LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la SCI de la Motte et Mme X... sont propriétaires de tènements immobiliers contigus, résultant de la division d'un ensemble immobilier suivant acte de donation-partage du 20 mai 1895 ; qu'à la demande de la première, la seconde a été condamnée, par ordonnance de référé du 15 septembre 2009, à procéder à la démolition du cabanon édifié dans son jardin, et qu'elle a exécuté cette décision avant sa signification ;
Sur les premier et troisième moyens, ci-après annexés :
Attendu que ces moyens ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article L. 111-10 du code des procédures civiles d'exécution ;
Attendu que, pour condamner la SCI de la Motte à verser à Mme X... une certaine somme correspondant au coût de la reconstruction du cabanon et une autre à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, l'arrêt retient que l'exécution spontanée d'une décision de justice ne saurait constituer une faute mais relève d'un sens civique élevé, et que la SCI de la Motte est responsable de la démolition de cette construction qui n'aurait jamais été ordonnée si elle ne l'avait pas sollicitée en justice ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que Mme X... avait procédé à la démolition de cette construction, avant même que la décision l'ordonnant ne lui ait été signifiée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il y a lieu de mettre hors de cause, sur leur demande, Mme Y..., Mme Isabelle Z..., Mme Sylvie Z... et M. Dominique Z..., dont la présence devant la cour d'appel de renvoi n'est pas nécessaire à la solution du litige ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause Mme Y..., Mme Isabelle Z..., Mme Sylvie Z... et M. Dominique Z... ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCI de la Motte à verser à Mme X... la somme de 1 848, 96 euros correspondant au devis n° 13011 du 21 mars 2013 établi par la SARL Marchadier, et la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice, l'arrêt rendu le 2 juillet 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société de la Motte.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la démolition du balcon du premier étage de l'immeuble appartenant à la SCI de la Motte dans un délai de deux mois, à compter de la signification du présent arrêt, avec astreinte de 100 euros par jour de retard au-delà de cette date, l'astreinte étant fixée à deux mois,
AUX MOTIFS QUE sur les balcons et loggias de l'immeuble construit par la SCI de la Motte : au préalable, la Cour constate que compte tenu de l'emplacement des immeubles litigieux, toute leur valeur réside dans le point de vue exceptionnel dont ils jouissent : la mer en face, le sémaphore à l'extrême gauche et le sommet boisé de la petite falaise à droite. C'est en effet pour préserver cette vue que l'auteur commun, Madame A..., avait fait insérer dans son acte de donation-partage du 20 mai 1895, la clause évoquée ci-dessus dans l'exposé du litige et dont l'objet est de réglementer les constructions dans les jardins pour ne pas nuire à cette vue.
La Cour constate que l'emprise au sol de l'immeuble construit par la SCI de la Motte ne dépasse pas celle de la maison d'origine. La question qui se pose est celle de savoir si les balcons et loggias sont ou non soumis à cette clause conventionnelle. Cette question appelle deux observations. En premier lieu, par la formule « les jardins au midi », il faut entendre non seulement leur emprise au sol mais aussi l'espace au dessus, si bien qu'une construction surplombant le jardin doit être elle aussi en conformité avec la clause contractuelle. D'autre part, l'esprit et la raison d'être de cette clause est clairement le souci de faire bénéficier chacun des propriétaires des lots concernés, de la vue d'origine sur ce panorama remarquable. (¿) S'agissant du balcon du premier étage, même si la SCI de la Motte a renoncé à installer les pare-vents latéraux initialement prévus, les photographies prises depuis les fenêtres du premier étage des maisons de Mesdames B... et X..., montrent que ce balcon a un effet occultant sur la gauche pour la première (vue de la plage vers le sémaphore), et sur la droite pour la seconde (vue de la plage vers les petites falaises).
