LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu la connexité, joint les pourvois n° s W 14-20. 752 et V 14-20. 820 ;
Donne acte à M. Axel X... de sa reprise d'instance en qualité d'héritier d'Alain X... ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 15 mai 2014), que M. Y..., ayant vendu la propriété agricole qu'il avait donnée à bail à Alain X..., a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de voir juger que le preneur n'était pas titulaire du droit de préemption qu'il avait exercé avec acceptation du prix sans réserve ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué de rejeter sa demande alors, selon le moyen :
1°/ que le bénéficiaire du droit de préemption doit justifier, à la date où le droit de préemption est exercé, qu'il satisfaisait aux obligations lui incombant en application de l'article L. 411-59 du code rural et, notamment, qu'il peut se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant neuf ans en participant aux travaux de façon effective et permanente ; que M. Y... faisait valoir que « M. X... n'apporte ici aucun élément nouveau ni surtout ne justifie d'aucun engagement d'exploitation effective et permanente pour une durée de 9 ans comme l'exigent le code rural et de la pêche maritime et la cour de cassation dans l'arrêt précité (3e Civ 11 juin 1997, n° 95-15. 131) » ; qu'en omettant de rechercher, comme elle y était invitée, si M. X... démontrait pouvoir se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant neuf ans en participant aux travaux de façon effective et permanente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
2°/ que le juge doit écarter des débats les pièces qui n'ont pas été communiquées dans des conditions permettant d'assurer le respect du principe du contradictoire ; qu'en se fondant, pour considérer que M. X... justifiait d'une activité agricole personnelle et effective, sur les attestations de MM. Z..., A... et B..., alors que ces attestations étaient datées du 31 mars 2014 et que l'audience s'était tenue le 1er avril 2014, ce dont il résulte nécessairement qu'elles n'avaient pas été communiquées en temps utile, la cour d'appel a violé les articles 15, 16 et 135 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
3°/ que, à titre subsidiaire, dans son attestation du 31 mars 2014, le docteur Z..., vétérinaire, s'est borné à attester que « M. X... travaille seul. Conduit son exploitation de façon extensive et sur plusieurs sites, une surface important étant nécessaire à son activité et son mode d'exploitation » ; que M. A... s'est borné à attester que « M. X... a toujours exploité depuis son installation en 1994 selon une méthode extensive et s'est doté depuis des moyens matériels pour y parvenir » et M. B... s'est borné à attester que « M. X... exploite en ce jour seul son exploitation et ce depuis son installation en 1994 » sans préciser que cette activité agricole était effectivement exercée sur le fonds de M. Y... dénommé « Domaine neuf » ; qu'en affirmant néanmoins que les attestations confirmaient que M. X... justifiait de son activité agricole personnelle et effective sur le fonds de M. Y..., la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des attestations et a violé le principe de l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ;
4°/ que pour démontrer que M. X... était d'ores et déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la surface minimum prévue par l'article L. 312-6 du code rural, M. Y... faisait valoir devant la cour d'appel que les attestations étaient non conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si les attestations de MM. Z..., A... et B... sur lesquelles elle se fondait étaient conformes à ces dispositions, ce qui n'était pas le cas, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 202 du code de procédure civile ;
5°/ que le juge ne peut méconnaître l'objet du litige, tel qu'il résulte des conclusions respectives des parties ; que M. Y... soutenait devant la cour d'appel que M. X... avait produit une attestation du 18 mars 2014 dans laquelle il certifiait sur l'honneur « de ne pas être propriétaire autre que de la surface suivante, 17 ha 35 a 74 ca et nu propriétaire de 39 ha 57 a 06 ca » et faisait valoir qu'au regard de l'attestation notariée et du relevé de propriété fourni par la mairie de Neuillay-les-Bois cette déclaration sur l'honneur était inexacte ; qu'en affirmant néanmoins que M. Y... se bornait à faire état dans ses conclusions de ce que « le seuil fatidique des 75 hectares n'est pas éloigné », la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé les articles 4 et 7 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé qu'Alain X..., exclusivement agriculteur et preneur en place depuis 1995, justifiait de son activité personnelle sur le fonds par la production de documents comptables et d'attestations dont elle a souverainement apprécié la portée, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche de la condition d'exploitation prévue par les articles L. 412-1 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime, a légalement justifié sa décision ;
