LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 30 octobre 2014), que La SARL Les Rives de l'Ardèche (la SARL) a obtenu, le 15 décembre 2004, un permis de construire 122 villas et une résidence de tourisme de 154 logements sur son terrain ; qu'elle a créé une association syndicale libre, soumise à un cahier des charges publié le 6 novembre 2006 ; que, par une promesse de vente du 25 juin 2007, elle a vendu à la société Cogeco une partie du terrain, sous diverses conditions suspensives, dont l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire une résidence de tourisme d'une surface hors oeuvre nette de 14 000 m² ; qu'elle a obtenu ce permis le 11 décembre 2007 pour une résidence de tourisme de 316 logements, deux piscines et un bâtiment d'accueil ; que, le 9 décembre 2008, elle a signé trois nouvelles promesses de vente, annulant et remplaçant celle du 25 juin 2007, avec la SCI Ardèche Sud (la SCI), se substituant à la société Cogeco, pour permettre la réalisation de la résidence de tourisme en trois phases, trois dates de réitération de ces promesses étant fixées et une disposition prévoyant que la caducité de la première promesse entraînerait celles des deux autres ; que, par des avenants du 28 juillet 2009, ces dates ont été prorogées au 30 octobre 2009, 30 avril 2010 et 31 mars 2011 ; que, par une lettre du 16 octobre 2009, la SCI, informée que plusieurs acquéreurs en l'état futur d'achèvement des villas vendues par la SARL contestaient son projet immobilier au motif qu'il ne correspondait pas à celui décrit dans le cahier des charges et que la démolition pouvait être encourue, a fait savoir à la SARL qu'elle ignorait que les villas, comme la partie de parcelle qui doit lui être cédée, étaient régies par un cahier des charges limitant ses possibilités de construction et qu'elle ne pourrait pas réitérer par acte authentique la promesse de vente, tant que ce problème ne serait pas réglé ; que, par lettres des 29 juillet et 24 août 2010 adressées à la SCI, la SARL a invoqué la caducité des promesses ; que, par acte du 24 octobre 2011, la SCI a assigné la SARL en restitution du dépôt de garantie d'un montant de 250 000 euros et en paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts ;
Sur le deuxième moyen, pris en ses première et deuxième branches, ci après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de constater la caducité des promesses de vente du 9 décembre 2008 et de leurs avenants du 28 juillet 2009 par suite de la non-réalisation de la vente de son fait, de dire que le dépôt de garantie est acquis à la SARL et de la condamner solidairement avec la société Cogeco à payer à la SARL la somme de 165 000 euros à titre d'indemnité compensatoire de la perte de permis de construire ;
Attendu qu'ayant retenu que, si les promesses synallagmatiques du 9 décembre 2008 mentionnaient que la date d'expiration du délai de réitération de la vente par acte authentique n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, les avenants qui avaient prorogé ces délais contenaient des dispositions différentes aux termes desquelles les parties étaient convenues qu'à défaut de régularisation de la vente à ces dates du fait de la défaillance de l'acquéreur, le compromis de vente susvisé et sa prorogation seraient caducs de plein droit et l'indemnité d'immobilisation versée serait acquise de plein droit et définitivement au profit du vendeur sans qu'il soit nécessaire de recourir à quelque formalité que ce soit, si ce n'est la constatation de la défaillance de l'acquéreur, la cour d'appel en a exactement déduit que la SARL n'était pas tenue de mettre la SCI en demeure de comparaître à la signature des actes authentiques et avait constaté la caducité du « compromis » conformément aux dispositions contractuelles et que l'absence de réitération par acte authentique était imputable à la SCI ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Sur le deuxième moyen, pris en sa quatrième branche :
