LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1356 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 mai 2014), que, par acte authentique du 1er octobre 2002, la SCI d'Ambroise (la SCI) a vendu à M. X... une maison d'habitation ; que, soutenant qu'un certain nombre de travaux, que la venderesse s'était engagée à effectuer aux termes de la promesse de vente du 24 mai 2002, n'avaient pas été réalisés, M. X... a assigné la SCI en paiement de diverses sommes ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que, comme devant le premier juge, M. X... ne verse pas aux débats un « compromis » de vente signé de la SCI listant les travaux litigieux, que, ceux-ci étant contestés par cette dernière, il n'est pas justifié de l'engagement allégué, d'autant plus que, dans l'acte authentique, l'acquéreur a pris l'immeuble dans l'état où il se trouvait sans recours en raison du mauvais état du bien et qu'à l'évidence, si les travaux réalisés étaient affectés des désordres allégués, M. X... n'aurait pas manqué de le mentionner devant le notaire au lieu d'accepter de signer un acte comportant une telle clause ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la reconnaissance par la SCI, dans ses conclusions, de ce que « les travaux ont été réellement effectués et réglés par la société d'Ambroise » ne constituait pas un aveu judiciaire de l'existence d'un engagement à sa charge, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la SCI d'Ambroise aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI d'Ambroise à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI d'Ambroise ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. X....
Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande en paiement de M. X... relative aux travaux listés lors de la signature du compromis, sa demande au titre des frais de gardiennage et à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance du fait de l'absence ou l'insuffisance des travaux ;
Aux motifs propres que suivant acte du 1er octobre 2002, la SCI d'Ambroise a vendu à M. X... un bien immobilier situé à Saint-Aygulf ; qu'aux termes de compromis, le vendeur s'était engagé à effectuer divers travaux qui n'ont jamais été achevés selon l'acquéreur qui a saisi le juge des référés, lequel a, par ordonnance du 7 janvier 2004, commis M. Y...comme expert ; qu'en ouverture du rapport, M. X... a fait assigner la SCI d'Ambroise devant le tribunal de grande instance de Draguignan en paiement de diverses sommes ; que, par jugement du 10 avril 2009, cette juridiction a annulé les opérations d'expertise postérieures au 29 mars 2004 et ordonné, avant dire droit, la reprise des opérations d'expertise ; qu'après dépôt du rapport de M. Z..., nouvel expert commis, le tribunal a condamné la SCI d'Ambroise au paiement de la somme de 10 655, 50 euros et rejeté le surplus des demandes, au motif qu'il n'était pas justifié de la nature des travaux réclamés par M. X... ; qu'à l'appui de son appel, il soutient qu'aux termes du compromis de vente la SCI d'Ambroise s'était engagée à réaliser certains travaux et que l'expert judiciaire a constaté les désordres les affectant et chiffré à 22 763, 74 euros le coût des travaux de reprise ; que force est de constater que, comme devant le premier juge, il ne verse pas aux débats un compromis de vente signé de la SCI d'Ambroise listant les travaux litigieux ; que, ceux-ci étant contestés par cette dernière, il n'est, dans ces conditions, pas justifié de l'engagement allégué, d'autant plus que, dans l'acte authentique, l'acquéreur a pris l'immeuble dans l'état où il se trouvait sans recours en raison du mauvais état du bien ; qu'à l'évidence, si les travaux réalisés étaient affectés des désordres allégués, M. X... n'aurait pas manqué de le mentionner devant le notaire au lieu d'accepter de signer un acte comportant une telle clause ; qu'au vu de ces éléments, c'est pour des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a rejeté sa demande principale ;
Et aux motifs adoptés que selon les écritures de M. X..., la demande concernant les travaux à exécuter ou à achever concerne les travaux énumérés par écrit sur une liste lors de l'établissement du compromis de vente, fondée sur les articles 1134 et 1147 du code civil et il est demandé à la SCI d'Ambroise d'exécuter les obligations contractuelles en découlant ; que ces obligations ont une valeur supérieure à la somme pour laquelle la preuve écrite est exigée en application de l'article 1341 du code civil et qu'il appartient donc à M. X... de démontrer que la SCI s'est engagée à exécuter les travaux réclamés et a manqué à cette obligation ; que l'acte authentique ne contient aucune clause relative à l'obligation de la venderesse de réaliser des travaux ou de consigner une partie du prix pour garantir cette exécution et contient au contraire page 8 une clause habituelle selon laquelle l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve sans recours en raison du mauvais état du bien ; que l'acte authentique mentionne une déclaration des parties selon laquelle un avant-contrat sous seing privé a été dressé par l'agence Concerto le 24 mai 2002 et une déclaration de l'acquéreur qui