LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1589-2 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X... et son épouse, Marcelle Y..., (M. et Mme X...), ont donné leur fonds de commerce en location-gérance avec promesse de vente enregistrée, au prix de 457 347,50 euros, à la société Résidence Pernety (la société Pernety) ; que celle-ci ayant levé l'option à ce prix, les loueurs se sont prévalus d'un avenant portant le prix de vente à la somme de 609 796,06 euros ; que la société Pernety les a assignés en annulation de l'avenant contenant promesse unilatérale de vente faute d'enregistrement, demandant à être déclarée propriétaire du fonds ; que M. et Mme X... ont assigné la société Pernety en caducité de la levée d'option, résiliation du contrat de location-gérance, expulsion des lieux et paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que de redevances et de loyers ; que la société Pernety a appelé en la cause M. Z..., propriétaire des locaux dans lesquels est exploité le fonds de commerce ; que celui-ci a donné congé aux loueurs avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que M. Z... a cédé les locaux à la Ville de Paris, qui est intervenue volontairement à l'instance ; que Marcelle Y... étant décédée, ses ayants droit, Mmes A... et B..., assignées par M. X... (les consorts X...), ont repris l'instance ;
Attendu que pour faire droit aux demandes des consorts X..., l'arrêt, après avoir relevé que la promesse initiale de vente, incluse dans un ensemble d'obligations réciproques des parties concernant le contrat de location-gérance, n'était pas soumise à la formalité de l'enregistrement, retient que l'avenant, s'il modifie de manière substantielle la promesse initiale en fixant un autre prix de vente, modifie également les obligations des parties en prévoyant une augmentation du montant de la redevance, ces deux majorations constituant une nouvelle appréciation par celles-ci de la valeur des locaux après l'adjonction d'un local accessoire et de l'activité exercée, pour en déduire qu'il existe un lien entre les nouvelles obligations et le nouveau prix définis dans l'avenant lequel, échappant lui-même à l'obligation de l'enregistrement, n'est pas nul, et qu'il s'ensuit que la levée de l'option au prix de 457 340,50 euros par la société Pernety ne valant pas vente, la promesse de vente est devenue caduque ;
Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un lien de dépendance entre les obligations réciproques des parties résultant de la location-gérance et de la promesse unilatérale de vente, seule circonstance de nature à faire échapper cette dernière à l'obligation d'enregistrement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. X... et Mmes A... et B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer les sommes globales de 3 000 euros à la société Résidence Pernety et de 2 000 euros à la Ville de Paris ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour la société Résidence Pernety.
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation de la location gérance signée le 30 juillet 2001 à effet du 1er janvier 2008 aux torts exclusifs de la Société RESIDENCE PERNETY ; condamné la Société RESIDENCE PERNETY à payer à Monsieur X... et aux ayants droit de Madame X... les sommes de : 231.724 ¿ au titre des redevances de location gérance du 1er novembre 2004 au 31 décembre 2007 ; 15.549,60 ¿ au titre du complément de loyers de la boutique du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2007 ; 22.162,17 ¿ au titre du solde des loyers des murs du fonds de commerce pour les années 2004 et 2005 ; condamné la Société RESIDENCE PERNETY à payer à Monsieur X... et aux ayants droit de Madame X... la somme mensuelle de 8.788,34 ¿ au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2008 ; condamné la Société RESIDENCE PERNETY à payer à Monsieur X... et aux ayants droit de Madame X... les intérêts au taux de retard de 1% par mois à compter de chaque date d'exigibilité contractuelle des sommes ci-dessus, outre la somme de 20.000 ¿ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; ordonné l'expulsion des lieux occupés par la Société RESIDENCE PERNETY avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SARL Pernety demande de dire valable la levée de l'option qu'elle a faite, d'abord par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juin 2004 renouvelée par acte d'huissier du 29 avril 2005, la levée étant conforme à la promesse de vente dans sa version résultant