LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 13 février 2014), que la Société frontonaise d'application et de recherche (société Sfar) a donné des locaux à bail commercial à la société Affinage récupération négoce (société ARN) ; que, par arrêt du 13 octobre 2011, la cour d'appel d'Amiens, saisie par la société Sfar sur le fondement du manquement de la locataire à son obligation d'entretien, a constaté la résiliation du bail et condamné la société ARN au paiement d'une somme de 26 003,48 euros en réparation des dégradations locatives en considération d'un rapport d'expertise du 16 avril 2007 ; que, postérieurement au départ, le 30 avril 2009, de la société ARN, la société Sfar l'a assignée en paiement d'une certaine somme au titre des travaux de remise en état et de son préjudice de jouissance ; que l'expert commis dans le cadre de cette procédure a déposé son rapport le 8 novembre 2010 ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que, dans son arrêt du 13 octobre 2011, la cour d'appel, saisie sur le fondement de l'obligation d'entretien de la société locataire en cours de bail, avait fixé la réparation du préjudice subi par la société Sfar au titre des dégradations locatives constatées le 16 avril 2007, sous réserve d'aggravation postérieurement à ce rapport d'expertise, et que les demandes formées par la société Sfar dans le cadre de la nouvelle instance tendaient à la réparation de nouvelles dégradations locatives constatées postérieurement à la libération des lieux par la société ARN, la cour d'appel en a exactement déduit que l'objet du litige était différent et que les demandes de la société Sfar ne se heurtaient pas à l'autorité de la chose jugée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que, lors des nouvelles opérations d'expertise, les travaux locatifs exécutés par la société ARN au cours des années 2007 et 2008 avaient été réalisés, de sorte que les constatations de l'expert concernaient nécessairement d'autres dégradations ou une reprise insuffisante des dégradations constatées antérieurement et que la société Sfar, dans la présente instance, déduisait de l'évaluation chiffrée par l'expert dans son second rapport du 8 novembre 2010 le montant de l'indemnisation obtenue en exécution de l'arrêt du 13 octobre 2011, la cour d'appel a pu en déduire, sans violer le principe de l'autorité de la chose jugée, que la réparation du préjudice de la société Sfar pouvait être fixée à la somme de 278 519,79 euros, déduction faite de la somme de 26 003,48 euros allouée par l'arrêt du 13 octobre 2011 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en sa seconde branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'expert, dans son rapport du 8 novembre 2010, avait constaté que les locaux, extrêmement sales, n'étaient pas relouables en l'état et retenu que sa réclamation de ce chef ne pouvait être accueillie que dans la limite du délai raisonnable pour remettre les lieux en état et proposer à nouveau l'immeuble à la location, lequel devait être fixé à un an en considération de l'importance des dégradations constatées par l'expert et de la nécessité de dépolluer le site, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire qu'il convenait d'accueillir sa demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance à hauteur d'une somme de 107 000 euros ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Affinage récupération négoce et la SCP Laureau Jeannerot, ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Affinage récupération négoce et la SCP Laureau Jeannerot, ès qualités, à payer la somme de 3 000 euros à la Société frontonaise d'application et de recherche ; rejette la demande de la société Affinage récupération négoce et la SCP Laureau Jeannerot, ès qualités ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Affinage récupération négoce et la SCP Laureau Jeannerot, ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit la société Affinage Récupération Négoce (ARN) mal fondée en sa fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose précédemment jugée, d'avoir déclaré la société Frontonaise d'Application et de Recherche recevable en ses demandes et, en conséquence, d'avoir condamné la société Affinage Récupération Négoce (ARN) à régler à la société Frontonaise d'Application et de Recherche les sommes suivantes : 278.519,79 euros en réparation de l'aggravation des dégradations locatives postérieures au rapport d'expertise du 16 avril 2007 et 107.000 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'immobilisation de l'immeuble et d'avoir dit la société Frontonaise d'Application et de Recherche bien fondée à conserver à titre d'indemnité de résiliation la somme de 14.685 euros HT, soit 17.563,26 euros TTC versée par la société Affinage Récupération Négoce à titre de dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux ;
