LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z..., M. A... et Mme B... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. C..., pris en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Groupe francilien promo consult (GFPC) ;
Sur le premier moyen :
Vu les articles R. 261-1 et R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction applicable à la cause ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 mai 2014), que la société GFPC, promoteur immobilier, placée depuis en liquidation judiciaire, a souscrit une convention de garantie d'achèvement auprès du Crédit du Nord pour la construction d'un immeuble dont elle a vendu les lots en l'état futur d'achèvement ; que, se plaignant de désordres et de non-achèvements, les copropriétaires ont assigné le Crédit du Nord pour le voir condamner à payer diverses sommes destinées à permettre l'achèvement de la construction ;
Attendu que, pour rejeter les demandes et prononcer la mise hors de cause du Crédit du Nord, l'arrêt retient que l'absence de mise en service de l'ascenseur, qui est un élément d'équipement indispensable à l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination, provenait du non-paiement des factures à l'installateur et que le garant d'achèvement était étranger à ce litige ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie d'achèvement a pour objet de garantir l'acquéreur d'un immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement en cas de défaillance financière du vendeur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Crédit du Nord aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Crédit du Nord et la condamne à payer à M. et Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z..., M. A... et Mme B... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z..., M. A... et Mme B....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement déféré en ce qu'il a condamné le Crédit du Nord en sa qualité de garant d'achèvement à verser diverses sommes aux intimés, d'avoir dit que l'immeuble est achevé au visa de l'article R 261-1 du Code de la construction, d'avoir en conséquence, mis hors de cause le Crédit du Nord et débouté les intimés de leurs demandes formulées à l'encontre du Crédit du Nord ;
AUX MOTIFS QUE l'expert, M. D... note en page 11 de son rapport, que « selon les éléments communiqués, les cinq appartements ont été livrés entre le 14/ 01/ 2005 et le 12/ 09/ 2005, avec un certain nombre de réserves qui n'ont pas empêché, ni la prise de possession ni l'habitabilité des logements par les propriétaires. Les parties communes n'ont pas fait l'objet d'une réception des travaux mais plusieurs documents apportent un certain nombre de renseignements et on peut considérer que les parties communes étaient réceptionnables au début de l'année 2005 donc en même temps que la plupart des appartements avec un certain nombre de réserves plus ou moins importantes qui n'empêchaient pas l'habitabilité des logements par les propriétaires. Le problème le plus gênant pour les copropriétaires concerne la mise en service de l'ascenseur. L'installation aurait très bien pu être réceptionnée, mais l'entreprise a refusé sa mise en service en raison du non-paiement des factures » ; que l'expert conclut finalement en page 127 de son rapport « nous avons constaté qu'à l'exception de Mme B..., tous les autres copropriétaires jouissaient normalement de leur logement, les allégations portant en grande partie sur des problèmes de finitions, malfaçons et non-façons et ne rendant pas les ouvrages impropres à leur destination » ; qu'en réponse à un dire de Me E..., l'expert en page 126 de son rapport confirmera que « les désordres que nous avons constatés ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination ; dans les appartements il s'agit en quasi-totalité de travaux de finition à exécuter. Le problème le plus important concerne la mise en service de l'ascenseur car ne fonctionnant pas, il ne remplit pas son office. Ce sont effectivement des problèmes financiers et non des dysfonctionnements techniques qui ont conduit à cet état de fait » ; que les copropriétaires se plaignant de différents désordres ont fondé leur action sur la garantie d'achèvement souscrite auprès du Crédit du Nord ; mais que la convention de garantie d'achèvement souscrite au visa de l'article R 261-21 du Code de la construction ne peut être mise en oeuvre que si l'immeuble n'est pas achevé en application de l'article R 261-1 du Code précité ; que la notion d'achèvement des travaux ne s'entend que des travaux indispensables à la destination de l'immeuble pour le rendre habitable ; que l'article R 261-1 du Code de la construction dispose que « l'immeuble vendu à terme est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipements qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, faisant l'objet du contrat » ; qu'en l'espèce, comme cela résulte du rapport d'expertise, bien que l'immeuble soit affecté de non façons et malfaçons qui ont fait l'objet de réserves à la réception, il est considéré comme achevé au regard de la définition donnée par l'article précité ; que les désordres constatés ne permettent donc pas la mobilisation de la garantie d'achèvement ; que les copropriétaires disposaient en outre d'autres possibilités de droit pour obtenir que les réserves soient levées qu'ils ne semblent pas avoir mis en oeuvre avant même que la société GFPC ne soit mise en liquidation en juin 2006 ; qu'en ce qui concerne l'ascenseur qui constitue un équipement indispensable, notamment pour Mme B..., handicapée qui demeure au 3ème étage, l'expert a précisé que l'installation était en état de fonctionnement mais que sa non mise en service provenait du non-paiement de ses factures à l'entreprise installatrice, la société Schindler ; qu'en conséquence le garant d'achèvement est étranger à ce litige ; que l'action des copropriétaires concernant les parties communes est irrecevable dès lors qu'ils ne démontrent pas subir un préjudice de jouissance les affectant ;