de l'avenant du 1er mars 2002 dûment enregistré et ayant date certaine, les époux X... n'ayant protesté contre la levée d'option que lorsqu'elle a été renouvelée par acte d'huissier en invoquant à tort l'existence d'un avenant signé avec l'ancien gérant de la SARL Pernety le 10 mars 2002 portant le prix du fonds à la somme de 4000 000 francs et rajoutant d'ailleurs au prix de la redevance la charge du loyer, tentant ainsi de remettre en cause la conclusion de l'accord des parties et la perfection de la vente à la suite de la levée de l'option ; qu'elle soutient que ce document apocryphe n'a pas date certaine en l'absence d'enregistrement, bien que l'enregistrement soit mentionné sur le document, que la nullité résulte encore de ce que modifiant substantiellement les droits des parties, ce document aurait dû être enregistré dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire conformément aux dispositions de l'article 1840-A du code général des impôts désormais codifiées à l'article 1589-2 du code civil, que le document litigieux porte l'indication qu'il constitue une transaction au sens des articles 2044 et 2052 du code civil, alors qu'aucun différend n'existait entre les parties à la date invoquée comme étant celle de l'acte et qu'il n'est pas fait état des concessions que chaque partie aurait consenties, que contrairement aux prévisions de ce document, les époux X... n'avaient jamais réclamé le montant du loyer des murs, que le comptable de la SARL Pernety n'a jamais été avisé de l'accord modificatif des conditions de la vente, que M X... a d'ailleurs, après la date prétendue de la signature de l'avenant, demandé à la SARL Pernety par son conseil si elle détenait le montant du prix initial de 457 340,50 ¿, que le seul avenant modificatif est celui signé le 1er mars 2002, qu'il n'est pas imaginable que la société ait ensuite signé le 10 mars suivant un acte modifiant sans contrepartie le montant de la redevance et augmentant le prix de vente de 152 449,01 ¿, que cet acte résulte d'une collusion frauduleuse entre les vendeurs et M C... le gérant d'alors qui étaient liés entre eux et poursuivaient ainsi qu'il résulte d'une attestation de M D... des projets contraires aux intérêts de la société Pernety, que ce document signé un dimanche, dont l'original n'a pas été communiqué trouve son origine dans l'intention des époux X... de se délier de leur engagement, ayant trouvé un autre acquéreur à meilleur prix, que la SARL Pernety n'invoque pas qu'il s'agit d'un faux qui n'aurait pas été signé par M C... mais qu'il n'a pas date certaine, n'ayant été signé postérieurement à la levée de l'option que pour les besoins de la cause ; qu'il sera relevé tout d'abord que la SARL Pernety ne peut invoquer que le document intitulé avenant portant date du 10 mars 2002 comporte une typographie différente du précédent signé le 1er mars 2002, ou encore que les deux avenants n'ont ni le même auteur et qu'ils ne sont ni de la plume ni de l'ordinateur du conseil habituel de la SARL Pernety en raison de l'autorité qui s'attache à l'arrêt de la chambre d'instruction qui a confirmé le 17 novembre 2006 l'ordonnance du juge d'instruction ayant dit n'y avoir lieu de suivre à la suite de la plainte déposée par la SARL Pernety arguant de faux l'avenant signé entre M Ahcène X... et son épouse d'une part et la SARL Pernety d'autre part portant date du 10 mars 2002 et prévoyant que la vente du fonds si elle est requise, se fera au prix de 4 000 000 francs au lieu de 3 000 000 francs convenus à l'origine et qui d'un commun accord se révélait inférieur au prix du marché ; que l'acte qui n'a pas été enregistré à la différence de l'avenant précédent ne comporte pas de date certaine mais il fait référence au précédent avenant conclu entre les parties le 1er mars 2002 qui prévoyait l'adjonction d'un local accessoire aux locaux donnés en location gérance, la société Pernety devenant débitrice du loyer correspondant à ce local s'ajoutant à la redevance mensuelle ; le second avenant rappelle à cet égard que: "Les parties n'ont cependant pas tiré toutes les conséquences de cette adjonction comme de la faiblesse de la redevance au regard des lieux et de l'activité considérée de même que de la promesse du futur acquéreur d'augmenter le prix de cession du fond pour le rendre conforme à sa valeur et à l'accord des parties " ; que c'est dans ces conditions que les époux X... d'une part et la SARL Pernety d'autre part sont convenus de porter le prix de