Attendu que, les première et deuxième branches étant rejetées, la quatrième, prise d'une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa cinquième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner la SCI à payer la somme de 165 000 euros à la SARL à titre d'indemnité compensatoire de la perte du permis de construire, l'arrêt retient que les avenants ont prévu, pour compléter l'indemnité d'immobilisation, que l'acquéreur s'obligeait à transférer gratuitement au vendeur le permis de construire obtenu ainsi que son modificatif s'il l'obtenait, mais qu'il ressort d'une lettre adressée le 28 avril 2011 par le maire de la commune que le permis de construire accordé le 11 décembre 2007 à la SCI est périmé depuis le 11 décembre 2010 ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI qui faisait valoir qu'une demande de transfert, versée aux débats, avait été signée par la SCI au profit de la SARL le 9 décembre 2008 et que celle-ci avait dès lors été mise en mesure par la SCI d'obtenir le transfert du permis de construire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu les articles 1147 et 1165 du code civil ;
Attendu que, pour condamner la société Cogeco, solidairement avec la SCI, à payer la somme de 165 000 euros à la SARL, l'arrêt retient qu'il ressort des documents produits aux débats que la société Cogeco a signé en qualité d'acquéreur la première promesse synallagmatique du 25 juin 2007, qu'elle est ensuite intervenue dans les promesses synallagmatiques du 9 décembre 2008 et leurs avenants du 28 juillet 2009 en qualité de représentant de la SCI Ardèche Azur, que le bénéfice du permis de construire obtenu le 11 décembre 2007 par la SCI Ardèche sud lui a été transféré par un arrêté du 22 décembre 2010, qu'il existe une confusion d'interlocuteurs dans les courriers échangés (pièces n° 10, 11, 12, 13 et 35) entre la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco et que cette confusion permet de retenir en la cause la société Cogeco ;
Qu'en statuant ainsi, sans caractériser une immixtion de la société Cogeco dans la gestion de la SCI de nature à créer pour la SARL une apparence trompeuse propre à lui permettre de croire légitimement que cette société était aussi son cocontractant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par un rejet spécialement motivé sur le premier moyen, sur la troisième branche du deuxième moyen et sur les première, troisième et quatrième branches du troisième moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de mise hors de cause formée par la société Cogeco et en ce qu'il a condamné solidairement la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco à verser à la SARL Les Rives de l'Ardèche la somme de 165 000 euros à titre d'indemnité compensatoire de la perte du permis de construire, l'arrêt rendu le 30 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la SARL Les Rives de l'Ardèche aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SARL Les Rives de l'Ardèche à payer à la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco la somme globale de 3 000 euros ; Rejette la demande de la SARL Les Rives de l'Ardèche ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour les sociétés Ardèche Azur et Cogeco.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI Ardèche Azur de ses demandes à l'encontre de la société les Rives de l'Ardèche, D'AVOIR constaté la caducité des compromis de vente du 9 décembre 2008 et de leurs avenants en date du 28 juillet 2009 par suite de la non-réalisation de la vente du fait de la SCI Ardèche Azur, D'AVOIR dit que le dépôt de garantie fixé à 250.000 euros est acquis à la société les Rives de l'Ardèche à titre d'indemnité d'immobilisation et D'AVOIR condamné solidairement la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco à payer à la Sarl les Rives de l'Ardèche la somme de 165.000 euros à titre d'indemnité compensatoire de la perte de permis de construire ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Ardèche Sud soutient principalement au visa de l'article 1604 du code civil, que la réitération par acte authentique n'a pu avoir lieu du fait du manquement de la société les Rives de l'Ardèche à son obligation de délivrance, que les trois compromis signés le 9 décembre 2008 avaient pour objet la mise en oeuvre par la SCI Ardèche Sud d'un projet qui prévoyait la construction de 316 logements autorisés par le permis de construire qu'elle avait obtenu le 11 décembre 2007, alors que l'article 3 du cahier des charges qui