LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Perrine et la société Copalp ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 8 septembre 2014), que, par acte sous seing privé du 17 janvier 2004, M. et Mme X... ont souscrit avec la société civile immobilière Balcons du soleil (la SCI) un contrat de réservation d'un appartement en l'état futur d'achèvement, dans une résidence de tourisme, vente ouvrant droit à réduction d'impôt sous condition de consentir un bail pour une durée minimale de neuf ans ; que, par avenant du 2 mai 2004, la date de livraison a été reportée au mois de décembre 2005 et le prix a été augmenté ; que, le 15 novembre 2004, la vente a été réitérée et M. et Mme X... ont conclu un contrat de bail commercial avec la société Locations villas résidences ; qu'après réception des travaux le 16 décembre 2005, M. et Mme X..., se plaignant de malfaçons et de la destination thérapeutique du local vendu, ont, après expertise, assigné le 19 décembre 2007 la SCI en annulation de la vente ; que celle-ci a appelé en garantie la société Perrine, maître d'oeuvre de conception, et la société Copalp ingénierie, chargée de la direction et de l'exécution des travaux ;
Sur les premier et deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation du contrat de vente ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte authentique de vente mentionnait que celle-ci avait été précédée d'un contrat préliminaire établi par acte sous seing privé du 17 janvier 2004 avec avenant du 1er mai 2004, pour lesquels les acquéreurs reconnaissaient que les prescriptions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation avaient été respectées et retenu, à bon droit, qu'en l'état de la signature de l'acte de vente et de la prise de possession de l'immeuble vendu, M. et Mme X... ne pouvaient prétendre exercer leur droit de rétractation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant, a pu déduire de ces seuls motifs que leur demande d'annulation du contrat de vente ne pouvait être accueillie ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de caducité de la vente ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'objectif fiscal avait été atteint, puisque M. et Mme X... avaient bénéficié pour les années 2005 à 2009 des réductions d'impôts au titre de l'investissement dans le secteur du tourisme en zone de revitalisation rurale, et relevé que le bailleur devait retrouver un autre preneur à la suite de la dissolution de la société locataire le 2 avril 2008, la cour d'appel, qui a pu retenir que la défaillance de la société locataire n'était pas de nature à priver de cause le contrat de vente, en a exactement déduit que la demande de caducité de la vente ne pouvait être accueillie ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le quatrième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident éventuel :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande en nullité de la vente en état futur d'achèvement d'un immeuble sis à Orcières, conclue avec la Sci Balcons du soleil ;
AUX MOTIFS QU'il est précisé à l'acte de vente : - que l'ensemble immobilier est une résidence de tourisme classée, ainsi qu'il résulte d'une décision du préfet des Hautes-Alpes en date du 19 novembre 2003 annexée à l'acte ; - qu'afin de bénéficier des dispositions de l'article 199 decies EA (article 9 de la loi 2003-1311 du 30 décembre 2003) l'acquéreur donnera à son acquisition le caractère « d'investissement locatif dans une résidence de tourisme classée, située dans une zone de revitalisation rurale » ; - qu'il s'engagera à louer les locaux nus, aux termes d'un bail commercial au profit de la Société LVR pour une durée de 10 ans et 71 jours, et sera tenu de maintenir cette exploitation effective jusqu'au commencement de la dix-neuvième année suivant celle de l'acquisition faute de quoi il sera tenu de procédé aux reversements de la TVA ; - qu'il fera son affaire personnelle de la régularisation, puis de la poursuite et du renouvellement du bail commercial à son échéance ; que sur l'application des dispositions