LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 septembre 2012), que le 26 mai 1999, la société Perrier a donné à bail des locaux à usage commercial à la société Faust Boutique, aux droits de laquelle se trouve la société Foot Locker ; qu'en cours de négociation du prix du bail renouvelé, la société Perrier a, en application de la clause de préférence inscrite au bail, notifié à la société locataire un projet d'acte de vente de l'immeuble au profit de la société Sifer moyennant un certain prix ; que le société Foot Locker a fait connaître au bailleur son accord pour acquérir l'immeuble à ce prix ; que deux instances ont été engagées contre la société Perrier, en reconnaissance de la perfection de la vente, l'une, par la société Foot Locker, l'autre, par la société Sifer ; qu'un premier jugement du 14 décembre 2010, aujourd'hui définitif, a déclaré la vente de l'immeuble parfaite au profit de la société Sifer et qu'un autre jugement du même jour a rejeté les demandes de la société Foot Locker tendant à déclarer la vente parfaite à son bénéfice ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que la société Perrier fait grief à l'arrêt de la condamner à rembourser à la société Foot Locker un trop perçu de loyers, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il appartient à celui qui sollicite la restitution d'une somme d'établir qu'elle a été indûment versée ; qu'en jugeant que le paiement effectué par le preneur en exécution du commandement de payer qui lui avait été adressé, était indu sans déterminer le montant du loyer, et, partant, le caractère indu du paiement effectué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1377 du code civil ;
2°/ que le preneur doit s'acquitter des loyers et de toutes les autres sommes mises à sa charge par le contrat de bail ; qu'en se contentant de relever, pour condamner le bailleur à restituer au preneur des sommes perçues en exécution d'un commandement de payer, que le loyer ne pouvait être fixé ni à 200 000 euros ni à 250 000 euros, sans déterminer, ainsi que cela lui était demandé, le montant du loyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1709 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que la société Perrier et la société Foot Locker étaient, le 9 juin 2009, en négociation sur le loyer du bail renouvelé et relevé qu'aucun accord ferme et définitif n'avait été conclu entre les parties, la cour d'appel, qui a implicitement mais nécessairement retenu que le loyer dû à la société Perrier était demeuré à son montant initial, a pu en déduire que le paiement effectué par le preneur, en exécution du commandement de payer qui lui avait été adressé, était indû ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu que la société Foot Locker fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes tendant à l'annulation de la vente intervenue au profit de la société Sifer, se voir substituée à cette dernière en qualité de propriétaire des immeubles en cause et voir ordonner à son profit le transfert de propriété des immeubles, alors, selon le moyen :
1°/ que l'autorité de chose jugée, qui n'a lieu qu'entre les mêmes parties, ne peut être opposée à la recevabilité des demandes formées par un tiers au jugement ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevables les demandes formées par la société Foot Locker au titre de la vente de l'immeuble, que celles-ci tendaient à remettre en cause l'autorité de chose jugée d'un jugement du 14 décembre 2010 auquel elle n'était pas partie, et qui, selon les propres énonciations de l'arrêt, n'avait pas à son égard autorité de chose jugée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 480 et 122 du code de procédure civile, ensemble l'article 1351 du code civil ;
2°/ que le risque de contrariété de jugements ne constitue pas une fin de non recevoir ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevables les demandes formées par la société Foot Locker au titre de la vente litigieuse, qu'y faire droit aboutirait à une contrariété de jugements sur la question de la titularité de la propriété des immeubles, la cour d'appel a violé l'article 122 du code de procédure civile ;
3°/ que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'entre les mêmes parties et qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et a été tranché dans son dispositif ; que le jugement du 14 décembre 2010 (RG n° 09/12806) rendu entre les seules sociétés Perrier et Sifer s'est borné à dire parfaite la vente intervenue entre elles sans trancher à l'égard de la société Foot Locker la question de la fraude au droit de préférence dont elle était titulaire ; qu 'en retenant néanmoins, pour rejeter comme irrecevables les demandes formées par la société Foot Locker au titre de la vente litigieuse, que la discussion initiée par elle sur la fraude était sans portée dès lors que la vente entre les sociétés Sifer et Perrier avait été validée par un jugement ayant autorité de chose jugée à leur égard, la cour d'appel a violé les articles 480 et 122 du code de procédure civile, ensemble l'article 1351 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que le jugement définitif du 14 décembre 2010, avait autorité de la chose jugée à l'égard de la société Perrier et de la société Sifer, d'autre part, que cette décision était opposable à la société Foot Locker qui n'avait été ni partie ni représentée à l'instance, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la deuxième branche, que la société Foot Locker ne pouvait revendiquer la qualité de propriétaire de l'immeuble sans contester l'opposabilité de ce jugement à son égard et que ses demandes étaient irrecevables ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Perrier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit à l'appui du pourvoi principal par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Perrier.