LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité, joint les pourvois n° Z 14-13. 119 et Z 14-17. 213 ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé, après avertissement donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 décembre 2013), que M. X... a donné à bail le 15 septembre 1975 à M. Y... divers locaux à destination d'ébénisterie ; que M. Y... a, en 2003, cessé son activité et pris sa retraite en cédant le fonds de commerce à ses anciens salariés, M. Z... et M. A..., qui ont constitué la société Arts et Bois restauration (ABR) ; que M. B..., qui a acquis les locaux loués en 2005, soutenant avoir découvert en 2007 que les locaux n'étaient plus occupés par le locataire en titre et que, la transmission du fonds à la société ABR étant intervenue irrégulièrement, a sollicité son expulsion pour occupation sans droit ni titre ;
Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine de la lettre du 25 septembre 2003 que l'ambiguïté de ses termes rendait nécessaire, que le bailleur avisé par cette lettre de la cession du bail en avait accusé réception le 5 novembre 2003 et n'avait formulé ni opposition ni observation, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'application de l'article L. 145-51 du code de commerce, a légalement justifié sa décision de rejeter la demande d'expulsion ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. B... ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Art Bois restauration ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit aux pourvois par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. B....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la Société ART BOIS RESTAURATION est titulaire d'un bail commercial sur les locaux qu'elle occupe 22 rue des Boulangers à Paris (5ème) depuis le 25 septembre 2003 et d'AVOIR dit que M. B... établira les quittances de loyers afférentes aux locaux situés 22 rue des Boulangers à Paris (5ème) au nom de la Société ART BOIS RESTAURATION à compter de la signification du jugement ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, l'article L. 145-51 du Code de commerce dispose que lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite a signifié à son propriétaire son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification ; qu'à défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le Tribunal de grande instance ; que c'est par des constatations exactes que les premiers juges ont relevé que Monsieur Y..., partant à la retraite, a, par courrier du 25 septembre 2003, adressé à la précédente propriétaire, fait connaître son intention de céder son bail pour la même activité d'atelier ; que le prix de cession était initialement fixé à 30 000 euros ; que la cession a finalement eu lieu gratuitement ; que le 5 novembre 2003, le mandataire de la propriétaire a accusé réception du courrier, sans formuler aucune opposition ou observation ni proposer le rachat du fonds ; que les dispositions dérogatoires prévues par l'article précité en faveur des locataires partant à la retraite réputent acquis l'accord du bailleur pour la cession à défaut de saisine du Tribunal dans les deux mois de la signification ; que, Monsieur Y... ayant effectivement pris sa retraite et la Société ART BOIS RESTAURATION ayant effectivement exercé dans les lieux la même activité, la bailleresse en étant informée sans avoir formulé de contestation, Monsieur B... n'est, dès lors, pas fondé par les moyens qu'il invoque, tenant à l'absence de notification écrite par Monsieur Y... de son intention de faire valoir ses droits à la retraite ou de l'absence d'indication du prix proposé, de contester la cession ainsi opérée au profit de la Société ART BOIS RESTAURATION ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il est constant que, par courrier du 15 janvier 1996, Monsieur Y... a sollicité du gérant Madame C... le renouvellement de son bail mais n'a pas reçu de réponse ; qu'il a renouvelé sa demande le 9 décembre 1999, sans réponse également ; qu'il a sollicité le 20 février 2002 le renouvellement de son bail, demande de nouveau laissée sans réponse ; que Monsieur Y... expose que, désireux de partir à la retraite à la suite d'un accident cardio-vasculaire et de céder son bail à Messieurs Z... et A..., ses deux anciens employés, il a averti les Cabinets AUTRE GESTION et GERANCE EXPERT, tous deux animés par l'époux de la propriétaire, Madame C..., de ses intentions sans obtenir de réponse ; que la cession de bail prévoyait initialement un prix de 30 000 euros qui n'a pu être réalisé, la banque n'ayant pas voulu faire de prêt à Messieurs Z... et A... car ils ne pouvaient lui transmettre le nouveau bail ; que Monsieur Y... a ainsi décidé de leur céder gratuitement son bail ; que le 25 février 2003, Messieurs