LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Saint-Denis de la Réunion, 4 février 2014 et 1er avril 2014), que, par acte sous seing privé du 16 décembre 1991, M. Abdoussalem X..., agissant en qualité de mandataire de l'indivision successorale X..., a vendu à la société Colas une parcelle de 20 000 m ² aujourd'hui cadastrée AX48 et dépendant de la propriété Boinali, immatriculée, avant 1988, sous le régime du décret du 4 février 2011, avec le numéro de titre 2297 DO ; que, par acte du 25 décembre 2007, les coindivisaires ont procédé au partage de cette propriété, la parcelle AX48 ayant été attribuée à M. Inzoudine X...qui a procédé à la modification du titre foncier en sollicitant, le 31 décembre 2007, le morcellement de la propriété Boinali ; que la parcelle AX48 a été immatriculée sous le numéro de titre 17196 DO ; que, prétendant qu'elle l'occupent sans doit ni titre, M. Inzoudine X...a assigné la société Colas et la société ETPC en revendication de cette parcelle ;
Attendu que les sociétés Colas et ETPC font grief à l'arrêt de recevoir M. Inzoudine X...en sa revendication ;
Attendu que, saisie d'une demande en revendication de propriété, la cour d'appel, qui a confronté la possession invoquée par la société Colas et le titre détenu par M. Inzoudine X..., a pu, appréciant souverainement les preuves de propriété les meilleures et les plus caractérisées, notamment au regard des dispositions, alors applicables à Mayotte, issues du décret du 4 février 1911, dire que M. Inzoudine X...était propriétaire de la parcelle AX48 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Colas et la société Entreprise de travaux publics et de concassage aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Colas et la société société Entreprise de travaux publics et de concassage in solidum à payer à M. Inzoudine X...la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Colas et de la société société Entreprise de travaux publics et de concassage ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour les sociétés Colas Mayotte et Entreprise de travaux publics et de concassage.
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR reçu M. Inzoudine X...en sa revendication de propriété et dit et jugé qu'il est propriétaire de l'immeuble Wemani 1 titre 17196 DO cadastrée AX 48 commune de Bandrélé, département de Mayotte, ordonné l'expulsion de la société Colas ainsi que tous occupants de son chef et ordonné à la société Colas et à la société ETPC de cesser l'exploitation de la carrière sise sur ladite parcelle, condamné la société Colas et la société ETPC au paiement d'une provision et ordonné une expertise,
AUX MOTIFS QUE « le décret du 4 février 1911 réorganisant le régime de la propriété foncière à Madagascar, applicable aux dépendances, visait à garantir au moyen de la publication sur les livres fonciers les droits réels sur les immeubles préalablement immatriculés, l'immatriculation faisant suite à une procédure tendant à révéler tous les droits réels déjà constitués ; qu'il institue le régime foncier de l'immatriculation en principe facultatif mais obligatoire notamment (article 3) lorsque des européens ou assimilés se rendent acquéreurs de biens appartenant à des indigènes, la formalité de l'immatriculation devant dans ce cas précéder soit la délivrance du titre soit la signature de l'acte ; qu'il s'applique également aux fonds de toute nature, y compris aux périmètres miniers, il ne saisit l'immeuble que pour l'avenir à condition pour les intéressés d'observer les formalité prescrites pour la conservation par l'inscription des droits ; qu'il indique expressément en son article 17 que les dispositions du Code Civil et des lois françaises sont en principe applicables aux immeubles immatriculés et aux droits réels qui s'y rapportent et précisent que tout droit réel immobilier ou charge n'existe à l'égard des tiers qu'autant qu'il a été rendu public dans les formes et conditions qu'il fixe ; que l'article 46 précise que les actions en revendication basées sur des causes non susceptibles d'énonciation aux contrats d'aliénation sont