LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 mai 2014), que la SCI Les pénitentes, composée de messieurs X... et Y..., a acquis un ensemble immobilier à l'aide d'un prêt consenti par un pool bancaire constitué de la banque Joire Pajot et Martin, aux droits de laquelle vient la société Flandres contentieux, de la Banque populaire du Nord et du Crédit du Nord ; qu'elle a vendu les lots de copropriété à plusieurs propriétaires au nombre desquels figurent M. Z... et les SCI dénommées Avenue du Peuple Belge, Impasse Saint-François, Le Palais et Saint-Nicolas (les SCI) aux termes d'actes reçus par M. F..., notaire assuré auprès de la société MMA, mentionnant la rénovation lourde des parties communes de l'immeuble par la venderesse et l'aménagement des parties privatives, livrées brutes sous forme de plateaux, par les acquéreurs ; qu'un étaiement ayant été enlevé prématurément au cours des travaux d'aménagement effectués par une des SCI, des mouvements de structure sont apparus, un risque d'effondrement a été détecté ainsi que la présence d'insectes xylophages ; que deux arrêtés de périls ont été pris par le maire de Lille ce qui a interrompu les travaux dans l'immeuble qui, vidé de ses occupants, a été détérioré par des squatters ; que M. A... ayant été désigné comme administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, sa mission a pris fin en décembre 2006 et la société Sigla a été nommée syndic ; que la SCI Les Pénitentes ayant été placée en liquidation judiciaire le 7 janvier 2005, M. G... a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire ; que de nouvelles investigations techniques sur l'immeuble ont démontré que l'immeuble n'était pas infesté d'insectes xylophages et qu'il n'existait pas de risque d'effondrement ; que les SCI et M. Z... ont assigné M. X..., M. Y..., M. F... et son assureur, la société MMA, M. B..., clerc du notaire, la Banque populaire du Nord et la société Flandres contentieux, M. C... en qualité de mandataire judiciaire de M. X..., M. A..., à titre personnel et en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pénitentes afin d'obtenir leur condamnation à leur payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices résultant des fautes commises à l'occasion des ventes immobilières ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, pris en ses six premières branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que M. Z... et les SCI ne demandaient pas le remboursement des sommes versées par anticipation, que le défaut d'achèvement de l'immeuble n'était pas le fait de la SCI Les Pénitentes mais la conséquence de l'arrêté de péril, qu'aucun rapport d'expertise ne faisait état de désordres de nature décennale et que la cessation des travaux et l'évacuation de l'immeuble consécutives à l'arrêté de péril étaient la conséquence de l'erreur initiale de diagnostic et de la mauvaise appréciation de l'état de l'immeuble, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite du motif inopérant sur le défaut de réception des ouvrages, que la faute du notaire ayant entraîné l'absence des garanties d'achèvement et de l'assurance dommages-ouvrage prévues dans le cadre d'une vente d'immeuble à construire était sans lien de causalité avec les préjudices invoqués ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen du pourvoi principal, pris en ses quatre premières branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que les désordres avaient leur siège dans les travaux non conformes aux règles de l'art effectués sur les parties privatives par une des SCI et que l'arrêté de péril ayant imposé l'arrêt des travaux sur les parties communes avait été pris en raison d'une appréciation erronée de l'état de la structure de l'immeuble, la cour d'appel a pu en déduire que le retard dans la livraison des parties communes et les préjudices invoqués par les demandeurs provenaient de la situation née de l'arrêté de péril, impliquant la réalisation de travaux par les propriétaires, et qu'ils n'avaient pas de lien de causalité avec l'absence des garanties d'achèvement et d'assurance dommages-ouvrage résultant de la méconnaissance par la venderesse des règles de la vente d'immeuble à construire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier et troisième moyens, sur la septième branche du deuxième moyen et sur la cinquième branche du quatrième moyen du pourvoi principal ainsi que sur le pourvoi incident qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les sociétés Avenue du peuple Belge, Le Palais, Impasse Saint-François et Saint-Nicolas et M. Z..., demandeurs au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que les sociétés civiles immobilières et M. Z... étaient réputés avoir abandonné leurs demandes à l'encontre de Me A... à titre personnel ;
AUX MOTIFS QUE les quatre sociétés civiles immobilières ont aussi assigné Me A... à titre personnel devant le tribunal de grande instance ; qu'il était donc partie en première instance ; que la déclaration d'appel formée par lesdites sociétés et M. Z... l'ont attrait devant la cour à titre personnel ; qu'il était intimé ; que la cour constate toutefois, que dans leurs dernières conclusions, les appelants sollicitent dans le dispositif de celles-ci la condamnation in solidum de M. X..., M. Y..., Me F..., de son assureur MMA, de M. B..., de la Banque Populaire du Nord, de la SA Flandre Contentieux et de Me A..., es qualités ; qu'il n'est présenté aucune demande à l'encontre de Me A... à titre personnel ; qu'aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, d'une part les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions formulées au dispositif ; que d'autre part les parties doivent reprendre dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, à défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions ;
ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 22 à 25) les SCI propriétaires et M. Z... ont sollicité la condamnation de Me A..., sur le fondement de l'article 1382 du code civil, pour les fautes commises dans l'accomplissement de sa mission d'administrateur provisoire de la résidence Les Pénitentes ; qu'en retenant que les SCI propriétaires et M. Z... avaient abandonné leurs demandes à l'encontre de Me A... à titre personnel au prétexte que le dispositif de leurs conclusions sollicitait sa condamnation « es qualités » quand cette mention renvoyait à la mission d'administrateur provisoire qu'il avait exercée et non à un quelconque pouvoir de représentation actuelle du syndicat des copropriétaires, lequel était représenté dans le cadre de l'instance par son syndic en exercice, la société SIGLA, la cour d'appel a dénaturé la portée des conclusions des SCI propriétaires et de M. Z... et a violé l'article 4 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes des SCI Avenue du Peuple Belge, Le Palais, Impasse Saint-François, Saint-Nicolas et de M. Z... tendant à obtenir la condamnation in solidum de Me F... et de son assureur MMA à leur payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE les appelants reprochent au notaire d'avoir fautivement ignoré les règles qui s'imposaient à lui dans le but de permettre à la société civile immobilière Les Pénitentes de percevoir immédiatement le prix d'un ensemble immobilier qui n'existait pas lors de la vente, d'avoir méconnu les règles de la vente en l'état futur d'achèvement pour cette opération de rénovation lourde et d'avoir, à titre subsidiaire, rédiger les actes de vente sans s'assurer de la souscription d'une garantie décennale ; qu'ils visent aussi le défaut de conseil relativement à la situation financière de M. X... ; que les appelants soutiennent que ces fautes ont concouru au dommage dès lors qu'en l'absence d'assurance dommages ouvrage, ils n'ont pu avoir réparation des dommages et qu'en outre, sur le plan matériel, la signature d'une vente en l'état futur d'achèvement leur aurait permis de ne pas payer complètement le prix ; qu'ils réclament la réparation d'un préjudice équivalent à la valeur de la réfection et à la finition complète des parties communes, à la privation de jouissance depuis la date de l'arrêté de péril, à la détérioration des aménagements intérieurs, au montant des travaux non réalisés alors qu'ils étaient contractuellement dus ; que Me F... conteste l'existence d'une quelconque faute qu'il soutient que l'on ne saurait retenir les décisions invoquées par ses adversaires et qui concernent des actions menées par des particuliers ; que les sociétés appelantes sont des personnes morales dont le gérant est un juriste éminent ; qu'ils souligne que les sociétés adverses ne peuvent réclamer l'indemnisation d'un sinistre dont elles sont à l'origine ; que Me F... a, en