LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 20 janvier 2014), que M. et Mme X... ont donné à bail à M. et Mme Y... des locaux à usage de boulangerie-pâtisserie-confiserie-traiteur ; que, le 29 avril 2008, les bailleurs ont délivré à leurs locataires un commandement, visant la clause résolutoire, d'avoir à cesser d'exercer dans les lieux une activité non autorisée, à procéder à la réparation des dégâts résultant du défaut d'entretien des locaux et à leur rembourser une somme au titre de travaux avancés par leurs soins ; que les époux Y... ont fait opposition à ce commandement ;
Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la Chambre professionnelle des artisans boulangers-pâtissiers de Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne :
Vu les articles 327 et 330 du code de procédure civile ;
Attendu, selon ces textes, que les interventions volontaires sont admises devant la Cour de cassation, si elles sont formées à titre accessoire, à l'appui des prétentions d'une partie, et ne sont recevables que si leur auteur a intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir une partie ;
Attendu que le pourvoi formé par les époux X... est dirigé contre un arrêt qui a jugé qu'aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, les bailleurs sont tenus de l'ensemble des grosses réparations hormis celles qui deviendraient nécessaires soit par suite de défaut d'exécution des réparations locatives soit de dégradations résultant du fait du preneur ou de celui de son personnel ; que la Chambre professionnelle des artisans boulangers-pâtissiers de Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne (CPABP), ne justifiant pas d'un intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir les prétentions l'auteur du pourvoi, est irrecevable en son intervention volontaire accessoire devant la Cour de cassation ;
Sur le premier et le deuxième moyens, réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine des clauses du bail, que leur rapprochement rendait nécessaire, et abstraction faite d'un motif surabondant, que le contrat laissait à la charge du bailleur les grosses réparations à moins qu'elles ne soient rendues nécessaires par une carence du preneur, et relevé que les travaux dont les bailleurs demandaient le remboursement étaient des travaux de gros entretien, qu'ils n'étaient pas imputables à une faute des locataires mais rendus nécessaires par la vétusté ou des défauts structurels qui préexistaient à leur entrée dans les lieux, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de la vérification opérée par la société Dekra que les réseaux et branchements dans le logement et la boulangerie n'étaient déjà pas conformes, en 1990, aux normes de sécurité en vigueur en 1988, que les bailleurs ne pouvaient en conséquence soutenir qu'ils avaient remis à leur locataire un réseau électrique en parfait état, la cour d'appel, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que la mise aux normes du réseau électrique était à la charge du bailleur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
DÉCLARE IRRECEVABLE l'intervention volontaire de la Chambre professionnelle des artisans boulangers-Pâtissiers de Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boutet-Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du Tribunal de grande instance d'ORLÉANS du 18 décembre 2012 en ce qu'il a déclaré inopérant le commandement du 29 avril 2008, débouté Monsieur et Madame Frédéric X... de leur demande tendant à voir juger acquise la clause résolutoire prévue au bail et condamné à exécuter les travaux de remise en état et de reprise préconisés par l'expert et, y ajoutant, d'avoir dit qu'aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, les bailleurs sont tenus de l'ensemble des grosses réparations, hormis celles qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant du fait du preneur ou de celui de son personnel ;
AUX MOTIFS QUE le contrat de bail initial ne mettait aucun gros travaux à la charge des preneurs et que ce n'est que lors du renouvellement du bail intervenu le 13 mars 1999 que certaines clauses du contrat ont été modifiées ; qu'ainsi, après avoir indiqué, dans ses conditions générales, que le preneur "sera tenu, au cours du bail d'entretenir les lieux loués et de les rendre en fin de bail en bon état de réparations locatives, ainsi que les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil", le contrat précise, dans son chapitre "entretien et réparation" que le preneur a la charge de toutes les réparations "y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d'exécution des réparations, soit des dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel" » ; que l'obligation du preneur, inscrite dans les conditions générales de rendre les lieux en "bon état de réparations locatives ainsi que les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil" ne peut être comprise à sa lecture, ce qui impose de rechercher son sens dans les autres clauses du contrat ; que la lecture de la