cession à la somme de 4 000 000 francs en précisant que le prix de 3 000 000 francs se révèle inférieur au prix du marché et d'ajouter au montant de la redevance mensuelle les loyers des murs pour la somme annuelle de 163 735 francs, soit 24 961,24 ¿ ; que le fait que ces modifications soient substantielles et qu'elles sont intervenues dix jours après un précédent accord non contesté ou encore que la levée d'option en 2004 au prix de 3 000 000 francs soit 457 347,50 ¿ n'ait pas suscité de protestation immédiate des vendeurs ne permet pas de retenir que cet avenant comporterait une date erronée par collusion des vendeurs et du gérant de la SARL Pernety visant seulement à faire échec à la vente au prix initialement convenu de 3 000 000 francs ; que la preuve de la collusion invoquée n'est pas rapportée par la lettre écrite en février 2005 par M X... à une association hébergée dans le même immeuble que la société, l'informant du conflit existant avec la société Pernety et la mettant en garde contre le défaut d'assurance des biens loués. Elle n'est pas davantage établie par la production d'une lettre anonyme adressée au banquier de la SARL Pernety dont la SARL Pernety soupçonne M X... qui s'en défend, d'être l'auteur ou encore par l'attestation de M D... ; ce témoignage au terme duquel M D... affirme que M X... s'était présenté à lui comme associé de M C... alors gérant de la SARL Pernety, ce qu'il n'était pas, et lui avait alors proposé l'achat des murs commerciaux est sans portée pour constituer la preuve de la collusion frauduleuse alléguée ; que la promesse initiale de vente était incluse dans un ensemble d'obligations réciproques des parties concernant les clauses et conditions du contrat de location gérance qu'elle rappelle en indiquant que les bailleurs ou leurs héritiers s'engagent à vendre le fonds de commerce à la fin de la première période triennale de la location gérance ; elle ne constitue donc pas une promesse soumise aux dispositions de l'article 1589-2 du code civil qui prévoit la nullité d'une promesse unilatérale de vente constatée par un acte sous seing privé qui n'aurait pas été enregistré ; que l'avenant du 10 mars 2002 que les parties ont opportunément qualifié de transaction pour la faire échapper à la règle de l'enregistrement, ne constitue elle-même que la suite du contrat initial et à admettre cependant qu'il modifie de manière substantielle la promesse de vente initiale, il modifie également les obligations des parties concernant le paiement de la redevance de location gérance, liant l'augmentation de la redevance et le nouveau prix à l'existence d'une nouvelle approche des parties quant à la valeur des locaux au regard de l'adjonction du local accessoire et de l'activité exercée ; qu'il existe donc un lien entre les nouvelles obligations ainsi définies dans l'avenant et le nouveau prix de telle sorte que cet avenant échappe lui-même à l'obligation d'enregistrement et ne saurait être frappé de nullité ; qu'enfin, le fait pour les époux X... par la voie de leur conseil le 26 juillet 2005 d'avoir demandé à la société Pernety si elle détenait la somme de 457 340,50 ¿ "qu'elle reconnaissait devoir", ce à quoi celle-ci a répondu qu'elle n'avait aucune obligation de consigner cette somme au préalable, pour étrange que soit ce document par rapport au prix antérieurement convenu ne vaut pas preuve d'un accord des parties sur un prix de vente de 457 340,50 ¿ ; qu'il s'ensuit que la levée de l'option au prix de 457 340,50 ¿ par la société Pernety ne vaut pas vente et faute de levée d'option par la bénéficiaire de la promesse de vente, celle-ci est devenue caduque ; que la SARL Pernety est demeurée dans les lieux et bien que le contrat dispose que la location gérance prendra fin au 31 juillet 2004 et sera renouvelable pour une année après cette période, M X... demande la confirmation du jugement qui a prononcé la résiliation de la location gérance au 31 décembre 2007 pour défaut de paiement des redevances ; (...) que la société Pernety ne conteste pas n'avoir pas réglé ensuite les redevances de location gérance à compter du 1er novembre 2004 arrêtant toutefois son décompte à fin juillet 2005, date prévue comme étant celle de la fin du contrat de location gérance. Elle ne conteste cependant pas être demeurée dans les lieux ensuite et avoir exploité le fonds. Le moyen suivant lequel le fonds ne lui aurait pas été délivré n'est soutenu qu'en considération de la validité de la vente qu'elle revendique