sans effet à l'égard du tiers de bonne foi ayant contracté avant la publication de l'acte introductif d'instance ; que l'article 72 précise que la prescription ne peut en aucun cas constituer un mode d'acquisition de droits réels ou charges sur des immeubles immatriculés ou de libération des droits réels ou charges grevant les mêmes immeubles ; qu'il n'est pas contesté que le Code Civil est bien applicable à Mayotte, le décret du 9 juin 1896 ayant étendu son application à Madagascar et dépendances, le décret du 4 février 1911 fait de multiples références du Code Civil et rappelle que les dispositions du Code Civil sont applicables aux immeubles immatriculés sous quelques réserves qu'il précise, ce régime étant dérogatoire et facultatif ; que les dispositions du Code Civil s'appliquaient aussi et en premier lieu aux immeubles non immatriculés ; que la loi du 24 décembre 1976 qui pose le principe de spécialité législative vise les lois nouvelles et non les lois déjà en vigueur ; que les dispositions transitoires de l'ordonnance du 19 décembre 2002 entrée en vigueur le 1er juin 2004, qui abrogent les dispositions du Code Civil ainsi que les " textes applicables à Mayotte antérieurement à cette date ", mettent en évidence que cette ordonnance synthétisait les dispositions applicables à Mayotte et précisait sous l'article 2297 du Code Civil, " les articles 711 à 832-2, 832-4 à 2283 sont applicables à Mayotte sous réserve des adaptations figurant aux articles 2298 à 2302 " ; que cet article 2302 disposait " les dispositions des titres XVII, XVIII et XIX du livre III sont applicables à Mayotte, telles qu'aménagées par les dispositions du décret du 4 février 1911 portant réorganisation du régime de la propriété foncière à Madagascar, modifié par le décret du 6 mai 1916, et du décret du 9 juin 1931 portant réorganisation du régime de la propriété foncière dans l'archipel des Comores et suppression de la conservation des hypothèques de Dzaoudzi " ; que les dispositions des articles 2219 et suivants relatives à la prescription et à la possession étaient donc bien applicables à Mayotte sous réserve des aménagements du décret du 4 février 1911 ; qu'il n'existe pas de contradiction entre les dispositions de nature législatives, celles du Code Civil et les dispositions de nature réglementaire, celles du décret visé mais seulement d'une exception, puisque le décret pose en liminaire l'application générale du Code Civil et à titre dérogatoire et facultatif, la sienne ; que l'exception d'illégalité soulevée n'apparaît pas sérieuse et n'est pas nécessaire à la solution du litige ; qu'il n'y a dès lors lieu ni à question préjudicielle ni à sursis à statuer ; que de surcroît, il sera relevé que les dispositions du décret du 4 février 1911 ont été reprises au Code Civil, avec des aménagements, notamment sur l'obligation du bornage préalable, sous les articles 2509 et suivants ; qu'en effet, ce décret a été abrogé par l'ordonnance 2005-870 du 28 juillet 2005 qui prévoyait dans ses articles finaux " les dispositions du titre 1er entrent en vigueur le 1er janvier 2008. A compter de cette date, est abrogé le décret du 4 février 1911 portant réorganisation du régime de la propriété foncière à Madagascar, modifié par le décret du 9 juin 1931 portant réorganisation du régime de la propriété foncière dans l'archipel des Comores. Toutefois, les immeubles en cours d'immatriculation et les droits en cours d'inscription à cette date continuent de relever jusqu'au terme des procédures des dispositions de ce décret. " ; que s'il a pu être considéré comme constant que feu X...décédé le 1er janvier 1988 était propriétaire d'une parcelle sise à M'gambani commune de Bandrelé d'une superficie de 90ha77a80ca, il sera relevé que cette information ne résulte pas du titre originel qui n'est pas produit ; qu'en revanche, il est établi que Monsieur X...