travaux incombant au bailleur, ni n'avait pu, eu égard à la précarité résultant du congé, valoriser le fonds de commerce alors qu'il avait réalisé les travaux de mise en conformité aux lieu et place du bailleur ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société M et M associés qui invoquait l'exception d'inexécution du fait de l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce de 2008 à 2013, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France à payer à la société M et M associés la somme de 266 708 euros au titre des travaux de conformité et fixe à la somme de 27 000 euros par an le montant de l'indemnité d'occupation due par la société M et M associés à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à son départ effectif des lieux, taxes et charges en sus y compris l'impôt foncier, l'arrêt rendu le 24 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France et la condamne à payer à la société M et M associés la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société M et M associés
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné l'Etablissement public foncier d'Ile de France à payer à la société M et M associés la somme de 266.708 euros TTC au titre des travaux de conformité ;
AUX MOTIFS QUE le preneur fait valoir que le coût des travaux, soit 313.214,16 euros TTC, doit lui être remboursé par le bailleur ; que le bailleur conteste la régularité de la facture des travaux et leur évaluation par l'expert ; que les travaux prescrits par l'administration et qui ont été réalisés par le preneur conformément aux normes, comprenaient notamment la stabilisation des planchers, la mise en sécurité de l'installation électrique, la remise en état des enduits et fenêtres et l'installation de sanitaires ; qu'en l'absence de clause expresse du bail prévoyant que les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du preneur, ceux-ci incombent au bailleur ; qu'en l'espèce, la clause du bail prévoyant que le preneur supportera les travaux utiles à son activité et toutes les réparations ou travaux de quelque nature que ce soit, exigés par l'hygiène, la sécurité et les conditions de travail ne concerne que les travaux d'adaptation des locaux aux conditions d'exploitation mais ne constitue pas une clause transférant au preneur la charge des travaux de conformité exigés par l'administration et qui relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur ; que tenant compte de l'amortissement déjà réalisé, il y a lieu d'allouer au preneur une somme correspondant à 85 % de la facture soit la somme de 223.000 euros HT ou 266.708 euros TTC ;
ALORS, 1°), QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel un coefficient d'amortissement devait être affecté au coût des travaux prescrits par l'administration et réalisés par le preneur, sans provoquer les observations des parties, et en particulier de la société M et M associés, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 16 du code de procédure civile ;
ALORS, 2°), QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge totale du bailleur, qui doit supporter la mise en conformité des lieux loués à leur destination contractuelle ; qu'en affectant un coefficient d'amortissement au coût des travaux imposés par l'administration que le bailleur devait rembourser au preneur, la cour d'appel, qui a fait peser sur ce dernier une partie du coût desdits travaux, a violé l'article 1719 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé à la somme de 27.000 euros par an le montant de l'indemnité d'occupation due par la société M et M associés à l'Etablissement public foncier d'Ile de France à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à son départ effectif des lieux, taxes et charges en sus y compris l'impôt foncier ;
AUX MOTIFS QUE le preneur soutient avoir intégralement supporté à tort les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux et précise qu'en ne procédant pas aux travaux, le bailleur a commis une violation de son obligation de délivrance ayant empêché le preneur d'exploiter, ce qui lui permet de se prévaloir de l'exception d'inexécution ; que dès lors, aucune indemnité d'occupation ne saurait être mise à sa charge ; que le bailleur demande la confirmation du jugement en ce qu'il a dit le preneur redevable d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à libération des lieux et demande que cette indemnité soit indexée annuellement en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE ; qu'il demande, en outre, le paiement de la taxe foncière et des autres charges afférentes aux lieux loués ; que le bailleur soutient que si la cour ne devait pas faire droit à la demande de contre-expertise, elle devrait fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 40.500 euros hors taxes et hors charges soit la valeur locative de renouvellement appréciée par l'expert déduction faite d'un abattement de précarité de 10 % ; que la société M et M associés qui, depuis le congé qui lui a été délivré le 16 octobre 2008 avec effet au 1er juillet 2009, s'est maintenue dans les lieux, doit de ce fait une indemnité d'occupation au bailleur jusqu'à ce qu'elle quitte effectivement les lieux ; que le fait d'avoir réalisé des travaux qui devaient être pris en charge par le bailleur, ne saurait la dispenser du paiement de cette indemnité due par le seul fait qu'elle a la jouissance exclusive des locaux ; qu'il y a lieu néanmoins de tenir compte des circonstances particulières de la cause et notamment du fait d'une part que le preneur n'a pu exploiter les locaux frappés d'un arrêté d'insalubrité de 2006 à 2008 en raison de la non réalisation de travaux incombant au bailleur et d'autre part de la précarité résultant du congé après que le preneur ait réalisé les travaux sans pouvoir valoriser le fonds ; que l'expert a fixé la valeur locative de renouvellement à la somme annuelle de 45.000 euros hors taxes et charges ; qu'il convient pour les raisons énoncées de pratiquer un abattement de 40 % et de fixer la valeur de l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 27.000 euros, charges et taxes en sus, y compris la taxe foncière dont il a été tenu compte de la charge pour la fixation de la valeur locative ; que cette indemnité n'est due qu'à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à la libération effective des locaux ; qu'il n' y a pas lieu de faire droit à la demande d'indexation, qui n'est qu'une faculté pour le juge, eu égard au fait que le preneur n'a pu exploiter les lieux normalement à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à l'avis favorable donné à l'exploitation par la commission de sécurité ; qu'au 12 novembre 2012, après des travaux complémentaires, la société SOCOTEC a attesté la conformité des travaux aux prescriptions légales et réglementaires, que l'exploitation est reprise ; que les travaux ont été réalisés après la date de délivrance du congé et l'avis de la commission de sécurité nécessaire à la reprise de l'exploitation n'a été donné qu'en 2013 ;