mais ne concerne pas une revendication au regard de sa situation de locataire gérant dans ses rapports avec son bailleur de fonds et il est donc sans portée ; qu'il convient en conséquence, aucune critique sérieuse des dispositions du jugement n'étant faite à cet égard, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a mis à la charge de la société Pernety les redevances de location gérance, augmentées des loyers de la boutique, local accessoire dont la jouissance lui a été conférée par l'avenant du 1er mars 2002, les loyers impayés des murs commerciaux et ce à compter de novembre 2004 et jusqu'au terme de la location gérance fixée au 31 décembre 2007 par le jugement qui a prononcé la résiliation du contrat pour défaut de paiement des redevances et qui sera également confirmé sur ce point non sérieusement critiqué ; que le jugement sera également confirmé en ce qu'il a déduit de la somme due le montant des sommes versées par la SARL Pernety en garantie du paiement des "loyers et accessoires" soit la somme de 38 874,49 ¿ et celles versées à titre de tiers saisi pour le compte des époux X... soit la somme de 2 287,76 ¿ et celle de 18 719,58 ¿ au Crédit Lyonnais ; que s'agissant de la créance de travaux que la SARL Pernety prétend détenir pour un montant de 300 000 ¿ aux motifs qu'elle aurait effectué d'importants travaux dans l'immeuble, la société ne donne aucun fondement juridique précis à sa réclamation sur ce point alors que la seule clause du contrat de location gérance stipulant que la locataire gérante pourra faire valoir ses droits concernant le remboursement des travaux non amortis ne vise que l'hypothèse où le propriétaire des murs reprendrait la disposition des lieux avant l'expiration d'un délai de trois ans à compter du contrat, ce qui n'a pas été le cas ; elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef ; que s'agissant de l'indemnité d'occupation que le jugement a condamné la société Pernety à verser à M X... à compter du 1er janvier 2008, la société Pernety fait observer que M X... a été destinataire d'un congé refus de renouvellement à effet du 31 décembre 2007 et fait valoir que depuis cette date, M X... ne peut plus être considéré comme créancier d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des redevances augmentées des loyers des murs commerciaux ; que ni M X... ni la Ville de Paris devenue acquéreur des murs commerciaux ne s'explique précisément sur la situation juridique de M X... postérieurement à la date d'effet du congé refus de renouvellement mais il n'est toutefois pas contesté que ce sont bien les époux X..., demeurés dans les lieux, qui ont poursuivi l'expulsion de la société Pernety des locaux ainsi qu'il résulte d'un jugement interprétatif du tribunal de commerce du 27 juin 2013 de sorte qu'ils sont fondés à réclamer une indemnité pour la privation de jouissance qu'ils ont subie du fait de l'occupation sans droit ni titre des locaux par la SARL Pernety, d'un montant tel que fixé par le tribunal et qui n'est pas sérieusement contesté ; que la SARL Pernety qui succombe en son recours sera déboutée de ses autres demandes ; elle supportera les entiers dépens et paiera à M X... la somme de 20 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépetibles »
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « Sur la validité du contrat de location gérance : le Tribunal relève qu'il n'est pas contesté que Monsieur Ahcène X... et Madame Marcelle Y... épouse X... ont acquis le fonds de commerce en cause le 27 octobre 1989 et qu'ils l'ont exploité jusqu'en 1997 ; qu'il en déduit qu'en octobre 1997 les époux X... remplissaient les conditions prévues à l'article L 144-3 du code de commerce pour la mise en location-gérance d'un fonds de commerce ; que le Tribunal constate également que les époux X... ont confié le dit fonds en location-gérance du 1er octobre 1997 au 30 juin 1998 puis du 1er avril 1999 jusqu'au 18 mai 2001 ; que la Sarl RESIDENCE PERNETY dans ses conclusions soutient que les époux X... ont arrêté l'activité commerciale complète du fonds de commerce fin 1996 alors que ceux-ci prouvent l'avoir mis en location-gérance à compter de cette date. En conséquence le Tribunal dira cette affirmation erronée ; que l'hôtel restaurant était fermé en totalité et en pleine restructuration principalement pour la partie hôtelières ; que le Tribunal relève que dans le contrat de gérance libre il est effectivement précisé que « le fonds de commerce est actuellement fermé en