était propriétaire de la moitié indivise de la propriété " Marie Louise " par acte notarié du 31 décembre 1987 dont il a requis le morcellement au nom de " Boinali " selon réquisition du 16 mars 1987 pour une contenance de 9 ha 86 a 23 ca, que la parcelle n'a été bornée que le 2 décembre 2003 et enregistrée le 31 décembre 2007 ; qu'or, l'immatriculation donne lieu à l'établissement du titre, chaque titre comporte un numéro d'ordre et un nom (article 111) et le titre foncier est définitif et inattaquable (article 118) et l'admission au régime de l'immatriculation est définitive ; que pour autant l'existence du titre et l'immatriculation n'interdisent pas de procéder à des mutations, de constituer, transmettre ou modifier des droits réels immobiliers (articles 128 et suivants), de sorte qu'il y a lieu d'examiner l'acte de vente sous seing privé du décembre 1991 ; que Monsieur Y... ne conteste pas l'existence du mandat donné par les cohéritiers et il agissait auparavant suivant une procuration générale notariée, de son père ; que l'existence d'une " faute d'orthographe " n'est pas de nature à entacher l'acte d'une quelconque nullité ; que le recours à un acte sous seing privé qui n'était pas obligatoire non plus ; qu'à l'inverse, de ce qui est soutenu l'objet de la vente était parfaitement déterminable puisque le plan effectivement joint, comportant des références géographiques, met en évidence qu'il s'agissait d'une parcelle contiguë sur deux faces à celle cédée par Monsieur Y... mandataire de son père, à la société COLAS en 1987 ; que s'agissant du prix de vente il est conforme à ce qui a été pratiqué une parcelle de 19. 857 m ² a été vendue 100. 000 Francs en 1987 et celle de 20. 000 m ², 80. 000 Francs en 1991 ; que de surcroît en application de l'article 137 dudit décret, la régularité des actes consiste dans l'observation rigoureuse en ce qui concerne leur forme extérieure des dispositions du tant du Code Civil que des textes en vigueur dans la colonie et du présent décret, à l'exclusion de celles qui se rapportent la valeur intrinsèque de la convention ; qu'il ne peut donc être soutenu que la parcelle " en brousse... rocailleuse et inexploitable " selon Monsieur Y... a été vendue à vil prix ; que Monsieur Y... se disait propriétaire de la parcelle vendue pour l'avoir acquise en héritage de son père ; que s'agissant de l'absence de la procuration, le mandat pouvant être verbal et son acceptation orale, elle n'est pas de nature à entacher l'acte de nullité, elle n'affecte d'ailleurs que son opposabilité conformément aux dispositions de l'article 883 du Code Civil ancien ; que d'ailleurs, la société COLAS peut revendiquer l'apparence de légitimité de Monsieur Y... comme représentant des héritiers, puisqu'auparavant dans des circonstances exactement similaires, il avait une procuration générale notariée de son père, qu'il ne vendait, au terme de l'acte, qu'une parcelle dont il était propriétaire pour l'avoir acquise de son père ; que nul ne pouvait savoir que la parcelle vendue n'était pas encore échue au vendeur et surtout qu'elle n'allait pas lui échoir suite au partage, puisqu'il aurait suffi que Monsieur Y... la revendique expressément dans le cadre du partage pour éviter le litige ; que de plus, le 1er décembre 1990, Monsieur Y... " agissant pour et au nom de Monsieur X..." décédé le 1er janvier 1988, a donné en location à la société COLAS une autre parcelle de 13. 000 m ² pour y exploiter le sol du terrain et y réaliser toutes implantations nécessitées par la raison sociale de son entreprise ; que la société COLAS était donc titulaire d'un juste titre ; que l'article 2265 du Code Civil, dans sa version applicable, dispose que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé ; et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort ; qu'en l'espèce, la société COLAS était titulaire d'un juste titre, elle a valablement pu prescrire par dix ans, d'autant qu'il n'est démontré ni soutenu que le véritable propriétaire était domicilié hors du ressort ; que de surcroît, tant que le partage n'était pas réalisé, le véritable propriétaire était l'indivision successorale ; qu'enfin, Monsieur Inzoudine X...n'allègue aucune mauvaise foi de la société COLAS, Monsieur Y... ne la démontre pas puisque sa critique ne porte que sur la forme de l'acte et