s'appliquait au groupe d'habitations, limitait à 154, le nombre de logements de la résidence de tourisme, que la société les Rives de l'Ardèche avait donc souscrit des obligations incompatibles avec le projet visé par les promesses de vente, que cette situation avait interdit à la SCI Ardèche Sud de réitérer son engagement d'acheter par acte authentique notamment en l'état de l'opposition manifestée au mois de septembre 2009 par les acquéreurs de 4 villas qui ont fait valoir que le projet immobilier de la SCI Ardèche Sud bouleversait le projet décrit dans le cahier des charges, en augmentant dans des proportions très importantes le nombre de logements de la résidence de tourisme, que l'absence de réitération des promesses de vente était donc imputable à la société les Rives de l'Ardèche qui devait en supporter les conséquences financières ; que la société Les Rives de l'Ardèche fait valoir que les dispositions du cahier des charges étaient connues de la SCI Ardèche Sud, lui étaient opposables, que la SCI Ardèche Sud est donc mal venue à invoquer une violation des clauses du cahier des charges alors que le projet de construire 316 logements au lieu de 154, a été décidé par elle ; qu'outre le fait que le cahier des charges applicable au groupe d'habitations dénommé « Le Domaine les Rives de l'Ardèche » a été publié à la conservation des hypothèques de Privas, le 6 novembre 2006, ce qui le rend opposable à tout acquéreur de l'une des parcelles mentionnées par ce cahier des charges, chacune des promesses synallagmatiques signées le 9 décembre 2008, précise que l'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance du cahier des charges dès avant les présentes et être informé qu'à défaut de réduction du périmètre de l'association syndicale libre, il sera membre de plein droit de l'association syndicale libre « Le Domaine les Rives de l'Ardèche » et devra faire figurer dans chaque acte de revente, cette obligation à charge de tous acquéreurs ; que la difficulté que pouvait susciter la limitation par le cahier des charges du nombre de logements de la résidence de tourisme, a été parfaitement perçue depuis le début du projet par la SCI Ardèche Sud puisque dans chaque promesse de vente, il a été stipulé que le vendeur s'engageait à proposer à la prochaine assemblée générale des membres de l'association syndicale libre, la réduction du périmètre de l'association syndicale libre aux seules villas, ce qui permettait de limiter l'application du cahier des charges aux seuls propriétaires des parcelles concernées par la construction des villas ; que la société les Rives de l'Ardèche a respecté l'obligation qui avait été mise à sa charge tant par la promesse synallagmatique du 25 juin 2007 que par chacune des promesses du 9 décembre 2008 puisque le principe de la modification du périmètre de l'association syndicale libre, a été arrêté par une assemblée générale du 18 avril 2009 de l'association syndicale libre afin d'en exclure les parcelles destinées à la résidence de tourisme ; qu'en cause d'appel, la société les Rives de l'Ardèche a produit en pièces n° 50et 51, un procès-verbal de réunion du 14 avril 2012 de l'association syndicale libre qui a donné tous pouvoirs au président de l'association syndicale libre ou à toute autre personne qu'il se substituerait pour définir la nouvelle numérotation cadastrale des parcelles correspondant aux villas et réduire le périmètre de l'association syndicale libre aux seules villas et à leurs espaces communs ; que la SCI Ardèche Sud ne peut pas reprocher sans mauvaise foi à la société les Rives de l'Ardèche de n'avoir pas respecté son obligation de délivrance alors que la société les Rives de l'Ardèche a rempli dès le 18 avril 2009, l'obligation qui était la sienne de proposer aux membres de l'association syndicale libre, une réduction du périmètre de l'association syndicale libre, alors qu'en toute connaissance de l'article 3 du cahier des charges, la SCI Ardèche Sud, a obtenu un permis de construire 322 logements au lieu des 154 prévus par ce cahier des charges et alors qu'au cours des négociations qui se sont poursuivies au cours des années 2010 et 2011, la SCI Ardèche Sud n'a pas évoqué le blocage du projet mais la nécessité pour elle de régulariser un nouveau compromis (pièce n° 27), étant observé qu'à la date du 4 octobre 2010, la SCI Ardèche Sud a sollicité une prorogation de la validité du permis de construire qui lui avait été accordé le 11 décembre 2007 : que l'argumentation de la SCI Ardèche Sud qui consiste à dire que la vente n'a pu être réalisée du fait du vendeur et de son manquement à son obligation de délivrance, doit donc être écartée ;