de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation : que le contrat de réservation préliminaire à la vente en l'état futur d'achèvement signé par les époux X... le 17 janvier 2004 fait expressément référence aux dispositions de la loi n°89-1010 du 31 décembre 1989 et à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'ainsi le contrat dispose, en son article 8, qu'il « deviendra définitif aux termes d'un délai de sept jours pendant lequel le réservataire aura la faculté de se rétracter », avec la précision que le contrat « sera adressé par pli recommandé avec accusé de réception au réservataire, qui disposera d'un délai de sept jours, à compter de la réception de ce pli recommandé, pour exercer sa faculté de rétractation avant l'expiration de ce délai par lettre recommandée avec accusé de réception » ; que les époux X... soutiennent que la SCI BALCONS DU SOLEIL leur a notifié le contrat préliminaire par un envoi unique, et qu'un seul d'entre eux a paraphé l'avis de réception ; qu'ils produisent la lettre de notification adressée à leurs deux noms, datée à Lyon du 28 janvier 2004 ; que si la SCI BALCONS DU SOLEIL ne produit pas l'accusé de réception de cette lettre, l'acte authentique de vente du 15 novembre 2004 rappelle (page 4) que la vente a été précédée d'un contrat préliminaire établi par acte sous seing privé du 17 janvier 2004 avec avenant du 1er mai 2004 pour lesquels les acquéreurs reconnaissent que les prescriptions de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ont été respectées ; qu'en l'état de la signature de l'acte authentique et de la prise de possession des lieux, les époux X... ne peuvent valablement prétendre exercer leur droit de rétractation par l'envoi, en cours de procédure et sept ans plus tard, d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 7 novembre 2011 ; que le moyen de nullité n'est donc pas fondé ;
ALORS D'UNE PART QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ou la vente d'immeuble à construire, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, laquelle doit indiquer l'existence de ce droit et ses modalités d'exercice ; que les époux X... faisaient valoir dans leurs écritures que la notification du 28 janvier 2004, ne reproduisait même pas le texte de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation « de sorte que le ou les destinataires ne pouvaient pas savoir à quelle formalité il correspondait » (conclusions d'appel des exposants, page 11, § 5) et que celle du 8 juin 2004 consécutive à l'avenant était également « totalement taisant sur la possibilité offerte aux époux X... de se rétracter » (conclusions d'appel des exposants, page 12, 1er §) ; qu'en se contentant de retenir, pour débouter les époux X... de leur demande en nullité de la vente, que la preuve d'une notification faite à un seul des époux n'était pas rapportée sans répondre à ce moyen pourtant déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes clairs et dépourvu d'équivoque ; qu'en estimant qu'en l'état de la réitération de la vente et de la prise de possession des lieux, les époux X... ne pouvaient prétendre exercer leur droit de rétractation sans constater dans quelle mesure ceux-ci auraient renoncé de façon claire et non équivoque à l'exercice de ce droit, reconnu d'ordre public, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des article 1234 du code civil et L.271-1 du code de la construction et de l'habitation.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande en nullité de la vente en état futur d'achèvement d'un immeuble sis à Orcières, conclue avec la Sci Balcons du soleil ;
AUX MOTIFS QUE sur les dispositions de l'article R.261-26 du code de la construction et de l'habitation : que ; comme l'a justement rappelé le tribunal, l'inobservation des dispositions de ce texte réglementaire, selon lequel le contrat préliminaire doit indiquer « la date à laquelle la vente pourra être conclue », n'est pas prescrite à peine de nullité de l'acte, et, comme il vient d'être dit, le contrat préliminaire a, en tout état de cause été régularisé par la signature de l'acte authentique ; que de même, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a écarté les moyens tirés de l'absence de mention de délai pour la régularisation de l'acte authentique et de l'absence de précision quant au prix ;