ALORS, 1°), QUE le bailleur, tenu à une obligation de délivrance conforme, ne peut se dispenser d'exécuter cette obligation principale ; que s'il ne délivre pas le bien, ou ne le délivre que partiellement, le locataire peut faire jouer l'exception d'inexécution en refusant de payer le prix de la location jusqu'à la délivrance des lieux loués par le bailleur ; qu'en condamnant le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation, après avoir relevé que, postérieurement à la délivrance du congé, celui-ci avait été dans l'impossibilité d'exploiter les locaux jusqu'en 2013 en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1719 du code civil ;
ALORS, 2°), QUE le bailleur, tenu à une obligation de délivrance conforme, ne peut se dispenser d'exécuter cette obligation principale ; que s'il ne délivre pas le bien, ou ne le délivre que partiellement, le locataire peut faire jouer l'exception d'inexécution en refusant de payer le prix de la location jusqu'à la délivrance des lieux loués par le bailleur ; qu'en se fondant sur la seule circonstance que le preneur s'était maintenu dans les lieux postérieurement au congé été délivré et qu'il ait eu la jouissance exclusive des locaux, pour considérer qu'il était, ipso facto, redevable d'une indemnité d'occupation, sans rechercher si celui-ci avait effectivement pu jouir desdits locaux après la délivrance du congé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1719 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé le montant de l'indemnité d'éviction due par l'Etablissement public foncier d'Ile de France à la société M et M associés à la somme de 104.000 euros ;
AUX MOTIFS QUE le preneur demande la confirmation du jugement ayant fixé à la somme de 360.000 euros l'indemnité d'éviction principale mais l'infirmation en ce qu'il a écarté les indemnités accessoires ; qu'il estime que le total des indemnités accessoires s'élève à 160.000 euros + 273.440 euros au titre de l'actualisation du trouble commercial, soit la somme de 433.440 euros ; que le bailleur soutient que, compte tenu de l'absence de toute activité pendant une longue période, la jurisprudence retient un calcul de l'indemnité d'éviction fondé sur le droit au bail et qu'il convient donc de retenir, en l'espèce, le calcul d'une indemnité d'éviction fondée sur le calcul du droit au bail en application de la méthode du différentiel de loyer ; que l'indemnité d'éviction doit dès lors être fixée à la somme de 60.000 euros ; que de la même façon, s'agissant des indemnités accessoires, le trouble commercial et les indemnités de licenciement n'ont pas à être pris en compte ; que l'indemnité d'éviction doit ainsi se limiter au seul droit au bail ; que la société M et M associés a acquis en janvier 2008 le fonds qui était frappé d'insalubrité depuis février 2006 de sorte qu'elle ne peut prétendre à la perte d'un fonds exploité doté d'une clientèle ; qu'en effet, l'arrêté d'insalubrité n'a été levé que le 13 août 2008 ; que les travaux ont été réalisés après la date de délivrance du congé et l'avis de la commission de sécurité nécessaire à la reprise de l'exploitation n'a été donné qu'en 2013 ; que la consistance du fonds s'appréciant à la date de délivrance du congé, le preneur ne peut être indemnisé que de la perte du droit au bail ; que celle-ci doit être fixée à la somme de 90.000 euros compte tenu de l'application justifiée d'un coefficient de 6 s'agissant d'un hôtel restaurant qui, quoique situé dans une commune peu attractive, s'adresse à une clientèle de passage de travailleurs et commerciaux ; qu'au titre des frais accessoires, il sera alloué une somme égale à 10 % de l'indemnité principale au titre des frais de remploi destinés à permettre au preneur de se réinstaller soit la somme de 9.000 euros ; que le preneur réclame l'indemnisation du trouble commercial lié à l'impossibilité d'exploiter le fonds pendant la période allant de 2008 à 2013 du fait du non-respect par le bailleur de son l'obligation de délivrance, ce qui représente outre la somme de 118.000 euros calculée par l'expert pour la période de 2008 à 2010 celle de 273.400 euros correspondant aux années postérieures de 2011 à 2013 ; que l'indemnisation du préjudice qui est ainsi invoqué n'est pas liée au congé avec refus de renouvellement et à l'éviction mais au défaut d'exploitation résultant de l'absence de délivrance conforme et sera examinée plus avant ; qu'au titre des frais divers, il y a lieu d'allouer une indemnité de 5.000 euros ;
ALORS, 1°), QUE dans le cas où le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit payer au locataire évincé une indemnité d'éviction réparant le préjudice causé par le refus de renouvellement ; qu'en affirmant, pour limiter l'indemnisation du preneur à la perte du droit au bail, que celui-ci n'exploitait aucune clientèle à la date de prise d'effet du congé, tout en constatant que c'était en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance que le preneur n'avait pas pu exploiter les lieux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ;
ALORS, 2°), QUE l'indemnité d'éviction, qui correspond au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce ; qu'en limitant l'indemnisation du preneur à la perte du droit au bail compte tenu de ce qu'à la date de prise d'effet du congé, le fonds était dépourvu de clientèle, sans prendre en compte la circonstance que le preneur avait, par les nombreux travaux qu'il avait réalisés, revalorisé l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;
ALORS, 3°), QUE la valeur des éléments du fonds de commerce doit être appréciée à la date à laquelle les juges statuent lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée ; qu'en se fondant sur la circonstance que les travaux litigieux avaient été réalisés après la date de prise d'effet du congé pour limiter l'indemnisation du preneur au titre de son éviction à la perte du droit au bail, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce.
