LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y... ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 2265 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 mai 2014), que, par acte notarié du 14 avril 1965, Germaine X... a acquis, dans un immeuble faisant partie d'un groupe d'immeubles, un lot n° 119 constitué d'un garage en sous-sol ; que, par acte notarié du 27 février 1984, M. Z... a acquis de M. et Mme A..., dans le même immeuble, un lot n° 120, constitué d'un garage en sous-sol ; que, reprochant à M. Z... d'occuper son garage n° 119, Marcel X..., héritier de Germaine X..., l'a assigné, ainsi que le syndicat des copropriétaires, pour qu'il mette fin à cette occupation ; que, Marcel X... étant décédé en cours d'instance, celle-ci a été reprise par Jean-Pierre et Francine X..., ses héritiers (M. et Mme X...) ; que M. Z... s'est opposé à la demande et a revendiqué la propriété par prescription trentenaire du garage formant le lot n° 119 ;
Attendu que, pour accueillir la demande de M. Z..., l'arrêt, qui constate que son titre du 27 février 1984 porte sur le garage formant le lot n° 120, retient que M. Z..., joignant sa possession à celle de ses auteurs, a exercé sur le lot n° 119 pendant plus de trente ans des actes matériels de possession, de manière continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. Z... ne pouvait joindre à sa possession celle de ses vendeurs pour prescrire un bien resté en dehors de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré M. Z... propriétaire, pour l'avoir acquis par prescription, du lot n° 119 de l'ensemble immobilier situé à Cagnes-sur-Mer,... et...,... et..., porté au cadastre rénové de la commune de Cagnes-sur-Mer, lieudit « Cros de Cagnes », section B n° 975, qui a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété le 28 mai 1964, publié le 3 juillet 1964, et déboute en conséquence les consorts X... de leurs demandes à l'encontre de M. Z..., l'arrêt rendu le 7 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré M. Z... propriétaire, pour l'avoir acquis par prescription, du lot n° 119 de l'ensemble immobilier situé à Cagnes-sur-Mer... et...,... et..., et d'avoir débouté en conséquence les consorts X... de leurs demandes à l'encontre de M. Z... ;
AUX MOTIFS QU'il résulte de la description du groupe d'immeubles figurant dans l'état descriptif de division que sous la cour intérieure comprise entre les trois bâtiments A, B et C et la limite ouest du terrain, est aménagé un grand garage en sous-sol composé de 23 emplacements de parking et de 28 garages particuliers formant les lots 101 à 151 inclus ; que chacun de ces lots est décrit par référence au numéro qu'il porte sur le plan du garage en sous-sol annexé à l'acte du 28 mai 1964 aux termes duquel l'état descriptif et de division et le règlement de copropriété ont été établis ; qu'il résulte de ce plan, qui est produit par les consorts X... (pièce n º 3), que le lot n º 119 (garage n º 18 du plan) correspond au quatrième garage de l'aile ouest en partant de la droite pour un observateur placé devant les garages, que le lot 120 (garage n º 23 du plan) correspond au cinquième garage et que le lot 121 (garage n º 29 du plan) correspond au sixième garage ; qu'il est établi et non contesté que M. Z... occupe le quatrième garage, soit le lot 119, alors que selon son titre il est propriétaire du lot 120, et que Mme Y... occupe le cinquième garage, soit le lot 120, alors que selon son titre elle est propriétaire du lot 121 ; qu'il résulte des dispositions des articles 2261, 2265 et 2272 du code civil que pour pouvoir acquérir par prescription un bien immobilier, il faut avoir, pendant trente ans, exercé sur celui-ci une possession continue, paisible et non interrompue, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, et que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ; que l'article 2555 dispose en outre que la possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom ; qu'il est mentionné dans l'acte du 27 février 1984 que les époux A... étaient propriétaires du garage vendu à M.
Z...