Si la SCI de la Motte a obtenu un permis de construire autorisant notamment le balcon litigieux, cette autorisation ne concerne jamais que les règles d'urbanisme applicables à la commune et à l'espace concerné. Il ne garantit nullement que des clauses particulières prévues conventionnellement entre les parties aient été respectées. (¿) La Cour ordonnera en conséquence la démolition sous astreinte du balcon du premier étage de l'immeuble appartenant à la SCI de la Motte » ;
ALORS QUE il résulte des termes clairs et précis de l'acte de donation-partage du 20 mai 1895, ainsi que de la convention du 18 mai 1902, que ceux-ci règlementent les constructions dans le jardin, c'est-à-dire toute construction ayant une emprise au sol ; qu'en estimant que cette clause conventionnelle réglementait aussi la construction de balcons, qui n'ont aucune emprise au sol et qui ne peuvent donc être qualifiés de constructions dans un jardin, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de donation-partage du 20 mai 1895 et de la convention du 18 mai 1902, en violation de l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir autorisé Madame X... à reconstruire à l'identique l'ancien cabinet d'aisance situé sur sa propriété aux frais de la SCI de la Motte et condamné celle-ci à lui verser la somme de 1. 848, 96 euros correspondant au devis n° 13011 du 21 mars 2013 établi par la SARL Marchadier et d'avoir condamné la SCI de la Motte à verser à Madame X... 2. 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la démolition-reconstruction du cabanon.
AUX MOTIFS QUE Sur la reconstruction du cabanon de Madame X..., Madame X... a été condamnée à démolir son cabanon sous astreinte, par ordonnance de référé du 15 septembre 2009. Sur ce point, l'ordonnance a été réformée par arrêt de la Cour d'appel du 26 juin 2010. Or, à cette date, Madame X... avait déjà démoli le cabanon litigieux.
(¿) La SCI de la Motte reproche aujourd'hui à Madame X... d'avoir démoli le cabanon litigieux avant même que l'ordonnance de référé ne lui ait été signifiée. L'exécution spontanée d'une décision de justice ne saurait constituer une faute mais relève d'un sens civique élevé. La SCI de la Motte est responsable de la démolition de cette construction qui n'aurait jamais été ordonnée si elle ne l'avait pas sollicité en justice pour. (¿)
Dès lors, la Cour confirmera le jugement en ce qu'il a mis à la charge de la SCI de la Motte la reconstruction du cabanon. Compte tenu du devis produit, la cour condamnera cette société civile immobilière à verser à Madame X... la somme de 1. 848, 96 euros correspondant au devis n° 13011 du 21 mars 2013 établi par la SARL Marchadier.
Sur la demande de dommages et intérêts.
C'est de façon parfaitement justifiée que le premier juge a évalué les dommages-intérêts à allouer à Madame X... en réparation du préjudice lié à la démolition-reconstruction du cabanon à la somme de 2. 000 euros » ;
ALORS QUE si l'exécution provisoire a lieu aux risques et périls de celui qui a obtenu gain de cause en première instance, c'est à la condition que ce dernier ait poursuivi l'exécution, ce qui suppose à tout le moins que la décision de première instance ait été signifiée ; qu'en condamnant la SCI de la Motte à indemniser Madame X... au titre de la reconstruction du cabanon dont la destruction avait été ordonnée par une ordonnance de référé aujourd'hui infirmée, tout en relevant que la SCI de la Motte n'avait jamais signifié ladite ordonnance, la cour d'appel a violé l'article L. 111-10 du Code des procédures civiles d'exécution.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI de la Motte à procéder à la démolition des murs construits en limite séparative de sa propriété et de celle de Mme X... et Mme B..., jusqu'à la hauteur du seuil des maisons dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, la durée de l'astreinte étant fixée à deux mois ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la cour adhère pleinement à la motivation du premier juge qui avait notamment observé que les constatations de Me C..., huissier de justice, permettent de dire que le mur construit par la SCI De La Motte en limite de propriété avec les fonds respectifs de Mmes B... et X... sont en contradiction avec les conventions du 20 mai 1895 et du 18 mai 1902, en ce qu'ils obstruent la vue sur mer depuis les fonds voisins ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SCI de la Motte à procéder à la démolition des murs construits en limite séparative de sa propriété et de celle de Mme X... et de Mme B..., jusqu'à la hauteur du seuil des maisons ; que s'agissant de l'astreinte, elle sera elle aussi confirmée, sauf à observer qu'elle commencera à courir à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et qu'elle sera limitée à deux mois ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. Jean-Claude Z..., Mme Marie-Odile