juillet 1995 et décembre 1997, rédigé des actes de vente de la SCI Les Pénitentes aux différentes sociétés civiles immobilières et en octobre 1996, celui avec M. Z... ; qu'il résulte des actes produits que le notaire a, dans la rubrique « déclarations fiscales » explicitement mentionné que les biens présentement vendus peuvent être assimilés à un immeuble neuf du fait de l'importance et de la nature des travaux qui seront effectués tant à l'intérieur qu'à l'extérieur du bâtiment, que ces travaux auront pour effet de créer de nouveaux locaux aux lieu et place de ceux antérieurement affectés à l'usage d'atelier et d'y réaliser des aménagements internes qui, par leur importance à une véritable reconstruction ; que Me F... ne conteste pas avoir passé tous les actes de vente en rapport avec l'immeuble, objet du litige ; qu'il connaissait nécessairement l'importance de l'opération engagée ; qu'il savait notamment que la SCI Les pénitentes se chargeait d'aménager toutes les parties communes, de modifier la structure intérieure avec la réalisation de divisions et de surfaces nouvelles ; qu'au surplus, la société civile immobilière a, après son acquisition, établi l'état descriptif de division et le règlement de copropriété qui ont été reçus par Me F... ; que dès lors, le notaire ne pouvait ignorer qu'il s'agissait d'une rénovation lourde ; qu'il s'ensuit qu'il devait apprécier les conséquences juridiques de cette situation en proposant une vente en l'état futur d'achèvement qui impliquait des versements successifs des fonds par les acheteurs et non un paiement immédiat du prix de vente ainsi que la fourniture des garanties intrinsèques et extrinsèques prévues dans ce cadre juridique ; qu'il devait aussi s'assurer de l'existence d'une assurance dommages ouvrage et de la garantie décennale des constructeurs ; que le notaire doit assurer l'efficacité juridique de ses actes et remplir son obligation de conseil à l'égard des parties à l'acte, a donc commis une faute ; que Me F... ne saurait arguer des compétences et connaissances personnelles du gérant des sociétés civiles immobilières pour se décharger de son devoir de conseil ; que le fait que les actes passés par Me F... l'ai été sous la forme d'une vente et non d'une vente en l'état futur d'achèvement implique que le paiement du prix a été immédiat au lieu d'être échelonné dans le temps et payés en fonction de l'avancement des travaux que cela induit que si une vente en l'état futur d'achèvement avait été conclue, les acquéreurs n'auraient pas payé la totalité du prix à la suite de l'arrêt des travaux consécutif à l'arrêté de péril ; que toutefois la cour relève que ce n'est pas le remboursement des sommes versées de manière anticipée qui est demandé par les appelants à titre de dommages et intérêts ; que tous les postes de préjudice qui portent sur des droits de mutation, des travaux non exécutés, la remise en état du lot privatif, des charges de copropriété payés sans jouissance, des taxes foncières, des travaux réalisés pour la conservation de l'immeuble, des taxes foncières, des travaux réalisés pour la conservation de l'immeuble sont en fait en relation avec l'arrêt des travaux résultant de l'arrêté de péril ; qu'il n'existe aucun lien de causalité entre ces préjudices et la faute du notaire ; qu'en ce qui concerne les garanties attachées à une vente en l'état futur d'achèvement à savoir notamment la garantie d'achèvement invoquée par les appelants, le moyen est inopérant puisque le défaut d'achèvement de l'immeuble n'est pas le fait de la société civile immobilière mais la conséquence de l'arrêté de péril ; que dès lors le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice subi n'existe pas ; que par ailleurs, la source des dommages se situe dans le retrait d'un étaiement des poutres support du plancher aboutissant à un affaissement de la pile centrale et de l'annonce erronée de la présence de vrillette susceptible d'entraîner une ruine générale de l'immeuble ; que l'arrêté de péril a été pris à la suite du rapport de M. D... désigné par le président du tribunal de grande instance de Lille qui a déclaré qu'un état de péril imminent était constaté et qu'il convenait de faire procéder à un diagnostic des structures des bois ; que toutefois, en 2003, le rapport E... a établi que l'état général des bois était excellent et que la pourriture constatée n'était pas la conséquence de la vrillette mais de fuites de couverture ; que les appelants versent aux débats un rapport de la société Architecte union qui a été missionnée par leurs soins, qui n'est pas un expert ; que ce document n'a pas été établi selon le principe de la contradiction ; qu'il ne saurait être retenu par la cour comme de nature à modifier l'appréciation retenue par M. E... alors qu'il n'est étayé par aucun autre élément de preuve ; qu'il en résulte que la cessation des travaux et l'évacuation des occupants consécutives à l'arrêté de péril n'ont pas de lien de causalité avec les manquements du notaire relevés ci-dessus ; qu'elle sont la conséquence du rapport de l'expert et de la mauvaise appréciation de la cause des désordres ; que par ailleurs, le rapport Preventec puis le rapport Defurne ont simplement noté que l'affaissement de la pile centrale a été du à un désétaiement trop rapide ayant occasionné un léger tassement avec une répercutions aux étages ; qu'aucun des rapports d'expertise ne fait état de dommages de nature décennale et qu'il n'est donc pas rapporté la preuve que si une assurance dommages ouvrage avait été souscrite, elle aurait pu être mise en oeuvre alors qu'au surplus, la réception de l'ouvrage n'était pas prononcée ;
1°) ALORS QUE selon l'arrêt attaqué, si une vente en l'état futur d'achèvement avait été conclue, comme aurait dû le conseiller le notaire instrumentaire des actes de vente, les acquéreurs n'auraient pas payé la totalité du prix à la suite de l'arrêt des travaux consécutif à l'arrêté de péril ; que dès lors en jugeant qu'il n'existait aucun lien de causalité entre la faute avérée du notaire qui n'a pas soumis la vente au régime juridique approprié et le préjudice équivalent à la valeur de la réfection complète des parties communes et au montant des travaux non réalisés par la SCI venderesse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;
2°) ALORS QU'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les SCI propriétaires et M. Z... ont choisi de conserver leurs biens dont le prix a intégralement été payé lors de la vente et d'exercer une action estimatoire pour obtenir la réparation d'un préjudice équivalent à la valeur de réfection et à la finition complète des parties communes, à la privation de jouissance depuis l'arrêté de péril, à la détérioration des aménagements intérieurs, au montant des travaux non réalisés que la SCI La Pénitente s'était engagée à effectuer ; que dès lors, la faute du notaire qui, au regard de la rénovation lourde de l'immeuble que la venderesse devait effectuer, devait conseiller une vente en l'état futur d'achèvement impliquant des versements successifs en fonction de l'état d'avancement des travaux de rénovation, a un lien de causalité direct avec les préjudices des acquéreurs qui ont payé l'intégralité du prix lors de la vente sans être en possession de leurs lots dans un état de rénovation conforme à ce qui était contractuellement prévu ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande d'indemnisation au prétexte inopérant que ce n'était pas le remboursement des sommes versées de manière anticipée qui était demandé à titre de dommages et intérêts, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;
3°) ALORS QUE la vente en l'état futur d'achèvement, qui aurait dû être conseillée par le notaire, est assortie de garanties d'achèvement prévues aux articles R 261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; qu'en jugeant, pour exclure un lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices des acquéreurs, qu'une telle garantie n'aurait pas pu être mise en jeu au motif inopérant que l'immeuble a été frappé d'un arrêté de péril, la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil, ensemble les articles R 261-17 à R 261-24-1 du code de la construction et de l'habitation ;