ET AUX MOTIFS à les supposer adoptés, QUE les époux requérants incriminent, ensuite, le non-respect des dispositions de l'article R 261-26 CCH imposant que figure dans le contrat préliminaire de réservation la date à laquelle la vente pourra être conclue; que la rédaction même du texte règlementaire laisse entendre que cette mention n'est que purement indicative et ne peut donc être regardé comme une prescription intangible; qu'en cet état, le non-respect de cette formalité ne peut entraîner la nullité de l'acte; mais que, surtout, la nullité ne peut sanctionner une irrégularité de forme que s'il affecte un contrat dont l'exécution est pendante ou non encore consommée (cf. en ce sens Cass. 1° civ. 1° décembre 1998 Bull I n°338); qu'en l'occurrence, le contrat préliminaire, dès l'instant où il a été suivi de la régularisation de la vente par acte authentique, a été entièrement exécuté et ne peut plus être remis en cause à la faveur d'une action en nullité; que, quand bien même le contrat de réservation serait entaché de nullité, il n'existe aucune interdépendance entre la convention préliminaire et la vente qui permettrait de regarder les deux accords comme générateurs d'obligations indivisibles au sens des dispositions de l'article 1217 du code civil; que, de la sorte, comme le souligne à bon escient la société défenderesse au principal, la souscription de la vente par acte authentique fait obstacle à ce que des irrégularités commises en amont rétroagissent sur sa régularité ; Que les époux X... font, enfin, grief à la société venderesse de n'avoir pas spécifié, dans l'avenant modificatif du contrat de réservation originaire, si le nouveau prix proposé était ferme et définitif; que force est de constater qu'aucun texte n'oblige le réservant à indiquer à l'acte un prix ferme et définitif; que prendre l'option contraire induirait d'infléchir le tracé de la frontière entre contrat préliminaire et avant contrat pour lesquels un champ spécifique est assigné; que le contrat de réservation n'est, ainsi, nullement soumis aux dispositions de l'article 1589 du code civil qui énonce que le compromis de vente vaut vente ; Qu'il suit des motifs qui précèdent que les moyens, tirés d'irrégularités de forme affectant l'acte portant réservation de l'immeuble, ne sauraient entrainer la nullité de la vente ;
ALORS D'UNE PART QUE l'absence d'indication, dans le contrat de réservation, préalable à la vente d'un immeuble en état futur d'achèvement, de la date à laquelle la vente pourra être conclue, formalité qui a pour objet d'assurer la protection du réservataire, est sanctionné par la nullité relative de l'acte ; qu'en estimant toutefois que les formalités de ce texte n'étaient pas prescrites à peine de nullité, la cour d'appel a violé l'article R.261-26 du code de la construction et de l'habitation ;
ALORS D'AUTRE PART QU'en déboutant les acquéreurs de leur demande de nullité de la vente en état futur d'achèvement, après avoir pourtant constaté la réalité des irrégularités formelles dénoncées, sans constater dans quelle mesure les époux X... auraient renoncé à se prévaloir du manquement à ces exigences formelles relevant de l'ordre public de protection, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L.261-15 du code de la construction et de l'habitation.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande en caducité de la vente en état futur d'achèvement d'un immeuble sis à Orcières, conclue avec la Sci Balcons du soleil ;
AUX MOTIFS QUE sur l'incidence sur le contrat de vente de l'insolvabilité du locataire : que les époux X... font valoir que l'achat du bien immobilier et sa mise en location concomitante sont deux contrats qui participent à la même opération économique et se servent mutuellement de cause, de sorte que la disparition du bail commercial initial conclu avec la société LVR entraîne la caducité de la vente immobilière ; que la dissolution de la société locataire, le 2 avril 2008, et l'ouverture, le 17 juin 2008, du redressement judiciaire de son associée unique ne sont pas de nature à priver le contrat de vente de cause, le bailleur devant seulement retrouver un autre preneur ; que les époux X... ne sont donc pas fondés en leur demande de caducité de la vente ;