reconnaît que ce document lui a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mai 2002 ; que la copie du compromis produit par M. X... rédigé par l'agence Concerto prévoit que « le propriétaire s'engage comme convenu à la négociation à faire ou terminer les différents travaux décrits et annexés à la fin des présentes » ; que cependant ce document n'est pas daté, ne contient pas de prix ni paraphes ni signature et que la liste annexée n'est pas non plus signée ; qu'il ne ressort pas des pièces produites que ce document est celui signé par M. X... qui lui a été notifié le 27 mai 2012 en application de la loi sur la protection des acquéreurs d'immeuble ; que M. X... produit aussi la même liste, sans l'ajout manuscrit concernant la vérification de la fermeture de la baie vitrée de la chambre du rez de chaussée comportant la date du 27 mai 2002 et les mentions « lu et approuvé » suivies de deux signatures ; qu'il est précisé sur ce document qu'il s'agit de « réfection prévue par les vendeurs et réalisés au plus tard avant la signature de l'acte authentique » ;
que toutefois, ce document ne contient que les signatures de Mme X... identifiée par comparaison avec celle portée sur sa carte d'identité, et de M. X..., reconnue par comparaison avec celle portée dans l'acte notarié du 1er octobre 2002 ; que M. et Mme X... ont signé le document daté du 27 mai 2002 par lequel ils ont reconnu avoir reçu une copie de l'acte sous seing privé portant sur l'acquisition du bien litigieux ; que M. X... ne peut alléguer ne pas être en possession d'un exemplaire signé du compromis mais il ne le produit pas, malgré les demandes réitérées de la SCI d'Ambroise ; que la preuve écrite n'est pas rapportée que la venderesse s'était engagée à réaliser certains travaux avant la signature de l'acte authentique et qu'elle prouve en tant que de besoin par la production de la facture du 30 août 2002 que certains travaux réclamés par M. X... relatifs aux menuiseries extérieures ont été réalisés ; qu'en outre, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents lors de la vente et que si les dysfonctionnements dont se plaint M. X... ont fait l'objet de discussions dans le cadre du compromis, ce dernier en avait nécessairement connaissance ; qu'enfin, le bien a été vendu pour 350 972 euros alors que les époux X... avaient le 18 mai 2002 fait une offre d'achat au prix de 411 612 euros comprenant une somme de 21 000 euros au titre des honoraires de négociation, soit 390 612 euros au titre du prix lui-même, puis que les parties sont convenues le 30 mai 2002, selon attestation de M. A...clerc de notaire, d'un prix de 365 972 euros ; que M. X... n'a pas fait porter par le notaire dans l'acte une mention relative à l'exécution des travaux dont les parties auraient convenu qu'ils devaient être exécutés par le vendeur ; qu'en conséquence, M. X... ne rapporte pas la preuve de l'obligation de la SCI d'Ambroise d'exécuter les travaux dont il demande le montant ;
Alors 1°) que l'aveu judiciaire fait pleine foi contre celui qui l'a fait ; que M. X... avait soutenu qu'un « aveu judiciaire » résultait des écritures de la SCI d'Ambroise selon lesquelles « les travaux ont été réellement effectués et réglés par la société d'Ambroise », qui lui permettait de « solliciter de son vendeur que ses obligations soient remplies » (conclusions d'appel p. 11) ; qu'en ne s'étant pas prononcée, ainsi qu'elle y était invitée, sur l'existence d'un aveu judiciaire de la SCI d'Ambroise démontrant le bien-fondé des demandes de M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1356 du code civil ;
Alors 2°) qu'en tout état de cause, en n'ayant pas répondu aux conclusions de M. X... se prévalant l'« aveu judiciaire » de la SCI d'Ambroise lui permettant de « solliciter de son vendeur que ses obligations soient remplies » (conclusions d'appel p. 11), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 3°) qu'en ayant énoncé que « si » les travaux réalisés étaient affectés des désordres allégués par M. X..., celui-ci « n'aurait pas manqué de le mentionner » devant le notaire, au lieu de signer un acte avec une clause stipulant qu'il prenait l'immeuble dans l'état où il se trouvait sans recours en raison de son mauvais état, la cour d'appel a statué par voie d'affirmation, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 4°) que la preuve de l'étendue contestée d'une obligation peut être établie par tous moyens, dès lors que les parties reconnaissent l'existence de la convention, et que leur désaccord porte sur une modalité d'exécution de celle-ci et non un élément essentiel à sa validité ; qu'en l'espèce, qu'il est acquis aux débats que les parties ont signé une promesse de vente sous seing privé le 24 mai 2002, à laquelle se réfère l'acte authentique de vente du 1er octobre 2002 et que leur désaccord porte sur la seule existence ou absence d'obligation pour le vendeur d'effectuer certains travaux, et non sur la signature et la validité du compromis ; qu'en décidant que la preuve de cette obligation, qui n'était pas un élément essentiel à la validité de la promesse, ne pouvait pas être prouvée par tous moyens, la cour d'appel a violé l'article 1341 du code civil.