4°) ALORS QUE l'assurance dommages-ouvrage a pour finalité de garantir à l'assuré une réparation rapide des dommages de nature décennale apparus en cours de construction ou de rénovation lourde quelle que soit leur cause et en dehors de toute recherche de responsabilités ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué (p. 4, 5ème et 6ème §) qu'en 1997, à l'occasion des travaux de rénovation et d'un défaut d'exécution dans l'étaiement d'une poutre dans une partie privative, un risque d'effondrement a été détecté, des désordres et des mouvements de structure sont apparus, ce qui a donné lieu à des opérations d'expertise ayant conduit à l'arrêté de péril pris le 10 mai 1999 sur le diagnostic erroné d'une infestation des bois par des insectes xylophages ; qu'en excluant tout lien de causalité entre les préjudices des propriétaires et la faute du notaire qui n'a pas vérifié la souscription des assurances obligatoires dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement sans rechercher, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si la souscription d'une assurance dommages-ouvrage n'aurait pas permis la prise en charge du paiement des travaux de réparation des désordres affectant la structure de l'immeuble au cours des travaux dès leur apparition et d'éviter ainsi l'arrêté de péril pris par la suite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble l'article L. 242-1 du code des assurances ;
5°) ALORS QUE des désordres faisant courir un risque avéré ou même seulement potentiel à la sécurité des occupants ou aux tiers sont de nature décennale, et sont par conséquent couverts par l'assurance de dommages-ouvrage obligatoire prévue à l'article L. 242-1 du code des assurances ; que dès lors, en retenant qu'il n'était pas établi que l'assurance dommages-ouvrage aurait pu être mise en jeu si elle avait été souscrite faute de constatation de dommages de nature décennale après avoir pourtant constaté que l'immeuble avait été frappé d'un arrêté de péril, ce dont il résultait que les désordres apparus au cours des travaux de rénovation, quelle que fût leur origine, étaient nécessairement de nature décennale, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des articles 1147, 1792 du code civil, L. 242-1 du code des assurances ;
6°) ALORS QUE la mise en oeuvre de l'assurance dommages-ouvrage obligatoire prévue à l'article n'est pas subordonnée à la réception de l'ouvrage ; qu'en se fondant sur l'absence de réception de l'ouvrage pour dire qu'il n'était pas prouvé que l'assurance dommages-ouvrage aurait pu être mise en jeu si elle avait souscrite, la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil et L. 242-1 du code des assurances ;
7°) ALORS QUE dans le cadre de cette opération immobilière, les juridictions du fond précédemment saisies ont toutes reconnu la responsabilité du notaire et le lien de causalité entre ses fautes et les préjudices subis par les acquéreurs ; que les pourvois formés par Me F... contre ces décisions ont été rejetés par la Cour de cassation aux termes de plusieurs arrêts datés du 27 mai 2003 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu le principe de la sécurité juridique et a porté atteinte à la confiance légitime des justiciables que consacre l'article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes des SCI Avenue du Peuple Belge, Le Palais, Impasse Saint-François, Saint-Nicolas tendant à obtenir la condamnation in solidum de Me F... et de son assureur la compagnie MMA à leur payer diverses sommes au titre de la TVA et des droits de mutation ;
AUX MOTIFS PROPRES ET EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il est reproché à Me F... d'avoir soumis les ventes à la TVA et non aux droits d'enregistrement ; qu'il est mentionné dans la rubrique charges et conditions des actes ayant une incidence fiscale des actes de vente que les frais de la vente et de l'acte de constatation de la réalisation de la condition suspensive seront acquittés par l'acquéreur à l'exception de la TVA qui a été incluse dans le prix de vente qui sera acquitté par le vendeur, que celui-ci prend l'engagement de soumettre à la TVA l'acquisition compte tenu de l'importance et de la nature des travaux ; que toutefois, il résulte des pièces pénales versée au dossier et notamment du réquisitoire définitif et du jugement correctionnel du tribunal de grande instance de Lille du 3 octobre 2005 que l'assujettissement de la vente à la TVA résulte d'une volonté manifeste de M. H... ; que ce dernier avait été avisé de que ce que normalement, le régime applicable était celui des droits d'enregistrement ; qu'il est démontré que les sociétés civiles immobilières dirigées par Me H... ont opté de manière délibérée pour le régime assujettissant la vente à la TVA qu'elles savaient pouvoir récupérer soit lors de la revente soit sur les revenus locatifs ; qu'elles n'entendaient pas modifier ce régime afin d'en tirer un profit ultérieur et que les observations de Me F... sur le régime réellement applicable ne pouvaient entraîner une modification de ce choix ; qu'il s'ensuit qu'aucune faute ou manquement à son devoir de conseil ne peut être imputée de ce chef au notaire ; que pour les sociétés Impasse Saint-François et Saint-Nicolas qui réclament en sus des autres préjudices le paiement de TVA, aucune faute ne peut être relevée à ce titre par le notaire ;
ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 32) les SCI propriétaires ont fait valoir que suite à l'acquisition de leurs propres lots sous le régime de la TVA, qui était celui qui devait être appliqué au regard de l'ampleur de la rénovation de l'immeuble, la SCI La Pénitente et Me F... avaient frauduleusement soumis la vente des autres lots au régime fiscal de la loi Balladur, ce qui avait conduit l'administration fiscale, estimant que les ventes conclues dans le cadre de cette opération ne devaient pas être soumises à la TVA mais aux droits d'enregistrement, a opéré un redressement fiscal portant sur le paiement de ces droits que les SCI ont dû régler sans pouvoir récupérer la TVA ; qu'en retenant qu'il était reproché au notaire d'avoir soumis les ventes à la TVA et non aux droits d'enregistrement, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige tels que fixés par les conclusions des parties et a violé l'article 4 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes des SCI Avenue du Peuple Belge, Le Palais, Impasse Saint-François, Saint-Nicolas et de M. Z... tendant à obtenir la condamnation in solidum de Me G... en qualité de liquidateur de la SCI Les Pénitentes et de M. Y... à leur payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il est soutenu que la société civile immobilière est responsable du préjudice subi par les appelants, sa faute étant d'avoir signé un acte de vente sur un immeuble inexistant ou inachevé, d'avoir méconnu les règles de la VEFA et d'avoir omis les assurances obligatoires en cette matière ; qu'il lui est fait grief de ne pas avoir livré les parties communes et un immeuble conforme à sa destination ; que les préjudices invoqués par les appelants et rappelés ci-dessus sont liés à l'arrêt des travaux résultant de l'arrêté de péril et non au fait qu'il n'y ait pas eu respect des règles de la vente en l'état futur d'achèvement et des obligations de contracter des assurances obligatoires ; qu'il n'y a pas de lien de causalité entre les fautes commises par la SCI qui n'a pas recouru à une vente en l'état futur d'achèvement et qui n'a pas contracté notamment d'assurance dommages ouvrage dès lors que l'origine des désordres subis ont leur siège dans les parties privatives d'une des sociétés civiles immobilières qui a effectué des travaux sur des poutres sans respecter les règles de l'art et alors que l'arrêté de péril ayant imposé l'arrêt des travaux et l'évacuation des lieux a été pris en raison d'une appréciation erronée de l'état de la structure bois de l'immeuble ; que de même, le retard dans la livraison des parties communes et d'un immeuble conforme à sa destination résulte là encore de la situation née de l'arrêté de péril ;
1°) ALORS QU'en statuant par des motifs impropres à exclure la responsabilité de la SCI venderesse qui s'est engagée à livrer aux propriétaires, qui ont intégralement payé le prix de leurs lots au moment de la vente, un immeuble conforme à sa destination après avoir procédé à la rénovation lourde des parties communes, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1603-3, 1642-1 du code civil ;
2°) ALORS QU'il appartenait à la SCI Les Pénitentes-qui dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, à laquelle auraient dû être soumis les actes de vente, conservait les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux et était tenue d'une garantie d'achèvement à l'égard des acquéreurs ¿ de réaliser tous les travaux et diagnostics nécessaires à la levée de l'arrêté de péril et d'achever la rénovation lourde des parties communes comme elle s'y était contractuellement engagée ; qu'en excluant tout lien de causalité entre le non-respect par la SCI venderesse des règles de la vente en l'état futur d'achèvement et les préjudices subis par les acquéreurs du fait de la non livraison d'un immeuble conforme à sa destination, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1603-1 du code civil, R. 261-17 à R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ;