clause inscrite dans le chapitre entretien et réparations qui précise que les preneurs ne sont contractuellement tenus des grosses réparations que lorsqu'elles sont rendues nécessaires par un manquement à leur obligation d'entretien, a en conséquence conduit, à bon droit, le tribunal à retenir que le contrat renouvelé laisse à la charge du bailleur les grosses réparations qui ne sont pas rendues nécessaires par la carence du preneur ; qu'une autre interprétation du contrat ne serait d'ailleurs pas possible, l'article 1162 du code civil imposant au juge d'interpréter les clauses insuffisamment claires d'une convention en faveur de celui qui s'oblige ; qu'il convient dès lors, pour éviter toute difficulté ultérieure entre les parties, de compléter le jugement déféré en y apportant la précision des travaux incombant à chacune ;
ETA AUX MOTIFS DU TRIBUNAL, à les supposer adoptés, QUE le chapitre « entretien - réparation » du bail du 13 mars 1999 met à la charge du preneur toutes réparations, y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d'exécution des réparations, soit des dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ; que les grosses réparations ainsi visées doivent donc s'entendre de celles qui résulteraient d'un manquement du preneur à son obligation d'entretien courant qui revêtirait un degré de carence tel que gros murs, voûtes, poutres, couvertures, murs de soutènement et de clôture en seraient affectés, mais non des grosses réparations en général qui demeurent à la charge du propriétaire, étant observé que le bail ne contient aucune clause dérogatoire aux dispositions de l'article 605 du code civil ; que l'expert ayant précisé, sans être contredit, que tous les désordres qu'il a constatés étaient liés à des défauts de gros entretiens qui existaient déjà il y a dix ans et que tous les travaux de reprise ne ressortent pas de l'entretien locatif mais des travaux de gros entretiens, notamment clos et couvert et sécurité des personnes, les travaux de reprises préconisés par l'expert dans son rapport ne sauraient être mis à la charge de Monsieur et Madame Y... ;
ALORS QUE le juge doit rechercher la commune intention des parties au jour de la conclusion du contrat ; d'où il suit qu'en énonçant que l'article 1162 du Code civil impose au juge d'interpréter les clauses insuffisamment claires d'une convention en faveur de celui qui s'oblige pour en déduire qu'une autre interprétation du contrat que celle qu'elle retenait n'était pas possible, quand ledit article 1162 du Code civil n'édicte aucune règle impérative et que la recherche de la commune volonté des parties dicte au juge l'interprétation à retenir, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1156 et 1162 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du tribunal de grande instance d'ORLÉANS du 18 décembre 2012 en ce qu'il a déclaré inopérant le commandement du 29 avril 2008, débouté les époux X... de leur demande tendant à voir juger acquise la clause résolutoire prévue au bail et condamné à exécuter les travaux de remise en état et de reprise préconisés par l'expert et, y ajoutant, d'avoir dit qu'aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, les bailleurs sont tenus de l'ensemble des grosses réparations, hormis celles qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant du fait du preneur ou de celui de son personnel ;
AUX MOTIFS QUE le contrat de bail initial ne mettait aucun gros travaux à la charge des preneurs et que ce n'est que lors du renouvellement du bail intervenu le 13 mars 1999 que certaines clauses du contrat ont été modifiées ; qu'ainsi, après avoir indiqué, dans ses conditions générales, que le preneur "sera tenu, au cours du bail, d'entretenir les lieux loués et de les rendre en fin de bail en bon état de réparations locatives, ainsi que les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil", le contrat précise, dans son chapitre "entretien et réparation" que le preneur a la charge de toutes les réparations "y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d'exécution des réparations, soit des dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel" » ; que l'obligation du preneur, inscrite dans les conditions générales de rendre les lieux en "bon état de réparations locatives ainsi que les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil" ne peut être comprise à sa lecture, ce qui impose de rechercher son sens dans les autres clauses du contrat ; que la lecture de la clause inscrite dans le chapitre « entretien et réparation » qui précise que les preneurs ne sont contractuellement tenus des grosses réparations que lorsqu'elles sont rendues nécessaires par un manquement à leur obligation d'entretien, a en conséquence conduit, à bon droit, le tribunal à retenir que le contrat renouvelé laisse à la charge du bailleur les grosses réparations qui ne sont pas rendues nécessaires par la carence du preneur ; qu'une autre interprétation du contrat ne serait d'ailleurs pas possible, l'article 1162 du code