le prix ; que de surcroît, si la propriété BOINALI avait fait l'objet d'une réquisition en vue de son immatriculation, elle n'a pas été immatriculée avant le 31 décembre 2007, sur bornage du 2 décembre 2003, de sorte que la société COLAS a valablement pu prescrire, puisque l'immeuble n'a été immatriculé que le 31 décembre 2007, enregistré volume 127 n º 46 (pièce 43) ; que d'ailleurs, l'acte a reçu effet entre 1991 et le 31 décembre 2007 et c'est la carence de la société COLAS à inscrire au son droit en temps utiles en application du décret de 1911 alors en vigueur, qui suscite la présente procédure ; qu'en effet, tout droit réel immobilier n'existe à l'égard des tiers qu'autant qu'il a été rendu public, dans les conditions du décret et sans préjudice des actions réciproques des parties pour l'exécution de leur conventions (article 17 du décret) ; qu'en revanche, lorsqu'Inzoudine X...muni de l'acte de partage du 25 décembre 2007 procède à une réquisition aux fins d'immatriculation le 31 décembre 2007, enregistrée volume 128 N º 45, dernier jour d'application du décret du 4 février 1911, que la procédure de bornage est mise en route, la société COLAS ne défère pas à la convocation du 17 novembre 2008 pour des opérations de bornage le 1er décembre 2008 ; qu'elle n'a pas utilement fait opposition au bornage en se rendant sur place, en mandatant ses représentants pour participer aux opérations de bornage ou en intervenant immédiatement après, elle n'a pas réagi avant le 2 7 mars 2009 pour se plaindre de ce que la procédure s'était poursuivie sans elle ; que, ce faisant, elle a perdu son droit de contester le bornage ; que la société COLAS, en s'abstenant de faire valoir ses droits dans le cadre des opérations de bornage a perdu le bénéfice de son titre et de la prescription qu'elle avait pourtant acquise ; qu'elle fait valoir que l'action en revendication est prescrite mais ne justifie nullement de cette allégation ; qu'après la réalisation du bornage, la clôture du procès-verbal le 1er décembre 2008, l'inscription du titre le 12 janvier 2009, Monsieur Inzoudine X...se trouve titulaire d'un titre foncier définitif et inattaquable au terme du décret du 4 février 1911 ; que l'article 2515 du Code Civil, reprenant en cela les mentions du décret, dispose que l'action en revendication d'un droit sur l'immeuble non révélé au cours de la procédure d'immatriculation est irrecevable ; que les appelantes ne peuvent donc plus faire valoir aucun droit ; qu'elles ne justifient nullement de la prescription de l'action en revendication qu'elles soulèvent ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé par substitution de motifs, en ce qu'il a dit que Monsieur Inzoudine X...était propriétaire de l'immeuble WEMANI I titre 17196 DO cadastrée AX 48 commune de Bandrélé, département de Mayotte ; que dès lors, il doit également être confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société COLAS ainsi que tous occupants de son chef spécialement la société ETPC de la parcelle WEMANI I titre 17196 DO cadastrée commune de BANDRELE sous astreinte de 1. 000 euros par jour de retard, faute d'avoir libéré les lieux trois mois après la signification d'un commandement de déguerpir ; qu'en effet, s'il n'y a aucun lien de droit entre Monsieur Inzoudine X...et la société ETPC elle ne conteste pas occuper la parcelle litigieuse, de même il y a lieu de confirmer la décision en ce qu'elle a ordonné à la société COLAS et à la société ETPC de cesser l'exploitation de la carrière sise sur la parcelle WEMANI I titre 17196 DO cadastrée commune de Bandrélé AX 48, sous astreinte et a maintenu la société ETPC dans la cause ; que les sociétés COLAS et ETPC seront déboutées de leurs demandes et prétentions contraires, ces dispositions n'étaient pas spécialement contestées et découlent de la décision sur la propriété de la parcelle » ;