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Perrier à rembourser à la société Foot Locker la somme de 136.249,13 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2010 ;
AUX MOTIFS QUE sur la question du bail commercial, Foot Locker demande à la cour de constater qu'un accord, résulté d'un échange de courriels entre le 5 septembre 2008 et le 3 février 2009, concrétisé par l'envoi d'un projet de bail, et réitéré par un courrier recommandé du 16 décembre 2009, est intervenu sur son renouvellement à compter du 10 janvier 2009 pour un loyer de 200.000 euros HT ; qu'elle demande subsidiairement la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé à 250.000 euros HT par an ; que Perrier conteste qu'un accord soit jamais intervenu et demande à la cour de donner acte à Foot Locker de son accord sur le renouvellement du bail pour un loyer annuel de 250.000 euros HT ; que, quant à Sifer, elle conclut au rejet de la demande de Foot Locker tendant à voir fixer le lover commercial à 200.000 euros ou à 250,000 euros, en faisant valoir que la vente à son profit a été reconnue parfaite à la date du 9 juin 2009 par le jugement (non déféré) du 14 décembre 2010 de sorte que depuis cette date Perrier n'avait plus qualité pour convenir avec Foot Locker de la fixation d'un nouveau loyer dans le cadre du renouvellement du bail ; que s'il ressort des productions (divers courriels échangées entre elles) que Foot Locker et Perrier étaient, à la date du 9 juin 2009, en phase de négociation sur la fixation d'un loyer du bail renouvelé approchant les 200.000 euros HT, un accord ferme et définitif sur cette base à cette date n'est cependant pas établi ; que Sifer est en droit de considérer, dès lors qu'un jugement définitif a retenu que la vente avait été parfaite à son profit à cette date du 9 juin 2009 (ce qui n'est pas contesté par quiconque), que tout accord entre Foot Locker et Perrier sur la fixation du nouveau loyer, postérieurement à cette date, lui est inopposable ; qu'il s'ensuit que la demande de Foot Locker tendant à la fixation du nouveau loyer à la somme de 200.000 euros HT ou à celle de 250.000 euros HT doit être rejetée ; que Foot Locker demande à Perrier le remboursement de sommes versées en trop selon elle, en exécution d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail que cette dernière lui a fait délivrer, à hauteur de 136.249.13 euros s'il est jugé que le bail s'est renouvelé pour un loyer annuel de 200.000 euros HT, ou à hauteur de 97.820,81 euros s'il est jugé que le loyer annuel a été porté à 250.000 euros HT ; que Perrier s'y oppose en faisant valoir en premier lieu que la demande ne peut pas la concerner, mais la société Sifer, au profit de qui la vente a été déclarée parfaite depuis le 9 juin 2009, et qu'elle est en tout état de cause infondée, le commandement ayant trouvé sa cause dans l'acceptation d'un loyer du bail renouvelé à hauteur d'un montant annuel de 250.000 euros impliquant une réactualisation d'un dépôt de garantie ; que Perrier ayant été à l'origine du commandement, et destinataire des sommes dont le remboursement est demandé, invoque vainement l'irrecevabilité de cette demande de remboursement au motif que Sifer serait titulaire des droits du bailleur depuis le 9 juin 2009 ; qu'aucune fixation d'un loyer augmenté au titre du renouvellement du bail n'étant intervenue à ce jour (ni à hauteur de 200.000 euros, ni à hauteur de 250.000 euros), le paiement par Foot Locker est indu, et il doit être fait droit à sa demande de remboursement de la somme de 136.249,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2010, date des conclusions de Foot Locker à cet égard devant le tribunal ;
1°) ALORS QU'il appartient à celui qui sollicite la restitution d'une somme d'établir qu'elle a été indument versée ; qu'en jugeant que le paiement effectué par le preneur en exécution du commandement de payer qui lui avait été adressé, était indu sans déterminer le montant du loyer, et, partant, le caractère indu du paiement effectué, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1377 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le preneur doit s'acquitter des loyers et de toutes les autres sommes mises à sa charge par le contrat de bail ; qu'en se contentant de relever, pour condamner le bailleur à restituer au preneur des sommes perçues en exécution d'un commandement de payer, que le loyer ne pouvait être fixé ni à 200.000 euros ni à 250.000 euros, sans déterminer, ainsi que cela lui était demandé (conclusions d'appel de la société Perrier, p. 14, § 5), le montant du loyer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1709 du Code civil.
