LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° A 14-24.114 et n° Z 14-24.251, qui sont connexes ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 16 janvier 2014), que, selon acte notarié du 15 juin 1993, qualifié de bail à construction, Bernard X... a donné à bail au Groupement d'entraide départementale aux handicapés inadaptés et à leur famille (GEDHIF) un ensemble d'immeuble pour une durée de quarante ans ; qu'après son décès, son épouse, Mme Claude X... et sa fille, Mme Hélène X..., épouse Y... (consorts X...), ont sommé le GEDHIF de ne pas céder ce contrat en raison de droits litigieux ; que, le 8 février 2011, le GEDHIF a conclu un bail simple avec l'UGECAM ; que les consorts X... ont assigné le GEDHIF en nullité du contrat de bail conclu le 15 juin 1993 et condamnation solidaire avec le notaire, la SCP Legrain-Mercier-Roblet, à leur verser des dommages-intérêts ; qu'à titre subsidiaire, ils ont sollicité la requalification du contrat litigieux en bail de droit commun ;
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les parties étaient convenues d'un bail à construction concédant au preneur la jouissance exclusive des immeubles à charge d'y faire effectuer des travaux en vue d'y aménager un foyer d'hébergement pour personnes handicapées, que les constructions existantes étaient en très mauvais état, que, selon la promesse synallagmatique du 30 décembre 1992, le preneur s'obligeait à construire ou à faire construire sur le terrain loué des ouvrages conformes aux plans et devis descriptifs et que l'acte ultérieur, reprenant les mêmes dispositions, comportait en annexe un devis descriptif des conditions et caractéristiques techniques de l'opération de construction, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la qualification de bail à construction devait être retenue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche du moyen unique des pourvois principal et incident qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne Mmes Hélène et Claude X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen identique produit au pourvoi principal et incident des n° A 14-24.114 et Z 14 24.251 par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mmes Hélène et Claude X...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté madame Hélène X... de la demande principale en nullité de l'acte du 15 juin 1993 et du surplus des demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE selon les dispositions d'ordre public de l'article L. 251-1 du Code de la construction et de l'habitation, par le bail à construction, le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ; que, selon la promesse synallagmatique du 30 décembre 1992, le preneur s'obligeait à construire ou à faire construire sur le terrain loué des ouvrages conformes aux plans et devis descriptifs ; que l'acte ultérieur, reprenant les mêmes dispositions, comportait en annexe un devis descriptif des conditions et caractéristiques techniques de l'opération de construction ; qu'il est constant qu'ont été réalisés plus de 630 000 euros de travaux, comportant des démolitions totales ou partielles de bâtiments, des créations d'ouverture, des surélévations ; que, s'il n'y a pas eu création, au sol, de mètres carrés supplémentaires, il y a bien eu réalisation de travaux de construction par la création, en élévation, de surfaces complémentaires ; que c'est dès lors avec mauvaise foi que les appelants prétendent qu'aucune édification n'a été réalisée et que le contrat ne saurait être qualifié de contrat de bail à construction ; que, même à nier cette qualification contre toute vraisemblance, il n'en demeure pas moins que les parties ont, au moins, conclu un bail de droit commun comportant des obligations particulières qui ont été respectées jusqu'à présent, de part et d'autre et qu'on cherche, en vain, au dossier, les éléments constitutifs de la nullité qui est alléguée, qu'il s'agisse de l'erreur sur la substance, de l'absence de cause ou de l'absence de contrepartie adéquate ; qu'il est acquis, de surcroît, que les travaux intervenus l'ont été en parfaite conformité avec les obligations du contrat initial ; que les clauses de ce contrat ont été exécutées par les parties sans protestation et réserves, de façon continue, de 1993 à 2007, l'action judiciaire en nullité n'ayant même été finalement intentée qu'en 2010 ; qu'au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté l'action en nullité de la convention conclue le 15 juin 1993 ainsi qu'une éventuelle requalification, dans la mesure où elle est claire, se suffit à elle-même et a été de surcroît exécutée pendant 17 ans conformément aux clauses contenues ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les consorts X... seront déboutés de leur demande de mise en cause de la responsabilité de l'étude notariale LEGRAIN-MERCIER ROBLET ;
1- ALORS QUE le juge est tenu de préciser les éléments de preuve ayant servi de fondement à sa décision ; qu'en cause d'appel, la demanderesse au pourvoi avait à titre principal contesté la qualification de bail à construction pour en déduire la nullité de la convention, étant d'ailleurs souligné que les documents annexés à l'acte du 15 juin 1993, le permis de construire et l'avant-projet n° 2 faisaient état d'« aménagements » (intérieurs et extérieurs) et qu'aucun permis de démolir n'avait été demandé ce qui était de nature à disqualifier ladite qualification de sorte qu'il appartenait à la cour d'appel, qui, après avoir relevé « que s'il n'y a pas eu création, au sol, de mètres carrés supplémentaires », a ensuite affirmé « il y a bien eu réalisation de travaux de construction par la création, en élévation, de surfaces complémentaires » de préciser les éléments de preuve sur lesquels elle se fondait pour procéder à une telle affirmation ce qu'elle n'a pas fait; qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2- ALORS QU' à supposer même que la convention du 15 juin 1993 puisse constituer « un bail de droit commun comportant des obligations particulières», il appartenait à la cour d'appel de déterminer si le bailleur n'avait pas été trompé sur la substance même de son engagement sans qu'elle puisse se borner à affirmer qu'on chercherait en vain les éléments constitutifs de l'erreur sur la substance ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