1°/ ALORS, d'une part, QUE l'acquisition d'un immeuble par prescription fait obstacle à sa revendication par un tiers ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que la société Colas avait acquis la propriété de la parcelle litigieuse par prescription, antérieurement à son immatriculation, le 31 décembre 2007, laquelle ne pouvait avoir pour effet une expropriation de son propriétaire ; qu'en accueillant cependant l'action en revendication de M. Inzoudine X..., la cour d'appel a violé les articles 2258 et 2272 anciens du code civil applicables à l'espèce ;
2°/ ALORS, d'autre part et en toute hypothèse, QU'aux termes de l'article 72 du décret du 4 février 1911, portant réorganisation du régime de la propriété foncière, la prescription ne peut, en aucun cas, constituer un mode d'acquisition de droits réels ou charges sur des immeubles immatriculés ou de libération des droits réels ou charges grevant les mêmes immeubles ; que cette disposition ne trouve cependant pas application si l'immeuble a été immatriculé après avoir été acquis par prescription ; qu'en se fondant sur cette disposition, pour accueillir l'action en revendication de M. Inzoudine X..., tout en constatant que la société Colas avait acquis la propriété de la parcelle litigieuse par prescription, antérieurement à son immatriculation, le 31 décembre 2007, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ;
3°/ ALORS, encore et en toute occurrence, QU'est entachée d'illégalité une disposition réglementaire qui contredit une disposition législative ; que l'article 72 du décret du décret du 4 février 1911, portant réorganisation du régime de la propriété foncière, aux termes duquel la prescription ne peut, en aucun cas, constituer un mode d'acquisition de droits réels ou charges sur des immeubles immatriculés ou de libération des droits réels ou charges grevant les mêmes immeubles contredit l'article 2258 ancien du code civil instituant l'acquisition de la propriété immobilière par prescription ; qu'en écartant l'exception d'illégalité de l'article 72 du décret du 4 février 1911 soulevée par la société Colas et la société ETPC, la cour d'appel a violé l'article 73 du code de procédure civile ;
4°/ ALORS, aussi et en toute hypothèse, QUE la société Colas et la société ETPC (concl., p. 19 s.) ont soutenu qu'un titre foncier immatriculé entaché de dol est nul et inopposable, et ont fait valoir que M. Inzoudine X..., qui connaissait l'existence des droits de propriété de la société Colas sur la parcelle vendue par son frère, n'a pas hésité pour autant à abuser l'administration compétente afin d'obtenir dans ces conditions un titre foncier portant sur ladite parcelle ; qu'elles invoquaient l'article 177 du décret du 4 février 1911, aux termes duquel « est réputé stellionataire : 1 º) quiconque fait immatriculer en son nom un immeuble dont il sait ne pas être propriétaire » ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions de nature à démontrer que l'immatriculation de la parcelle litigieuse était privée d'effet, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°/ ALORS, de cinquième part et en toute hypothèse, QUE la société Colas et la société ETPC (concl., p. 20 s.) ont invoqué le non-respect du contradictoire au cours des opérations de bornage ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions de nature à démontrer que l'immatriculation de la parcelle litigieuse était privée d'effet, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
6°/ ALORS, enfin et en toute hypothèse, QUE la société Colas et la société ETPC (concl., p. 19 s.) ont invoqué l'article 87 du décret de 2011, relatif à la procédure de contestation de l'opération de bornage, pour faire valoir qu'il n'est pas rapporté que la réquisition d'immatriculation, permettant à tout tiers de s'opposer à la procédure d'immatriculation, ait été publiée au journal officiel par M. Inzoudine X...de sorte qu'elles n'ont pu valablement être informées de cette procédure d'immatriculation et n'ont pu davantage la contester et que c'était au mépris des dispositions du décret de 1911 que la parcelle litigieuse a été immatriculée ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions de nature à démontrer que l'immatriculation de la parcelle litigieuse était privée d'effet, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
