LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 154-28 du code de commerce ;
Attendu qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 septembre 2014), que la SCI A. Sulana a donné à bail commercial un local à la société Bio Sites devenue la société Bioplus Selas ; que, le 29 mai 2008, la bailleresse a délivré à la locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction ; que la société Bio Sites a exercé son droit au maintien dans les lieux en l'attente de la fixation judiciaire de cette indemnité ; que, le 19 mai 2010, la bailleresse lui a délivré un commandement de payer un arriéré d'indemnité d'occupation et de charges et, cet acte étant demeuré infructueux, l'a assignée en paiement, déchéance du droit au maintien dans les lieux et perte du droit à indemnité d'éviction ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'indemnité d'occupation se substitue de plein droit au loyer que le locataire cesse de devoir payer à la date d'effet du congé et prend effet de manière rétroactive à cette date dès lors que le bailleur en a fait la demande, augmentée éventuellement des charges et taxes ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le droit au maintien dans les lieux s'exerce aux conditions et clauses du bail expiré, de sorte que le preneur reste tenu de régler le loyer transformé en indemnité d'occupation sans que le bailleur soit tenu d'en faire la demande, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré recevable comme non prescrite l'action en paiement de l'indemnité d'occupation, l'arrêt rendu le 23 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Bioplus Selas aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Bioplus Selas à payer à la SCI A. Sulana la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Bioplus Selas ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société A. Sulana
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI A. Sulana de ses demandes tendant à voir dire, d'une part, que la somme de 5.128,98 euros que la société Bio Sites avait versée entre le 29 septembre 2009 et le 17 juin 2011 constituait l'indemnité d'occupation, laquelle devait être fixée au montant du loyer, d'autre part, que la société Bio Sites devait être condamnée au paiement de cette somme durant toute la durée de son maintien dans les lieux et, enfin, que le non-paiement réitéré du paiement de toute indemnité d'occupation constituait un manquement grave par la société preneuse à ses obligations justifiant la déchéance de son droit au maintien dans les lieux ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il ne sera pas fait droit au moyen tiré de l'écoulement de la prescription de la demande relative à l'indemnité d'occupation en ce que cette demande, formée par assignation du 21 septembre 2011, est intervenue moins de deux ans après la date pour laquelle le congé a été délivré ; que le commandement délivré le 19 mai 2010 à la requête du bailleur pour le paiement de la somme de 49.778,95 euros représentant les loyers du 4ème trimestre 2009, ceux du 1er trimestre 2010 et ceux du trimestre suivant ainsi que les charges du 3ème trimestre 2009 loyers et de charges trimestrielles, vise une clause résolutoire de plein droit qui n'est prévue au bail que dans l'hypothèse du non-paiement des loyers ou charges ou le non-respect des clauses du bail de sorte qu'elle ne peut pas être invoquée pour le non-paiement de l'indemnité d'occupation qui s'est substituée aux loyers à la date d'effet du congé, soit le 20 septembre 2009, ce que reconnaît la SCI A. Sulana, ni pour des appels provisionnels de charges non prévus au bail ; qu'aux termes de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire qui bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l'attente du paiement d'une indemnité d'éviction, est redevable d'une indemnité d'occupation, contrepartie de la jouissance des lieux, qui est déterminée en référence à la valeur locative ; que cette indemnité d'occupation se substitue ainsi de plein droit au loyer que le locataire cesse de devoir payer à la date d'effet du congé et prend effet de manière rétroactive à cette date dès lors que le bailleur en fait la demande, augmentée éventuellement des charges et taxes ; que c'est en conséquence à bon droit que le premier juge a annulé le commandement de payer, annulation tenant à la condition de fond que les infractions visées n'entrent pas dans le cadre de la clause résolutoire visée au bail ; qu'alors que cette demande concernant la fixation de l'indemnité d'occupation est pendante devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, il ne saurait être fait droit à la demande de la SCI A. Sulana tendant à la faire fixer à la somme mensuelle de 5.128,98 euros et obtenir la condamnation de la SCI A. Sulana à son paiement ; qu'au regard des éléments qui précèdent, il n'est établi aucun manquement de la locataire à ses obligations de nature à entraîner une déchéance de son droit à la perception d'une indemnité d'éviction ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé le commandement et débouté la SCI A. Sulana de ses demandes ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'une procédure en fixation de l'indemnité d'éviction due par le bailleur et en fixation de l'indemnité d'occupation due par le preneur est actuellement pendante devant le tribunal ; que par acte d'huissier du 19 mai 2010, le bailleur a délivré un commandement de payer au preneur la somme de 49.779,95 euros représentant les loyers et charges dus au titre des 3ème et 4ème trimestres 2009 et 1er et 2ème trimestres 2010 sans que l'on sache avec exactitude comment cette somme a été calculée, étant précisé qu'il ne peut s'agir de l'indemnité d'occupation proposé par l'expert dont le montant n'a pas été encore judiciairement fixé ; qu'il y a donc lieu de constater que le montant des indemnités dues de part et d'autre doit être fixé dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro 10/04054 devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence et que le montant de l'indemnité d'occupation telle que réclamée dans le commandement querellé n'est pas due à ce jour faute d'avoir été judiciairement fixé ;
ALORS, 1°), QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'il ne peut y avoir de litispendance entre deux instances que lorsque celle-ci ont le même objet ; qu'en déboutant la SCI A. Sulana de ses demandes tendant à voir condamner la société Bio Sites au paiement de la somme mensuelle de 5.128,98 euros au titre de l'indemnisation d'occupation et voir dire que les refus réitérés depuis le 17 juin 2011 de la société Bio Sites de payer cette indemnité devaient entraîner la déchéance du droit de la société preneuse à se maintenir dans les lieux, que la fixation de l'indemnité d'occupation était pendante devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence cependant que, dans le cadre de cette instance, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence était seulement saisi d'une demande tendant à voir fixer l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles 4 du code civil, 4 et 100 du code de procédure civile ;
ALORS, 2°), QU'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre aux conclusions de la SCI. A. Sulana et examiner, ne serait-ce que succinctement, les pièces qu'elle avait produites, desquelles il résultait que le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence n'avait été saisi que d'une demande tendant à voir fixer l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, 3°), QUE le bénéfice accordé au preneur de se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ouvre de plein droit, en contrepartie de ce maintien, le versement par le preneur d'une indemnité d'occupation ; qu'en refusant de statuer sur le manquement de la société Bio Sites à son obligation en paiement de l'indemnité d'occupation au prétexte que le montant de cette indemnité n'avait pas été judiciairement fixé cependant que l'obligation à paiement n'était pas sérieuse contestable et n'était pas subordonnée à une décision judiciaire préalable fixant le montant de l'indemnité, la cour d'appel a violé les articles 1184 du code civil et L. 145-28 du code de commerce.
