LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 10 décembre 2014), que, par acte du 1er janvier 1991, M. X... a consenti à M. et Mme Y... un bail d'habitation fondé sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; que, par acte du 9 octobre 2008, Mme Z..., venant aux droits de M. X..., a vendu à M. A... des biens en stipulant un pacte de préférence portant sur les autres biens demeurant sa propriété ; qu'après délivrance d'un congé pour vendre à Mme Y... qui a exercé son droit de préemption, un « compromis » de vente a été signé le 8 juillet 2011 avec Mme Z... ; que, celle-ci ayant refusé de signer l'acte authentique en raison de l'existence du droit de préférence, Mme Y... l'a assignée en perfection de la vente ; que M. A... est intervenu volontairement afin d'exercer son droit de préférence ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt de déclarer parfaite la vente entre Mme Z... et Mme Y..., alors, selon le moyen :
1°/ que le compromis de vente conclu le 8 juillet 2011 entre Mme Z..., venderesse, et Mme Y..., acquéreur, comportait la condition suspensive « que toute personne physique ou morale, de droit public ou de droit privé, titulaire d'un droit de préemption, renonce à ce droit », la même clause se poursuivant en ces termes : « Si un bénéficiaire de ces droits de préemption décidait d'exercer son droit aux prix et conditions fixés aux présentes, le vendeur et l'acquéreur déclarent dès à présent accepter cette préemption, sans indemnité de part et d'autre. ¿ Les même dispositions seront applicables en cas d'existence d'un pacte de préférence, comme exposé ci-après » ; qu'en affirmant que ces stipulations contractuelles n'auraient concerné que le droit de préemption et ne se seraient pas appliquées au droit de préférence découlant d'une convention, cependant qu'elles visaient sans la moindre ambigüité le cas d'existence d'un pacte de préférence ¿ auquel vendeur et acquéreur étaient clairement convenus d'appliquer la même règle qu'en cas de droit de préemption concurrent, savoir l'acceptation de l'éventuel exercice du droit du tiers bénéficiaire ¿, la cour d'appel a dénaturé le compromis de vente du 8 juillet 2011 et violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que quoique d'ordre public, le droit de préemption ouvert par la loi au locataire d'un bien immobilier à usage d'habitation est susceptible de renonciation par convention conclue postérieurement à sa naissance, c'est-à-dire postérieurement à la conclusion du bail, ce dont il résulte qu'est valable, et doit produire un plein effet, une clause d'un compromis de vente signé postérieurement au bail et portant sur le bien loué, par laquelle le locataire, candidat à l'acquisition du bien, déclare accepter l'éventuel exercice, par un tiers, d'un pacte de préférence distinctement conclu avec le propriétaire vendeur du bien ; qu'en retenant au contraire que nul ne pourrait jamais renoncer à ses droits, pour en déduire que le pacte de préférence, dont M. A... était bénéficiaire sur le bien, aurait été de nul effet à l'égard de Mme Y..., locataire du bien et titulaire d'un droit de préemption légal, la cour d'appel a violé les articles 6 et 1134 du code civil et l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
3°/ que dans ses conclusions d'appel, loin de s'en tenir à une simple reproduction de son argumentation de première instance, M. A... avait fait valoir, en sus, que le tribunal de grande instance avait fait erreur en retenant que la clause du compromis de vente conclu le 8 juillet 2011 entre Mme Z... et Mme Y..., subordonnant la perfection de la vente à une absence d'exercice de tout droit de préemption ou pacte de préférence accordé à un tiers sur le même bien, ne concernait que le droit de préemption, cependant qu'en réalité et en toute clarté, ladite clause visait bien le pacte de préférence octroyé par Mme Z... à M. A... ; qu'en retenant néanmoins, pour s'en tenir pour l'essentiel à la motivation du premier juge, que les parties n'auraient fait que reprendre en appel leurs moyens de première instance, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