3°) ALORS QUE la circonstance qu'un arrêté de péril ait été pris suite à une appréciation erronée de l'état de la structure bois de l'immeuble et ait imposé l'arrêt des travaux n'exonérait pas la SCI Les Pénitentes de son obligation de livrer un immeuble conforme à sa destination après avoir effectué les travaux nécessaires à la levée de l'arrêté de péril et à la rénovation des parties communes qu'elle s'était contractuellement engagée à effectuer ; que la cour d'appel a violé l'article 1147 et 1603-1 du code civil ;
4°) ALORS QUE l'assurance dommages-ouvrage prévue à l'article L. 242-1 du code des assurances doit souscrire que tout constructeur garantit en dehors de toute recherche des responsabilités le paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale ; que dès lors en se fondant sur des motifs inopérants tenant à l'origine supposée des désordres et à l'arrêté de péril ayant frappé l'immeuble pour exclure tout lien de causalité entre les préjudices subis par les acquéreurs du fait de la non reprise des désordres affectant l'immeuble dont la réalité n'est pas contestée et l'absence de souscription fautive de l'assurance dommages-ouvrage par la SCI Les Pénitentes, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil et L. 242-1 du code des assurances ;
5°) ALORS QUE le principe de la contradiction ne s'oppose pas à la production des pièces établies à la demande d'une partie et soumises à la libre discussion lors de la procédure ; que les SCI propriétaires et M. Z... ont régulièrement versé aux débats (pièce n° 42 du bordereau de communication de pièces), et ainsi soumis à la discussion contradictoire des parties, un rapport du cabinet d'architecture de l'Union qui de façon étayée a établi que les travaux entrepris par une des SCI dans sa partie privative n'avaient pas eu d'impact sur la stabilité de l'ensemble immobilier ; qu'en refusant d'examiner cette pièce au motif qu'il n'a pas été établi selon le principe de la contradiction, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la SCI Les Pénitentes, demandeur au pourvoi incident
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pénitentes était représenté en première instance par Maître A..., d'AVOIR déclaré sans objet l'intervention de la société SIGLA en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pénitentes, et d'AVOIR déclaré irrecevables comme nouvelles les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pénitentes en cause d'appel ;
AUX MOTIFS QUE « sur l'intervention volontaire du cabinet SIGLA, la société SIGLA demande que son intervention volontaire en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pénitentes soit reçue ; qu'elle invoque l'article 554 du code de procédure civile pour justifier de son intervention ; que ce texte prévoit que peuvent intervenir en cause d'appel, dès lors qu'elles y ont un intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ; que la société SIGLA déclare agir dans la présente procédure en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pénitentes suite à sa désignation par l'assemblée générale du 3 octobre 2012 ; qu'elle n'agit donc pas à titre personnel ; que la cour constate qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires était représenté par son administrateur provisoire, Maître A..., qui a été déchargé de sa mission ; qu'il n'en demeure pas moins que le syndicat était partie en première instance ; qu'il s'ensuit que le changement de représentant du syndicat ne modifie pas le fait qu'il était partie ; que, dès lors, il peut seulement être donné acte à la société SIGLA de ce qu'elle représente désormais le syndicat mais, en aucun cas, il n'y a lieu d'admettre une intervention volontaire qui n'a pas lieu d'être, le syndicat étant déjà dans la cause ; que, dès lors, le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour présenter les moyens du syndicat intimé dans une procédure engagée antérieurement dans laquelle l'administrateur provisoire dont il prend la suite, représentait le syndicat des copropriétaires ; que la discussion sur la recevabilité de l'intervention volontaire est donc sans objet ; Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires en cause d'appel : que le syndicat des copropriétaires sollicite, aux termes de ses dernières écritures, qu'une faute soit retenue à la charge de Messieurs X... et Y..., de Maître F... et de la banque FLANDRE CONTENTIEUX et que ces derniers soient condamnés in solidum avec les MMA, assureurs de Maître F..., à lui verser une somme de 2 millions d'euros de dommages intérêts, outre une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que Maître F... et son assureur les MMA, M. Y..., la banque FLANDRE CONTENTIEUX, estiment ces demandes nouvelles et comme telles irrecevables ; qu'il invoquent les dispositions de l'article 564 du code de procédure civil qui prévoient qu'a peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; toutefois, qu'en vertu de l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; qu'en outre, l'article 566 de ce code dit que les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et les défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquent ou le complément ; qu'en l'espèce, le jugement vise des conclusions déposées par M. A... en sa qualité d'administrateur provisoire sans les expliciter ; qu'aucune des parties n'a cru bon de les verser aux débats ; qu'il ressort toutefois du jugement que seules les autres sociétés civiles immobilières et M. Z... ont invoqué des préjudices à la charge des intimés et sollicité des dommages intérêts à ce titre ; que le tribunal ne s'est prononcé que sur ces demandes et qu'il ne résulte pas de sa décision qu'il ait été saisi d'une demande en paiement de dommages intérêts émanant du syndicat des copropriétaires ; que les motifs ne concernent aucune prétention formulée par le syndicat des copropriétaires ; qu'il n'est pas fait état d'une omission de statuer de sa part ; qu'il s'en déduit dès lors que le syndicat des copropriétaire n'avait pas formé de demande de condamnation des parties susvisées en première instance ; qu'en l'absence de toute demande, celle formée en cause d'appel ne peut être considérée comme le complément, l'accessoire ou la conséquence d'une demande qui n'a jamais existé ; que la demande du syndicat des copropriétaires est donc nouvelle en cause d'appel ; qu'elle est dès lors irrecevable » ;
ALORS QU'est recevable à intervenir en cause d'appel la personne ayant désormais qualité pour représenter une partie à l'instance, dès lors que la Cour d'appel n'a pas statué et qu'aucune forclusion n'a été antérieurement acquise ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que par ordonnance du 11 avril 2002, Maître A... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble les PENITENTES ; que sa mission, prorogée par décisions des 8 octobre 2002, 1er avril 2003, 21 janvier 2004 et 18 décembre 2006, a pris fin par la désignation de la société SIGLA en qualité de syndic de copropriété par décision de l'assemblée générale du 3 octobre 2012 ; qu'en jugeant néanmoins sans objet l'intervention volontaire en appel de la société SIGLA, ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PENITENTES, quand cette dernière, qui n'avait pu agir pendant l'administration provisoire exercée par Maître A..., était recevable à intervenir en qualité de représentant du syndicat afin de régulariser la situation procédurale de ce dernier, la Cour d'appel a violé les articles 31, 121, 126, 325, 329 et 554 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables comme nouvelles les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pénitentes en cause d'appel ;