X..., Mme Claude B... affirment que les prédécesseurs de la SCI de la Motte ont fait édifier des murs de chaque côté de la propriété donnant d'un côté chez Mme X..., de l'autre chez Mme B..., en infraction avec les dispositions conventionnelles ; que la SCI de la Motte affirme que ses prédécesseurs avaient parfaitement le droit, au regard des dispositions légales, d'édifier des murs de séparation de sa propriété et de celle de ses voisines et qu'ils ont été construits avec l'accord de tous ; qu'elle soutient que les actes conventionnels ne concernent que les constructions dans les jardins, ce qui ne concerne pas les limites séparatives et qu'aucune interdiction d'évolution postérieure n'est précisée, alors que ces séparations sont devenues nécessaires ; que Me C... a constaté le 30 avril 2010 que le mur séparant le fonds de la SCI de la Motte et de Mme B... jusqu'à une première démarcation était d'une hauteur de 2, 20 mètres, qu'il avait été rehaussé de 26 centimètres ; qu'il était composé ensuite d'une partie basse en briques rehaussée à l'aide de parpaings avec une très légère pente et qu'il mesurait 2, 40 mètres et 2, 46 mètres de hauteur sur 4, 30 mètres de longueur ; que les conventions du 20 mai 1895 et du 6 juin 1902 font interdiction d'édifier dans les jardins toute construction sauf celles réalisées à la hauteur de seuil des maisons et sur lesquelles peuvent être placées des tonnelles, berceaux ou tentes, ne pouvant dépasser la hauteur de 2, 50 mètres ; que ces conventions ne distinguent pas entre les constructions, ni le remplacement de jardin, mitoyen ou privatif ; qu'il résulte clairement de cet acte que la volonté non équivoque des parties a été d'interdire des constructions, y compris des murs séparatifs, dès lors que ceux-ci n'étaient pas construits à la hauteur du seuil des maisons ; que les dispositions claires des conventions étant de maintenir la vue sur la mer notamment à partir de ces maisons ; que le mur édifié par la SCI de la a Motte ou son prédécesseur obstrue la vue sur mer depuis la maison de Mme Petit et celle de Mme X... ; qu'il ne respecte pas la hauteur prévue par les conventions ; que les dispositions de l'article 658 du code civil qui prévoient que le tout propriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ne sont pas d'ordre public et que les conventions contraires peuvent y déroger ; que par conséquent, il convient de faire droit à la demande de démolition du mur dans les limites de la hauteur prévue par les conventions et de prononcer une astreinte ainsi qu'elle sera indiquée dans le dispositif de la décision ;
1°) ALORS QUE dans ses dernières conclusions d'appel (p. 11), la SCI De La Motte faisait expressément valoir qu'il n'était pas démontré que c'était ses prédécesseurs qui avaient fait construire les murs séparatifs litigieux, que la configuration des lieux démontrait, au contraire, que ce sont les auteurs de Mme B... et de Mme X... qui les avaient construits, car il existe une unité de mur qui clôture leur propriétés, au contraire de ceux clôturant la propriété de la SCI de la Motte, que l'entretien en était assuré par Mme B..., qui remplaçait les canisses dès que cela était nécessaire et que concernant Mme X..., les canisses avaient été remplacées par des planches de bois, la SCI de la Motte ne pouvant dès lors être condamnée à démolir ce qu'elle n'a pas construit ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, au motif adopté que « la SCI de la Motte affirme que ses prédécesseurs avaient parfaitement le droit, au regard des dispositions légales, d'édifier des murs de séparation de sa propriété et de celle de ses voisines et qu'ils ont été construits avec l'accord de tous » (jugement, p. 6, § 7), la cour d'appel a dénaturé les conclusions claires et précises de la SCI de la Motte, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en affirmant « que les constatations de Me C..., huissier de justice, permettent de dire que le mur construit par la SCI De La Motte en limite de propriété avec les fonds respectifs de Mmes B... et X... sont en contradiction avec les conventions du 20 mai 1895 et du 18 mai 1902 », quand il ne ressort nullement du constat d'huissier de Me C... du 30 avril 2010 que le mur a été construit par la SCI De La Motte, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce constat, en violation de l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS, SUBSIDIAREMENT, QU'en se bornant à affirmer, sans viser aucune pièce du dossier, ni a fortiori les analyser, que les murs avaient été « construits par la SCI de la Motte en limite de propriété avec les fonds respectifs de Mmes B... et X... », celles-ci contestant pourtant expressément avoir procédé à l'édification de ces murs, ajoutant même qu'il n'était pas prouvé que c'était ses prédécesseurs qui les avaient construits, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