totalité, il est en pleine restructuration principalement pour la partie hôtelière » ainsi que « la Sarl RESIDENCE PERNETY, dûment informée de cette situation, a accepté de prendre néanmoins en location-gérance le fonds de commerce... » ; que le Tribunal en déduira que la Sarl RESIDENCE PERNETY ne peut invoquer une absence de clientèle alors que le commerce n'était fermé que pour l'exécution de travaux ; que la redevance de location-gérance a été versée à compter du premier jour d'effet du contrat c'est-à-dire du 1er juillet 2001 ; que l'activité exercée par la Sarl RESIDENCE PERNETY est très exactement la même que celle exercée par les époux X... dans les mêmes lieux avec la même clientèle et le même achalandage ; que la Sarl RESIDENCE PERNETY ne peut tout à la fois prétendre que le fonds de commerce ne lui ayant pas été livré le contrat de location gérance est nul, remettre les choses dans l'état où elles étaient avant la signature du contrat et affirmer qu'elle a droit au remboursement des redevances versées ; affirmer que les parties étaient d'accord pour qu'elle occupe les lieux sans autre contrat et prétendre de ce fait avoir un droit d'occupation des locaux ; devenir propriétaire du fonds sans l'avoir payé et bénéficier ainsi d'un enrichissement sans cause ; que le Tribunal dira donc valable le contrat de location-gérance du 30 juillet 2001 ; Sur la validité de l'avenant du 10 mars 2002 : que la Sarl RESIDENCE PERNETY pour demander la nullité de cet avenant affirme que Monsieur C... n'avait pas la qualité ni le pouvoir pour le signer ; que le Tribunal relève : que Monsieur C... était le gérant de la Sarl RESIDENCE PERNETY à la date mentionnée sur cet avenant et que ceci n'est contesté par aucune des parties à la présente instance ; que la Sarl RESIDENCE PERNETY n'apporte aucune preuve de la limitation des pouvoirs du gérant à cette même date et qu'a fortiori elle ne prouve pas que les époux X... aient été informés de cette limitation ; qu'il en déduit que le 10 mars 2002 Monsieur C... avait la qualité et le pouvoir requis pour la signature de cet avenant ; que le document n'a pas été enregistré ; que l'enregistrement d'un tel document n'ayant pour effet que de lui donner date certaine et une procédure pénale ayant été engagée par ailleurs notamment sur ce motif le Tribunal se prononcera compte tenu des attendus de la Chambre de l'Instruction de la Cour d'Appel de Paris ; que l'arrêt de la cour d'appel du 17 novembre 2006 lui est inopposable ; que la plainte déposée par la Sarl RESIDENCE PERNETY qui tendait à prouver que l'avenant du 10 mars 2002 et la reconnaissance de dette du 31 décembre 2002 étaient des faux a donné lieu à un non-lieu en précisant que «¿ à l'issue d'une information complète, les faux dénoncés ne sont pas établis » ; que le Tribunal constate en outre que la Sarl RESIDENCE PERNETY n'apporte aucune preuve nouvelle concernant la véracité de ses affirmations et en conséquence rejette ce moyen ; que les augmentations mentionnées étaient sans cause ; que l'authenticité de ce document ayant été reconnue par les juridictions saisies par la Sarl RESIDENCE PERNETY il n'appartient plus à ce Tribunal de connaître les motivations connues ou non, légales ou non ayant amené les parties à signer cet avenant ; que le Tribunal dit également ce moyen injustifié ; qu'en conséquence, le Tribunal, après avoir examiné les différents moyens avancés par la Sarl RESIDENCE PERNETY, dira valable l'avenant du 10 mars 2002 et la reconnaissance de dette du 31 décembre 2002 ; Sur la levée de l'option par la Sarl RESIDENCE PERNETY : que par avenant du 1er mars 2002 il avait été convenu que : «, les époux X...¿. s'engagent à vendre¿, à la Sarl RESIDENCE PERNETY¿, le fonds de commerce cité précédemment pour un prix définitif de trois millions de francs (3.000.000 / francs), la vente devant intervenir¿, avant le 30/7/05 » et « Les parties ont expressément convenu du fait que la vente du fonds interviendra dans un délai maximum de deux mois à compter de la réception par les époux X... de la demande formulée par lettre recommandée AR par le locataire gérant. » ; que par avenant du 10 mars 2002 dont les tribunaux ont reconnu la validité le prix de 3 millions de francs a été porté à 4 millions de francs ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juin 2004 la Sarl RESIDENCE PERNETY a fait part aux époux X... de sa décision d'acquérir le fonds de commerce d'hôtel restaurant sis 49, rue Raymond Losserand à Paris (75014) au