Z... et A... adressaient à Monsieur C... un dossier de présentation de leur projet mais, malgré des discussions avec le cabinet de gérance, la situation ne sera jamais régularisée formellement ; que le 25 septembre 2003, Monsieur Y... a avisé le Cabinet GERANCE EXPERT et Madame C... qu'il autorisait l'exploitation de son fonds de commerce par Messieurs Z... et A... ; que par la suite, Monsieur A... a quitté la Société ABR et Monsieur Z... demeure l'unique associé ; que le 5 novembre 2003, le Cabinet GERANCE EXPERT accusait réception de la lettre du 25 septembre précédent ; que le mandataire de Madame C... connaissait la situation nouvelle, ce qui ressort d'une télécopie du 12 mai 2004 dans laquelle ce dernier s'adressait à Monsieur A... pour l'envoi de la quittance de loyers et l'avis d'échéance du terme d'avril 2004 dans les termes suivants : « Suite à notre entretien, veuillez trouver ci-joint copie de votre avis d'échéance du terme d'avril 2004 » ; que les loyers ont ainsi été régulièrement payés depuis 2003 par la Société ABR ; que la cession d'exploitation intervenue entre Monsieur Y... d'une part, Messieurs Z... et A... ainsi que la Société ABR de l'autre, s'analyse non en une location-gérance, mais en une cession de bail et de fonds de commerce ; que Madame C... a été informée par la lettre du 25 février 2003 de ce projet et la lettre du 25 septembre 2003 s'analyse comme la signification d'une cession de fonds, en ce compris la cession du droit au bail ; qu'il convient donc de constater que la Société ABR est titulaire d'un bail commercial avec Monsieur B..., venant aux droits de Madame C... depuis le 25 septembre 2003, de débouter Monsieur B... de ses demandes et de dire que ce dernier devra établir les quittances de loyer afférentes aux locaux considérés à compter de la signification du présent jugement ; qu'il n'apparaît pas nécessaire de prévoir une condamnation sous astreinte, ni d'ordonner l'exécution provisoire ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le dispositif issu de l'article L. 145-51 du code de commerce n'a vocation à s'appliquer que lorsque le preneur cède son droit au bail à un cessionnaire afin qu'il y exerce une activité différente de la sienne ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que M. Y..., preneur, avait cédé son droit au bail à ses deux anciens employés afin qu'ils continuent d'exercer la même activité d'atelier ; qu'en faisant application du dispositif susvisé, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-51 du code de commerce ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, le locataire, qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, doit signifier à son propriétaire son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé afin que ce dernier puisse, dans un délai de deux mois, exercer le cas échéant une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification ; qu'en considérant que par le courrier du 25 septembre 2003, M. Y... a régulièrement informé son bailleur de son intention de céder son bail cependant que ce courrier, ainsi libellé « Je soussigné DANIEL Y..., autorise l'exploitation de mon fonds de commerce du 22 rue des Boulangers, ainsi que le règlement par chèque bancaire concernant les frais de fonctionnement de l'atelier, à Messieurs Jean-Pierre Z... et Patrick A..., société ABR 33 rue Henri Barbusse, 77290 Mitry Mory », ne constitue pas un acte de signification et ne comporte ni l'indication de ce que M. Y... a fait valoir ses droits à la retraite, ni la nature des activités dont l'exercice est envisagé, ni le prix proposé, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-51 du code de commerce ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE, en considérant que par le courrier susvisé, M. Y... avait fait connaître son intention de céder son bail pour la même activité d'atelier, la Cour d'appel a dénaturé cet écrit et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QUE, en relevant encore que le mandataire du propriétaire a accusé réception du courrier du 25 septembre 2003 sans formuler aucune opposition, observation ou proposition de rachat du fonds, que l'ancienne propriétaire a ainsi eu connaissance de cette cession, que son mandataire a adressé un avis d'échéance à M. A... pour le mois d'avril 2004 ou que la Société ART BOIS RESTAURATION s'est régulièrement acquittée des loyers depuis 2003, la Cour d'appel, qui a statué par une motivation inopérante à pallier l'absence de signification par le locataire de son intention de céder son bail par suite de sa retraite, en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé afin que son bailleur puisse exercer sa priorité de rachat dans ces conditions, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L. 145-51 du code de commerce.