AUX MOTIFS QUE « sur l'intervention volontaire du cabinet SIGLA, la société SIGLA demande que son intervention volontaire en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pénitentes soit reçue ; qu'elle invoque l'article 554 du code de procédure civile pour justifier de son intervention ; que ce texte prévoit que peuvent intervenir en cause d'appel, dès lors qu'elles y ont un intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ; que la société SIGLA déclare agir dans la présente procédure en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pénitentes suite à sa désignation par l'assemblée générale du 3 octobre 2012 ; qu'elle n'agit donc pas à titre personnel ; que la cour constate qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires était représenté par son administrateur provisoire, Maître A..., qui a été déchargé de sa mission ; qu'il n'en demeure pas moins que le syndicat était partie en première instance ; qu'il s'ensuit que le changement de représentant du syndicat ne modifie pas le fait qu'il était partie ; que, dès lors, il peut seulement être donné acte à la société SIGLA de ce qu'elle représente désormais le syndicat mais, en aucun cas, il n'y a lieu d'admettre une intervention volontaire qui n'a pas lieu d'être, le syndicat étant déjà dans la cause ; que, dès lors, le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour présenter les moyens du syndicat intimé dans une procédure engagée antérieurement dans laquelle l'administrateur provisoire dont il prend la suite, représentait le syndicat des copropriétaires ; que la discussion sur la recevabilité de l'intervention volontaire est donc sans objet ; Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires en cause d'appel : que le syndicat des copropriétaires sollicite, aux termes de ses dernières écritures, qu'une faute soit retenue à la charge de Messieurs X... et Y..., de Maître F... et de la banque FLANDRE CONTENTIEUX et que ces derniers soient condamnés in solidum avec les MMA, assureurs de Maître F..., à lui verser une somme de 2 millions d'euros de dommages intérêts, outre une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que Maître F... et son assureur les MMA, M. Y..., la banque FLANDRE CONTENTIEUX, estiment ces demandes nouvelles et comme telles irrecevables ; qu'il invoquent les dispositions de l'article 564 du code de procédure civil qui prévoient qu'a peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; toutefois, qu'en vertu de l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; qu'en outre, l'article 566 de ce code dit que les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et les défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquent ou le complément ; qu'en l'espèce, le jugement vise des conclusions déposées par M. A... en sa qualité d'administrateur provisoire sans les expliciter ; qu'aucune des parties n'a cru bon de les verser aux débats ; qu'il ressort toutefois du jugement que seules les autres sociétés civiles immobilières et M. Z... ont invoqué des préjudices à la charge des intimés et sollicité des dommages intérêts à ce titre ; que le tribunal ne s'est prononcé que sur ces demandes et qu'il ne résulte pas de sa décision qu'il ait été saisi d'une demande en paiement de dommages intérêts émanant du syndicat des copropriétaires ; que les motifs ne concernent aucune prétention formulée par le syndicat des copropriétaires ; qu'il n'est pas fait état d'une omission de statuer de sa part ; qu'il s'en déduit dès lors que le syndicat des copropriétaire n'avait pas formé de demande de condamnation des parties susvisées en première instance ; qu'en l'absence de toute demande, celle formée en cause d'appel ne peut être considérée comme le complément, l'accessoire ou la conséquence d'une demande qui n'a jamais existé ; que la demande du syndicat des copropriétaires est donc nouvelle en cause d'appel ; qu'elle est dès lors irrecevable » ;
1. ALORS QUE la nouveauté de demandes présentées en appel s'apprécie par rapport à celles présentées devant le premier juge ; que la Cour d'appel, après avoir constaté qu'aucune des parties n'avait produit les conclusions de première instance de Maître A..., ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PENITENTES, a toutefois considéré qu'il ne résultait pas des termes du jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 8 février 2012 que cette juridiction ait été saisie d'une demande en paiement de dommages et intérêts émanant du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où les motifs ne concernaient aucune prétention formulée par le syndicat des copropriétaires et qu'il n'est pas fait état d'une omission de statuer de sa part ; qu'en statuant de la sorte, aux termes de motifs impropres à établir la nouveauté des demandes formées en cause d'appel par le syndicat des copropriétaires, laquelle ne pouvait s'apprécier que par rapport aux conclusions de première instance de Maître A..., qui représentait le syndicat des copropriétaires en sa qualité d'administrateur provisoire de ce dernier, conclusions qu'il incombait aux défendeurs soulevant l'irrecevabilité des demandes du syndicat de produire aux débats, la Cour d'appel a méconnu l'article 564 du code de procédure civile, ensemble l'article 1315 du code civil ;
2. ALORS QUE sont recevables, même lorsqu'elles sont présentées pour la première fois en cause d'appel, les demandes qui se rattachent avec un lien suffisant aux prétentions de première instance et ainsi, ne modifient pas l'unicité du litige ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les PENITENTES faisait valoir que les demandes indemnitaires qu'il présentait à l'encontre de Maître F... et de son assureur les MMA, ainsi que de Messieurs Y... et X... et de la société FLANDRES CONTENTIEUX, tendaient aux mêmes fins que celles des demandeurs initiaux, à savoir la réparation du sinistre né à l'occasion des opérations de rénovation de l'ensemble immobilier vendu par la SCI LES PENITENTES (ses conclusions devant la Cour d'appel, not. p. 5 ; p. 17) ; qu'en s'abstenant de rechercher si les demandes du syndicat des copropriétaires, tendant à la condamnation de Maître F... et de son assureur les MMA, ainsi que de Messieurs Y... et X... et de la société FLANDRES CONTENTIEUX, ne tendaient aux mêmes fins que les prétentions des demandeurs initiaux, qui formulaient des demandes similaires contre ces parties, au titre de l'opération immobilière litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile ;
3. ALORS, ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE sont recevables en cause d'appel les demandes reconventionnelles, dès lors qu'elles se rattachent à la demande principale par un lien suffisant ; qu'en ne recherchant pas si les demandes du syndicat des copropriétaires, tendant à la condamnation de Maître F... et de son assureur les MMA, ainsi que de Messieurs Y... et X... et de la société FLANDRES CONTENTIEUX, ne constituaient pas des demandes reconventionnelles, recevables dès lors qu'elles tendaient aux mêmes fins que les prétentions des demandeurs initiaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 31, 64, 70 et 567 du code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(EVENTUEL)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes indemnitaires dirigées contre Maître F... et son assureur la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD ;
AUX MOTIFS QUE « les appelants reprochent au notaire d'avoir fautivement ignoré les règles qui s'imposaient à lui dans le but de permettre à la société civile immobilière Les Pénitentes de percevoir immédiatement le prix d'un ensemble immobilier qui n'existait pas lors de la vente, d'avoir méconnu les règles de la vente en l'état futur d'achèvement pour cette opération de rénovation lourde et d'avoir, à titre subsidiaire, rédiger les actes de vente sans s'assurer de la souscription d'une garantie décennale ; qu'ils visent aussi le défaut de conseil relativement à la situation financière de M. X... ; que les appelants soutiennent que ces fautes ont concouru au dommage dès lors qu'en l'absence d'assurance dommages ouvrage, ils n'ont pu avoir réparation des dommages et qu'en outre, sur le plan matériel, la signature d'une vente en l'état futur d'achèvement leur aurait permis de ne pas payer complètement le prix ; qu'ils réclament la réparation d'un préjudice équivalent à la valeur de la réfection et à la finition complète des parties communes, à la privation de jouissance depuis la date de l'arrêté de péril, à la détérioration des aménagements intérieurs, au montant des travaux non réalisés alors qu'ils étaient contractuellement dus ; que Me F... conteste l'existence d'une quelconque faute qu'il soutient que l'on ne saurait retenir les décisions invoquées par ses adversaires et qui concernent des actions menées par des particuliers ; que les sociétés appelantes sont des personnes morales dont le gérant est un juriste éminent ; qu'ils souligne que les sociétés adverses ne peuvent réclamer l'indemnisation d'un sinistre dont elles sont à l'origine ; que Me F... a, en juillet 1995 et décembre 1997, rédigé des actes de vente de la SCI Les Pénitentes aux différentes sociétés civiles immobilières et en octobre 1996, celui avec M. Z... ; qu'il résulte des actes produits que le notaire a, dans la rubrique « déclarations fiscales » explicitement mentionné que les biens présentement vendus peuvent être assimilés à un immeuble neuf du fait de l'importance et de la nature des travaux qui seront effectués tant à l'intérieur qu'à l'extérieur du bâtiment, que ces travaux auront