prix de 457.347,50 ¿ soit 3.000.000 de francs ; que le 29 avril 2005 la Sarl RESIDENCE PERNETY a réitéré sa levée d'option ; que le Tribunal constate que : effectivement la Sarl RESIDENCE PERNETY a, les 16 juin 2004 et 29 avril 2005, levé l'option d'achat sur la base de 3 millions de francs qui lui avait été consentie le 1er mars 2002 par les époux X... ; cette levée d'option ne tient pas compte de l'avenant du 10 mars 2002 dont la validité a été reconnue par les tribunaux et qui porte le prix d'acquisition de 3 à 4 millions de francs ; les époux X... prouvent, par la production d'une lettre du conseil financier de la Sarl RESIDENCE PERNETY, que le 3 novembre 2005 celle-ci n'avait obtenu aucun financement pour acquérir le dit fonds de commerce ; qu'en conséquence le Tribunal déboutera la Sarl RESIDENCE PERNETY de sa demande d'acquisition du fonds de commerce des époux X... et ce indépendamment du montant proposé ; Sur la demande de la Sarl RESIDENCE PERNETY de remboursement des travaux effectués : que lors de la signature du contrat de location-gérance le 30 juillet 2001 la Sarl RESIDENCE PERNETY qui connaissait parfaitement l'état exact de l'hôtel restaurant, dont elle affirme maintenant qu'il n'avait plus ni portes ni fenêtres, ne saurait demander ce jour à son bailleur le remboursement des travaux effectués dont il a été obligatoirement tenu compte lors de la fixation de la redevance de location-gérance ; que la Sarl RESIDENCE PERNETY ne peut donc invoquer ni son ignorance ni celle des époux X... ; que l'avant-dernier paragraphe du chapitre DUREE du contrat de location-gérance du 30 juillet 2001 enregistré à Paris XVe le 1er août 2001 est ainsi rédigé « Le locataire gérant pourra, dans l'hypothèse où le propriétaire des murs reprendrait la disposition des locaux loués, avant l'expiration du délai de trois ans du présent contrat de location-gérance, faire valoir ses droits vis-à-vis de ce dernier pour obtenir le remboursement des travaux non amortis, engagés dans le fonds de commerce » ; que la Sarl RESIDENCE PERNETY a exploité le dit fonds de commerce du 30 juillet 2001 à ce jour soit beaucoup plus que les 3 ans prévus au chapitre DUREE du contrat du 30 juillet 2001 ; que les travaux effectués, tels qu'ils ont été affirmés lors des débats, sont amortissables sur une durée de 10 ans ; que la location gérance a déjà eu une durée supérieure à 10 ans ; que le Tribunal déboutera la Sarl RESIDENCE PERNETY de sa demande à ce titres ; qu'en conséquence : Sur les demandes de la Sarl RESIDENCE PERNETY : que le Tribunal qui a constaté la validité du contrat de location-gérance et de son avenant du 10 mars 2002 ainsi que la non levée par la Sarl RESIDENCE PERNETY de l'option d'achat du fonds de commerce du 49, rue Raymond Losserand 75 014 Paris et de sa décision concernant la demande de remboursement des travaux effectués dans les lieux déboutera la Sarl RESIDENCE PERNETY de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; Sur la résiliation du contrat de location-gérance : que le Tribunal constatant que la Sarl RESIDENCE PERNETY a cessé tout règlement du montant de la location-gérance prononcera la résiliation de ce contrat aux torts exclusifs de la Sarl RESIDENCE PERNETY à effet du 1er janvier 2008 date d'arrêt des comptes établis par les époux X... dans la présente procédure ; Sur l'expulsion du locataire gérant : que le Tribunal constatant la résiliation du contrat de location-gérance de la Sarl RESIDENCE PERNETY ordonnera son expulsion des lieux qu'elle occupe au 49, rue Raymond Losserand 75014 Paris avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier si besoin est ; Sur le quantum de la condamnation : (...) Sur la redevance de location-gérance : qu'il n'est pas contesté que la Sarl RESIDENCE PERNETY a cessé de régler les échéances de ses redevances de location-gérance à compter du 1er novembre 2004 le Tribunal condamnera la Sarl RESIDENCE PERNETY à payer aux époux X... la somme de 6.098 F, par mois du 1er novembre 2004 au 31 décembre 2007 soit pour 38 mois 231.724 ¿ ; Sur les loyers de la boutique : que l'antépénultième paragraphe de l'avenant du 1er mars 2002 prévoit une redevance mensuelle de 259,16 ¿ hors taxes pour le rapport du local de la boutique au contrat principal du 30 juillet 2001 ; que le Tribunal condamnera la Sarl RESIDENCE PERNETY à payer aux époux X... la somme de 259,16 ¿ par mois à compter du 1er janvier 2003 soit 60 mois pour la période s'arrêtant au 31 décembre 2007 c'est-à-dire 