ALORS QUE l'obligation de délivrance du vendeur doit s'apprécier à la date prévue pour le transfert de propriété ; qu'en relevant, pour écarter tout manquement de la SCI les Rives de l'Ardèche à son obligation de délivrance, que celle-ci avait respecté l'obligation mise à sa charge de modifier le périmètre de l'association syndicale libre « les Rives de l'Ardèche » de sorte que les parcelles vendues à la SCI Ardèche Azur ne soient plus soumises au cahier des charges de cette association, cependant qu'il résultait de ses constatations qu'à la date prévue pour la réitération de la vente, soit le 30 octobre 2009, le périmètre de l'association n'avait pas été modifié, la décision du 18 avril 2009 étant, à elle-seule, inefficace à permettre une réduction du périmètre de l'association syndicale libre ainsi que celle du cahier des charges, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1604 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI Ardèche Azur de ses demandes à l'encontre de la société les Rives de l'Ardèche, D'AVOIR constaté la caducité des compromis de vente du 9 décembre 2008 et de leurs avenants en date du 28 juillet 2009 par suite de la non-réalisation de la vente du fait de la SCI Ardèche Azur, D'AVOIR dit que le dépôt de garantie fixé à 250.000 euros est acquis à la société les Rives de l'Ardèche à titre d'indemnité d'immobilisation et D'AVOIR condamné solidairement la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco à payer à la Sarl les Rives de l'Ardèche la somme de 165.000 euros à titre d'indemnité compensatoire de la perte de permis de construire ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Ardèche Azur fait aussi valoir que la société les Rives de l'Ardèche n'a pas respecté les dispositions des compromis en ce qu'elle a prononcé unilatéralement leur caducité, par lettres recommandées du 29 juillet et du 24 août 2010, sans la mettre en demeure de comparaître à la signature des actes authentiques, la date de réitération stipulée dans les compromis n'étant pas une date extinctive mais constitutive du point de départ de la faculté par l'une des parties de mettre en demeure l'autre de s'exécuter ; que les actes contenant les promesses synallagmatiques du 9 décembre 2008 mentionnent effectivement que la date d'expiration du délai n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, mais cette période a été limitée à un mois ; que les avenants aux actes du 9 décembre 2008 qui ont prorogé les délais prévus pour la réitération des actes authentiques, contiennent des dispositions différentes aux termes desquelles les parties sont convenues qu'à défaut de régularisation de la vente du fait de l'acquéreur, le compromis de vente et sa prorogation seront caducs de plein droit et définitivement au profit du vendeur sans qu'il soit nécessaire de recourir à une quelque formalité que ce soit, si ce n'est la constatation de la défaillance de l'acquéreur ; que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que la société les Rives de l'Ardèche n'avait pas prononcé unilatéralement la caducité du compromis de vente mais l'avait constatée alors que le délai prorogé au 30 octobre 2009 du premier compromis était largement dépassé et que la constatation de cette caducité n'était que l'application des dispositions contractuelles ; que par des motifs que la cour adopte, les premiers juges ont fait observer qu'au moment où la caducité du compromis a été invoquée par la société les Rives de l'Ardèche (par lettres des 29 juillet et 24 août 2010), cette caducité n'a pas été contestée par la SCI Ardèche Azur qui a écrit le 5 novembre 2010 (pièce n° 27) qu'elle prenait note que le compromis de vente passé entre les deux sociétés, n'était plus en vigueur, qu'elle souhaitait que les modalités d'une nouvelle collaboration soient envisagées et qu'un nouveau compromis soit régularisé ; que l'absence de réitération par acte authentique est donc bien imputable à la SCI Ardèche Azur ;