4°/ qu'en s'abstenant, en conséquence, de motiver d'une manière effective sa décision sur les contestations nouvellement soulevées en cause d'appel par les parties, en particulier sur le moyen susvisé de M. A..., pris de l'erreur commise par le premier juge dans la lecture et l'application de la clause du compromis de vente du 8 juillet 2011 subordonnant la perfection de la vente au non-exercice de tout droit de préemption ou pacte de préférence accordé à un tiers sur le même bien, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la réglementation concernant le droit de préemption est d'ordre public et ne peut être tenue en échec par la conclusion d'un pacte de préférence et retenu, par une interprétation rendue nécessaire par l'imprécision de cette clause, que les stipulations contractuelles du « compromis », prévoyant que les vendeur et acquéreur déclaraient accepter une préemption si son bénéficiaire décidait d'exercer ce droit, ne s'appliquaient pas au pacte de préférence conclu entre M. A... et Mme Z..., la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, sans modifier l'objet du litige, déclarer parfaite la vente entre Mme Z... et Mme Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande indemnitaire contre Mme Z..., alors, selon le moyen :
1°/ que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que n'exécute pas de bonne foi le pacte de préférence par lui octroyé à une personne, le propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation ¿ par ailleurs donné à bail à un tiers depuis une date ancienne et antérieure audit pacte ¿ qui, postérieurement à la conclusion de ce pacte de préférence et dans un but de majoration du prix de vente de son bien, délivre au locataire un congé plaçant ce dernier en situation d'exercer son droit de préemption légal et de primer le bénéficiaire du pacte de préférence, dont le droit se trouve vidé de sa substance ; qu'en retenant néanmoins, pour en déduire que Mme Z... n'aurait pas engagé sa responsabilité envers M. A... au titre d'une inexécution du pacte de préférence, d'une part, que le droit résultant pour ce dernier dudit pacte était nécessairement primé par le droit de préemption légal de la locataire titulaire d'un bail antérieur au pacte de préférence et à qui Mme Z... avait délivré un congé pour vendre, d'autre part, que l'existence du pacte de préférence ne pouvait empêcher Mme Z... de vendre son bien au prix qu'elle estimait adéquat et donc de délivrer congé à la locataire afin de bénéficier du prix majoré d'un bien vendu libre, cependant que précisément, la délivrance par la propriétaire du bien, dans un but de maximisation du prix de vente, d'un congé au locataire, de nature à permettre l'exercice par celui-ci du droit de préemption légal primant le droit du bénéficiaire du pacte de préférence, constituait une exécution de mauvaise foi du pacte de préférence par Mme Z..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
2°/ que l'arrêt avait constaté que la délivrance par Mme Z... à sa locataire d'un congé pour vendre, plaçant cette dernière en situation d'exercer son droit de préemption légal, procédait d'un choix personnel de la propriétaire, et précisément de son souhait de vendre son bien au prix qu'elle estimait adéquat ; qu'il en résultait que la préemption du bien par la locataire, faisant obstacle à l'exécution du pacte de préférence, n'avait pas été, pour la propriétaire, le résultat d'un événement extérieur, imprévisible ni irrésistible, et n'avait donc pas revêtu, pour elle, les caractères d'une cause étrangère ; qu'en retenant néanmoins que l'inexécution du pacte de préférence ne serait pas résultée du fait de Mme A..., promettante, mais serait provenue d'une cause étrangère qui ne lui aurait pas été imputable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147 et 1148 du code civil ;
3°/ que l'existence d'une prétendue cause étrangère exonérant Mme Z... de toute responsabilité au titre de l'inexécution du pacte de préférence n'avait pas été invoquée par celle-ci dans ses écritures en cause d'appel ; qu'en relevant d'office ce moyen, sans le soumettre à la discussion contradictoire des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. A... n'ignorait pas que le bien, objet du pacte de préférence, avait été donné en location à M. et Mme Y... et retenu que le pacte de préférence, qui ne pouvait empêcher Mme Z... de vendre son bien, aurait pu prendre effet en cas de refus de l'offre d'achat par Mme Y..., la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que la demande indemnitaire de M. A... ne pouvait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A... à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat aux Conseils, pour M. A....