ET AUX MOTIFS à les supposer adoptés QUE pour faire reste de droit sur la question, la nullité de la vente ne peut être encourue sur le fondement de la fausse cause visée à l'article 1131 du code civil ; que la cause répond à la question du pourquoi de l'engagement mais qu'en l'espèce le but de l'opération d'investissement était de céder le bien en location afin d'obtenir un avantage fiscal, ce qui, quelles que soient les circonstances qui ont présidé à sa mise en oeuvre, est un objectif qui a été atteint ;
ALORS QUE l'indivisibilité entre deux contrats suppose que l'exécution d'un des contrats ait été érigée en condition de la conclusion de l'autre ; que saisi d'une demande de nullité d'un contrat de vente consécutive à la résiliation d'un autre contrat présenté comme indivisible, le juge doit vérifier dans l'acte de vente les stipulations qui auraient érigé en condition essentielle l'existence du contrat résilié ; qu'en se contentant, pour débouter les époux X... de leur demande de caducité du contrat de vente résultant de la résiliation du contrat de bail conclu avec la société LVR, présenté comme indivisible, de se prononcer par des motifs inopérants tirés de la possibilité de contracter avec un autre preneur ou de la perception des avantages fiscaux recherchés, sans rechercher, comme elle se devait de le faire, si l'opération de défiscalisation ou l'exploitation par la société LVR du bien vendu n'avait pas été érigé comme une condition du contrat de vente, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1131 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué,
D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande de résolution de l'avant contrat et de la vente en état futur d'achèvement d'un immeuble sis à Orcières, conclues avec la Sci Balcons du soleil ;
AUX MOTIFS QUE sur l'obligation de renseignement de la SCI BALCONS DU SOLEIL ; que les époux X... reprochent à la SCI BALCONS DU SOLEIL d'être restée taisante sur les aménagements permettant l'accueil de personnes handicapées à mobilité réduite et sur la vocation thérapeutique de l'appartement, de ne pas les avoir avisés qu'ils avaient la possibilité de se rétracter suite à l'envoi de l'avenant à régulariser et de n'avoir fait état d'aucun risque de pertes financières ni évoqué la situation financière critique et déjà gravement obérée de la société LVR ; qu'il n'est pas contesté que les toilettes et la salle de bains de l'appartement sont d'une dimension laissant le passage d'un fauteuil et comportent des barres d'appui et une cuvette de WC surdimensionnée ; que ces aménagements ne sont pas mentionnés dans l'acte de vente, les biens acquis étant ainsi décrits : un appartement de type T2, d'une surface habitable de 41,32 m² portant le n°402, au 4ème étage, comprenant: une entrée, une cuisine, un séjour, une chambre avec placard, une salle de bains, un WC et un balcon de 6,90 m², et, en rez de neige, un parking extérieur portant le nº87 ; que sur le plan de l'appartement annexé à l'acte de vente, la dimension du WC est, selon l'expert judiciaire, « inhabituelle » sans que, pour autant, les acquéreurs profanes aient pu se rendre compte qu'il s'agissait d'un appartement aménagé pour l'accueil de personnes handicapées ; que la SCI BALCONS DU SOLEIL a donc failli à son obligation d'information ; qu'un tel manquement est sanctionné non pas, comme les époux X... le demandent, par la résolution du contrat mais par des dommages et intérêts, à hauteur du préjudice subi, lequel s'analyse comme une perte de chance de ne pas contracter ; que les époux X... n'apportent aucun élément de nature à établir que, s'ils avaient été informés de l'existence des aménagements pour l'accès handicapé, ils n'auraient pas acquis le bien, ou à un prix moindre.