pour effet de créer de nouveaux locaux aux lieu et place de ceux antérieurement affectés à l'usage d'atelier et d'y réaliser des aménagements internes qui, par leur importance à une véritable reconstruction ; que Me F... ne conteste pas avoir passé tous les actes de vente en rapport avec l'immeuble, objet du litige ; qu'il connaissait nécessairement l'importance de l'opération engagée ; qu'il savait notamment que la SCI Les pénitentes se chargeait d'aménager toutes les parties communes, de modifier la structure intérieure avec la réalisation de divisions et de surfaces nouvelles ; qu'au surplus, la société civile immobilière a, après son acquisition, établi l'état descriptif de division et le règlement de copropriété qui ont été reçus par Me F... ; que dès lors, le notaire ne pouvait ignorer qu'il s'agissait d'une rénovation lourde ; qu'il s'ensuit qu'il devait apprécier les conséquences juridiques de cette situation en proposant une vente en l'état futur d'achèvement qui impliquait des versements successifs des fonds par les acheteurs et non un paiement immédiat du prix de vente ainsi que la fourniture des garanties intrinsèques et extrinsèques prévues dans ce cadre juridique ; qu'il devait aussi s'assurer de l'existence d'une assurance dommages ouvrage et de la garantie décennale des constructeurs ; que le notaire doit assurer l'efficacité juridique de ses actes et remplir son obligation de conseil à l'égard des parties à l'acte, a donc commis une faute ; que Me F... ne saurait arguer des compétences et connaissances personnelles du gérant des sociétés civiles immobilières pour se décharger de son devoir de conseil ; que le fait que les actes passés par Me F... l'ai été sous la forme d'une vente et non d'une vente en l'état futur d'achèvement implique que le paiement du prix a été immédiat au lieu d'être échelonné dans le temps et payés en fonction de l'avancement des travaux que cela induit que si une vente en l'état futur d'achèvement avait été conclue, les acquéreurs n'auraient pas payé la totalité du prix à la suite de l'arrêt des travaux consécutif à l'arrêté de péril ; que toutefois la cour relève que ce n'est pas le remboursement des sommes versées de manière anticipée qui est demandé par les appelants à titre de dommages et intérêts ; que tous les postes de préjudice qui portent sur des droits de mutation, des travaux non exécutés, la remise en état du lot privatif, des charges de copropriété payés sans jouissance, des taxes foncières, des travaux réalisés pour la conservation de l'immeuble, des taxes foncières, des travaux réalisés pour la conservation de l'immeuble sont en fait en relation avec l'arrêt des travaux résultant de l'arrêté de péril ; qu'il n'existe aucun lien de causalité entre ces préjudices et la faute du notaire ; qu'en ce qui concerne les garanties attachées à une vente en l'état futur d'achèvement à savoir notamment la garantie d'achèvement invoquée par les appelants, le moyen est inopérant puisque le défaut d'achèvement de l'immeuble n'est pas le fait de la société civile immobilière mais la conséquence de l'arrêté de péril ; que dès lors le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice subi n'existe pas ; que par ailleurs, la source des dommages se situe dans le retrait d'un étaiement des poutres support du plancher aboutissant à un affaissement de la pile centrale et de l'annonce erronée de la présence de vrillette susceptible d'entraîner une ruine générale de l'immeuble ; que l'arrêté de péril a été pris à la suite du rapport de M. D... désigné par le président du tribunal de grande instance de Lille qui a déclaré qu'un état de péril imminent était constaté et qu'il convenait de faire procéder à un diagnostic des structures des bois ; que toutefois, en 2003, le rapport E... a établi que l'état général des bois était excellent et que la pourriture constatée n'était pas la conséquence de la vrillette mais de fuites de couverture ; que les appelants versent aux débats un rapport de la société Architecte union qui a été missionnée par leurs soins, qui n'est pas un expert ; que ce document n'a pas été établi selon le principe de la contradiction ; qu'il ne saurait être retenu par la cour comme de nature à modifier l'appréciation retenue par M. E... alors qu'il n'est étayé par aucun autre élément de preuve ; qu'il en résulte que la cessation des travaux et l'évacuation des occupants consécutives à l'arrêté de péril n'ont pas de lien de causalité avec les manquements du notaire relevés ci-dessus ; qu'elle sont la conséquence du rapport de l'expert et de la mauvaise appréciation de la cause des désordres ; que par ailleurs, le rapport Preventec puis le rapport Defurne ont simplement noté que l'affaissement de la pile centrale a été dû à un désétaiement trop rapide ayant occasionné un léger tassement avec une répercutions aux étages ; qu'aucun des rapports d'expertise ne fait état de dommages de nature décennale et qu'il n'est donc pas rapporté la preuve que si une assurance dommages ouvrage avait été souscrite, elle aurait pu être mise en oeuvre alors qu'au surplus, la réception de l'ouvrage n'était pas prononcée »
1. ALORS QU'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que si une vente en l'état futur d'achèvement avait été conclue, comme aurait dû le conseiller le notaire instrumentaire des actes de vente, les acquéreurs n'auraient pas payé la totalité du prix à la suite de l'arrêt des travaux consécutif à l'arrêté de péril ; que, dès lors, en jugeant qu'il n'existait aucun lien de causalité entre la faute avérée du notaire qui n'a pas soumis la vente au régime juridique approprié et le préjudice équivalent à la valeur de la réfection complète des parties communes et au montant des travaux non réalisés par la SCI venderesse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1147 et 1382 du code civil ;
2. ALORS QU'il résulte encore des constatations de l'arrêt attaqué que les SCI propriétaires et Monsieur Z... ont choisi de conserver leurs biens dont le prix a intégralement été payé lors de la vente et d'exercer une action estimatoire pour obtenir la réparation d'un préjudice équivalent à la valeur de réfection et à la finition complète des parties communes, à la privation de jouissance depuis l'arrêté de péril, à la détérioration des aménagements intérieurs, au montant des travaux non réalisés que la SCI LES PENITENTES s'était engagée à effectuer ; que dès lors, la faute du notaire qui, au regard de la rénovation lourde de l'immeuble que la venderesse devait effectuer, devait conseiller une vente en l'état futur d'achèvement impliquant des versements successifs en fonction de l'état d'avancement des travaux de rénovation, a un lien de causalité direct avec les préjudices des acquéreurs qui ont payé l'intégralité du prix lors de la vente sans être en possession de leurs lots dans un état de rénovation conforme à ce qui était contractuellement prévu ; qu'en rejetant les demandes d'indemnisation formées contre le notaire et son assureur de responsabilité, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1147 du code civil ;
3. ALORS QUE la vente en l'état futur d'achèvement, qui aurait dû être conseillée par le notaire, est assortie de garanties d'achèvement prévues aux articles R 261-17 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; qu'en jugeant, pour exclure un lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices des acquéreurs, qu'une telle garantie n'aurait pas pu être mise en jeu au motif inopérant que l'immeuble avait été frappé d'un arrêté de péril, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1382 du code civil, ensemble les articles R 261-17 à R 261-24-1 du code de la construction et de l'habitation ;
4. ALORS QUE l'assurance dommages-ouvrage a pour finalité de garantir à l'assuré une réparation rapide des dommages de nature décennale apparus en cours de construction ou de rénovation lourde quelle que soit leur cause et en dehors de toute recherche de responsabilités ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué (p. 4, 5ème et 6ème §) qu'en 1997, à l'occasion des travaux de rénovation et d'un défaut d'exécution dans l'étaiement d'une poutre dans une partie privative, un risque d'effondrement a été détecté, des désordres et des mouvements de structure sont apparus, ce qui a donné lieu à des opérations d'expertise ayant conduit à l'arrêté de péril pris le 10 mai 1999 sur le diagnostic erroné d'une infestation des bois par des insectes xylophages ; qu'en excluant tout lien de causalité entre les préjudices dont la réparation était demandée et la faute du notaire qui n'avait pas vérifié la souscription des assurances obligatoires dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement sans rechercher si la souscription d'une assurance dommages-ouvrage n'aurait pas permis la prise en charge du paiement des travaux de réparation des désordres affectant la structure de l'immeuble au cours des travaux dès leur apparition et d'éviter ainsi l'arrêté de péril pris par la suite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil, ensemble l'article L. 242-1 du code des assurances ;