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR déclaré parfaite, selon les conditions et modalités fixées par le compromis de vente signé le 8 juillet 2011, la vente entre madame Z... et madame Y... portant sur une maison avec bâtiments annexes, terrain, cour et jardin située à Tercis-les-Bains, dit que madame Z... devrait comparaître devant notaire afin de régulariser l'acte de vente et d'avoir débouté monsieur A... de ses demandes tendant à voir prendre acte de ce qu'il exerçait son droit de préférence aux prix et conditions fixés au compromis susvisé, à voir juger que mesdames Z... et Y... devaient en conséquence accepter la position de monsieur A..., conformément aux stipulations dudit compromis et à voir enjoindre à madame Z... de signer avec monsieur A... un compromis de vente aux mêmes conditions que le compromis signé avec madame Y... ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE sur la vente de l'immeuble de madame Z..., les parties ne faisaient que reprendre, devant la cour d'appel, leurs prétentions et leurs moyens de première instance ; qu'en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour d'appel estimait que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuvait, avait fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties, y ajoutant que le pacte de préférence supposait la possibilité de mettre en concours plusieurs acquéreurs possibles et que dès lors que le promettant n'avait plus cette possibilité, le contrat ne constituait plus un pacte de préférence, que la réglementation concernant le droit de préemption était d'ordre public et ne pouvait être tenue en échec par la conclusion d'un pacte de préférence, que la vente convenue entre Mme Z..., qui compte tenu de l'acceptation par Mme Y... de l'offre, n'avait plus la possibilité de rechercher un autre acquéreur, et Mme Y... était donc parfaite ; qu'outre que nul ne pouvait renoncer à ses droits, le pacte de préférence, de par sa nature, ne pouvait empêcher madame Z... de vendre son bien au prix qu'elle estimait adéquat, précision faite que la loi lui imposait de faire, préalablement, un offre à sa locataire, madame Y... (arrêt, p. 6) ; que la vente était parfaite et la propriété acquise à l'acheteur dès lors que les parties étaient convenues de la chose du prix (article 1583 du code civil) ; qu'en l'espèce, le compromis signé le 8 juillet 2011 entre madame Z... et madame Y... contenait accord sur la chose et sur le prix que la vente était donc parfaite ; que la défenderesse ne le contestait pas et concluait que madame Y... devait être considérée comme propriétaire du bien ; que monsieur A... faisait cependant valoir qu'il avait fait l'acquisition le 9 octobre 2008 d'un ensemble immobilier propriété de madame Z..., que l'acte authentique comprenait un paragraphe intitulé "pacte de préférence" qui précisait qu'en cas de vente par le vendeur du reste de sa propriété, celui-ci devrait donner préférence à l'acquéreur et lui proposer de se porter acquéreur selon diverses conditions de forme et le délai, qu'il n'entendait pas renoncer à ce droit ; qu'il demandait par conséquent qu'il soit enjoint à madame Z... de conclure la vente avec lui ; que le locataire tenait cependant le droit de se porter acquéreur du bien que le propriétaire entendait mettre en vente des dispositions d'ordre public de la loi ; que la stipulation d'un pacte de préférence au profit de l'une des parties à l'acte de vente ne pouvait faire échec à l'application de ces dispositions légales ; que monsieur A... n'en disconvenait d'ailleurs pas ; qu'il affirmait cependant que le compromis signé entre madame Z... et madame Y... prévoyait que si le bénéficiaire du pacte de préférence décidait d'exercer son droit aux prix et conditions fixés dans le compromis, vendeur et acquéreur déclaraient accepter cette préemption ; qu'en vertu de cette clause, il devait être fait droit à sa demande ; que cette argumentation ne pouvait cependant être suivie ; que les stipulations contractuelles visées par monsieur A... ne concernaient que le droit de préemption, c'est-à-dire le droit que le titulaire tenait de la loi ; qu'elles ne s'appliquaient donc pas au pacte de préférence qui découlait d'une convention entre les parties ; qu'il suivait de là que madame Y... était bien fondée à demander que la vente soit régularisée à son profit (jugement, pp. 3 et 4) ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE le compromis de vente conclu le 8 juillet 2011 entre madame Z..., venderesse, et madame Y..., acquéreur, comportait (p. 6, in fine, p. 7, in limine) la condition suspensive « que toute personne physique ou morale, de droit public ou de droit privé, titulaire d'un droit de préemption, renonce à ce droit », la même clause