Aux motifs que « la cour relève que, dans son arrêt du 13 octobre 2011, la chambre économique a fixé la réparation du préjudice subi par la société SFAR au titre des réparations locatives expressément "sous réserve d'une aggravation des locaux postérieurement au rapport d'expertise du 16 avril 2007" et déclaré la demande de restitution du dépôt de garantie formée par la société ARN irrecevable "comme prématurée dans le cadre de la présente instance" et dit qu'elle devrait "faire l'objet d'un examen à l'occasion de l'instance restant pendante devant le tribunal de grande instance de Soissons quant à l'apurement de leur compte après restitution des lieux loués" ; qu'il ne peut donc être sérieusement soutenu que les demandes formées par la société SFAR dans le cadre de la présente instance se heurteraient à l'autorité de la chose jugée de l'arrêt du 31 octobre 2011 (en réalité 13 octobre 2011), alors que, s'il y a bien identité de parties, l'objet du litige est différent en ce que les demandes formées par la société SFAR tendent à la réparation de nouvelles dégradations locatives constatées postérieurement à la libération des lieux par la société ARN et que, dans son arrêt du 31 octobre 2011 (en réalité 13 octobre 2011), la cour a précisément réservé la liquidation de ce préjudice et les comptes à faire entre les parties postérieurement à la libération des lieux par le locataire ; qu'il ne peut davantage être reproché à la société SFAR d'avoir failli à l'obligation de concentrer ses moyens devant la cour à l'occasion de la présente instance sur appel du jugement rendu le 22 janvier 2009 par le tribunal de grande instance de Soissons, alors que les demandes formées tendaient à la réparation d'un préjudice distinct s'agissant des travaux mis à la charge de la locataire pour un défaut d'entretien des locaux loués pendant la durée du bail, que la société SFAR avait saisi le juge de première instance d'un nouveau litige l'opposant à la société ARN au titre, d'une part, de la dégradation des lieux loués postérieurement au dépôt du premier rapport d'expertise, d'autre part, des comptes à faire entre les parties après libération des lieux par la locataire, sans que la société ARN ne soulève une éventuelle litispendance avec le litige alors pendant devant la cour et que le second rapport d'expertise définitif a été déposé par M. X..., devant le premier juge qui l'a désigné par une ordonnance du juge de la mise en état du 3 décembre 2009 ; qu'en conséquence, le jugement déféré à la cour doit être infirmé en ce qu'il a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de chose jugée résultant de l'arrêt de la cour d'appel d'Amiens du 13 octobre 2011 et débouté la société SFAR de ses demandes (...) ; que la cour a déjà constaté dans son arrêt du 13 octobre 2011 que la société ARN n'avait pas respecté cette obligation d'entretien et a expressément réservé la réparation d'une aggravation de la dégradation des locaux postérieure au rapport d'expertise du 16 avril 2007 (...) ; que sur la réparation du trouble de jouissance (...) : la société ARN n'est pas fondée à opposer une fin de non-recevoir à la société SFAR, dès lors que la demande formée dans le cadre de la présente instance au titre du préjudice de jouissance a pour objet de réparer un manque-àgagner après la libération des locaux par la locataire, alors que les indemnités d'occupation, fixées par le jugement du tribunal de grande instance de Soissons du 22 janvier 2009 et confirmées par l'arrêt de cette cour du 13 octobre 2011, se sont substituées aux loyers postérieurement au prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et jusqu'à sa libération effective des lieux » ;