Attendu, d'autre part, que, les attestations produites ayant été contestées dans les conclusions développées à l'audience par le bailleur et contradictoirement débattues devant elle, la cour d'appel en a, sans dénaturation, souverainement apprécié le caractère probant, sans méconnaître les articles 15, 16, 135 et 202 du code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Attendu, enfin, qu'ayant souverainement retenu, au vu des pièces versées aux débats, que la superficie appartenant au preneur en pleine propriété était inférieure à la surface maximale autorisée, soit 120 hectares à l'époque de l'exercice du droit de préemption, la cour d'appel en a souverainement déduit que le bailleur n'établissait pas que le seuil prévu par l'article L. 412-5, alinéa 6, du code rural et de la pêche maritime avait été dépassé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer des dommages-intérêts à M. X..., alors, selon le moyen :
1°/ que la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera la cassation de l'arrêt du chef des dommages-intérêts pour résistance abusive, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°/ qu'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient alors au juge de spécifier, dégénérer en abus ; qu'en se bornant à affirmer, pour retenir la faute de M. Y..., qu'il avait refusé de régulariser la vente en dépit de trois décisions judiciaires, motifs impropres à caractériser l'abus du droit d'agir en justice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que l'obstination de M. Y... à refuser la régularisation de la vente, en dépit de trois décisions judiciaires, était constitutive d'un abus et avait engendré des conséquences dommageables pour l'acquéreur, la cour d'appel a pu en déduire qu'elle ouvrait droit à des dommages-intérêts dont elle a souverainement apprécié le montant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ; le condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens identiques produits aux pourvois n° s W 14-20. 752 et V 14-20. 820 par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que M. Alain X... était bien titulaire du droit de préemption qu'il a exercé relativement à la propriété agricole du « Domaine neuf » ;
Aux motifs propres que le litige a été exposé par le premier juge en des termes exacts auxquels il convient de se référer ; qu'il sera simplement rappelé que par acte authentique du 21 février 1995, M. Y... a donné à bail à M. X... une propriété agricole située à Chitray, lieudit « Le Domaine Neuf » ; que M. Y... souhaitant vendre sa propriété, il en a informé M X... qui a exercé son droit de préemption le 23 juillet 2011 avec acceptation du prix sans réserve ; que depuis cette date, M. Y... se refuse à régularisation de la vente, malgré condamnation sous astreinte prononcée par ordonnance de référé du 11 juin 2013 confirmée par arrêt de la cour du 31 janvier 2013 ; que par déclaration du 14 mai 2013, M. Y... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Châteauroux au visa des articles L. 331-2, L. 412-1 et suivants et L. 411-59 du code rural aux fins de faire juger que M. X... n'est pas titulaire du droit de préemption qu'il revendique et que par jugement rendu le 22 octobre 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux de Châteauroux a débouté M. Y... de toutes ses demandes et l'a condamné à paiement à M. X... de 3. 500 euros en indemnisation du dommage résultant de sa résistance abusive et de 1. 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; que M. Y... fait grief ou jugement déféré d'avoir considéré que M. X... est titulaire du droit de préemption qu'il a exercé alors, selon lui, que ce dernier ne remplit pas les conditions nécessaires à l'exercice du droit de préemption litigieux définies par les articles L. 412-1 et suivants du code rural au motif qu'il ne rapporte pas la preuve de sa qualité d'exploitant agricole, d'une exploitation effective et personnelle du fonds, du respect des conditions de surface et d'une autorisation administrative d'exploiter ; que M. Y... semble également faire valoir qu'en tout état de cause, la déchéance du droit de préemption s'impose au motif que M. X... ne règle plus de fermage depuis 2010 et qu'il n'est pas en mesure d'assurer la bonne exploitation du fonds ; que cependant, par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a procédé à une analyse exacte de la situation et en a justement déduit, au vu des éléments produits et des moyens des parties, les