LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Nîmes, 28 mai 2014), que, lors de la vente du local dont la société West Invest Company était propriétaire dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au versement du prix de vente entre les mains du notaire en se prévalant du non-paiement par cette société de charges correspondant à des travaux effectués sur les parties communes ;
Attendu que, pour valider cette opposition, l'arrêt retient que celle-ci a été pratiquée pour obtenir le règlement de charges afférentes à des travaux confortés par une lettre du 4 novembre 2008 du syndicat de copropriétaires accompagnée de trois appels de fonds, que l'émission de ces trois appels de fonds s'inscrit dans la continuité de l'assemblée générale du 8 octobre 2008, qui a décidé à l'unanimité de réaliser des travaux de rénovation des partes communes et dont le gérant de la société West Invest Company conteste la régularité, sans pour autant démontrer sur la base d'une lettre en sollicitant le report qu'il n'a effectivement pas participé à cette assemblée ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société West Invest Company qui faisait valoir que le syndicat des copropriétaires avait refusé de lui communiquer les pièces de nature à avoir une influence déterminante sur la solution du litige, et par des motifs insuffisants à caractériser une créance du syndicat liquide et exigible au moment où la vente avait été notifiée au syndic, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 28 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 12 rue des Marchands à Avignon aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 12 rue des Marchands à Avignon ; le condamne à payer à la société West Invest Company la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société West Invest Company
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI WEST INVEST COMPANY à payer au syndicat des copropriétaires 12 rue des Marchands la somme de 64 105 ¿ au titre des charges afférentes aux travaux dans les parties communes ;
AUX MOTIFS QUE le notaire qui, au jour de la vente, n'est pas en possession d'un certificat du syndic attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat des copropriétaires adresse dans un délai de quinze jours à compter de l'acte authentique prononçant le transfert de propriété un avis de mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception ; que l'article 20 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 précise encore qu'à compter de la réception de la notification, le syndic peut former opposition au prix de vente par acte extra judiciaire, par acte extrajudiciaire avant l'expiration d'un délai de 15 jours ; que si en vertu de ce texte, la régularité de l'opposition qui conditionne la mise en oeuvre du privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires est liée à ce délai de 15 jours, qui prend effet au jour de la notification ou de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, l'opposition pratiquée en l'espèce le 4 juillet 2011 ne peut être considérée comme prématurée, par rapport à l'avis de mutation résultant du courrier recommandé du 5 juillet 2011 dès lors que le transfert de propriété avait été constaté à la date de l'acte authentique du 27 mai 2011 et que l'avis de mutation n'était pas intervenu à l'expiration du délai de quinze jours imparti au notaire pour y procéder ; que le syndicat des copropriétaires qui avait été informé de la date prévue pour la passation de l'acte de vente au surplus en contact téléphonique avec l'étude de Maître Y... auquel son conseil avait envoyé un courrier le 17 juin 2011 pour lui demander d'adresser au syndic bénévole l'avis de mutation a pu prendre l'initiative de former opposition ; qu'au regard de la contestation soulevée, il sera retenu que l'opposition au paiement du prix de vente a été formée régulièrement, par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 12 rue des Marchands ; que l'opposition a été pratiquée pour obtenir le règlement des charges afférentes à des travaux confortés par un courrier du syndicat des copropriétaires en date du 4 novembre 2008, accompagné de trois appels de fonds pour le paiement des sommes de 51 700 ¿ (travaux parties communes), 5000 ¿ (fonds de gestion) et 7000 ¿ (travaux supplémentaires) ; que le syndicat des copropriétaires explique que le budget travaux a été approuvé par un vote intervenu en assemblée générale extraordinaire du 2 juillet 2007, obtenu à l'unanimité des membres présents ou représentés, ainsi qu'il ressort du procès verbal d'assemblée ; qu'il s'appuie également sur une assemblée générale du 8 octobre 2008 qui s'est prononcée sur un devis de travaux et a décidé à l'unanimité des membres présents ou représentés de réaliser les travaux de rénovation les travaux de rénovation des parties