Alors qu'il incombe au demandeur de présenter dans la même instance toutes les demandes formées sur la même cause ; que la chose jugée au terme de cette instance, fûtce en l'état des seules justifications produites, a, dès son prononcé, autorité de chose jugée rendant irrecevable toute nouvelle demande formée sur la même cause ; qu'en refusant d'opposer l'autorité de chose jugée par l'arrêt du 13 octobre 2011 ayant condamné la société ARN au paiement des travaux d'entretien et de réparation locatives, à une nouvelle demande de la société SFAR prétendant à réparation de dégradations des mêmes lieux constatées après leur libération et au trouble de jouissance également postérieur à cette libération, au motif que, dans cet arrêt, la cour d'appel avait réservé la liquidation du préjudice de dégradation et les comptes entre les parties postérieurs à la libération des lieux, quand cette libération était survenue le 30 avril 2009 et le nouveau rapport d'expertise avait été déposé le 8 novembre 2010, soit antérieurement à l'arrêt du 13 octobre 2011 et à l'ordonnance de clôture du 22 mars 2011, de sorte que, peu important la réserve faite, l'autorité de chose jugée attachée à cet arrêt rendait irrecevable toute demande postérieure fondée sur cette cause factuelle entièrement survenue avant cet arrêt, la cour d'appel a violé les articles 480 du code de procédure civile et 1351 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit la société ARN mal fondée en sa fin de non recevoir, d'avoir déclaré la société Frontonaise d'Application et de Recherche recevable en ses demandes et, en conséquence, d'avoir condamné la société Affinage Récupération Négoce (ARN) à régler à la société Frontonaise d'Application et de Recherche les sommes suivantes : 278.519,79 euros en réparation de l'aggravation des dégradations locatives postérieures au rapport d'expertise du 16 avril 2007 et 107.000 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'immobilisation de l'immeuble et d'avoir dit la société Frontonaise d'Application et de Recherche bien fondée à conserver à titre d'indemnité de résiliation la somme de 14.685 euros HT, soit 17.563,26 euros TTC versée par la société Affinage Récupération Négoce à titre de dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux ;
Aux motifs que « sur la réparation du préjudice résultant des dégradations locatives constatées après la résiliation du bail et la libération des locaux par le preneur (...) : il convient de rappeler que le contrat de bail régissant les rapports entre les parties prévoit à la charge du preneur l'obligation d'entretenir les biens loués pendant toute la durée du bail et de les rendre en fin de bail en parfait état de réparation et d'entretien, y compris les réparations prévues à l'article 606 du code civil ; que la cour a déjà constaté dans son arrêt du 13 octobre 2011 que la société ARN n'avait pas respecté cette obligation d'entretien et a expressément réservé la réparation d'une aggravation de la dégradation des locaux postérieure au rapport d'expertise du 16 avril 2007 ; qu'aux termes de son second rapport d'expertise, M. X..., qui a pu étendre ses constatations à de nombreux endroits des locaux qui n'étaient pas accessibles en raison de l'impressionnante accumulation de matériaux de toute sorte s'y trouvant entreposés, a chiffré à 321.770,97 euros HT le coût des réparations locatives après la libération des lieux par la locataire, hors abattement pour vétusté ; que si ce rapport, qui s'appuie essentiellement sur l'état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 7 mai 2009, ne fait pas la distinction entre les dégradations constatées par l'expert lors du dépôt de son premier rapport et les nouvelles dégradations constatées en 2010, il convient de relever, en ce qui concerne les travaux locatifs exécutés par la société ARN au cours des années 2007 et 2008, d'une part, que la cour a déjà pris le coût de ces travaux en considération dans l'arrêt du 13 octobre 2011 (p. 10) à hauteur de 16.944,13 euros HT, d'autre part, que lors des opérations d'expertise menées au cours du premier trimestre de l'année 2010, ces travaux avaient déjà été réalisés, de sorte que les constatations de l'expert concernent nécessairement d'autres dégradations ou une reprise insuffisante des dégradations constatées antérieurement ; que concernant la vétusté, l'arrêt du 13 octobre 2011, faisant application de l'article 1755 du code civil, a déjà appliqué un abattement de 20 %, soit la somme de 8.584,15 euros HT correspondant à la part des travaux incombant au propriétaire