se poursuivant en ces termes : « Si un bénéficiaire de ces droits de préemption décidait d'exercer son droit aux prix et conditions fixés aux présentes, le Vendeur et l'Acquéreur déclarent dès à présent accepter cette préemption, sans indemnité de part et d'autre. Les même dispositions seront applicables en cas d'existence d'un pacte de préférence, comme exposé ci-après » ; qu'en affirmant que ces stipulations contractuelles n'auraient concerné que le droit de préemption et ne se seraient pas appliquées au droit de préférence découlant d'une convention, cependant qu'elles visaient sans la moindre ambigüité le cas d'existence d'un pacte de préférence ¿ auquel vendeur et acquéreur étaient clairement convenus d'appliquer la même règle qu'en cas de droit de préemption concurrent, savoir l'acceptation de l'éventuel exercice du droit du tiers bénéficiaire ¿, la cour d'appel a dénaturé le compromis de vente du 8 juillet 2011 et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, EN DEUXIÈME LIEU, QUE quoique d'ordre public, le droit de préemption ouvert par la loi au locataire d'un bien immobilier à usage d'habitation est susceptible de renonciation par convention conclue postérieurement à sa naissance, c'est-à-dire postérieurement à la conclusion du bail, ce dont il résulte qu'est valable, et doit produire un plein effet, une clause d'un compromis de vente signé postérieurement au bail et portant sur le bien loué, par laquelle le locataire, candidat à l'acquisition du bien, déclare accepter l'éventuel exercice, par un tiers, d'un pacte de préférence distinctement conclu avec le propriétaire vendeur du bien ; qu'en retenant au contraire que nul ne pourrait jamais renoncer à ses droits, pour en déduire que le pacte de préférence, dont monsieur A... était bénéficiaire sur le bien, aurait été de nul effet à l'égard de madame Y..., locataire du bien et titulaire d'un droit de préemption légal, la cour d'appel a violé les articles 6 et 1134 du code civil et l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
ALORS, EN TROISIÈME LIEU ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE dans ses conclusions d'appel, loin de s'en tenir à une simple reproduction de son argumentation de première instance, monsieur A... avait fait valoir, en sus (cf. ces conclusions, p. 6, premier à neuvième alinéas), que le tribunal de grande instance avait fait erreur en retenant que la clause du compromis de vente conclu le 8 juillet 2011 entre madame Z... et madame Y..., subordonnant la perfection de la vente à une absence d'exercice de tout droit de préemption ou pacte de préférence accordé à un tiers sur le même bien, ne concernait que le droit de préemption, cependant qu'en réalité et en toute clarté, ladite clause visait bien le pacte de préférence octroyé par madame Z... à monsieur A... ; qu'en retenant néanmoins, pour s'en tenir pour l'essentiel à la motivation du premier juge, que les parties n'auraient fait que reprendre en appel leurs moyens de première instance, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS, EN QUATRIÈME LIEU ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QU'en s'abstenant, en conséquence, de motiver d'une manière effective sa décision sur les contestations nouvellement soulevées en cause d'appel par les parties, en particulier sur le moyen susvisé de monsieur A..., pris de l'erreur commise par le premier juge dans la lecture et l'application de la clause du compromis de vente du 8 juillet 2011 subordonnant la perfection de la vente au non-exercice de tout droit de préemption ou pacte de préférence accordé à un tiers sur le même bien, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté monsieur A... de sa demande indemnitaire à l'encontre de madame Z... ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE sur la demande de dommagesintérêts de monsieur A..., si la réglementation concernant le droit de préemption était d'ordre public et ne pouvait être tenue en échec par la conclusion d'un pacte de préférence, le bénéficiaire du pacte évincé était en droit d'obtenir des dommages-intérêts, conformément à l'article 1147 du code civil ; que monsieur A... n'ignorait pas que le bien, objet du pacte de préférence, avait été donné en location, depuis plusieurs décennies, dans la mesure où les époux Y... étaient, selon ses propres dires, ses voisins les plus proches ; que le pacte de préférence aurait pu avoir effet si le contrat de bail avait pris fin pour toute autre raison que le souhait de madame Y... d'acheter ledit bien lorsque cela lui avait été proposé, conformément à la loi ; que par ailleurs, outre le fait que nul ne pouvait renoncer à ses droits, le pacte de préférence, de par sa nature, ne pouvait empêcher madame Z... de vendre son bien au prix qu'elle estimait adéquat, précision faite que la loi lui imposait de faire, préalablement, une offre à sa locataire, madame Y... ; que si cette dernière avait refusé l'offre d'achat, le pacte de préférence aurait pu prendre effet ; que toutefois madame Y... avait accepté l'offre faite dans la lettre de congé et avait ainsi exercé un droit que nul ne pouvait remettre en cause ; que dès lors l'inexécution du pacte de préférence n'était pas du fait du promettant mais provenait d'une cause étrangère qui ne lui était pas imputable ; qu'en conséquence le jugement déféré serait confirmé en ce qu'il avait débouté monsieur A... de l'intégralité de ses demandes (arrêt, pp. 6 et 7) ; que monsieur A... sollicitait l'allocation d'une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts en faisant valoir que le pacte de préférence dont il bénéficiait n'avait pas été respecté et qu'il en découlait pour lui un important préjudice ; que cette demande était sans fondement ; que le bail consenti à madame Y... était antérieur à la vente intervenue entre madame Z... et monsieur A... ; que dès lors, le droit de préemption du locataire primait nécessairement le droit de préférence de monsieur A... et aucune faute génératrice d'un quelconque préjudice ne pouvait être relevée à l'encontre de la venderesse (jugement, p. 4) ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que n'exécute pas de bonne foi le pacte de préférence par lui octroyé à une personne, le propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation - par ailleurs donné à bail à un tiers depuis une date ancienne et antérieure audit pacte - qui, postérieurement à la conclusion de ce pacte de préférence et dans un but de majoration du prix de vente de son bien, délivre au locataire un congé plaçant ce dernier en situation d'exercer son droit de préemption légal et de primer le bénéficiaire du pacte de préférence, dont le droit se trouve vidé de sa substance ; qu'en retenant néanmoins, pour en déduire que madame Z... n'aurait pas engagé sa responsabilité envers monsieur A... au titre d'une inexécution du pacte de préférence, d'une part, que le droit résultant pour ce dernier dudit pacte était nécessairement primé par le droit de préemption légal de la locataire titulaire d'un bail antérieur au pacte de préférence et à qui madame Z... avait délivré un congé pour vendre, d'autre part, que l'existence du pacte de préférence ne pouvait empêcher madame Z... de vendre son bien au prix qu'elle estimait adéquat et donc de délivrer congé à la locataire afin de bénéficier du prix majoré d'un bien vendu libre, cependant que précisément, la délivrance par la propriétaire du bien, dans un but de maximisation du prix de vente, d'un congé au locataire, de nature à permettre l'exercice par celui-ci du droit de préemption légal primant le droit du bénéficiaire du pacte de préférence, constituait une exécution de mauvaise foi du pacte de préférence par madame Z..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;
ALORS, EN DEUXIÈME LIEU, QUE l'arrêt avait constaté que la délivrance par madame Z... à sa locataire d'un congé pour vendre, plaçant cette dernière en situation d'exercer son droit de préemption légal, procédait d'un choix personnel de la propriétaire, et précisément de son souhait de vendre son bien au prix qu'elle estimait adéquat ; qu'il en résultait que la préemption du bien par la locataire, faisant obstacle à l'exécution du pacte de préférence, n'avait pas été, pour la propriétaire, le résultat d'un événement extérieur, imprévisible ni irrésistible, et n'avait donc pas revêtu, pour elle, les caractères d'une cause étrangère ; qu'en retenant néanmoins que l'inexécution du pacte de préférence ne serait pas résultée du fait de madame A..., promettante, mais serait provenue d'une cause étrangère qui ne lui aurait pas été imputable, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1147 et 1148 du code civil ;
ALORS, EN TROISIÈME LIEU, QUE l'existence d'une prétendue cause étrangère exonérant madame Z... de toute responsabilité au titre de l'inexécution du pacte de préférence n'avait pas été invoquée par celle-ci dans ses écritures en cause d'appel ; qu'en relevant d'office ce moyen, sans le soumettre à la discussion contradictoire des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
