LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la société civile des Calades du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société GAN assurances ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 10 juillet 2014), que M. X... a vendu à la société civile immobilière des Calades (la SCI) une maison à usage d'habitation avec terrain ; que, se plaignant de désordres relatifs à l'humidité du sol, la SCI a assigné le vendeur en nullité de la vente pour dol et vice caché, en remboursement du prix de vente et paiement de dommages-intérêts ; que, postérieurement, la maison vendue a subi un incendie ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la maison avait été totalement détruite à la suite d'un incendie d'origine inconnue, sans lien avec les vices dont elle était atteinte, et retenu que l'acquéreur devait supporter la perte de la chose survenue par cas fortuit, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit qu'en conséquence de la résolution de la vente, l'acquéreur devait restituer au vendeur l'immeuble, à savoir le terrain et la construction perdue, d'après la valeur de la maison en l'absence d'incendie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la maison vendue n'était pas habitable dans des conditions normales en raison des vices l'affectant, notamment humidité importante et fissurations, la cour d'appel a souverainement fixé le préjudice de jouissance résultant de ces vices ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière des Calades aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière des Calades et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCI des Calades
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement déféré en ce qui concerne les restitutions par le vendeur et les dommages et intérêts et statuant à nouveau, d'AVOIR condamné M. X... à restituer à la SCI Société Civile des Calades, au titre du prix de vente la somme de 100.000 euros, et d'AVOIR condamné M. Willem X... à payer à la SCI Société Civile des Calades, à titre de dommages et intérêts, la somme de 71.543,52 euros ;
AUX MOTIFS QUE par arrêt du 15 novembre 2011, la Cour a confirmé le jugement du Tribunal de grande instance d'Avignon du 31 mars 2011, en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente du 31 mai 2006 entre Monsieur X... et la SCI des Calades, vente portant sur une maison à usage d'habitation avec terrain attenant, à l'Isle-sur-la-Sorgue au prix de 185.000,00 euros, résolution prononcée sur le fondement du vice caché ; que l'immeuble bâti a fait l'objet d'un sinistre incendie d'origine inconnue survenu le 28 juillet 2009 ; que la résolution de la vente implique des restitutions réciproques ; qu'en application de l'article 1647 alinéa 2 du Code civil, la perte de la chose vendue arrivée par cas fortuit est aux risques de l'acquéreur ; que si l'incendie a entraîné la perte totale de la construction, ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise de M. Y..., il reste le terrain, de sorte que la perte du bien, objet de la vente résolue, ne peut être considérée comme totale ; que sa restitution est donc possible (d'ailleurs la résolution a été prononcée), sauf à tenir compte de la perte de la construction, occasionnée par cas fortuit, qui est à la charge de l'acquéreur en application de l'article 1647 alinéa 2 du Code civil ; que l'acquéreur doit donc restituer l'immeuble, à savoir le terrain et la construction perdue, d'après la valeur de la maison, inondable et humide, si elle n'avait pas subi d'incendie soit 85.000 euros, venant en déduction du prix de vente, de sorte que Monsieur X..., vendeur doit restituer à l'acquéreur en définitive la somme de 100.000,00 euros ; que le jugement déféré doit donc être infirmé de ce chef : que, sur les autres demandes en dommages et intérêts, comme l'a exactement retenu le tribunal, Monsieur X... connaissant le vice de la chose vendue, il est redevable en application de l'article 1645 du Code civil, outre de la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; qu'il en est ainsi du coût des intérêts relatif au crédit inutilement souscrit pour l'acquisition du bien (prêt de 198.000,00 euros représentant le prix d'achat augmenté du montant de la commission d'agence), dont le montant ressort à la somme de 34.282,56 euros, de la commission payée à l'agent immobilier