sur les bavettes, tôles et descentes d'eaux pluviales rendus nécessaires par la vétusté ; qu'enfin, dans le cadre de la présente instance, la société SFAR a déduit de l'évaluation chiffrée par l'expert le montant de l'indemnisation obtenue en exécution de l'arrêt du 13 octobre 2011 ; qu'en considération des constatations de l'expert qui a écarté l'origine de l'oxydation de la couverture à un défaut de conformité de la construction et de la solution adoptée par la cour dans son arrêt définitif du 13 octobre 2011, il convient d'appliquer un coefficient de vétusté de 20 % sur les éléments de bardage et de toiture atteints par la corrosion, dont les travaux de remise en état ont été estimés globalement à la somme de 86.238,50 euros, soit un abattement de 17.247,70 euros ; qu'il convient d'écarter la demande de la société ARN tendant à voir appliquer un coefficient de vétusté de 20 % sur l'ensemble des travaux chiffrés par l'expert, étant relevé que, d'une part, à défaut d'état des lieux d'entrée, elle est sensée avoir trouvé les lieux en bon état, d'autre part, que les constats successifs dressés à la demande de la société SFAR, les 28 juillet 2005, 25 février 2006, 17 juillet 2007 et décembre 2007, ainsi que l'état des lieux de sortie dressé le 7 mai 2009, établissent que la société ARN a joui des locaux loués non seulement sans les entretenir, mais également en ne prenant aucune précaution pour les protéger des dégradations qui pourraient être occasionnées par ses engins de manutention, notamment en stockant et en entreposant de nombreux matériaux de manière totalement anarchique en appui sur les murs et sur les aires de circulation d'usine, rendant la circulation difficile voire impossible autour des bâtiments ; que les dégradations constatées par l'expert, à l'exception du phénomène de corrosion dont une partie a été imputée à la vétusté, sont donc exclusivement imputables à un défaut d'entretien et à une désorganisation totale de la locataire dans l'exercice de son activité de recyclage de métaux ; que la cour dispose d'éléments suffisants pour fixer la réparation définitive de la société SFAR au titre de l'aggravation des dégradations locatives depuis l'indemnisation fixée par l'arrêt du 13 octobre 2011 de la manière suivante : évaluation globale des travaux de remise en état 312.770,97 euros, abattement de 20 % pour vétusté de l'enveloppe du bâtiment : 17.247,70 euros, soit 304.523,27 euros ; déduction des sommes allouées par l'arrêt du 13 octobre 2011 : 26.003,48 euros, somme revenant à la SFAR 278.519,79 euros ; que sur la réparation du trouble de jouissance (...) : la société ARN n'est pas fondée à opposer une fin de non-recevoir à la société SFAR, dès lors que la demande formée dans le cadre de la présente instance au titre du préjudice de jouissance a pour objet de réparer un manque à gagner après la libération des locaux par la locataire, alors que les indemnités d'occupation, fixées par le jugement du tribunal de grande instance de Soissons du 22 janvier 2009 et confirmées par l'arrêt de cette cour du 13 octobre 2011, se sont substituées aux loyers postérieurement au prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire et jusqu'à sa libération effective des lieux ; que la cour relève que, si l'expert a constaté en conclusion de son rapport que les locaux, extrêmement sales, ne sont pas relouables en l'état, la société SFAR ne saurait pour autant faire supporter à la société ARN les frais afférents à l'immobilisation de l'immeuble pendant les trois ans et demi qui ont été nécessaires à la réalisation de la vente et sa réclamation de ce chef ne peut être accueillie que dans la limite du délai raisonnable pour remettre les lieux en état et proposer à nouveau l'immeuble à la location, lequel doit être fixé à un an en considération de l'importance des dégradations constatées par l'expert et de la nécessité de dépolluer le site, ainsi qu'il sera exposé infra ; qu'en conséquence, et en considération des pièces justificatives produites aux débats, il convient de faire droit à sa demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance correspondant à l'immobilisation de l'immeuble pendant la durée nécessaire à sa remise en état à la somme de 80.000 euros pour la perte de loyer et de 27.000 euros pour les charges incombant au locataire en vertu du contrat de bail produit aux