1°) ALORS QUE si la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, tel que défini à l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, dans les rapports entre l'acquéreur et le garant, l'achèvement de l'immeuble résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art ; que lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'oeuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant ; qu'en l'espèce, dès lors qu'il n'était pas contesté que comme l'avait retenu le jugement, aucune constatation de l'achèvement des travaux n'avait été établie, le Crédit du Nord était tenu de supporter le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble nonobstant les conditions d'application de l'article R 261-1 du même Code qui ne concernent pas le garant ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article R 261-24 du Code de la construction et de l'habitation ;
2°) ALORS QU'en tout état de cause, en l'absence de constatation d'achèvement des travaux, il incombait au Crédit du Nord de démontrer que l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement était néanmoins achevé au sens de l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation ; que selon ce texte, l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; que pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation ; qu'en se bornant par des considérations d'ordre général, à énoncer que selon l'expert, les appartements ont été livrés avec des réserves qui n'ont pas empêché la prise de possession ni l'habitabilité des logements par les propriétaires et que les allégations portant en grande partie sur des problèmes de finitions, malfaçons et non-façons et ne rendant pas les ouvrages impropres à leur destination, sans aucune précision quant aux ouvrages et éléments d'équipement concernés, ni aucune description de la nature des désordres en cause ni aucune explication sur leur gravité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
3°) ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait sans s'expliquer, ainsi qu'elle y était invitée, notamment sur la défaillance du système de désenfumage des escaliers, l'inondation des caves, le mauvais fonctionnement des réseaux d'assainissement, l'absence de balisage des sorties de secours, l'absence de certificat de conformité de la construction, circonstances de nature à porter atteinte à une utilisation de l'immeuble conformément à sa destination, exclusives de son achèvement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
4°) ALORS QUE l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; qu'en décidant que l'immeuble à usage d'habitation était achevé au sens de l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, tout en constatant que l'ascenseur qui constitue un élément d'équipement indispensable à son utilisation n'était pas en service, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard du texte susvisé qu'elle a violé ;
5°) ALORS QUE la garantie d'achèvement a pour objet de garantir l'acquéreur d'un immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement en cas de défaillance financière du vendeur ; qu'en excluant l'application de cette garantie après avoir constaté que l'ascenseur, élément d'équipement indispensable n'avait pas été mis en service en raison du non-paiement de ses factures à l'entreprise installatrice, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation qu'elle a violé ;
6°) ALORS QUE la garantie d'achèvement a pour objet de couvrir la défaillance financière du vendeur qui n'a pas achevé l'immeuble dans les délais convenus ; qu'elle peut être mise en oeuvre dès lors que le vendeur n'a pas la trésorerie suffisante pour achever les travaux, sans qu'il soit nécessaire de mettre préalablement en oeuvre contre ce dernier, les autres possibilités de droit pour obtenir l'achèvement ; qu'en énonçant que les copropriétaires disposaient en outre d'autres possibilités « de droit » pour obtenir que les réserves soient levées qu'ils ne semblent pas avoir mis en oeuvre avant même que la société GFPC ne soit mise en liquidation en juin 2006 et sans qu'il résulte de ses constatations que la défaillance de la société GFPC, laquelle malgré des mises en demeure et de nombreuses relances, n'a pas achevé les travaux, n'avait pas pour cause une insuffisance de trésorerie à la veille de sa liquidation judiciaire, la Cour d'appel a violé l'article R 261-21 du Code de la construction et de l'habitation ;
7°) ALORS QUE les consorts X..., Z..., Y..., A... et B..., qui agissaient en leurs qualités d'acquéreurs en l'état futur d'achèvement et de bénéficiaires d'un cautionnement du Crédit du Nord sur le fondement d'une convention de garantie d'achèvement par laquelle le Crédit du Nord s'était déclaré tenu envers chaque acquéreur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble sans distinction entre les parties privatives et les parties communes, n'avaient pas à justifier d'un préjudice personnel pour agir en exécution de cette garantie sur les parties communes de l'immeuble ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 15 de la loi du 25 juillet 1965, R 261-21 du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil ;
8°) ALORS QUE constitue un préjudice qui porte atteinte à la jouissance des parties privatives des lots, l'absence d'ascenseur, la non-conformité du système de désenfumage, l'absence de balisage des sorties de secours et le mauvais branchement du système d'écoulement des eaux vannes lequel dessert chaque appartement ; qu'en ne s'expliquant pas sur les préjudices personnels ainsi invoqués par les consorts X..., Z..., Y..., A... et B..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi du 25 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, tout en déboutant les acquéreurs de leurs demandes formulées à l'encontre du Crédit du Nord, confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait condamné M. et Mme X... et M. A... à payer au Crédit du Nord le solde du prix de vente resté impayé avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
ALORS QUE seul le garant d'achèvement d'une construction vendue en l'état futur d'achèvement prévu par l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation, qui achève ou fait achever en les payant les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, est fondé à exiger des acquéreurs le solde du paiement du prix de vente encore éventuellement dû par ces derniers ; qu'en condamnant les acquéreurs au paiement du solde du prix de vente entre les mains du Crédit du Nord tout en rejetant la demande des acquéreurs tendant à la mise en oeuvre de la garantie d'achèvement par ce dernier, la Cour d'appel a violé l'article R 261-21 du Code de la construction.