Moyen produit à l'appui du pourvoi incident par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Foot Locker France.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit irrecevables les demandes de la société Foot Locker tendant à voir annuler la vente intervenue au profit de la société Sifer, se voir substituée à cette dernière en qualité de propriétaire des immeubles en cause et voir ordonner à son profit le transfert de propriété desdits immeubles ;
Aux motifs que « les prétentions de Foot Locker de voir annuler la vente intervenue au profit de Sifer et de se voir substituée à cette dernière en qualité de propriétaire des immeubles, ou de voir ordonner à son profit le transfert de propriété desdits immeubles, tendent à remettre en cause l'autorité de chose jugée du jugement définitif du 14 décembre 2010, non déféré à la cour, non pas à son égard, mais entre Perrier et Sifer, et conduiraient, si elles étaient déclarées recevables et bien fondées, à une contrariété de jugements sur la question du titulaire de la propriété des immeubles ; que par ailleurs, la discussion initiée par Foot Locker sur la fraude qui aurait permis la vente au profit de Sifer est sans portée dès lors que les droits de Perrier et de Sifer se rapportant à cette vente ne résultent pas seulement de leur accord et d'un acte qu'ils auraient signé pour le matérialiser, mais ont été validés par un jugement ayant en ce qui les concerne autorité de chose jugée ; que dans ces conditions, les prétentions de Foot Locker doivent être rejetées comme irrecevables » ;
Alors, d'abord, que l'autorité de chose jugée, qui n'a lieu qu'entre les mêmes parties, ne peut être opposée à la recevabilité des demandes formées par un tiers au jugement ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevables les demandes formées par la société Foot Locker au titre de la vente de l'immeuble, que celles-ci tendaient à remettre en cause l'autorité de chose jugée d'un jugement du 14 décembre 2010 auquel elle n'était pas partie, et qui, selon les propres énonciations de l'arrêt, n'avait pas à son égard autorité de chose jugée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 480 et 122 du code de procédure civile, ensemble l'article 1351 du code civil ;
Alors ensuite que le risque de contrariété de jugements ne constitue pas une fin de non recevoir ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevables les demandes formées par la société Foot Locker au titre de la vente litigieuse, qu'y faire droit aboutirait à une contrariété de jugements sur la question de la titularité de la propriété des immeubles, la cour d'appel a violé l'article 122 du code de procédure civile ;
Alors, enfin, que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'entre les mêmes parties et qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et a été tranché dans son dispositif ; que le jugement du 14 décembre 2010 (RG n° 09/12806) rendu entre les seules sociétés Perrier et Sifer s'est borné à dire parfaite la vente intervenue entre elles sans trancher à l'égard de la société Foot Locker la question de la fraude au droit de préférence dont elle était titulaire ; qu'en retenant néanmoins, pour rejeter comme irrecevables les demandes formées par la société Foot Locker au titre de la vente litigieuse, que la discussion initiée par elle sur la fraude était sans portée dès lors que la vente entre les sociétés Sifer et Perrier avait été validée par un jugement ayant autorité de chose jugée à leur égard, la cour d'appel a violé les articles 480 et 122 du code de procédure civile, ensemble l'article 1351 du code civil.