civil imposant au juge d'interpréter les clauses insuffisamment claires d'une convention en faveur de celui qui s'oblige ; qu'il convient dès lors, pour éviter toute difficulté ultérieure entre les parties, de compléter le jugement déféré en y apportant la précision des travaux incombant à chacune ; que l'état des lieux dressé le 29 avril 1997, lors de l'entrée des époux Y... dans les locaux donnés à bail permet déjà de relever des défauts d'entretien anciens, puisque, s'il y est mentionné que les locaux commerciaux et d'habitation sont globalement en bon état, il y est également indiqué que : - la partie basse de la fenêtre de la plonge est pourrie, - le plancher de la première partie du grenier du fournil est ancien et vétuste, - l'appentis n'a ni porte ni vitre au châssis, - le garage a une "couverture ancienne" et une "porte métallique ancienne", - le portail ne peut plus fermer à clef parce qu'il a travaillé et présente un trop grand écartement, - la salle de bains présente des coulures et traces d'humidité, - des coulures sont également présentes sous le velux de l'escalier du 2ème étage, - la porte-fenêtre de la plus grande chambre ne ferme plus, tous les bois ayant travaillé et gonflé ; que l'expertise judiciaire a par ailleurs permis de constater que le bâtiment donné à bail, très ancien, ne dispose d'aucune ventilation et d'aucune entrée d'air dans les huisseries, ce qui entraîne inévitablement d'importants phénomènes de condensation ; que la toiture est en ardoises qui paraissent vétustes alors que leur durée de vie est d'environ 35 ans ; que, sur la partie supérieure de la toiture de l'appartement, recouverte en ardoises naturelles, les solins de pénétration des cheminées ne comportent pas de bande à solin en zinc ; que la partie inférieure de cette même toiture est recouverte d'ardoises amiante-ciment vétustes et que son solin ne dispose pas plus de bande, ce qui a entraîné sa complète désolidarisation du mur et une infiltration de l'eau le long des murs et des cheminées ; que les vasistas laissent passer des infiltrations puisqu'ils sont très vétustes et ont été conçus sans joint, avec une simple rainure très insuffisante pour éviter les entrées d'eau ; que certaines des portes-fenêtres donnant sur l'extérieur sont en réalité des menuiseries d'intérieur et présentent un jour sous l'ouvrant ; que leurs bois ont gonflé et que des infiltrations se sont produites ; que les gonds de la façade sur rue sont descellés en raison d'une maladie de la pierre qui nécessite un ré-enduit de la façade avec un mortier spécial ; que le garage et le mur mitoyen présentent des fissures dues à des mouvements de terrains consécutifs aux périodes de sécheresse, l'expert précisant que ces fissures mettent en cause la solidité de ce garage et de ce mur ; qu'enfin, particulièrement surpris de la vétusté du réseau électrique, l'expert judiciaire en a demandé la vérification par la société DEKRA et a conclu, après cette vérification, que les réseaux et branchement dans le logement et la boulangerie ne sont pas conformes aux normes de sécurité ; que les appelants, qui contestent les conclusions techniques de l'expert judiciaire, ne produisent aucun avis technique contraire au sien, ce qui conduit à écarter leurs objections qui ne sont étayées par aucun élément objectif ; qu'il ne saurait être contesté que l'ensemble des travaux nécessaires à la reprise de ces désordres sont des travaux de gros entretien ; que pour obtenir leur prise en charge par les époux Y..., il appartient donc aux appelants, contractuellement débiteurs de leur réalisation, de démontrer qu'ils sont rendus nécessaires par un défaut d'exécution des réparations locatives ou par des dégradations causées par leurs locataires ; que les locataires, qui ne sont pas responsables de la vétusté des ardoises, ne sont pas contractuellement tenus de procéder au remaniage de la toiture, qui fait partie des gros travaux d'entretien, ce que les époux X... peuvent d'autant moins ignorer que, depuis le prononcé du jugement déféré, ils ont fait refaire entièrement la toiture pour un coût de plus de 16.550 euros ; que les coulures et l'important phénomène de condensation constaté dans l'immeuble ne sont pas dus à une absence de chauffage mais à la pose de menuiseries sans ventilation et à l'absence de toute VMC dans l'immeuble, ce qui constitue des désordres structurels exclusivement imputables aux bailleurs ; qu'est de même un désordre structurel l'absence de bandes à solin en zinc et que la non occupation du logement ne présente aucun lien avec un tel désordre qui existait avant l'entrée dans les lieux des époux Y... ; que les vasistas laissent passer des infiltrations parce qu'ils sont très vétustes et ont été conçus sans joint mais avec une simple rainure très insuffisante pour éviter les entrées d'eau, et non parce qu'ils n'ont pas été repeints ou que cette rainure n'a pas été nettoyée ; qu'il est tout aussi anormal que des menuiseries réservées pour l'intérieur aient été posées sur des