15.549,60 ¿ ; Sur les loyers des murs du fonds de commerce : au titre de 2004 : que la Sarl RESIDENCE PERNETY ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers de novembre et décembre 2004 le Tribunal la condamnera à payer la somme de 2.211,14 ¿ par mois soit au titre de l'année 2004 la somme de 4.422,28 ¿ ; au titre de 2005 : que la Sarl RESIDENCE PERNETY ne conteste pas n'avoir réglé les loyers au propriétaire des murs qu'à compter du 1er août 2005 le Tribunal le condamnera à payer la somme de 2.534,27 ¿ par mois pour les sept mois du 1er janvier au 31 juillet soit 17.739,89 ¿ ; soit au total 22.162,17 ¿ ; Sur l'indemnité d'occupation des lieux : que les époux X... demandent une indemnité d'occupation à compter du 1er août 2005 mais ont établi l'ensemble de leurs demandes sur la base de comptes arrêtés au 31 décembre 2003 le Tribunal leur accordera une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2008 équivalente au montant de la redevance de location-gérance augmentée des loyers soit 8788,34 ¿ mensuel ; Sur les intérêts de retard : que le contrat du 30 juillet 2001 a été de validé par ce Tribunal ; que l'avant-dernier paragraphe du chapitre REDEVANCE du contrat du 30 juillet 2001 est ainsi rédigé : « En cas de retard dans le paiement, la ou les redevances dues produiront intérêt au taux de 1 % par mois, tout mois commencé étant dû en entier, à compter du jour de l'échéance, sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure et sans que cette clause puisse autoriser le locataire gérant à différer le paiement exact de ses redevances ; ces intérêts seront payables en même temps que le capital les ayant produit et ce, mensuellement. » ; que le Tribunal condamnera la Sarl RESIDENCE PERNETY à payer des intérêts de retard au taux de 1% par mois à compter de chaque date d'échéance contractuelle ; Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile : que la Sarl RESIDENCE PERNETY succombe il paraît équitable de mettre sa charge, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les frais, non compris dans les dépens, engagés par Monsieur et Madame X... pour leur défense, frais que les éléments du dossier permettent de chiffrer à 20.000 ¿ »
ALORS QUE 1°) est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un fonds de commerce si elle n'est pas constatée par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'il ne peut être dérogé à l'obligation d'enregistrement qu'à la condition qu'il soit démontré que la promesse unilatérale de vente se trouve être incluse dans un contrat complexe ou encore dans un ensemble contractuel qui suppose la démonstration d'une situation de « dépendance » de la promesse unilatérale de vente à l'égard de l'ensemble contractuel avec lequel elle forme un tout indissociable ; qu'en disant qu'il était suffisant que l'avenant du 10 mars 2002, venant modifier le prix de vente stipulé à la promesse unilatérale de vente du 30 juillet 2001 en le faisant passer de 3 millions de francs (457.347,50 ¿) à 4 millions de francs (609.796,07 ¿), (p.6, alinéa 3) « modifie également les obligations des parties à la convention de location gérance (...) Il existe donc un lien entre les nouvelles obligations ainsi définies dans l'avenant et le nouveau prix de telle sorte que cet avenant échappe lui-même à l'obligation d'enregistrement et ne saurait être frappé de nullité », ensemble d'élément non susceptible de caractériser un « lien de dépendance » entre la location gérance et la promesse unilatérale de vente, la Cour d'appel a méconnu l'article 1589-2 du Code civil, qu'elle a violé ;
ALORS QUE 2°) est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un fonds de commerce si elle n'est pas constatée par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; que la modification du prix de vente stipulé à la promesse unilatérale de vente entraîne l'obligation d'enregistrement de l'acte modificatif en ce qu'il vient modifier de manière substantielle les droits et obligations des parties à la promesse initiale ; qu'en statuant en sens contraire en disant qu'il était suffisant que l'avenant du 10 mars 2002, venant modifier le prix de vente stipulé à la promesse unilatérale de vente du 30 juillet 2001 « modifie également les obligations des parties à la convention de location gérance (...) » en déduisant, à tort, de cette modification « Il existe donc un lien entre les nouvelles obligations ainsi définies dans l'avenant et le nouveau prix de telle sorte que cet avenant échappe lui-même à l'obligation d'enregistrement et ne saurait être frappé de nullité », la Cour d'appel a méconnu l'article 1589-2 du Code civil, qu'elle a violé ;