conséquences juridiques qui s'imposaient ; qu'il suffira de rappeler et d'ajouter, pour répondre aux arguments développés à hauteur d'appel que M. X..., qui est exclusivement agriculteur et preneur à ferme du fonds de M. Y... depuis 1995, justifie de son activité agricole personnelle et effective du fonds par production notamment de ses documents comptables 2012 desquels il ressort qu'il est seul exploitant et d'attestations confirmant cette situation, notamment celles de Messieurs Z..., A... et B... ; qu'il appartient à celui qui conteste l'existence du droit de préemption de prouver que le preneur est déjà propriétaire de terrains dépassant la superficie maximale prévue par la loi et que M. Y... échoue à rapporter cette preuve, faisant simplement état dans ses conclusions de ce que « le seuil fatidique des 75 hectares n'est pas éloigné » alors même, qu'au vu des pièces versées aux débats, la surface appartenant à M. X... en pleine propriété est bien inférieure à la surface maximale autorisée, soit 120 hectares à l'époque de l'exercice du droit de préemption ; qu'au moment de l'exercice du droit de préemption, aucune action en nullité de bail pour défaut d'autorisation d'exploiter ou en résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage ou défaut d'entretien du fonds n'ayant été introduite, le débat relatif à une éventuelle carence de M. X... durant le bail est sans incidence sur son droit à préemption ; que dans ces conditions, la décision déférée doit être confirmée en ce qu'elle a débouté M. Y... de toutes ses demandes ; que M. X... sollicitait en première instance la condamnation de M. Y... à lui verser la somme de 20. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, se réservant pas ailleurs de chiffrer son préjudice découlant du retard pris dans la signature, de l'acte de vente ;
Aux motifs adoptés que l'article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime fait bénéficier du droit de préemption le preneur ayant exercé au moins pendant trois ans la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ; que le droit de préemption ne peut toutefois être exercé si au jour où il fait connaître sa décision d'exercer ce droit le bénéficiaire est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la superficie (surface minimum d'installation) prévue à l'article L. 312-5 (article L. 312-6) du code rural de la pêche maritime ; que M. X... est preneur à ferme de la propriété de M. Y... depuis 1995 ; que son activité d'exploitant agricole est confirmée par le relevé d'exploitation MSA, la déclaration de surface PAC mais également par le prêt professionnel d'un montant de 200. 000 euros qui lui avait été accordé par le crédit mutuel Châteauroux pour l'acquisition de la propriété agricole ; qu'aucun élément démentant la réalité de cette exploitation n'est apporté par M. Y... qui n'a d'ailleurs pas exercé l'action qui était à sa disposition pour sanctionner des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ou une cession irrégulière du bail à un tiers ; que les conditions tenant à l'exercice pendant trois ans au moins de la profession agricole et à l'exploitation effective du bien s'avèrent donc réunies ; qu'en ce qui concerne la troisième condition, il incombe au bailleur qui allègue d'une propriété excédant les limites fixées par l'article L. 412-5 de le démontrer, le fermier ne pouvant rapporter une telle preuve négative ; qu'or aucun élément en ce sens n'est avancé par M. Y... ; qu'un éventuel défaut de paiement des fermages ou l'absence de justification d'une autorisation administrative d'exploiter n'enlève pas le bénéfice du droit de préemption la contestation ;
1°) Alors que le bénéficiaire du droit de préemption doit justifier, à la date où le droit de préemption est exercé, qu'il satisfaisait aux obligations lui incombant en application de l'article L. 411-59 du code rural et, notamment, qu'il peut se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant neuf ans en participant aux travaux de façon effective et permanente ; que M. Y... faisait valoir que « M. X... n'apporte ici aucun élément nouveau ni surtout ne justifie d'aucun engagement d'exploitation effective et permanente pour une durée de 9 ans comme l'exigent le code rural et de la pêche maritime et la cour de cassation dans l'arrêt précité (3e Civ 11 juin 1997, n° 95-15.131) » (conclusions, p. 10) ; qu'en omettant de rechercher, comme elle y était invitée, si M. X... démontrait pouvoir se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant neuf ans en participant aux travaux de façon effective et permanente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 412-5 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;