ET AUX MOTIFS QUE la non-réitération par acte authentique des promesses synallagmatiques n'étant pas due au fait du vendeur, l'indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 250.000 euros par les avenants du 28 juillet 2008 doit rester acquise à la société les Rives de l'Ardèche pour la dédommager de l'indisponibilité de son terrain pendant la durée de validité des promesses synallagmatiques ; que pour compléter cette indemnité d'immobilisation, les avenants ont prévu que l'acquéreur s'obligeait à transférer gratuitement au vendeur, le permis de construire obtenu ainsi que son modificatif s'il obtenait mais il ressort d'un courrier adressé le 28 avril 2011 par le maire de Vallon Pont d'Arc que le permis de construire accordé le 11 décembre 2007 à la SCI Ardèche Azur est périmé depuis le 11 décembre 2010 ; que c'est à juste titre qu'en compensation de la perte du permis de construire, les premiers juges ont évalué à la somme de 165.000 euros le montant de l'indemnité compensatrice solidairement due par la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco, ce qui correspond aux honoraires de l'architecte mandaté pour obtenir le permis en question ;
ALORS, 1°), QUE les avenants du 28 juillet 2009 stipulaient qu'à défaut de régularisation de la vente aux dates qu'ils indiquaient « du fait de la défaillance de l'acquéreur, le compromis de vente susvisé et sa prorogation seront caducs de plein droit et l'indemnité d'immobilisation versée sera acquise de plein droit et définitivement au profit du vendeur sans qu'il soit besoin de recourir à quelque formalité que ce soit, si ce n'est la constatation de la défaillance de l'acquéreur » ; qu'en application de cette stipulation, le vendeur n'était autoriser à constater la caducité des compromis et à conserver l'indemnité d'immobilisation que si la non-réitération de la vente dans les délais fixés était imputable l'acquéreur, laquelle devait être constatée ; qu'en considérant, pour retenir la caducité du compromis par suite de la non-réalisation de la vente du fait de la SCI Ardèche Azur et dire que de dépôt de garantie devait rester acquis à la société les Rives de l'Ardèche, que cette clause autorisait la société les Rives de l'Ardèche à constater la caducité du compromis dès lors que le délai convenu pour passer l'acte authentique était largement dépassé, sans être tenue, au préalable, de mettre en demeure la SCI Ardèche Azur de passer l'acte authentique, cependant que la défaillance de celle-ci ne pouvait résulter que d'une sommation restée infructueuse de réitérer l'acte authentique, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1146 du code civil ;
ALORS, 2°) et en tout état de cause, QU' à défaut d'avoir relevé la moindre circonstance de laquelle il résulterait que le défaut de réitération de la vente dans les délais convenus provenait du fait de la SCI Ardèche Azur et de son refus de signer les actes authentiques, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, 3°), QUE la renonciation à un droit lorsqu'elle n'est pas expresse, ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en considérant que la SCI Ardèche Azur avait pris note de la caducité du compromis et avait manifesté sa volonté qu'un nouveau compromis soit régularisé, pour en déduire que l'absence de réitération de l'acte authentique était due à son fait, cependant que cette circonstance ne pouvait suffire à démontrer ni le refus de la SCI Ardèche Azur de passer les actes authentiques avant que la société les Rives de l'Ardèche ne lui notifie la caducité des compromis, ni sa volonté de renoncer à se prévaloir des conditions irrégulières dans lesquelles la société les Rives de l'Ardèche avait unilatéralement constaté la caducité des compromis, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, 4°), QUE s'agissant du transfert du permis de construire, les avenants stipulaient : « les parties rappellent qu'à défaut de régularisation de la vente dans le délai convenu, l'acquéreur pourra renoncer purement et simplement à son acquisition contre la remise au vendeur de l'indemnité d'immobilisation (soit