débats, soit globalement la somme de 107.000 euros (...) ; que sur la restitution du dépôt de garantie, il convient de rappeler que dans son arrêt du 13 octobre 2011, la cour a déclaré la demande de restitution du dépôt de garantie irrecevable comme étant prématurée ; que la société ARN forme à nouveau cette demande dans le cadre de la présente instance en sollicitant la restitution de la somme de 14.685 euros HT, soit 17.563,26 euros TTC qu'elle a versée à titre de dépôt de garantie à son entrée dans les lieux ; qu'elle fait valoir que s'étant acquittée de l'ensemble des sommes mises à sa charge en vertu du bail et ayant soit réalisé les réparations locatives, soit réglé les sommes mises à sa charge au titre de la réparation des dégradations locatives, la société SFAR n'a aucun motif légitime à retenir cette somme ; que pour s'opposer à cette restitution, la société SFAR invoque les clauses du contrat de bail qui prévoient, en cas de résiliation du bail, que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité de résiliation, sans préjudice du paiement des loyers dus et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts ; qu'en effet, l'article 5° du contrat régissant les rapports entre les parties prévoit une telle pénalité en cas de résiliation du bail pour non paiement du loyer ou de ses accessoires ou d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du bail ; qu'au cas d'espèce, la société ARN n'est pas fondée à soutenir qu'elle aurait respecté les obligations du bail alors que, ainsi qu'il vient d'être exposé, elle a failli à l'obligation d'entretenir les biens loués pendant toute la durée du bail et de les rendre en fin de bail en parfait état de réparation et d'entretien ; que l'importance des condamnations qui ont été prononcées contre elle par le présent arrêt démontre qu'elle n'a pas remis les lieux en état lors de son départ ; que la clause pénale prévue au contrat de bail n'étant pas manifestement excessive, il convient de dire la société SFAR bien fondée à conserver, à titre d'indemnité de résiliation, la somme de 14.685 euros HT, soit 17.563,26 euros TTC versée par la société ARN à titre de dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux et de débouter celle-ci de ses demandes tendant soit à la restitution de cette somme, soit à sa compensation avec les sommes mises à sa charge dans le cadre du présent litige » ;
Alors, d'une part, que l'autorité de chose jugée s'oppose à ce que le juge prononce une condamnation au titre de dégradations ayant déjà fait l'objet d'une condamnation à réparation ; qu'en affirmant que les constatations de l'expert dans son second rapport d'expertise du 8 novembre 2010 concernaient nécessairement des dégradations distinctes de celles déjà constatées ayant fait l'objet de travaux de réparation ou une reprise insuffisante de ces dégradations antérieures, pour juger que la société ARN devait être tenue au coût total des travaux de remise en état évalués par l'expert dans ce second rapport, déduction faite d'un abattement de 20 % pour vétusté et des sommes allouées par l'arrêt du 13 octobre 2011, après avoir constaté qu'au cours de la seconde expertise, le technicien avait pu étendre ses constatations à d'autres endroits des locaux inaccessibles lors du premier rapport, ce dont il résultait que la dégradation de ces endroits avait pu survenir au cours de la période initiale déjà couverte par la condamnation prononcée par l'arrêt du 13 octobre 2011 et que la réparation de ces dégradations antérieures se heurtait à l'autorité de la chose précédemment jugée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ;
Alors, d'autre part, qu'en retenant un préjudice de trouble de jouissance pour une durée d'un an, considérée comme nécessaire pour la remise des lieux en l'état avant de pouvoir les proposer de nouveau à la location, sans répondre aux conclusions par lesquelles la société ARN faisait valoir que la société SFAR ne pouvait invoquer un tel préjudice, dont elle était à l'origine puisqu'elle avait engagé les mesures visant à obtenir l'expulsion de la locataire, laquelle souhaitait se maintenir dans les lieux et poursuivre l'exécution du bail, ce qui lui aurait permis de remettre les lieux en l'état et aurait évité tout trouble de jouissance de la société SFAR postérieur à la cessation du bail, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