soit 13.000,00 euros, peu important que le mandat ait été donné par l'acquéreur, ces frais ayant été en tout état de cause exposés inutilement, les frais de l'acte notarié 14.260,00 euros ; qu'en ce qui concerne le préjudice de jouissance réclamé, l'expertise de Monsieur Z... démontre que la maison, en raison des vices l'affectant, notamment des problèmes d'humidité importants et des fissurations, n'était pas habitable dans des conditions normales ; que le trouble qui en résulte pour la SCI, qui en toute hypothèse n'a pu l'utiliser ni pour ses membres, ni pour la louer, constitue un préjudice que le tribunal a évalué à son exacte mesure en allouant la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'en revanche, la SCI des Calades ne démontre pas le préjudice moral qu'elle invoque ; qu'elle doit être déboutée de ce chef de demande et le jugement déféré infirmé ; que la somme revenant en définitive à la SCI des Calades s'élève à 71.543,52 euros à titre de dommages et intérêts ; que dès lors que la restitution du prix par le vendeur prend en compte l'incendie, la demande subsidiaire de l'appelant à l'encontre du GAN est vidée de son objet ;
1°) ALORS QUE du fait de l'anéantissement rétroactif du contrat, le vendeur d'une chose affectée d'un vice caché est réputé en être resté le propriétaire, et doit supporter le risque de sa dégradation fortuite, l'acquéreur ayant exercé l'action rédhibitoire étant seulement tenu de rendre la chose dans l'état où elle se trouve lors de la résolution du contrat ; qu'en déduisant de la restitution du prix de vente par M. X... la somme de 85.000 euros, qui correspondrait à la diminution de la valeur de l'immeuble résultant de sa dégradation, quand la SCI Société Civile des Calades ne pouvait qu'être tenue de restituer l'immeuble, constitué du terrain et de la construction, dans l'état où il se trouvait au moment de la résolution du contrat de vente, la Cour d'appel a violé les articles 1138, 1644 et 1647 du Code civil ;
2°) ALORS QUE lorsqu'elle résulte d'un cas fortuit, seule la perte totale de la chose affectée d'un vice caché est à la charge de l'acheteur ; qu'en déduisant de la restitution du prix de vente par M. X... la somme de 85.000 euros, qui correspondrait à la diminution de la valeur de l'immeuble résultant de sa dégradation, quand il résultait de ses propres constatations qu'« ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise de M. Y..., il reste le terrain, de sorte que la perte du bien, objet de la vente résolue, ne peut être considérée comme totale » (arrêt, p. 8, § 2), la Cour d'appel a derechef violé l'article 1647 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, dans ses conclusions, la SCI Société Civile des Calades soutenait que la mise en demeure puis l'assignation du vendeur en résolution de la vente avaient eu pour effet de lui transférer les risques de la chose ; qu'en déduisant de la restitution du prix de vente par M. X... la somme de 85.000 euros, qui correspondrait à la diminution de la valeur de l'immeuble résultant de sa dégradation survenue postérieurement à l'assignation, sans répondre à ce moyen de nature à démontrer que, par l'effet de la mise en demeure puis de l'assignation, le vendeur s'était vu transférer les risques du bien immobilier objet du contrat, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le vendeur dont la chose, affectée d'un vice caché, a été partiellement détruite par cas fortuit n'est fondé à réclamer qu'une indemnité égale à la perte de sa valeur, laquelle peut être nulle par l'effet du vice ; qu'en se bornant à juger que « la valeur de la maison » qui « en raison des vices l'affectant, notamment des problèmes d'humidité importants et des fissurations, n'était pas habitable dans des conditions normales », s'élèverait à « 85.000 euros » (arrêt, p. 8, § 3 et 6), sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 6), si, dès avant la survenance de l'incendie et du seul fait des vices l'affectant, la valeur de la maison n'était pas nulle, les deux experts judiciaires ayant préconisé sa démolition intégrale puis sa reconstruction à neuf, pour un coût estimé entre 100.000 et 120.000 euros, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1647 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement déféré en ce qui concerne les restitutions par le vendeur et les dommages et intérêts et statuant à nouveau, d'AVOIR condamné M. X... à restituer à la SCI Société Civile des Calades, au titre du prix de vente la somme de 100.000 euros, et d'AVOIR condamné M. Willem X... à payer à la SCI Société Civile des Calades, à titre de dommages et intérêts, la somme de 71.543,52 euros ;