5. ALORS QUE des désordres faisant courir un risque avéré ou même seulement potentiel à la sécurité des occupants ou aux tiers sont de nature décennale, et sont par conséquent couverts par l'assurance de dommages-ouvrage obligatoire prévue à l'article L. 242-1 du code des assurances ; que dès lors, en retenant qu'il n'était pas établi que l'assurance dommages-ouvrage aurait pu être mise en jeu si elle avait été souscrite faute de constatation de dommages de nature décennale après avoir pourtant constaté que l'immeuble avait été frappé d'un arrêté de péril, ce dont il résultait que les désordres apparus au cours des travaux de rénovation, quelle que fût leur origine, étaient nécessairement de nature décennale, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des articles 1147, 1792 du code civil, L. 242-1 du code des assurances ;
6. ALORS QUE la mise en oeuvre de l'assurance dommages-ouvrage obligatoire prévue à l'article242-1 du code des assurances n'est pas subordonnée à la réception de l'ouvrage ; qu'en se fondant sur l'absence de réception de l'ouvrage pour dire qu'il n'était pas prouvé que l'assurance dommages-ouvrage aurait pu être mise en jeu si elle avait souscrite, la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil et L. 242-1 du code des assurances ;
7. ALORS QUE dans le cadre de l'opération immobilière litigieuse, les juridictions du fond précédemment saisies ont toutes reconnu la responsabilité du notaire et le lien de causalité entre ses fautes et les préjudices subis par les acquéreurs ; que les pourvois formés par Me F... contre ces décisions ont été rejetés par la Cour de cassation aux termes de plusieurs arrêts datés du 27 mai 2003 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a méconnu le principe de la sécurité juridique et a porté atteinte à la confiance légitime des justiciables que consacre l'article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(EVENTUEL)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes indemnitaires dirigées contre Maître G..., ès qualités de liquidateur de la SCI LES PENITENTES, et contre Monsieur Y...,
AUX MOTIFS QU'« il est soutenu que la société civile immobilière est responsable du préjudice subi par les appelants, sa faute étant d'avoir signé un acte de vente sur un immeuble inexistant ou inachevé, d'avoir méconnu les règles de la VEFA et d'avoir omis les assurances obligatoires en cette matière ; qu'il lui est fait grief de ne pas avoir livré les parties communes et un immeuble conforme à sa destination ; que les préjudices invoqués par les appelants et rappelés ci-dessus sont liés à l'arrêt des travaux résultant de l'arrêté de péril et non au fait qu'il n'y ait pas eu respect des règles de la vente en l'état futur d'achèvement et des obligations de contracter des assurances obligatoires ; qu'il n'y a pas de lien de causalité entre les fautes commises par la SCI qui n'a pas recouru à une vente en l'état futur d'achèvement et qui n'a pas contracté notamment d'assurance dommages ouvrage dès lors que l'origine des désordres subis ont leur siège dans les parties privatives d'une des sociétés civiles immobilières qui a effectué des travaux sur des poutres sans respecter les règles de l'art et alors que l'arrêté de péril ayant imposé l'arrêt des travaux et l'évacuation des lieux a été pris en raison d'une appréciation erronée de l'état de la structure bois de l'immeuble ; que de même, le retard dans la livraison des parties communes et d'un immeuble conforme à sa destination résulte là encore de la situation née de l'arrêté de péril » ;
1. ALORS QU'en statuant par des motifs impropres à exclure la responsabilité de la SCI venderesse qui s'était engagée à livrer aux propriétaires, lesquels avaient intégralement payé le prix de leurs lots au moment de la vente, un immeuble conforme à sa destination après avoir procédé à la rénovation lourde des parties communes, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1603-3, 1642-1 du code civil ;
2. ALORS QUE il appartenait à la SCI Les Pénitentes-qui dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, à laquelle auraient dû être soumis les actes de vente, conservait les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux et était tenue d'une garantie d'achèvement à l'égard des acquéreurs ¿ de réaliser tous les travaux et diagnostics nécessaires à la levée de l'arrêté de péril et d'achever la rénovation lourde des parties communes comme elle s'y était contractuellement engagée ; qu'en excluant tout lien de causalité entre le nonrespect par la SCI venderesse des règles de la vente en l'état futur d'achèvement et les préjudices subis par la collectivité des copropriétaires du fait de la non-livraison d'un immeuble conforme à sa destination, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1382 et 1603-1 du code civil, R. 261-17 à R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ;
3. ALORS QUE la circonstance qu'un arrêté de péril ait été pris suite à une appréciation erronée de l'état de la structure bois de l'immeuble et ait imposé l'arrêt des travaux n'exonérait pas la SCI Les Pénitentes de son obligation de livrer un immeuble conforme à sa destination, après avoir effectué les travaux nécessaires à la levée de l'arrêté de péril et à la rénovation des parties communes qu'elle s'était contractuellement engagée à effectuer ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1147 et 1603-1 du code civil, ensemble l'article 1382 du même code.
4. ALORS QUE l'assurance dommages-ouvrage prévue à l'article L. 242-1 du code des assurances que doit souscrire tout constructeur garantit en dehors de toute recherche des responsabilités le paiement des travaux de réparation des dommages de nature décennale ; que dès lors en se fondant sur des motifs inopérants tenant à l'origine supposée des désordres et à l'arrêté de péril ayant frappé l'immeuble pour exclure tout lien de causalité entre les préjudices subis par les acquéreurs du fait de la non reprise des désordres affectant l'immeuble dont la réalité n'est pas contestée et l'absence de souscription fautive de l'assurance dommages-ouvrage par la SCI Les Pénitentes, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1382 du code civil et L. 242-1 du code des assurances ;
5. ALORS QUE le principe de la contradiction ne s'oppose pas à la production des pièces établies à la demande d'une partie et soumises à la libre discussion lors de la procédure ; que les SCI propriétaires et M. Z... avaient régulièrement versé aux débats (pièce n° 42 du bordereau de communication de pièces), et ainsi soumis à la discussion contradictoire des parties, un rapport du cabinet d'architecture de l'Union qui de façon étayée a établi que les travaux entrepris par une des SCI dans sa partie privative n'avaient pas eu d'impact sur la stabilité de l'ensemble immobilier ; qu'en refusant d'examiner cette pièce au motif qu'elle n'avait pas été établie selon le principe de la contradiction, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
(EVENTUEL)Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR déclaré irrecevables les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES PENITENTES dirigées contre Monsieur X...,