huisseries donnant sur l'extérieur, et aient été de surcroît mal posées, puisqu'elles présentent un jour sous l'ouvrant et que l'absence d'occupation du logement ou de vernissage régulier de ces huisseries par les locataires sont sans lien de causalité avec un tel désordre structurel ; que la peinture des volets et des gonds par les époux Y... n'aurait pas plus empêché la maladie de la pierre affectant la façade de la rue qui a nécessité un ré-enduit, et que ne peuvent pas plus être imputées à un défaut de nettoyage les fissures affectant le garage et le mur mitoyen qui ne résultent que de mouvement de terrain ; qu'enfin, il résulte de la vérification opérée par la société DEKRA que les réseaux et branchements dans le logement et la boulangerie n'étaient déjà pas conformes, en 1990, aux normes de sécurité en vigueur en 1988 et que les bailleurs ne sauraient en conséquence soutenir qu'ils ont remis à leur locataire un réseau électrique en parfait état et qu'il suffisait que Monsieur et Madame Y... procèdent régulièrement à des remises aux normes ; que le tribunal a dès lors fait une exacte analyse des faits qui lui étaient soumis en condamnant sous astreinte les bailleurs à procéder aux travaux préconisés par l'expert, aucun de ces travaux n'étant imputable à une faute commise par les locataires ou à leur départ du logement donné à bail mais étaient rendus nécessaires par la vétusté ou des défauts structurels qui préexistaient à l'entrée dans les lieux des époux Y..., lesquels n'étaient en conséquence tenus d'aucune obligation d'information des bailleurs qui se devaient de connaître les désordres préexistants et de veiller à un entretien régulier de leur immeuble ;
ALORS D'UNE PART QUE les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ; toutes les autres réparations sont d'entretien ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour cette raison que les travaux nécessaires à la reprise des désordres sont des travaux de gros entretien, après avoir constaté que le bail du 12 mars 1999 opère un renvoi à l'article 606 du Code civil et que les travaux de gros entretien qu'elle relevait n'entraient pas dans la liste limitative de l'article 606 du Code civil, la Cour d'appel a violé ledit texte ;
ALORS D'AUTRE PART et subsidiairement, QUE les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; qu'en se bornant à relever que les travaux faisant l'objet de la liste dressée par l'expert judiciaire étaient des travaux de « gros entretien » sans constater ni rechercher s'ils intéressaient l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 606 et 1134 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du Tribunal de grande instance d'ORLÉANS du 18 décembre 2012 en ce qu'il a déclaré inopérant le commandement du 29 avril 2008, débouté Monsieur et Madame Frédéric X... de leur demande tendant à voir juger acquise la clause résolutoire prévue au bail et condamné à exécuter les travaux de remise en état et de reprise préconisés par l'expert et, y ajoutant, d'avoir dit qu'aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, les bailleurs sont tenus de l'ensemble des grosses réparations, hormis celles qui deviendraient nécessaires par suite, soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant du fait du preneur ou de celui de son personnel ;
AUX MOTIFS QU'il résulte de la vérification opérée par la société DEKRA que les réseaux et branchement dans le logement et la boulangerie n'étaient déjà pas conformes, en 1990, aux normes de sécurité en vigueur en 1988, et que les bailleurs ne sauraient en conséquence soutenir qu'ils ont remis à leur locataire un réseau électrique en parfait état et qu'il suffisait que Monsieur et Madame Y... procèdent régulièrement à des remises aux normes ;
ALORS D'UNE PART QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 23-24), les époux X... faisaient valoir que la mise aux normes électriques du local à usage de boulangerie était une obligation pesant sur l'exploitant, soulignant que « la conformité de l'installation électrique de la boulangerie incombe aux preneurs, puisqu'il s'agit de l'utilisation de matériels et d'outils de production dont les époux Y..., en leur qualité de locataires commerçant, avaient seuls le contrôle par leur pouvoir exclusif de direction de l'entreprise » ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, indépendant de la question de savoir si le bailleur avait délivré un local conforme aux normes, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 24 in fine et p. 25 in limine), les époux X... faisaient valoir que les époux Y... avaient communiqué à l'expert un rapport de la société DEKRA amputé de ses pages 22 et 23 et que c'est ce rapport qui figurait en annexe au rapport d'expertise ; qu'ils ajoutaient que les pages manquantes concernaient les obligations et la responsabilité des exploitants ; qu'en se fondant sur les conclusions de la société DEKRA, sans s'expliquer sur ce moyen la Cour d'appel a derechef violé l'article 455 du Code de procédure civile.