AUX MOTIFS QUE par arrêt du 15 novembre 2011, la Cour a confirmé le jugement du Tribunal de grande instance d'Avignon du 31 mars 2011, en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente du 31 mai 2006 entre Monsieur X... et la SCI des Calades, vente portant sur une maison à usage d'habitation avec terrain attenant, à l'Isle-sur-la-Sorgue au prix de 185.000,00 euros, résolution prononcée sur le fondement du vice caché ; que l'immeuble bâti a fait l'objet d'un sinistre incendie d'origine inconnue survenu le 28 juillet 2009 ; que la résolution de la vente implique des restitutions réciproques ; qu'en application de l'article 1647 alinéa 2 du Code civil, la perte de la chose vendue arrivée par cas fortuit est aux risques de l'acquéreur ; que si l'incendie a entraîné la perte totale de la construction, ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise de M. Y..., il reste le terrain, de sorte que la perte du bien, objet de la vente résolue, ne peut être considérée comme totale ; que sa restitution est donc possible (d'ailleurs la résolution a été prononcée), sauf à tenir compte de la perte de la construction, occasionnée par cas fortuit, qui est à la charge de l'acquéreur en application de l'article 1647 alinéa 2 du Code civil ; que l'acquéreur doit donc restituer l'immeuble, à savoir le terrain et la construction perdue, d'après la valeur de la maison, inondable et humide, si elle n'avait pas subi d'incendie soit 85.000 euros, venant en déduction du prix de vente, de sorte que Monsieur X..., vendeur doit restituer à l'acquéreur en définitive la somme de 100.000,00 euros ; que le jugement déféré doit donc être infirmé de ce chef : que, sur les autres demandes en dommages et intérêts, comme l'a exactement retenu le tribunal, Monsieur X... connaissant le vice de la chose vendue, il est redevable en application de l'article 1645 du Code civil, outre de la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; qu'il en est ainsi du coût des intérêts relatif au crédit inutilement souscrit pour l'acquisition du bien (prêt de 198.000,00 euros représentant le prix d'achat augmenté du montant de la commission d'agence), dont le montant ressort à la somme de 34.282,56 euros, de la commission payée à l'agent immobilier soit 13.000,00 euros, peu important que le mandat ait été donné par l'acquéreur, ces frais ayant été en tout état de cause exposés inutilement, les frais de l'acte notarié 14.260,00 euros ; qu'en ce qui concerne le préjudice de jouissance réclamé, l'expertise de Monsieur Z... démontre que la maison, en raison des vices l'affectant, notamment des problèmes d'humidité importants et des fissurations, n'était pas habitable dans des conditions normales ; que le trouble qui en résulte pour la SCI, qui en toute hypothèse n'a pu l'utiliser ni pour ses membres, ni pour la louer, constitue un préjudice que le tribunal a évalué à son exacte mesure en allouant la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'en revanche, la SCI des Calades ne démontre pas le préjudice moral qu'elle invoque ; qu'elle doit être déboutée de ce chef de demande et le jugement déféré infirmé ; que la somme revenant en définitive à la SCI des Calades s'élève à 71.543,52 euros à titre de dommages et intérêts ; que dès lors que la restitution du prix par le vendeur prend en compte l'incendie, la demande subsidiaire de l'appelant à l'encontre du GAN est vidée de son objet ;
ALORS QUE le juge doit apprécier le préjudice subi par la victime au jour de sa décision ; qu'en confirmant purement et simplement le jugement en ce qu'il avait alloué à la SCI Société Civile des Calades la somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance, quand ce préjudice, consistant en l'impossibilité d'habiter ou de louer l'immeuble, s'était nécessairement aggravé par l'effet du temps qui s'était écoulé entre la date du jugement, le 31 mars 2011 et celle de l'arrêt, le 10 juillet 2014, la Cour d'appel a violé l'article 1645 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale.