AUX MOTIFS QUE « Sur l'irrecevabilité des demandes formées par les appelants à l'encontre de M. X... : que M. X... expose avoir été placé en liquidation judiciaire par jugement du 14 novembre 1996, que cette procédure a été clôturée pour insuffisance d'actif le 23 juin 2009 ; qu'il constate que l'immeuble a été acheté par la société civile immobilière Les Pénitentes le 19 mai 1995, que les travaux ont débuté le 26 mai 1995 ; que les appelants ont tous acquis leur bien avant le placement en liquidation judiciaire et que, dès lors leurs demandes sont fondées sur des faits antérieurs à l'ouverture de la procédure et qu'elles ne peuvent faire l'objet de condamnation ; qu'il invoque les dispositions de l'article L. 643-11 du code de commerce ne permettant plus de poursuite individuelle ; que M. X... ne produit devant la Cour au soutien de ses assertions ni le jugement de placement en liquidation judiciaire ni celui constatant la clôture de la procédure pour insuffisance d'actif établissant la réalité de ces procédures et leur date ; que la Cour se reporte donc au jugement dont les constatations ne sont pas contestées et qui a confirmé la situation de M. X... mettant, au demeurant, maître I... hors de cause à la suite du jugement de clôture de la procédure pour insuffisance d'actif ; que le jugement de liquidation judiciaire de M. X... ayant été prononcé le 14 novembre 1996, les dispositions applicables à l'espèce sont celles antérieures à la loi du 26 juillet 2005 ; qu'il convient de relever que si M. Z... et trois des sociétés civiles immobilières ont acheté leur lot avant le placement en liquidation judiciaire de M. X..., la société civile immobilière Saint Nicolas a fait cette acquisition postérieurement à savoir le 1er décembre 1997 et ne peut se voir opposer le texte invoqué par M. X... ; que le texte alors applicable (L. 621-32 du code de commerce) aux créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture énonce que celles-ci sont " payées à leur échéance lorsque l'activité est poursuivie... Elles sont payées par priorité à toutes les autres créances à l'exception de celles qui sont garanties par le privilège établi aux articles L. 143-10, L. 143-11, L. 742-6 et L. 751-15 du code du travail, des frais des justice, de celles qui sont garanties par des sûretés immobilières ou mobilières spéciales assorties d'un droit de rétention... leur paiement se fait dans l'ordre suivant... 5° les autres créances selon leur rang " ; que si la société civile immobilière Saint Nicolas entend obtenir une indemnité à l'encontre de M. X... au titre d'une créance née postérieurement à la liquidation judiciaire, il convient qu'elle démontre que le texte précité peut trouver à s'appliquer ce qui suppose qu'il y ait eu poursuite de l'activité de M. X... ; qu'en l'espèce, aucun élément n'est fourni de ce chef ; que sa demande est donc irrecevable ; que les autres appelants sont détenteurs d'une créance antérieure au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de M. X... ; qu'en tout état de cause, aux termes de l'article du code de commerce applicable au jour de l'ouverture de la liquidation judiciaire de M. X... à savoir l'article L. 622-32, le jugement de clôture de liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif ne fait pas recouvrer aux créanciers l'exercice individuel de leurs actions sauf si la créance résulte d'une condamnation pénale, soit pour des faits étrangers à l'activité professionnelle du débiteur, soit pour fraude fiscale au seul bénéfice dans ce cas du trésor Public, soit de droits attachés à la personne du créancier soit en cas de fraude à l'égard des créanciers, de faillite personnelle, d'interdiction de diriger ou de contrôler une entreprise commerciale ou une personne morale, de banqueroute ou lorsque le débiteur ou la personne morale dont il a été dirigeant, a été déclaré en état de cessation de paiements et que la procédure a été clôturée pour insuffisance d'actif ; que les appelants déclarent que les sociétés NORSODIMO, SARL BUILINVEST, SNC ALMA INVESTISSEMENT, CRN, LE COLONI, CSC, LE WOMAN, LOCAFIDUCIE, société civile immobilière rue des Bouflers rue Gustave Delory, Liberté, Nationale, Gambetta, Camille Saint Saëns, Belfort, des Arts, Desraignaux, La Moselle, 45 rue de la Clé, Trulin, 1 rue des Postes, République, 10 rue Inkerman ont fait l'objet de liquidation judiciaire avec clôture pour insuffisance d'actif depuis moins de cinq ans au jour de l'ouverture de celle de M. X... ; que le fait que M. X... ne réplique pas sur l'existence des procédures susvisées ne suffit pas à en établir la réalité ; qu'il appartient aux appelants de fournir les décisions afférentes à ces sociétés ayant prononcé la clôture de la procédure collective pour insuffisance d'actif ainsi que les extraits K bis relatifs à celles-ci et démontrant que M. X... était dirigeant de ces personnes morales et a éventuellement fait l'objet d'une interdiction de diriger ou de contrôler une entreprise commerciale ou une personne morale ; qu'en l'état, ils ne fournissent aucune de ces pièces ; qu'il n'est pas argué d'une fraude au sens de ce texte commise par M. X... ; que celle-ci, au demeurant, ne se présume pas ; que M. X... a certes été condamné pénalement par l'arrêt de la Cour d'appel de Douai pour des faits de corruption, d'escroquerie au préjudice des banques Populaire du nord et Crédit du nord, d'abus de confiance au préjudice de la société civile immobilière Les Pénitentes et de banqueroute au préjudice de la société CRN ; qu'il ne s'agit pas de fraude fiscale et il n'est pas démontré que ceux-ci soient étrangers à l'activité professionnelle de l'intéressé ; qu'il est visé des faits de banqueroute au préjudice de la société CRN dont il aurait été dirigeant ; qu'à supposer que ce dernier cas ouvre la possibilité pour les appelants, de recouvrer l'exercice individuel de leurs actions contre le débiteur, celui-ci est subordonné à la non-extinction de cette créance sur laquelle la poursuite est fondée ; qu'il n'est pas établi que les appelants ont régulièrement déclaré leurs créances à la procédure collective de ce dernier ; qu'en l'absence de ces éléments, la cour ne peut que retenir qu'ils ne rapportent pas la preuve qu'ils ont recouvré leur droit de poursuite individuelle à l'encontre de M. X... ; qu'en l'état les demandes formées contre ce dernier sont irrecevables ; que, dès lors, le jugement doit être infirmé en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes ; que la cour déclare quant à elle les demandes irrecevables » ;
1. ALORS QUE seules les créances nées antérieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire du débiteur sont soumises à l'obligation de déclaration ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevables les demandes dirigées contre Monsieur X..., qu'à l'exception de Monsieur Z... et de trois des sociétés civiles immobilières, les autres appelants étaient détenteurs d'une créance antérieure au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de Monsieur X..., en date du 14 novembre 1996, quand la créance du syndicat des copropriétaires au titre des désordres litigieux était née en fin d'année 1997, soit postérieurement au placement de Monsieur X... en liquidation judiciaire selon jugement du 14 novembre 1996, et n'avait donc pas à être déclarée, la Cour d'appel a violé l'article 50 de la loi du 25 janvier 1985 (article L. 621-43 du code de commerce) ;
2. ALORS EN OUTRE QUE l'absence de reprise des poursuites individuelles à l'encontre du débiteur ayant fait l'objet d'une liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d'actif ne concerne pas les dettes contractées ultérieurement par le débiteur et sans rapport avec l'activité au titre de laquelle il avait fait l'objet d'une procédure collective ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevables les demandes dirigées contre Monsieur X..., qu'il n'était pas justifié de la reprise des poursuites individuelles contre ce dernier, quand la créance du syndicat des copropriétaires était sans lien avec l'activité au titre de laquelle Monsieur X... avait antérieurement été placé en liquidation judiciaire, de sorte que ce dernier ne pouvait prétendre avoir été libéré de sa dette, la Cour d'appel a violé l'article 169 de la loi du 25 janvier 1985 (article L. 622-32 puis L. 643-11 du code de commerce) ;
3. ALORS QUE seules les créances postérieures à l'ouverture de la procédure collective, et en lien avec l'activité de la personne mise en liquidation judiciaire, sont soumises aux dispositions de l'article 40 de la loi du 25 janvier 1985 (article L. 621-32 du code de commerce) ; qu'en jugeant qu'il n'était pas établi que les créances nées postérieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire de Monsieur X... étaient liées à la poursuite de l'activité de Monsieur X..., quand la créance du syndicat des copropriétaires était née à l'occasion d'une activité nouvelle exercée par Monsieur X... postérieurement à l'ouverture de sa liquidation judiciaire, la Cour d'appel a violé ce texte ;
4. ALORS, ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en cas de liquidation judiciaire, les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire sont payées par priorité à toutes les autres créances, à l'exception de celles qui sont garanties par le privilège établi aux articles L. 143-10, L. 143-11, L. 742-6 et L. 751-15 du code du travail, des frais de justice, de celles qui sont garanties par des sûretés immobilières ou mobilières spéciales assorties d'un droit de rétention ou constituées en application de la loi n° 51-59 du 18 janvier 1951 relative au nantissement de l'outillage ; qu'en subordonnant la recevabilité de l'action contre Monsieur X... à la reprise de l'activité de ce dernier, la Cour d'appel a derechef violé le texte précité.