communes en particulier la toiture et les façades et de retenir un budget de 148 602 ¿ ; que le procès verbal d'assemblée précise que des appels de fonds de travaux supplémentaires seront émis prochainement afin d'obtenir le budget total de restauration du bâtiment ; que l'émission des trois appels de fonds datés du 3 novembre 2008 s'inscrit dans la continuité de cette assemblée générale dont Monsieur X..., gérant de la SCI WEST INVEST COMPANY conteste la régularité sans pour autant démontrer sur la base d'un courrier en sollicitant le report qu'il n'a pas effectivement participé et que la SCI WEST INVEST COMPANY doit être considérée comme propriétaire défaillant susceptible de contester toute décision irrégulière, par l'exercice d'une action qu'elle n'a pas engagée à ce jour ; que le syndicat des copropriétaires peut donc se prévaloir d'une créance liquide et exigible, auprès de la SCI WEST INVEST COMPANY, qui a l'engagement aux termes de l'acte d'acquisition du 24 juin 2008 de régler tous les appels de fonds qui lui seront faits par le syndic à compter de ce jour, et qui ne justifie ni d'un paiement des sommes réclamées ni d'un accord en réduisant le montant et ne peut pas davantage prendre prétexte du solde créditeur au 1er juin 2010 du compte général correspondant au compte bancaire ouvert par le syndicat des copropriétaires qui n'a pas vocation à retracer la situation du compte des copropriétaires à l'égard de la copropriété ; que le jugement du 13 septembre sera confirmé en ses dispositions validant l'opposition du 4 juillet 2011 ; que sur appel incident du syndicat des copropriétaires, la cour estimé devoir élever le montant de la créance à la somme de 64 105 ¿ incluant le coût de l'opposition et en raison du règlement opéré par le notaire, entre les mains du vendeur prononce condamnation de la SCI WEST INVEST COMPANY à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de l'immeuble ;
1) ALORS QUE dans ses conclusions, la SCI WEST INVEST COMPANY a fait valoir que le syndicat des copropriétaires s'était abstenu, en dépit de demandes réitérées, de communiquer les pièces propres à établir la régularité des assemblées générales ayant décidé des travaux, et qu'elle était fondée dans ses demandes dans la mesure où la composition de la copropriété, deux personnes dont l'une est le syndic bénévole, comme le refus constant d'y déférer, fondaient ses doutes quant à la régularité des assemblées générales comme ayant prétendument voté les travaux dont le paiement lui était demandé, sur le prix de vente de son lot, en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen et de déduire toute conséquence de droit d'un refus de communiquer aussi constant qu'injustifié du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel qui a dit régulière l'opposition sur le versement du prix de vente à la SCI vendeur, et liquide et exigible la créance alléguée pour correspondre aux appels de fonds n'a pas, en statuant ainsi, satisfait aux exigence de l'article 455 du code de procédure civile ;
2) ALORS QUE la SCI WEST INVEST COMPANY ayant communiqué une pièce établissant la demande de report de la date de l'assemblée générale du 8 octobre 2008 par lettre recommandée du 23 septembre 2008, la cour d'appel ne pouvait pas relever qu'elle ne justifiait pas de sa demande de même qu'elle ne pouvait pas retenir que cette assemblée, à laquelle la SCI n'avait été ni présente ni représentée, avait à l'unanimité décidé des travaux dont le syndicat des copropriétaires demandait le paiement, le procès verbal mentionnant ce vote unanime étant entaché d'irrégularité ; qu'en se fondant néanmoins sur la décision de cette assemblée dont il était établi qu'elle était irrégulière, pour déclarer valable l'opposition pratiquée par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
3) ALORS QUE dans ses conclusions, la SCI WEST INVEST COMPANY avait fait valoir qu'il résultait de différentes mentions du procès verbal de l'assemblée générale du 21 juin 2010 que le montant de la créance tel qu'allégué par le syndicat des copropriétaires pour faire opposition sur le fondement de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas établi, le procès verbal établissant que la copropriété ne présentait pas un solde débiteur de 67 300 ¿, montant de la créance alléguée, mais un solde créditeur, et par ailleurs, mentionnait qu'une créance fixée forfaitairement à la somme de 25 000 ¿ avait été évoquée, sans aucune commune mesure avec la créance alléguée ; qu'en s'abstenant de confronter ces mentions aux actes antérieurs de la copropriété, ayant prétendument voté les travaux et approuvé les comptes mais en déclarant l'opposition valable et régulière, la cour d'appel n'a pas énoncé de motifs suffisants à sa décision, méconnaissant ainsi les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