pour l'avoir acquis le 5 avril 1976 et que « l'immeuble objet de la présente vente est (¿) verbalement loué à l'acquéreur, moyennant un loyer de deux cents francs par mois payable d'avance », ce dont il résulte que ce dernier était bien locataire de ce garage ainsi qu'il le soutient, en sorte qu'il peut joindre à sa possession celle que ces auteurs ont exercée par son intermédiaire sur le lot 119 ; que dans une attestation établie le 3 avril 2010, Mme Germaine B..., née le 17 décembre 1931, indique qu'elle a été gardienne aux Résidences du Port de 1976 à 1992 et qu'elle a toujours vu Mme Jacqueline Z... et son fils Dominique Z... occuper « le garage en sous-sol aile ouest, le quatrième en partant de droite » ; que dans une attestation établie le 2 avril 2010, Mme Michelle C..., née le 10 septembre 1942, indique qu'elle est propriétaire d'un garage en sous-sol aux Résidences du Port depuis 1971 et qu'elle a vu très souvent M. Z... dans le garage qu'il occupe depuis plusieurs années ; que dans une attestation établie le 2 avril 2010, Mme Jacqueline D..., née le 30 janvier 1933, écrit : « je certifie sur l'honneur que j'ai vu depuis 1974 Mme Z... Jacqueline et son fils Z... Dominique occuper ce garage (le quatrième en partant de la droite de l'aile ouest) en sous-sol des Résidences du Port à Cagnes-sur-Mer. Ma fille Mme E... Marie-Hélène, née F... étant propriétaire de deux garages en ce même lieu je fréquente donc régulièrement les garages en sous-sol. » ; que ces attestations permettent d'établir avec certitude que depuis plus de trente ans avant l'assignation lui ayant été délivrée le 3 mai 2011, M. Z... exerce sur le lot 119, pour lui depuis le 27 février 1984 et au nom de ses auteurs antérieurement, des actes matériels de possession, et ce de manière continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, et qu'il se comporte comme s'il était le véritable propriétaire de ce lot, en sorte qu'il en a acquis la propriété par prescription (cf. arrêt, p. 5 et 6) ;
1°) ALORS QUE ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit ; que le locataire, qui détient précairement le bien du propriétaire, ne peut le prescrire ; qu'en l'espèce, les consorts X... faisaient valoir que M. Z... avait occupé le garage litigieux tandis qu'il était locataire pendant dix ans avant de devenir propriétaire le 27 février 1984, et que ce n'est qu'à partir de cette date qu'il ne pouvait prétendre avoir commencé une prescription acquisitive du lot n° 119 (concl., p. 13) ; qu'ils soulignaient que M. Z... ne pouvait pas se prévaloir de la possession par les anciens propriétaires, qui n'occupaient pas eux-mêmes le garage ; qu'en décidant que M. Z... pouvait joindre sa possession à celle de ses auteurs, les époux A..., exercée par son intermédiaire en tant que locataire (arrêt, p. 6 § 3), tandis qu'il n'est pas possible à un locataire de se prévaloir de la durée de la possession qu'il a exercée en cette qualité, la cour d'appel a violé l'article 2266 du code civil ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, le locataire ne peut prescrire pour le compte de son bailleur lorsqu'il exerce par erreur le corpus sur un bien qui ne correspond pas à celui de son bailleur, lequel n'a pu, dès lors, vouloir prescrire par l'intermédiaire d'autrui ; qu'en l'espèce, les consorts X... exposaient que M. Z... avait occupé le lot de garage n° 119, qui leur appartenait, tandis que le lot de garage appartenant à ses bailleurs était le n° 120 (concl., p. 12) ; qu'ainsi les bailleurs n'avaient pu donner en location à M. Z... que ce lot n° 120, en sorte qu'en occupant le lot n° 119, appartenant à autrui, en l'occurrence Mme G..., auteur des consorts X..., M. Z..., qui n'était que locataire, n'a pu posséder ce lot, fût-ce pour le compte son bailleur ; que la cour d'appel a constaté que « M. Z... occupe le quatrième garage, soit le lot 119, alors que selon son titre il est propriétaire du lot 120 » (arrêt, p. 5 § 10) ; qu'en décidant néanmoins que M. Z... avait pu, en tant que locataire, prescrire le lot n° 119 pour le compte de ses bailleurs, les époux A..., tandis qu'il résultait de ses constatations que ces derniers avaient donné à bail le lot n° 120, la cour d'appel a violé les articles 2265 et 2266 du code civil ;
3°) ALORS QUE, subsidiairement, un acquéreur ne peut joindre à sa propre possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. Z... avait acquis des époux A... le lot de copropriété n° 120, correspondant à un garage, et qu'il avait occupé, en réalité, le lot n° 119 appartenant aux consorts X... ; qu'à supposer qu'il soit admis que M. Z... ait pu posséder le lot n° 119 pour le prescrire au nom de ses bailleurs, il n'en restait pas moins qu'il n'avait pu joindre cette possession à celle exercée ensuite personnellement sur ce même lot, une fois devenu propriétaire du lot n° 120, l'acte de vente ne faisant pas référence au lot n° 119, comme l'a relevé la cour d'appel (cf. arrêt, p. 5 § 10) ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 2265 et 2266 du code civil.