la somme totale de 250.000 euros) et du transfert à son profit du permis de construire et de son modificatif, ces remises mettant un terme définitif aux relations contractuelles entre les parties sans autres indemnités (¿) Réciproquement l'acquéreur renonce à tout recours contre le vendeur pour le cas où l'acquéreur sera défaillant dans son obligation d'acquérir dans le délai prévu aux présentes à savoir au plus tard le 31 octobre 2009, et que le vendeur ferait alors constater la caducité du compromis de vente susvisé et des présentes et demanderait le versement de l'indemnité d'immobilisation et le transfert du permis de construire et son modificatif à son profit conformément aux termes du compromis de vente » ; qu'il résulte de ces stipulations que l'obligation mise à la charge de la SCI Ardèche Azur de transférer le permis de construire n'était due que si elle renonçait à la vente ou si la non-réitération de la vente dans les délais convenus était due à sa défaillance ; que partant, la cassation à intervenir sur les trois premières branches du moyen entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure du chef de l'arrêt ayant condamné solidairement la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco à la somme de 165.000 à titre d'indemnité compensatrice pour la perte du permis de construire, dès lors que la cour d'appel ne pouvait sanctionner l'exécution de cette clause sans caractériser que la non-réitération de la vente était due à la défaillance de la SCI Ardèche Azur ;
ALORS, 5°), QU'en reprochant à la SCI Ardèche Azur de ne pas avoir été en mesure de transférer le permis de construire à la société les Rives de l'Ardèche, sans examiner, serait-ce succinctement, la demande de transfert qui avait été signée par la SCI Ardèche Azur au profit de la sociétés les Rives de l'Ardèche, le 9 décembre 2008, soit plus d'un an avant que le permis de construire n'encoure la péremption qui avait été régulièrement produite par la SCI Ardèche Azur (pièce n° 59 de son bordereau de communication de pièces annexé à ses conclusion) et dont il résultait que la société les Rives de l'Ardèche avait été mise en mesure, par la SCI Ardèche Azur, d'obtenir le transfert du permis de construire, de sorte qu'aucune faute ne pouvait être imputée à cette dernière, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société Cogeco solidairement avec la SCI Ardèche Azur à payer à la société les Rives de l'Ardèche la somme de 165.000 euros à titre d'indemnité compensatoire de la perte de permis de construire ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il ressort des documents produits aux débats que la société Cogeco a signé, en qualité d'acquéreur, la première promesse synallagmatique du 25 juin 2007, qu'elle est ensuite intervenue dans les promesses synallagmatiques du 9 décembre 2008 et leurs avenants du 28 juillet 2009, en qualité de représentant de la SCI Ardèche Azur, que le bénéfice du permis de construire obtenu le 11 décembre 2007 par la SCI Ardèche sud lui a été transféré par un arrêté du 22 décembre 2010, qu'il existe une confusion d'interlocuteurs dans les courriers échangés (pièces n° 10, 11, 12, 13 et 35) entre la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco ; que cette confusion permet de retenir en la cause la société Cogeco ; que la non-réitération par un acte authentique des promesses synallagmatiques n'étant pas due au fait du vendeur, l'indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 250.000 euros par les avenants du 28 juillet 2008 doit rester acquise à la société les Rives de l'Ardèche pour la dédommager de l'indisponibilité de son terrain pendant la durée de validité des promesses synallagmatiques ; que pour compléter cette indemnité d'immobilisation, les avenants ont prévu que l'acquéreur s'obligeait à transférer gratuitement au vendeur, le permis de construire obtenu ainsi que son modificatif s'il obtenait mais il ressort d'un courrier adressé le 28 avril 2011 par le maire de Vallon Pont d'Arc que le permis de construire accordé le 11 décembre 2007 à la SCI Ardèche Azur est périmé depuis le 11 décembre 2010 ; que c'est à juste titre qu'en compensation de la perte du permis de construire, les premiers juges ont évalué à la somme