2°) Alors que le juge doit écarter des débats les pièces qui n'ont pas été communiquées dans des conditions permettant d'assurer le respect du principe du contradictoire ; qu'en se fondant, pour considérer que M. X... justifiait d'une activité agricole personnelle et effective, sur les attestations de Messieurs Z..., A... et B..., alors que ces attestations étaient datées du 31 mars 2014 et que l'audience s'était tenue le 1er avril 2014, ce dont il résulte nécessairement qu'elles n'avaient pas été communiquées en temps utile, la cour d'appel a violé les articles 15, 16 et 135 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
3°) Alors que, à titre subsidiaire, dans son attestation du 31 mars 2014, le docteur Z..., vétérinaire, s'est borné à attester que « M. X... travaille seul. Conduit son exploitation de façon extensive et sur plusieurs sites, une surface important étant nécessaire à son activité et son mode d'exploitation » ; que M. A... s'est borné à attester que « M. X... a toujours exploité depuis son installation en 1994 selon une méthode extensive et s'est doté depuis des moyens matériels pour y parvenir » et M. B... s'est borné à attester que « M. X... exploite en ce jour seul son exploitation et ce depuis son installation en 1994 » sans préciser que cette activité agricole était effectivement exercée sur le fonds de M. Y... dénommé « Domaine neuf » ; qu'en affirmant néanmoins que les attestations confirmaient que M. X... justifiait de son activité agricole personnelle et effective sur le fonds de M. Y..., la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis des attestations et a violé le principe de l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ;
4°) Alors que pour démontrer que M. X... était d'ores et déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la surface minimum prévue par l'article L. 312-6 du code rural, M. Y... faisait valoir devant la cour d'appel que les attestations étaient non conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile (conclusions, p. 15) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si les attestations de Messieurs Z..., A... et B... sur lesquelles elle se fondait étaient conformes à ces dispositions, ce qui n'était pas le cas, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 202 du code de procédure civile ;
5°) Alors que le juge ne peut méconnaître l'objet du litige, tel qu'il résulte des conclusions respectives des parties ; que M. Y... soutenait devant la cour d'appel que M. X... avait produit une attestation du 18 mars 2014 dans laquelle il certifiait sur l'honneur « de ne pas être propriétaire autre que de la surface suivante, 17 ha 35 a 74 ca et nu propriétaire de 39 ha 57 a 06 ca » et faisait valoir qu'au regard de l'attestation notariée et du relevé de propriété fourni par la mairie de Neuillay-les-Bois cette déclaration sur l'honneur était inexacte (conclusions, p. 19) ; qu'en affirmant néanmoins que M. Y... se bornait à faire état dans ses conclusions de ce que « le seuil fatidique des 75 hectares n'est pas éloigné », la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé les articles 4 et 7 du code de procédure pénale.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Y... à payer à M. X... la somme de 3. 000 euros en indemnisation du dommage résultant de sa résistance abusive et d'avoir dit que ces dommages et intérêts ne l'indemnisaient pas des éventuels préjudices découlant du retard dans la signature de l'acte de vente ;
Aux motifs qu'il résulte de l'analyse des faits et droits respectifs des parties que M. Y... s'obstine à ne pas vouloir signer l'acte de vendre contre toutes les évidences factuelles et juridiques et malgré décisions judiciaires ; que cette résistance abusive a été indemnisée à suffisance par le premier juge, précision devant être apportée à la demande de M. X... que cette indemnisation ne couvre pas les éventuelles conséquences dommageables liées au retard pris dans la prise de possession du domaine ;
Aux motifs à les supposer adoptés que l'obstination de M. Y... à refuser la régularisation de la vente en dépit des trois décisions judicaires est constitutive d'un abus engageant sa responsabilité de vendeur ; que ses conséquences dommageables seront réparées par l'octroi d'une indemnité de 3. 500 euros ;
1°) Alors que la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera la cassation de l'arrêt du chef des dommages-intérêts pour résistance abusive, en application de l'article 624 du code de procédure civile ;
2°) Alors qu'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient alors au juge de spécifier, dégénérer en abus ; qu'en se bornant à affirmer, pour retenir la faute de M. Y..., qu'il avait refusé de régulariser la vente en dépit de trois décisions judiciaires, motifs impropres à caractériser l'abus du droit d'agir en justice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