ALORS QUE 3°) le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la qualification donnée par les parties ; que la Société RESIDENCE PERNETY, afin de voir juger que l'avenant du 10 mars 2002 contesté était soumis à la formalité de l'enregistrement prévue par l'article 1589-2 du Code civil, a fait valoir que cet acte ne pouvait recevoir la qualification de transaction, contrairement à l'indication qui y était portée ; qu'il a été soutenu à cette fin, d'une part, qu'aucun différend n'existait entre les parties au moment de sa prétendue conclusion au 10 mars 2002 et, d'autre part, qu'aucune concession réciproque ne ressortait de cet acte comme exigé aux articles 2044 et 2052 du Code civil (v. conclusions d'appel, pp. 12 et 13) ; qu'en se contentant de dire pour faire échapper ledit acte à la formalité de l'enregistrement que (p. 6, alinéa 3) « L'avenant que les parties ont opportunément qualifié de transaction pour la faire échapper à la règle de l'enregistrement, ne constitue elle-même que la suite du contrat initial (...) », soit en s'arrêtant à la qualification de l'acte donnée par les parties et invoquée par Monsieur X... au litige, sans rechercher quelle était l'exacte qualification dudit acte qui était contestée par la Société RESIDENCE PERNETY, la Cour d'appel a méconnu l'article 12 du Code de procédure civile, qu'elle a violé ;
ALORS QUE 4°) en toute hypothèse, aux termes de ses conclusions récapitulatives d'appel régulièrement signifiées le 18 février 2014, la Société RESIDENCE PERNETY a soutenu le moyen tiré de la nullité de l'avenant du 10 mars 2002 en ce que décrit comme valant transaction, il ne répondait pas aux conditions de validité d'un tel acte en application des articles 2044 et 2052 du Code civil ; qu'il a été fait valoir que (pp. 12 et 13 des conclusions d'appel) : « (...) il échet de relever que la convention litigieuse intitulée « avenant » mentionne expressément que « Les présentes valent transaction aux termes des articles 2044 et 2052 du code civil ». Il en résulte que cette convention, à laquelle la nature contractuelle de transaction a été attribuée par ses rédacteurs et signataires, doit, pour être juridiquement valable, respecter les conditions de validité de toute transaction, à savoir : - en premier lieu, qu'un différend, existant matériellement, soit à l'origine de la transaction, - en second lieu, que chacune des parties à la transaction fasse des concessions réciproques réelles. Force est de constater qu'en l'espèce aucun différend n'existait entre les parties audit « protocole d'accord » et qu'en outre aucune concession n'a été consentie par elles. Dès lors ladite convention intitulée « avenant » du 10 mars 2002 est-elle entachée de nullité et la société RESIDENCE PERNETY est-elle bien fondée à en demander le prononcé par la Cour » ; qu'en se contentant de dire, pour donner force obligatoire à l'avenant du 10 mars 2002, que (p. 6, alinéa 3) « L'avenant que les parties ont opportunément qualifié de transaction pour la faire échapper à la règle de l'enregistrement, ne constitue elle-même que la suite du contrat initial (...) », soit sans répondre au moyen de l'exposante soutenant la nullité de l'avenant pour défaut de validité en tant qu'accord transactionnel, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE 5°) la cassation d'un chef de dispositif de la décision attaquée entraîne, par voie de conséquence, la cassation des autres chefs de dispositif qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur les griefs précédents justifiant la cassation du chef de dispositif en ce qu'il a prononcé la résiliation de la location gérance signée le 30 juillet 2001 aux torts exclusifs de la Société RESIDENCE PERNETY au motif que (arrêt d'appel, p. 6, alinéa 5) « (...) la levée de l'option au prix de 457.340,50 ¿ par la société Pernety ne vaut pas vente (...) », doit entraîner la cassation des autres chefs de dispositif de l'arrêt d'appel en ce qu'ils ont condamné la Société RESIDENCE PERNETY au paiement de différentes sommes à l'égard de Monsieur X... et des ayants-droit de Madame X..., décédée, et ordonné l'expulsion de l'exposante des lieux occupés, ensemble de chefs de dispositif qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire avec le chef cassé de la décision, en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile.