de 165.000 euros le montant de l'indemnité compensatrice solidairement due par la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco, ce qui correspond aux honoraires de l'architecte mandaté pour obtenir le permis en question ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ressort de l'examen des différentes pièces aux débats que les compromis de vente tranches 1 à 3 en date du 9 décembre 2008 et les trois avenants auxdits compromis en date du 28 juillet 2009 ont été conclus entre la Sarl les Rives de l'Ardèche et la SCI Ardèche Azur, représentée par la société Cogeco ; que par ailleurs le compromis initial du 25 juin 2007 a été conclu entre la Sarl les Rives de l'Ardèche et la société Cogeco ; qu'en page 17 de cet acte est prévue une clause de substitution aux termes de laquelle la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu au profit de l'acquéreur dénommé dans l'acte, soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner, mais dans ce cas il restera solidairement obligé avec la personne désignée, au paiement du prix et à l'exécution de toutes les conditions de la vente ; qu'en conséquence des éléments qui précédent, la demande de mise hors de cause ne peut qu'être rejetée, les demandes reconventionnelles formées par la Sarl les Rives de l'Ardèche ayant trait aux conditions de vente ;
ALORS, 1°), QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne peuvent nuire aux tiers ; qu'en condamnant solidairement la société Cogeco au paiement de la somme de 165.000 euros à titre d'indemnité pour perte de permis de construire, sans relever que la société Cogeco, dont elle constatait qu'elle n'était intervenue aux actes des 9 décembre 2008 et 28 juillet 2009 qu'en qualité de représentante de la SCI Ardèche Azur, ait accepté d'être personnellement tenue l'obligation de transférer le permis de construire, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1165 du code civil ;
ALORS, 2°), QU'ayant des personnalités morales distinctes et eussent-elles des intérêts en commun, deux sociétés, ne peuvent être tenues des engagements souscrits par l'autre, sauf s'il est caractérisé que l'une d'elles s'est immiscée dans la gestion de l'autre et que cette immixtion était de nature à créer pour le cocontractant une apparence trompeuse propre à lui permettre de croire légitimement que la société était aussi son cocontractant ; qu'en relevant que la société Cogeco avait agi en qualité d'acquéreur lors de la première promesse du 25 juin 2007, qu'elle était ensuite intervenue aux compromis du 9 décembre 2008 en qualité de représentante de la SCI Ardèche Azur et qu'il résultait de certaines pièces du dossier « une confusion d'interlocuteurs », cependant que ces circonstances étaient, à elles seules, insuffisantes à caractériser une immixtion de la société Cogeco dans la gestion de la SCI Ardèche Azur de nature à pouvoir légitimement faire croire à la société les Rives de l'Ardèche qu'elle avait accepté d'être tenue par les engagements pris par la seule SCI Ardèche Azur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147, 1165 et 1842 du code civil ;
ALORS, 3°), QU'en retenant encore que le bénéfice du permis de construire avait été transféré à la société Cogeco par un arrêté du 22 décembre 2010, après avoir relevé que le permis de construite était périmé depuis le 11 décembre 2010 de sorte que, même à supposer que la société Cogeco ait voulu empêcher le transfert du permis de construire au profit de la société les Rives de l'Ardèche, cette faute serait dépourvue de lien de causalité avec le préjudice de cette dernière résultant de la perte d'un permis de d'ores et déjà périmé, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS, 4°), QU'en se fondant encore, par motif adoptés, sur les stipulations du compromis du 25 juin 2007 selon lesquelles la société Cogeco s'obligeait solidairement avec la personne qu'elle décidait de substituer à l'exécution de toutes les conditions de la vente, cependant que ce compromis avait été annulé dans toutes ses dispositions par les compromis du 9 décembre 2008, auxquels la société Cogeco n'était pas partie personnellement, de sorte que ces stipulations ne l'obligeaient plus, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