ET AUX MOTIFS à les supposer adoptés QUE les époux X... reprochent au promoteur-vendeur une carence dans l'exécution de son obligation de renseignement dont le siège réside dans l'article 1602 du code civil; que le moyen est articulé en 2 branches: la première relative à l'absence d'information préalable quant à la destination du local, et la seconde ayant trait à la solvabilité du locataire commercial ; Que les requérants imputent à faute à la partie requise le fait de n'avoir pas précisé dans les documents contractuels que le local vendu était à usage thérapeutique; mais que l'inexécution de l'obligation de renseignement n'induit pas la nullité de l'acte mais engage la responsabilité contractuelle de son auteur; que le défaut de délivrance conforme, pour peu que le moyen soit invoqué, est susceptible d'entraîner la résolution de la convention mais pas sa nullité, laquelle ne se conçoit qu'en référence à un texte à l'instar de celle prévue en cas de vice du consentement ; Que les époux demandeurs se prévalent des conclusions de l'expert judiciaire pour affirmer que l'aménagement de l'appartement en fonction de certains impératifs sanitaires constituerait un obstacle à la revente du bien et caractériser ainsi la certitude d'un préjudice ; mais que l'expert s'est borné à reprendre l'avis d'un sapiteur consulté à cet effet mais dont il ne résulte pas des mentions du compte rendu expertal que ce dernier ait examiné le local litigieux; qu'il s'en inferre que la position ainsi soutenue est d'ordre théorique et la conclusion émise procède, en conséquence, d'une rhétorique purement spéculative; que selon les plans d'exécution, la description faite par l'expert et les clichés photographiques annexés au procès-verbal de constat, l'appartement à destination thérapeutique n'est identifiable que par un élargissement des ouvertures de porte et l'installation d'équipements de soutien dans les toilettes et la salle de bain, équipements au demeurant amovibles; que la spécificité du logement ne lui confère aucun usage exclusif et s'accommode ainsi d'une parfaite polyvalence ; Qu'est, ensuite, critiquée l'absence d'information sur l'état financier de la société locataire; que la vente en l'état futur, même soumise au dispositif particulier de la loi Demessine, ne comporte aucune formalité analogue à celle spécifique à la vente du fonds de commerce où la régularité de la cession est subordonnée à la présentation des trois derniers bilans comptables; qu'il appartient donc, à tout le moins, au preneur à bail d'administrer la preuve de sa solvabilité, obligation qui ne saurait incomber au vendeur d'immeuble ; Qu'en toute hypothèse, il n'est aucunement établi que la connaissance exhaustive des mentions figurant au bilan comptable ait déterminé les acquéreurs à ne pas conclure; qu'une perte comptable n'est pas nécessairement synonyme de cessation des paiements, celle-ci pouvant faire l'objet d'un report déficitaire sur les exercices futurs sans que l'équilibre financier de l'entreprise ne soit compromis ; Qu'il suit de là que les époux instigateurs de la procédure seront déboutés de leur demande de prononcé de la nullité de la vente;
ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que les époux X... invoquaient un manquement de la Sci Balcons du soleil à ses obligations de conseil et d'information relativement aux caractéristiques du bien vendu, à la possibilité de se rétracter en suite de l'avenant au contrat préliminaire (conclusions d'appel, page 21 à 22) et à l'impécuniosité de la société LVR ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande sur ce point sans répondre aux écritures dont elle était régulièrement saisie aux termes desquelles le vendeur avait manqué à son obligation de conseil sur l'existence d'une possibilité de rétractation lors de la conclusion de l'avenant au contrat préliminaire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.Moyen produit au pourvoi incident éventuel par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Balcons du soleil.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'appel en garantie de la société Perrine formulé par la société Les Balcons du Soleil et d'avoir, par confirmation du jugement, prononcé sa mise hors de cause ;
AUX MOTIFS QUE, sur les appels en garantie, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a pris a dit que la sarl Cobalp Ingénierie qui a réalisé les travaux devait relever et garantir la SCI Balcons du Soleil des condamnations prononcées au titre des vices apparents ;
1°) ALORS QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la société Les Balcons du Soleil a appelé en garantie la société Perrine au cas où les demandes des époux X... seraient admises ; que cet appel en garantie est dans la dépendance nécessaire des demandes des époux X... ; qu'une éventuelle cassation du chef de dispositif de l'arrêt rejetant la demande de nullité et de caducité de la vente formulée par les époux X... devait être prononcée, elle devra entraîner celle du rejet de l'appel en garantie en application de l'article 624 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le jugement doit être motivé ; que la société Les Balcons du Soleil a appelé en garantie la société Perrine au cas où les demandes des époux X... seraient admises ; qu'en ne motivant aucunement le rejet de cette demande, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
