LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 30 janvier 2014), que
la société civile immobilière Marti-Pierrelaye (la SCI) a donné à bail à la société King Jouet un local commercial ; que cette dernière a donné congé et demandé la restitution du dépôt de garantie ; que la SCI a assigné la société King Jouet en paiement du coût des travaux de remise en état des lieux ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la clause de prise en l'état des lieux était rédigée en termes trop imprécis pour établir une présomption de bon état des lieux et retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que les photographies, prises lors de l'entrée dans les lieux, démontraient un mauvais état du sol, du plafond et de l'installation électrique du local, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a pu, par motifs adoptés, décider que la société King Jouet avait rapporté la preuve du mauvais état des locaux lors de l'entrée en possession et qu'elle ne devait être tenue que du coût des dégradations survenues pendant sa jouissance et résultant de son seul fait ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Marti-Pierrelaye aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société King Jouet la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Delvolvé, avocat aux Conseils, pour la société Marti-Pierrelaye
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR dit que la société KING JOUET rapportait la preuve de ce qu'elle n'avait pas pris les locaux en bon état d'entretien et de réparation et d'avoir en conséquence dit qu'elle devait seulement être tenue de verser à la SCI la somme correspondant au remplacement de 30 m2 de bardage en aluminium blanc, soit 1.800 ¿ HT, et les sommes correspondant à la réparation d'une porte de secours et au remplacement de deux mécanismes de chasse d'eau, soit 835 euros HT, et rejeté en conséquence les demandes formées par la SCI pour les autres frais de remise en état des lieux,
AUX MOTIFS PROPRES QU'en l'absence d'état des lieux d'entrée, la présomption posée par l'article 1731 du code civil présentait la possibilité d'apporter une preuve contraire au besoin par des témoignages s'agissant de la preuve d'un état de choses matériel ; que les photos numériques versées aux débats prises au moment de l'entrée dans les lieux par la société KING JOUET démontraient un mauvais état de la moquette, l'absence de dalles au plafond et la présence de fils électriques disposés de façons désordonnée, état qui avait ensuite fait l'objet, de la part du preneur de travaux d'aménagement et de remise en état d'un montant de 69.301,78 euros; que la clause du bail invoquée par le bailleur était par ailleurs trop vague et imprécise pour établir une présomption de bon état des lieux pour les réparations autres que locatives ; que le bâtiment ne pouvait donc être considérée lors de la prise de possession des lieux par la société KING JOUET comme en bon état de réparations locatives ; et AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE lors de l'entrée dans les lieux du locataire à l'occasion de la signature de l'acte sous seing privé du 20 mars 2006, aucun état des lieux n'avait été établi par les parties ; qu'en application de l'article 1731 du code civil, applicable en l'espèce, s'il n'avait pas été fait d'état des lieux, le preneur était présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et devait les rendre comme tel, sauf preuve contraire ; que ce texte réservait donc la possibilité d'apporter une preuve contraire à cette présomption, au besoin par des témoignages s'agissant de la preuve d'un état de choses matériel ; que la société KING JOUET versait aux débats, en pièce 8 de son dossier, une quinzaine de photographies couleur représentant, pour la plupart, l'intérieur des bâtiments loués et attestant du mauvais état de la moquette - notamment à proximité de la porte d'entrée - de l'absence de dalles au plafond et de la présence de fils électriques disposés de façon désordonnée ; que cette société joignait à ces photographies ¿ qui n'étaient certes pas datées- un courrier établi le 3 mars 2010 par la société EGB ¿qui était intervenue sur les lieux pour faire des travaux à cette époque ¿ aux termes duquel les photos numériques concernant le magasin de VIERZON avaient été prises dans la semaine du 20 au 24 février 2006 ; que les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile relatives aux attestations n'étant pas prescrites à peine de nullité, un tel document ne pouvait, pour le seul motif de non-conformité à ce texte, être écarté des débats; qu'au contraire, les photographies couleur montraient l'apposition, sur le vitrage du bâtiment, d'une pancarte « à louer », ce qui corroborait l'hypothèse selon laquelle les clichés avaient été pris au moment de l'entrée dans les lieux de la société KING JOUET, ce d'autant plus qu'il résultait du constat d'huissier du 4 janvier 2010, que les clefs du bâtiment avaient été remises au bailleur ce jour-là, de sorte que les photographies n'avaient pu être prises par la société KING JOUET après cette date ; qu'en outre, la société KING JOUET justifiait régulièrement que, selon facture acquittée du 30 avril 2006, elle avait fait procéder dans les lieux à des travaux d'aménagement et de remise en état d'un montant de 69.310,78 euros; que cette société rapportait donc la preuve contraire à la présomption édictée à l'article 1731 du code civil, peu important à cet égard, l'insertion par les parties d'une clause, rédigée en termes généraux, de reconnaissance que les lieux loués étaient en bon état d'entretien et de réparations; que le bâtiment ne pouvant ainsi être considéré comme ayant été en bon état d'entretien et de réparations locatives lors de la prise de possession des lieux par la société KING JOUET, les constatations de l'huissier de justice du 4 janvier 2010 ayant trait à des tâches et déchirures de la moquette, la présence de trous de cheville non rebouchés sur les murs, d'un linoléum à nettoyer dans les sanitaires, ne pouvaient être utilement invoquées par la bailleresses pour solliciter la remise en état de ces éléments aux frais de la société KING JOUET; qu'il en était autrement, en revanche, s'agissant de la présence de nombreux impacts sur 20 mètres de façade-avant constituée de bardage plastique suite à l'apposition de l'enseigne encore visible en transparence, de telles dégradations n'ayant pu être le fait que de la société KING JOUET lors de la mise en place de son enseigne commerciale,
ALORS, D'UNE PART, QUE les dispositions de l'article 1720 du code civil n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger conventionnellement; qu'en l'espèce, aux termes du bail litigieux, la société KING JOUET s'est engagée à prendre les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de remise en état ou de réparation, à y effectuer toutes les réparations nécessaires sauf les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil et enfin, à restituer les lieux en parfait état; qu'en l'exonérant néanmoins des travaux de remise en état des locaux, étrangers aux grosses réparations susvisées, au motif inopérant que les locaux n'étaient pas en bon état de réparations locatives lors de l'entrée en jouissance du locataire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la SCI MARTI PIERRELAYE a exposé dans ses conclusions (conclusions du 9 août 2013, p. 8, point B), que la clause aux termes de laquelle la société KING JOUET s'était engagée à prendre les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de remise en état ou de réparation et à y effectuer toutes les réparations nécessaires sauf les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, suffisaient à exonérer le bailleur de toute responsabilité à cet égard, peu important l'état des lieux lors de l'entrée en jouissance du locataire ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen particulièrement dirimant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
