| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 21 janvier 2016, 14-14592

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 décembre 2013), que, par acte sous seing privé des 11 et 13 août 2011, M. et Mme X...ont vendu à M. et Mme Y... les lots n° 50 et 14 de l'état de division d'un immeuble à Paris au prix de 230 000 euros, sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt d'un montant maximum de 220 000 euros, au taux de 4, 50 % l'an, d'une durée maximale de 25 ans, la réitération par acte authentique étant fixée au 18 novembre 2011 ; que, par avenant du 11 octobre 2011, la date de réalisation de la condition suspensive a été prorogée au 2 novembre 2011 ; que, M. et Mme X...n'ayant pas signé l'acte authentique de vente, M. et Mme Y... les ont assignés en réalisation forcée de la vente et paiement du montant de la clause pénale ;
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le notaire des acquéreurs avait informé celui des vendeurs le 18 octobre 2011, c'est-à-dire dans le délai prévu par l'avenant du 11 octobre 2011 pour la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention des prêts par les époux Y... et adressé une attestation d'accord de la CAFPI, et que, dans les huit jours de la mise en demeure des acquéreurs, ces derniers avaient notifié aux vendeurs les offres de prêts, la cour d'appel qui a, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation, retenu que le délai d'un mois pour agir en vente forcée prévu à l'acte n'était pas extinctif mais constitutif du point de départ du délai pour agir et qui n'était pas tenu de préciser si les acquéreurs avaient reçu une offre de crédit conforme et complète, les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation étant édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, en a exactement déduit que la demande de réalisation forcée de la vente de M. et Mme Y... était recevable et que M. et Mme X...ne pouvaient de bonne foi se prévaloir de la caducité de la vente pour défaut de réalisation de la condition suspensive ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X...à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; rejette la demande de M. et Mme X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit la vente parfaite, qu'à défaut de régularisation le jugement vaudrait vente, et condamné solidairement les vendeurs au paiement de la somme de 23 000 ¿ à titre de pénalité contractuelle ;
Aux motifs propres que sur la recevabilité de la demande de vente forcée, que le délai contractuel d'un mois à compter de la constatation du refus de réitérer la vente pour agir en vente forcée n'est pas extinctif mais constitutif du point de départ pour agir, de sorte que la demande est recevable ; que la convention prévoyait que l'obtention du prêt devait être notifiée au vendeur par lettre RAR dans les trois jours de l'expiration du délai et qu'à défaut, le vendeur pourrait mettre l'acquéreur en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation de la condition, réputée défaillie faute pour l'acquéreur de justifier de sa réalisation dans ce délai ; que dans le délai prévu par l'avenant du 11 octobre 2011, le notaire des acquéreurs a informé celui des vendeurs, le 18 octobre 2011, de l'obtention du prêt par ses clients, réclamant la procuration des vendeurs pour signer l'acte ; que ce n'est que par lettre du 5 janvier 2012 reçue le 9, après que les notaires aient convenu d'une date de signature, que les vendeurs ont mis les acquéreurs en demeure de justifier de l'obtention du prêt ; que le 13 janvier 2012, dans les huit jours, les acquéreurs ont notifié l'offre de prêt aux vendeurs ; que si les documents envoyés ne sont pas revêtus de toutes les signatures requises, il n'est pas contesté que les offres ont été signées, de sorte que la condition ne peut être réputée défaillie, étant observé que les acquéreurs avaient effectivement obtenu les prêts et fait la preuve de l'évidence des fonds dès le 23 décembre 2011, ce fait étant confirmé aux vendeurs par leur propre notaire ; que les acquéreurs ont alors sommé les vendeurs le 27 janvier 2012 de régulariser la vente ; que les vendeurs ne peuvent de bonne foi se prévaloir de la caducité de la vente pour défaut de réalisation ou justification de la réalisation de la condition suspensive ;
Et aux motifs adoptés que Me Z..., notaire désigné pour régulariser la vente, a adressé à Me A..., notaire des vendeurs, par courrier du 18 octobre 2011, une attestation d'accord pour trois prêts accordés le 14 octobre 2011 par la CAFPI à concurrence de 119 305, 42 200 et 59 400 ¿ ; qu'un courriel de Me Z...du 23 décembre 2011 confirmait à Me A... un rendez-vous de signature le 27 décembre ajoutant « l'ensemble des fonds m'a été viré par la banque et M. Y... » ; qu'il ressort de courriels échangés entre les notaires et le vendeur que ce dernier était au courant du déblocage des fonds dès le 12 décembre 2011, son notaire lui ayant indiqué dans un style télégraphique mais parfaitement explicite « les sous sont virés pour moi et c moi qui vs les donne. Ya aucun pb là-dessus. Ils arriveront avant vous. C fait par virement » ; qu'au vu de ces éléments, les vendeurs ont refusé de signer l'acte de vente alors que la condition suspensive était réalisée ;
Alors 1°) que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en ayant énoncé que le délai contractuel d'un mois à compter de la constatation du refus de réitérer la vente pour agir en vente forcée stipulé dans la promesse du 13 août 2011 n'était pas extinctif mais constitutif du point de départ pour agir, la cour d'appel a dénaturé la clause claire précise selon laquelle « si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation de refus » pour agir en vente forcée (promesse p. 14, avant-dernier §), qui impliquait sans le moindre doute une action exercée dans ce délai et non à l'expiration de celui-ci ; qu'elle a ainsi méconnu le principe de l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause ;
Alors 2°) que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie par la délivrance d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles et à la législation applicable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, par motifs propres et adoptés, que dans le délai prévu par l'avenant du 11 octobre 2011, le notaire des acquéreurs avait « informé » celui des vendeurs « de l'obtention du prêt par ses clients » et avait transmis une « attestation d'accord » pour trois prêts accordés le 14 octobre 2011, que les acquéreurs avaient effectivement obtenu les prêts et prouvé « l'évidence des fonds dès le 23 décembre 2011 » et que le vendeur était au courant du déblocage des fonds « dès le 12 décembre 2011 » ; qu'en statuant par des motifs ne faisant pas ressortir que l'acquéreur avait reçu une offre de crédit conforme et complète avant le 2 novembre 2011, les vendeurs rappelant d'ailleurs que la Société Générale avait émis des offres de crédit le 10 novembre 2011, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil ;
Alors 3°) que la promesse qui met à la charge de l'acquéreur de justifier sous huitaine, à la demande du vendeur, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, lui impose de faire parvenir au vendeur la copie d'une offre complète de prêt, comportant notamment l'ensemble des mentions exigées par l'article L. 312-8 du code de la consommation ; que l'envoi d'une justification incomplète entraîne la défaillance de la condition ; que la cour d'appel a constaté que par lettre du 5 janvier 2012 reçue le 9, les vendeurs avaient mis les acquéreurs en demeure de justifier de l'obtention du prêt ; que le 13 janvier 2012, dans les huit jours, les acquéreurs ont envoyé des documents qui ne sont « pas revêtus de toutes les signatures requises » ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses propres constatations, d'où il résultait que les acquéreurs n'avaient pas justifié de l'obtention du prêt dans le délai imparti et que ce défaut de justification entraînait la caducité de la promesse, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil.