LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 29 avril 2014), que M. et Mme X... ont acquis les lots 8, 9, 10 et 11 d'un immeuble en copropriété sis ... à Lisieux ; que la société IEP a acquis l'immeuble voisin, sis 20 de la même rue ; que M. et Mme X..., revendiquant la propriété d'un petit local qu'ils estimaient faire partie de leur lot n° 8 et qui aurait été annexé par les propriétaires de l'immeuble voisin par création d'une ouverture sur le n° 20 de la rue et l'installation de toilettes, ont assigné la société IEP en exécution des travaux de remise en état du local ; que Huguette X... est décédée en cours de procédure ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société IEP fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, d'accueillir la demande de M. X... et de lui enjoindre de réaliser divers travaux, alors, selon le moyen :
1°/ que les limites de la copropriété concernent de façon indivisible le syndicat des copropriétaires et le titulaire du lot dont le périmètre est affecté par la localisation de ces limites ; qu'en l'espèce, l'objet du litige portait sur la question de savoir si un local, en la possession d'un propriétaire voisin, constituait un élément du lot n° 8 de la copropriété du ... à Lisieux ; qu'il affectait de façon indivisible la situation de la copropriété et la situation du propriétaire du lot n° 8 ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, sans que le syndicat des copropriétaires fût en cause, quand il se devaient de relever, un moyen de pur droit, l'indivisibilité, les juges du fond ont violé les articles 14 du code de procédure civile et 1, 2, 3 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les règles gouvernant l'indivisibilité en matière de procédure ;
2°/ qu'en tout cas, dès lors que M. X... demandait que des travaux fussent réalisés sur les parties séparant l'immeuble en copropriété de l'immeuble voisin, et donc sur les parties communes, l'indivisibilité commandait que le syndicat des copropriétaires fût appelé sur la procédure par ses soins ; que faute de ce faire, ses demandes devaient être regardées comme irrecevables ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont (de nouveau) violé les articles 14 du code de procédure civile et 1, 2, 3 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les règles gouvernant l'indivisibilité en matière de procédure ;
Mais attendu que, la société IEP n'ayant pas soulevé l'irrecevabilité de la demande de M. X... tirée de ce que le syndicat n'avait pas été appelé en cause, le juge n'était pas tenu de relever d'office ce moyen ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement relevé que ne constituait pas un juste titre un acte de cession d'un immeuble ne portant pas sur la parcelle litigieuse que l'on dit incorporée à l'immeuble acquis, la cour d'appel, qui a constaté que l'acte de propriété de la société IEP sur l'immeuble du 20 rue Condorcet ne comportait aucune mention pouvant correspondre au local litigieux ou l'incorporer, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que, la société IEP n'ayant pas soutenu que seul le syndicat des copropriétaires était titulaire du droit de propriété sur le local objet de la demande de remise en état, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société IEP aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société IEP à payer la somme de 3 000 euros à M. X... ; rejette la demande de la société IEP ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société IEP
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de la Société IEP, accueilli les demandes de M. X... et enjoint la Société IEP, sous astreinte, de réaliser divers travaux (suppression d'équipements, ouverture d'une porte, construction d'un mur notamment) ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il résulte de l'article 544 du code civil que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres Il appartient au juge d'apprécier les titres et, en l'absence de titres, les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ; que selon l'article 2265 ancien du code civil-seul applicable en l'espèce puisque l'action des époux X... a été engagée le 27 février 2007, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008- celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé, et par 20 ans s'II est domicilié hors dudit ressort ; qu'à défaut, notamment, de juste titre, l'article 2262 ancien du code civil fixait à 30 ans le délai requis pour prescrire ; qu'en l'espèce, le litige porte sur la propriété d'un local à usage de WC situé sur l'emprise d'une cour à l'arrière de la propriété ..., mais uniquement accessible à partir de la propriété située au n° 20 de la même rue ; qu'au vu des titres de propriété et du rapport d'expertise judiciaire, on doit retenir les éléments suivants : immeuble situé ..., propriété actuelle de M. X..., cet immeuble, initialement divisé en 7 lots, est soumis au statut de la copropriété et le règlement de copropriété du 24 mars 1959 mentionnait expressément l'existence sur l'arrière d'une " cour dans laquelle deux caves avec grenier au-dessus, water-closet. " ; que le plan annexé à pacte montre clairement que le WC en question est celui objet du présent litige ; que selon un état modificatif du'19 décembre 1967, il est mentionné que " le bâtiment situé dans la cour commune de l'immeuble, autrefois à usage de water-closet commun, et devenu sans utilité par suite de l'établissement de water-closet particuliers à chaque appartement, raccordés au tout à l'égout, est abandonné purement et simplement à Mme Y...à charge pour elle d'y foire les travaux nécessaires pour le transformer en une cave dont elle aura la disposition exclusive » ; qu'il n'est pas contesté que Mme Y...était l'une des copropriétaires de l'immeuble ; que de ce fait, ce petit bâtiment est devenu le lot n° 8 de la copropriété, désigné comme " un petit bâtiment à usage de cave dans la cour commune " ; que le titre de propriété de M. et Mme X..., du 18 septembre 1, 993, fait expressément état de la propriété exclusive et particulière du lot n° 8, toujours désigné comme " un petit bâtiment à usage de cave, sis dans la cour commune " ; que le plan cadastral incorpore de fait la cour située à l'arrière de l'immeuble et les bâtiments s'y trouvant, à la propriété X... : immeuble situé 20 rue Condorcet, propriété actuelle de la SCI IEP, l'acte de vente A.../ B...du 18 juillet 1977 désigne comme faisant partie de ce bien une « petite courette derrière la maison, cave et grenier et WC » ; que le placard en vue de la vente de l'immeuble sur surenchère le 7 décembre 1989 décrivait le raz de chaussée de l'immeuble de fa façon suivante. : " ancienne poissonnerie avec rideau métallique sur rue au fonda gauche petite pièce à l'état brut et WC au fond'; que la société IMMOPHIL a été déclarée adjudicataire du bien, mais le jugement n'est pas produit ; que le titre de la société IEP, à savoir l'acte de vente IMMOPHIL/ IEP du 29 janvier 2001, fait état d'un J'immeuble à rénover situé à Lisieux, 20 rue Condorcet, comprenant au rez de chaussée : un local commercial ; qu'il n'est plus fait état de courette ni de WC à l'arrière ; que le plan cadastral montre de fait qu'il existait autrefois à l'arrière de l'immeuble une courette, comme tel était également le cas l'arrière du n° 22. Cependant, la courette située à l'arrière du n° 20 n'existe plus à ce jour : que l'expert judiciaire estime vraisemblable qu'il existait autrefois sur l'emprise de cette courette un autre WC, distinct de celui situé à l'arrière du n° 22, et supprimé depuis, C'est ce WC dont le titre du 18 juillet 1977 ferait état, résulte de l'ensemble de ces éléments et de l'analyse des titres de propriété que le local litigieux faisait manifestement partie, à l'origine, de la copropriété du ..., et non de celle du n° 20 ; qu'il est également certain que des travaux ont été par la suite réalisés, de manière à ce que ce local soit accessible uniquement à partir de l'immeuble n° 20, l'accès à partir de la courette du n° 22 ayant été muré ; qu'on ne sait exactement quand ces travaux ont été effectués. L'expert privé de la société IEP avance la période des années 1960, mais ceci n'est corroboré par aucune pièce ; que la SCI IEP, dont la bonne foi est présumée mais qui ne dispose d'aucun juste titre sur cette partie d'immeuble, ne peut valablement se prévaloir de la prescription abrégée prévue à l'article 2265 ancien du code civil ; qu'elle pourrait se prévaloir de la prescription trentenaire, mais ne justifie pas que ses auteurs et elle ont exercé sur ce local une possession utile pendant plus de 30 ans ; qu'elle produit en effet uniquement l'attestation de Mme Z..., propriétaire du magasin entre 1986 et 1989, qui atteste que " les toilettes faisaient partie de l'immeuble " ; qu'il n'est pas fait état d'un quelconque acte de possession avant 1986 ; qu'à défaut de prescription acquisitive, c'est donc de façon pertinente que le premier juge a considéré que M. X... était propriétaire du local en question, et a ordonné à la société IEP de remettre en état ce local afin qu'il puisse être utilisé par l'immeuble voisin ; que cette remise en état suppose, comme l'a jugé le tribunal, de supprimer les équipements et canalisations, d'ouvrir une porte sur l'immeuble n° 22 et de fermer tout accès à partir du n° 20 » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la propriété du local telle qu'elle résulte tics titres, conformément aux conclusions de l'expert, non sérieusement contestables sur ce point, le titre de propriété de M. X... inclut clairement le lot n° 8 comprenant le local situé dans la cour ; que ce lot a été créé lors de la modification du règlement de copropriété survenue en décembre 1967 qui a transformé cet ancien WC commun en cave privative ; que ce local était déjà mentionné dans le règlement de copropriété ce lot N° 8 est expressément mentionné et décrit dans l'acte de cession de l'immeuble aux époux X... ; que le calcul des surfaces par l'expert conduit bien à inclure le local litigieux dans l'immeuble N° 22 ; que cette inclusion d'origine du local dans l'immeuble N22 est confirmée par l'état des lieux ; que l'ancien accès entre ledit local et l'immeuble N° 22 a manifestement été muré par un enduit de béton très différent du mur en briques séparatif avec le N° 20 ; que cet ancien accès était en outre en retrait vers le N° 22 par rapport à ce mur séparant ; qu'en revanche, le titre de propriété de la SCI IEP sur l'immeuble N° 20 ne comporte aucune mention pouvant correspondre à ce local : les seuls WC évoqués dans son acte notarié sont ceux présents aux étages ; que pour le rez-de-chaussée, il n'est indiqué que le " local commercial " sans mention d'un cabinet d'aisance dont la présence est pourtant précisée à chaque étage ; que sur l'acte de cession de cet immeuble en date du 19 juillet 1977, il est bien mentionné une " petite courette derrière la maison avec cave et grenier et WC ", mais cette courette a été depuis supprimée ; que dès lors, il n'y a pas de contradiction entre les titres de propriété respectifs ; qu'il convient d'examiner si la SCI IEP a acquis ce local par prescription ; que sur l'examen de la prescription acquisitive, l'assignation a été délivrée par les époux X... avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 ; que dès lors, la durée et l'écoulement du délai de prescription acquisitive dont pourrait bénéficier la SCI IEP doivent s'apprécier au regard des textes antérieurs à cette loi, et notamment des anciens articles 2262 et 2265 du code civil ; qu'en vertu de ceux-ci, la propriété immobilière s'acquiert en principe par prescription d'une durée de trente années ; que toutefois " celui qui acquiert de bonne foi el par juste titre un immeuble en prescrit la propriété " par dix ou vingt ans selon que le véritable propriétaire demeure ou non dans le ressort de la Cour d'Appel du lieu de situation du bien ; que la bonne foi du possesseur est présumée en vertu de l'ancien article 2268 ; qu'en vertu de l'ancien article 2235, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé ; qu'en l'espèce, rien ne permet de remettre en cause la bonne foi de la SCI IEP concernant l'intégration du local litigieux dans l'immeuble acquis auprès de la sarl IMMOPHIL ; qu'en outre, les attestations produites et l'avis d'adjudication publié en 1989 tendent à montrer que ledit local était déjà utilisé comme cabinet d'aisance par les occupants de l'immeuble N° 20 avant son acquisition par la SCI TEP et que celle-ci ne serait donc pas à l'origine de l'annexion avec murage et aménagement du local ; que cependant, pour constituer le " juste titre " évoqué par l'ancien article 2265, Pacte de propriété de celui qui invoque la prescription acquisitive abrégée doit effectivement opérer translation de propriété sur le bien immobilier litigieux ; que ne constitue pas un " juste titre " un acte de cession d'un immeuble ne portant pas de manière expresse ou implicite sur la parcelle litigieuse que l'on dit incorporée à l'immeuble acheté ; qu'en l'espèce, il a déjà été établi que l'acte de propriété de la SCI IEP sur l'immeuble N° 20 ne comportait aucune mention pouvant correspondre au local litigieux ou l'incorporer ; que l'expert note même que ce titre n'est pas compatible avec la propriété dudit local ; que dès lors, la SCI IEP ne dispose pas d'un juste titre qui, associée à sa bonne foi, permettrait l'application d'une prescription abrégée de l'article 2265 ancien du code civil ; que c'est donc le délai de prescription acquisitive de trente années qui doit être appliqué ; que dans les pièces produites par la SCI IEP, le plus ancien acte de possession du local litigieux par l'un des propriétaires successifs de l'immeuble N° 20 daterait de 1986 (attestations de Mme Z...propriétaire entre 1986 et 1989) ; qu'il n'est pas produit d'élément permettant de considérer que les occupants de l'immeuble N° 20 auraient utilisé ce local avant cette période ; que dès lors, la SCI IEP n'établit pas l'existence d'une prescription acquisitive sur le local litigieux pendant au moins trente années avant l'assignation délivrée par les époux X... ; que M. Pierre X... est donc bien actuellement propriétaire du local en vertu de son titre d'acquisition » ;
ALORS QUE, premièrement, les limites de la copropriété concernent de façon indivisible le syndicat des copropriétaires et le titulaire du lot dont le périmètre est affecté par la localisation de ces limites ; qu'en l'espèce, l'objet du litige portait sur la question de savoir si un local, en la possession d'un propriétaire voisin, constituait un élément du lot n° 8 de la copropriété du ... à Lisieux ; qu'il affectait de façon indivisible la situation de la copropriété et la situation du propriétaire du lot n° 8 ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, sans que le syndicat des copropriétaires fût en cause, quand ils se devaient de relever, un moyen de pur droit, l'indivisibilité, les juges du fond ont violé les articles 14 du Code de procédure civile et 1, 2, 3 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les règles gouvernant l'indivisibilité en matière de procédure ;
ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, dès lors que M. X... demandait que des travaux fussent réalisés, sur les parties séparant l'immeuble en copropriété de l'immeuble voisin, et donc sur les parties communes, l'indivisibilité commandait que le syndicat des copropriétaires fût appelé sur la procédure par ses soins ; que faute de ce faire, ses demandes devaient être regardées comme irrecevables ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont de nouveau violé les articles 14 du Code de procédure civile et 1, 2, 3 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les règles gouvernant l'indivisibilité en matière de procédure.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de la Société IEP tentant à voir déclarer sa propriété sur le cas litigieux puis condamné la Société IEP à effectuer sous astreinte des travaux (suppression d'équipements, ouverture d'une porte entre le local et l'immeuble du ..., construction d'un mur formant le passage entre le local n° ... notamment) ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il résulte de l'article 544 du code civil que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres Il appartient au juge d'apprécier les titres et, en l'absence de titres, les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ; que selon l'article 2265 ancien du code civil-seul applicable en l'espèce puisque l'action des époux X... a été engagée le 27 février 2007, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008- celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé, et par 20 ans s'iI est domicilié hors dudit ressort ; qu'à défaut, notamment, de juste titre, l'article 2262 ancien du code civil fixait à 30 ans le délai requis pour prescrire ; qu'en l'espèce, le litige porte sur la propriété d'un local à usage de WC situé sur l'emprise d'une cour à l'arrière de la propriété ..., mais uniquement accessible à partir de la propriété située au n° 20 de la même rue ; qu'au vu des titres de propriété et du rapport d'expertise judiciaire, on doit retenir les éléments suivants : immeuble situé ..., propriété actuelle de M. X..., cet immeuble, initialement divisé en 7 lots, est soumis au statut de la copropriété et le règlement de copropriété du 24 mars 1959 mentionnait expressément l'existence sur l'arrière d'une " cour dans laquelle deux caves avec grenier au-dessus, water-closet. " ; que le plan annexé à pacte montre clairement que le WC en question est celui objet du présent litige ; que selon un état modificatif du'19 décembre 1967, il est mentionné que " le bâtiment situé dans la cour commune de l'immeuble, autrefois à usage de water-closet commun, et devenu sans utilité par suite de l'établissement de water-closet particuliers à chaque appartement, raccordés au tout à l'égout, est abandonné purement et simplement à Mme Y...à charge pour elle d'y foire les travaux nécessaires pour le transformer en une cave dont elle aura la disposition exclusive » ; qu'il n'est pas contesté que Mme Y...était l'une des copropriétaires de l'immeuble ; que de ce fait, ce petit bâtiment est devenu le lot ne 8 de la copropriété, désigné comme " un petit bâtiment à usage de cave dans la cour commune " ; que le titre de propriété de M. et Mme X..., du 18 septembre 1, 993, fait expressément état de la propriété exclusive et particulière du lot ne 8, toujours désigné comme " un petit bâtiment à usage de cave, sis dans la cour commune " ; que le plan cadastral incorpore de fait la cour située à l'arrière de l'immeuble et les bâtiments s'y trouvant, à la propriété X... : immeuble situé 20 rue Condorcet, propriété actuelle de la SCI IEP, l'acte de vente A.../ B...du 18 juillet 1977 désigne comme faisant partie de ce bien une « petite courette derrière la maison, cave et grenier et WC » ; que le placard en vue de la vente de l'immeuble sur surenchère le 7 décembre 1989 décrivait le raz de chaussée de l'immeuble de fa façon suivante. : " ancienne poissonnerie avec rideau métallique sur rue au fonda gauche petite pièce à l'état brut et WC au fond'; que la société IMMOPHIL a été déclarée adjudicataire du bien, mais le jugement n'est pas produit ; que le titre de la société IEP, à savoir l'acte de vente IMMOPHIL/ IEP du 29 janvier 2001, fait état d'un J'immeuble à rénover situé à Lisieux, 20 rue Condorcet, comprenant au rez de chaussée : un local commercial ; qu'il n'est plus fait état de courette ni de WC à l'arrière ; que le plan cadastral montre de fait qu'il existait autrefois à l'arrière de l'immeuble une courette, comme tel était également le cas l'arrière du n° 22. Cependant, la courette située à l'arrière du n° 20 n'existe plus à ce jour : que l'expert judiciaire estime vraisemblable qu'il existait autrefois sur l'emprise de cette courette un autre WC, distinct de celui situé à l'arrière du n° 22, et supprimé depuis, C'est ce WC dont le titre du 18 juillet 1977 ferait état, résulte de l'ensemble de ces éléments et de l'analyse des titres de propriété que le local litigieux faisait manifestement partie, à l'origine, de la copropriété du ..., et non de celle du n° 20 ; qu'il est également certain que des travaux ont été par la suite réalisés, de manière à ce que ce local soit accessible uniquement à partir de l'immeuble n° 20, l'accès à partir de la courette du n° 22 ayant été muré ; qu'on ne sait exactement quand ces travaux ont été effectués. L'expert privé de la société IEP avance la période des années 1960, mais ceci n'est corroboré par aucune pièce ; que la SCI IEP, dont la bonne foi est présumée mais qui ne dispose d'aucun juste titre sur cette partie d'immeuble, ne peut valablement se prévaloir de la prescription abrégée prévue à l'article 2265 ancien du code civil ; qu'elle pourrait se prévaloir de la prescription trentenaire, mais ne justifie pas que ses auteurs et elle ont exercé sur ce local une possession utile pendant plus de 30 ans ; qu'elle produit en effet uniquement l'attestation de Mme Z..., propriétaire du magasin entre 1986 et 1989, qui atteste que " les toilettes faisaient partie de l'immeuble " ; qu'il n'est pas fait état d'un quelconque acte de possession avant 1986 ; qu'à défaut de prescription acquisitive, c'est donc de façon pertinente que le premier juge a considéré que M. X... était propriétaire du local en question, et a ordonné à la société IEP de remettre en état ce local afin qu'il puisse être utilisé par l'immeuble voisin ; que cette remise en état suppose, comme l'a jugé le tribunal, de supprimer les équipements et canalisations, d'ouvrir une porte sur l'immeuble n° 22 et de fermer tout accès à partir du n° 20 » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la propriété du local telle qu'elle résulte tics titres, conformément aux conclusions de l'expert, non sérieusement contestables sur ce point, le titre de propriété de M. X... inclut clairement le lot n° 8 comprenant le local situé dans la cour ; que ce lot a été créé lors de la modification du règlement de copropriété survenue en décembre 1967 qui a transformé cet ancien WC commun en cave privative ; que ce local était déjà mentionné dans le règlement de copropriété ce lot N° 8 est expressément mentionné et décrit dans l'acte de cession de l'immeuble aux époux X... ; que le calcul des surfaces par l'expert conduit bien à inclure le local litigieux dans l'immeuble N° 22 ; que cette inclusion d'origine du local dans l'immeuble N° 22 est confirmée par l'état des lieux ; que l'ancien accès entre ledit local et l'immeuble N° 22 a manifestement été muré par un enduit de béton très différent du mur en briques séparatif avec le N° 20 ; que cet ancien accès était en outre en retrait vers le N° 22 par rapport à ce mur séparant ; qu'en revanche, le titre de propriété de la SCI IEP sur l'immeuble N° 20 ne comporte aucune mention pouvant correspondre à ce local : les seuls WC évoqués dans son acte notarié sont ceux présents aux étages ; que pour le rez-de-chaussée, il n'est indiqué que le " local commercial " sans mention d'un cabinet d'aisance dont la présence est pourtant précisée à chaque étage ; que sur l'acte de cession de cet immeuble en date du 19 juillet 1977, il est bien mentionné une " petite courette derrière la maison avec cave et grenier et WC ", mais cette courette a été depuis supprimée ; que dès lors, il n'y a pas de contradiction entre les titres de propriété respectifs ; qu'il convient d'examiner si la SCI IEP a acquis ce local par prescription ; que sur l'examen de la prescription acquisitive, l'assignation a été délivrée par les époux X... avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 ; que dès lors, la durée et l'écoulement du délai de prescription acquisitive dont pourrait bénéficier la SCI IEP doivent s'apprécier au regard des textes antérieurs à cette loi, et notamment des anciens articles 2262 et 2265 du code civil ; qu'en vertu de ceux-ci, la propriété immobilière s'acquiert en principe par prescription d'une durée de trente années ; que toutefois " celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété " par dix ou vingt ans selon que le véritable propriétaire demeure ou non dans le ressort de la Cour d'Appel du lieu de situation du bien ; que la bonne foi du possesseur est présumée en vertu de l'ancien article 2268 ; qu'en vertu de l'ancien article 2235, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé ; qu'en l'espèce, rien ne permet de remettre en cause la bonne foi de la SCI IEP concernant l'intégration du local litigieux dans l'immeuble acquis auprès de la sari IMMOPHIL ; qu'en outre, les attestations produites et l'avis d'adjudication publié en 1989 tendent à montrer que ledit local était déjà utilisé comme cabinet d'aisance par les occupants de l'immeuble N° 20 avant son acquisition par la SCI TEP et que celle-ci ne serait donc pas à l'origine de l'annexion avec murage et aménagement du local ; que cependant, pour constituer le " juste titre " évoqué par l'ancien article 2265, Pacte de propriété de celui qui invoque la prescription acquisitive abrégée doit effectivement opérer translation de propriété sur le bien immobilier litigieux ; que ne constitue pas un " juste titre " un acte de cession d'un immeuble ne portant pas de manière expresse ou implicite sur la parcelle litigieuse que l'on dit incorporée à l'immeuble acheté ; qu'en l'espèce, il a déjà été établi que l'acte de propriété de la SCI IEP sur l'immeuble N° 20 ne comportait aucune mention pouvant correspondre au local litigieux ou l'incorporer ; que l'expert note même que ce titre n'est pas compatible avec la propriété dudit local ; que dès lors, la SCI IEP ne dispose pas d'un juste titre qui, associée à sa bonne foi, permettrait l'application d'une prescription abrégée de l'article 2265 ancien du code civil ; que c'est donc le délai de prescription acquisitive de trente aimées qui doit être appliqué ; que dans les pièces produites par la SCI IEP, le plus ancien acte de possession du local litigieux par l'un des propriétaires successifs de l'immeuble N° 20 daterait de 1986 (attestations de Mme Z...propriétaire entre 1986 et 1989) ; qu'il n'est pas produit d'élément permettant de considérer que les occupants de l'immeuble N° 20 auraient utilisé ce local avant cette période ; que dès lors, la SCI IEP n'établit pas l'existence d'une prescription acquisitive sur le local litigieux pendant au moins trente années avant l'assignation délivrée par les époux X... ; que M. Pierre X... est donc bien actuellement propriétaire du local en vertu de son titre d'acquisition » ;
ALORS QUE, premièrement, pour déterminer s'il y a juste titre, le juge doit considérer le titre d'acquisition de la partie qui se prévaut de la prescription décennale ou du titre de son auteur ; qu'en l'espèce, le titre d'acquisition de la Société IMMOPHIL, auteur de la SCI IEP, mentionnait formellement, dans la description du bien annoncé, s'agissant d'une adjudication judiciaire, la présence du local affecté aux WC ; que pour savoir s'il y avait juste titre, les juges du fond devaient au cas d'espèce raisonner en se bornant à considérer les titres d'acquisition de la Société IEP et de la Société IMMOPHIL et il était exclu que le juge puisse se prononcer en retenant, ce qui était dénué de toute pertinence, le titre d'acquisition de M. X... ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 2265 ancien du Code civil ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, et de la même manière, tenu de raisonner au seul vu du titre invoqué par la partie qui se prévaut de la prescription, le juge ne peut faire état d'éléments de fait étrangers à ce titre (cadastre, éléments relevés sur place par un expert, etc) ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 2265 ancien du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de la Société IEP tentant à voir déclarer sa propriété sur le cas litigieux puis condamné la Société IEP à effectuer sous astreinte des travaux (suppression d'équipements, ouverture d'une porte entre le local et l'immeuble du ..., construction d'un mur formant le passage entre le local n° ... notamment) ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il résulte de l'article 544 du code civil que les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres Il appartient au juge d'apprécier les titres et, en l'absence de titres, les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées ; que selon l'article 2265 ancien du code civil-seul applicable en l'espèce puisque l'action des époux X... a été engagée le 27 février 2007, soit antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008- celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé, et par 20 ans s'II est domicilié hors dudit ressort ; qu'à défaut, notamment, de juste titre, l'article 2262 ancien du code civil fixait à 30 ans le délai requis pour prescrire ; qu'en l'espèce, le litige porte sur la propriété d'un local à usage de WC situé sur l'emprise d'une cour à l'arrière de la propriété ..., mais uniquement accessible à partir de la propriété située au n° 20 de la même rue ; qu'au vu des titres de propriété et du rapport d'expertise judiciaire, on doit retenir les éléments suivants : immeuble situé ..., propriété actuelle de M. X..., cet immeuble, initialement divisé en 7 lots, est soumis au statut de la copropriété et le règlement de copropriété du 24 mars 1959 mentionnait expressément l'existence sur l'arrière d'une " cour dans laquelle deux caves avec grenier au-dessus, water-closet. " ; que le plan annexé à pacte montre clairement que le WC en question est celui objet du présent litige ; que selon un état modificatif du 19 décembre 1967, il est mentionné que " le bâtiment situé dans la cour commune de l'immeuble, autrefois à usage de water-closet commun, et devenu sans utilité par suite de l'établissement de water-closet particuliers à chaque appartement, raccordés au tout à l'égout, est abandonné purement et simplement à Mme Y...à charge pour elle d'y foire les travaux nécessaires pour le transformer en une cave dont elle aura la disposition exclusive » ; qu'il n'est pas contesté que Mme Y...était l'une des copropriétaires de l'immeuble ; que de ce fait, ce petit bâtiment est devenu le lot n° 8 de la copropriété, désigné comme " un petit bâtiment à usage de cave dans la cour commune " ; que le titre de propriété de M. et Mme X..., du 18 septembre 1993, fait expressément état de la propriété exclusive et particulière du lot n° 8, toujours désigné comme " un petit bâtiment à usage de cave, sis dans la cour commune " ; que le plan cadastral incorpore de fait la cour située à l'arrière de l'immeuble et les bâtiments s'y trouvant, à la propriété X... : immeuble situé 20 rue Condorcet, propriété actuelle de la SCI IEP, l'acte de vente A.../ B...du 18 juillet 1977 désigne comme faisant partie de ce bien une « petite courette derrière la maison, cave et grenier et WC » ; que le placard en vue de la vente de l'immeuble sur surenchère le 7 décembre 1989 décrivait le raz de chaussée de l'immeuble de fa façon suivante. : " ancienne poissonnerie avec rideau métallique sur rue au fonda gauche petite pièce à l'état brut et WC au fond'; que la société IMMOPHIL a été déclarée adjudicataire du bien, mais le jugement n'est pas produit ; que le titre de la société IEP, à savoir l'acte de vente IMMOPHIL/ IEP du 29 janvier 2001, fait état d'un immeuble à rénover situé à Lisieux, 20 rue Condorcet, comprenant au rez de chaussée : un local commercial ; qu'il n'est plus fait état de courette ni de WC à l'arrière ; que le plan cadastral montre de fait qu'il existait autrefois à l'arrière de l'immeuble une courette, comme tel était également le cas l'arrière du n° 22. Cependant, la courette située à l'arrière du n° 20 n'existe plus à ce jour : que l'expert judiciaire estime vraisemblable qu'il existait autrefois sur l'emprise de cette courette un autre WC, distinct de celui situé à l'arrière du n° 22, et supprimé depuis, C'est ce WC dont le titre du 18 juillet 1977 ferait état, résulte de l'ensemble de ces éléments et de l'analyse des titres de propriété que le local litigieux faisait manifestement partie, à l'origine, de la copropriété du ..., et non de celle du n° 20 ; qu'il est également certain que des travaux ont été par la suite réalisés, de manière à ce que ce local soit accessible uniquement à partir de l'immeuble n° 20, l'accès à partir de la courette du n° 22 ayant été muré ; qu'on ne sait exactement quand ces travaux ont été effectués. L'expert privé de la société IEP avance la période des années 1960, mais ceci n'est corroboré par aucune pièce ; que la SCI IEP, dont la bonne foi est présumée mais qui ne dispose d'aucun juste titre sur cette partie d'immeuble, ne peut valablement se prévaloir de la prescription abrégée prévue à l'article 2265 ancien du code civil ; qu'elle pourrait se prévaloir de la prescription trentenaire, mais ne justifie pas que ses auteurs et elle ont exercé sur ce local une possession utile pendant plus de 30 ans ; qu'elle produit en effet uniquement l'attestation de Mme Z..., propriétaire du magasin entre 1986 et 1989, qui atteste que " les toilettes faisaient partie de l'immeuble " ; qu'il n'est pas fait état d'un quelconque acte de possession avant 1986 ; qu'à défaut de prescription acquisitive, c'est donc de façon pertinente que le premier juge a considéré que M. X... était propriétaire du local en question, et a ordonné à la société IEP de remettre en état ce local afin qu'il puisse être utilisé par l'immeuble voisin ; que cette remise en état suppose, comme l'a jugé le tribunal, de supprimer les équipements et canalisations, d'ouvrir une porte sur l'immeuble n° 22 et de fermer tout accès à partir du n° 20 » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la propriété du local telle qu'elle résulte tics titres, conformément aux conclusions de l'expert, non sérieusement contestables sur ce point, le titre de propriété de M. X... inclut clairement le lot n° 8 comprenant le local situé dans la cour ; que ce lot a été créé lors de la modification du règlement de copropriété survenue en décembre 1967 qui a transformé cet ancien WC commun en cave privative ; que ce local était déjà mentionné dans le règlement de copropriété ce lot N° 8 est expressément mentionné et décrit dans l'acte de cession de l'immeuble aux époux X... ; que le calcul des surfaces par l'expert conduit bien à inclure le local litigieux dans l'immeuble N° 22 ; que cette inclusion d'origine du local dans l'immeuble N° 22 est confirmée par l'état des lieux ; que l'ancien accès entre ledit local et l'immeuble N° 22 a manifestement été muré par un enduit de béton très différent du mur en briques séparatif avec le N° 20 ; que cet ancien accès était en outre en retrait vers le N° 22 par rapport à ce mur séparant ; qu'en revanche, le titre de propriété de la SCI IEP sur l'immeuble N° 20 ne comporte aucune mention pouvant correspondre à ce local : les seuls WC évoqués dans son acte notarié sont ceux présents aux étages ; que pour le rez-de-chaussée, il n'est indiqué que le " local commercial " sans mention d'un cabinet d'aisance dont la présence est pourtant précisée à chaque étage ; que sur l'acte de cession de cet immeuble en date du 19 juillet 1977, il est bien mentionné une " petite courette derrière la maison avec cave et grenier et WC ", mais cette courette a été depuis supprimée ; que dès lors, il n'y a pas de contradiction entre les titres de propriété respectifs ; qu'il convient d'examiner si la SCI IEP a acquis ce local par prescription ; que sur l'examen de la prescription acquisitive, l'assignation a été délivrée par les époux X... avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 ; que dès lors, la durée et l'écoulement du délai de prescription acquisitive dont pourrait bénéficier la SCI IEP doivent s'apprécier au regard des textes antérieurs à cette loi, et notamment des anciens articles 2262 et 2265 du code civil ; qu'en vertu de ceux-ci, la propriété immobilière s'acquiert en principe par prescription d'une durée de trente années ; que toutefois " celui qui acquiert de bonne foi el par juste titre un immeuble en prescrit la propriété " par dix ou vingt ans selon que le véritable propriétaire demeure ou non dans le ressort de la Cour d'Appel du lieu de situation du bien ; que la bonne foi du possesseur est présumée en vertu de l'ancien article 2268 ; qu'en vertu de l'ancien article 2235, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé ; qu'en l'espèce, rien ne permet de remettre en cause la bonne foi de la SCI IEP concernant l'intégration du local litigieux dans l'immeuble acquis auprès de la sarl IMMOPHIL ; qu'en outre, les attestations produites et l'avis d'adjudication publié en 1989 tendent à montrer que ledit local était déjà utilisé comme cabinet d'aisance par les occupants de l'immeuble N° 20 avant son acquisition par la SCI TEP et que celle-ci ne serait donc pas à l'origine de l'annexion avec murage et aménagement du local ; que cependant, pour constituer le " juste titre " évoqué par l'ancien article 2265, Pacte de propriété de celui qui invoque la prescription acquisitive abrégée doit effectivement opérer translation de propriété sur le bien immobilier litigieux ; que ne constitue pas un " juste titre " un acte de cession d'un immeuble ne portant pas de manière expresse ou implicite sur la parcelle litigieuse que l'on dit incorporée à l'immeuble acheté ; qu'en l'espèce, il a déjà été établi que l'acte de propriété de la SCI IEP sur l'immeuble N° 20 ne comportait aucune mention pouvant correspondre au local litigieux ou l'incorporer ; que l'expert note même que ce titre n'est pas compatible avec la propriété dudit local ; que dès lors, la SCI IEP ne dispose pas d'un juste titre qui, associée à sa bonne foi, permettrait l'application d'une prescription abrégée de l'article 2265 ancien du code civil ; que c'est donc le délai de prescription acquisitive de trente aimées qui doit être appliqué ; que dans les pièces produites par la SCI IEP, le plus ancien acte de possession du local litigieux par l'un des propriétaires successifs de l'immeuble N° 20 daterait de 1986 (attestations de Mme Z...propriétaire entre 1986 et 1989) ; qu'il n'est pas produit d'élément permettant de considérer que les occupants de l'immeuble N° 20 auraient utilisé ce local avant cette période ; que dès lors, la SCI IEP n'établit pas l'existence d'une prescription acquisitive sur le local litigieux pendant au moins trente années avant l'assignation délivrée par les époux X... ; que M. Pierre X... est donc bien actuellement propriétaire du local en vertu de son titre d'acquisition » ;
ALORS QUE l'injonction adressée à la SCI IEP d'avoir à réaliser des travaux (suppression d'équipements, construction d'un mur fermant le passage entre deux locaux, etc), supposait que les juges du fond se prononcent de façon juridiquement correcte sur les droits de M. X... ; que si en l'espèce, les juges du fond, par adoption des motifs des premiers juges, ont cru devoir constater que M. X... était propriétaire du local concerné par les travaux faisant l'objet de sa demande, cette proposition est juridiquement erronée dès lors que l'immeuble du 20 rue Condorcet étant en copropriété, seul le syndicat des copropriétaires était titulaire du droit de propriété ; qu'en retenant une solution, pour prescrire les travaux sous astreinte, contraire à leurs propres constatations, faisant apparaître l'existence d'une copropriété avec cette conséquence que seul le syndicat des copropriétaires était titulaire du droit de propriété, les juges du fond ont violé les articles 544 du Code civil, 1, 2, 3 et 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
